文/孫不熟

上周六，應騰訊地產(chǎn)旗下“牛金融”的邀請，我去深圳與劉哮波、胡子樓、櫻桃樓等幾家深圳地產(chǎn)大咖進行了面對面的交流。以下是我當天回答讀者的五個問題，感覺挺有希望的。今天貼上來分享，具體內容已經(jīng)修改完善。

在深圳，不要買太貴的普通房子

Q1:有必要賣掉東莞長安的200萬套房子，轉到深圳光明貸買300萬套房子嗎？

孫不熟悉問:在深圳，我從來沒有建議過買特別貴的房子。

當然有兩種特別貴的房子，一種是CBD和深圳灣的超級豪宅，未來一平米賣80萬，100萬。另一種昂貴的房子是“普通房子”，它占地很大，但卻是根據(jù)急需的需求建造的。物業(yè)費到目前為止一直保持在兩元。我認為這種房子有天花板。

深圳樓市未來會是什么樣子？感覺會有像紐蘭港那樣明顯的分化。不是所有的房子都會拔地而起。被市場考驗了很久的超級豪宅總能漲起來，沒有天花板，但普通的房子會逐漸回歸普通。

要知道，即使在紐蘭港，最貴的房子也能有一百萬平米，但平均房價是十萬平米，漲幅基本與CPI同步。

所以我覺得深圳這個城市要么買超級豪宅，要么買幾百萬的便宜房子，不高不低都要慎重。

在東莞，我覺得還是有機會規(guī)劃好林深地區(qū)的，因為深圳太小，林深地區(qū)功能相當于廣州番禺，北京回龍觀之類的地方?！俺了恰钡膬r值很高，這個地方能和深圳核心區(qū)保持共鳴，只要深圳的水位上升，很快就會漫延開來。此外，這種行政邊界區(qū)域具有高度的可變性，可能成為深圳的一些合作區(qū)和特殊功能區(qū)。

回到問題本身，長安不是很深，嚴格來說不如光明區(qū)。林深地區(qū)主要是塘廈和鳳崗，兩個都在距離深圳市區(qū)30公里的“睡眠半徑”內，另一個是松山湖，距離深圳市區(qū)50多公里，但與深圳聯(lián)系緊密，相當于深圳的特殊經(jīng)濟功能區(qū)和深圳的熱門概念區(qū)。

當然要提醒大家，現(xiàn)階段去深圳買房，不要抱著賺快錢的心態(tài)，要認真研究“示范區(qū)”的內涵。

如果深圳搬到青島，還會這么厲害嗎？

Q2:據(jù)說青島將成為北方的深圳。青島有機會追到深圳嗎？

孫不熟悉的問:首先要明白，深圳從來不是一個人戰(zhàn)斗的。背后是整個粵港澳大灣區(qū)，支撐著1.1億人口和10萬億的國內生產(chǎn)總值。

深圳如果脫離了珠三角的生態(tài)系統(tǒng)，也不可能那么突出。我們來做一個思想實驗。如果把深圳的2000平方公里單獨裁剪出來，然后搬到哪個北方省，這個深圳還是深圳嗎？

青島、重慶、天津的GDP都有可能趕上深圳。畢竟面積大，很容易放大GDP，但在功能和影響力上很難取代深圳，因為這些城市背后缺少珠江三角洲獨特而龐大的生態(tài)。

經(jīng)常看到深圳的一些朋友吹噓，但是他們認為自己是世界上最好的。但別忘了，如果脫離了珠三角的生態(tài)，你可能什么都不是。

至于青島，給我的印象是一個美麗浪漫的休閑城市，在北方城市中很少見。不過有人說青島是個“金邊抹布”，整個城市只有沿海一帶還可以。

當然，青島這個經(jīng)濟功能突出，甚至有“北方深圳”美譽的城市，也出現(xiàn)過不少實力雄厚的企業(yè)。像海爾、海信這樣的企業(yè)，今天還不錯。但說到底，青島在珠三角缺少一個世界工廠。

未來的區(qū)域競爭肯定是大都市的競爭，而不是個別城市的競爭。青島和深圳競爭也不是不可能，但前提是周圍有強大的朋友圈。

當然，話說回來，如果青島搬到深圳，會不會馬上和深圳一樣強大？那不一定。深圳的成功有珠三角的生態(tài)支撐，當然也有自己奮進的決心，兩者缺一不可。很多時候，事物都是人為的，給不同的人相同的物質條件，結果可能完全不同。

所以每個城市都不一樣，不能簡單比較。青島不一定要成為另一個深圳才能成功。人一定要有自己的發(fā)展模式和節(jié)奏。

珠海有沒有可能成為另一個深圳？

Q3:今年上半年珠海名義GDP增速是廣東最高的，珠海牌越來越多。未來珠海不再小而美？深珠通道開通后會不會打造一個新的深圳？

孫不熟悉問:也許港珠澳大橋是一個非常重要的歷史節(jié)點。另外，深珠通道的消息時有傳出，所以最近很多媒體都在寫珠海房地產(chǎn)。

我來告訴你。近年來，珠海的經(jīng)濟增長和機場增長非常顯著。很多人沒有意識到，它的GDP已經(jīng)悄悄超過江門和湛江。按照現(xiàn)在的勢頭，可能會超過茂名和中山。長遠目標應該是繼廣州、深圳、佛山、東莞之后的廣東第五大城市。

珠海的機場也很強大，人口不到200萬，但機場吞吐量實際上已經(jīng)超過1000萬，與南昌、合肥等省會城市在一個數(shù)量級。要知道這些省會的腹地有四五千萬人口，說明珠海的旅游和商業(yè)活動非?；钴S。

有人說珠海機場吞吐量主要歸功于澳門，澳門肯定是有的，但是不管什么因素，你都能吸引人，這就是本事！

這些人把珠海當中轉站沒問題，但是只要留在珠海，肯定會有經(jīng)濟活動，比如買機票，打車，餐飲，酒店，會議，旅游，購物，買房...其實很多人去澳門旅游，順便也會去珠海長隆看看，這幾年對珠海機場的貢獻不可小覷。

所以珠海雖然是個小城市，但是交通量還是很大的，唯一的不足就是城市交通量還是太小。珠海能否成為另一個深圳，不是看珠江口建了多少橋，而是看你有多少就業(yè)人口。我覺得，等珠海500萬人口的時候，再來討論這個問題吧。

04.

開南沙港和寶安機場比上海臨港好

Q4:隨著大灣區(qū)建設的加快，廣深會融合嗎？哪個板塊會成為廣州和深圳的交匯點？

孫很陌生。答:廣州和深圳一定會合二為一。

在座各位都是搞房地產(chǎn)研究的。我之前有個比喻。如果把珠三角比作房子，那么香港就是陽臺，是聯(lián)系外界的門戶。廣州是華南和嶺南文化的客廳和展示中心，是國家的南門。深圳是什么？廚房，用火做飯，致力于經(jīng)濟建設。

買房要廚房不要客廳？廚房和客廳陽臺競爭嗎？當然會有競爭關系，但本質上是共生關系。

廣州和深圳的接觸點肯定不止一個，但我最喜歡南沙，因為南沙離深圳夠近。最近的地方離南沙港區(qū)到寶安機場只有10公里。如果從南沙港區(qū)挖一條隧道到寶安機場區(qū)，就是陸海三位一體空，比上海的港口好。

雖然港區(qū)周邊的機場和港口都比南沙強，但南沙在朋友圈還是很強的，人口7000萬，GDP 10萬億，機場吞吐量2億人次，半徑60公里內有三個一線城市。港口沒有這種資源集中。

所以在南沙，我覺得很有可能會出現(xiàn)廣深合作特區(qū)這樣的經(jīng)濟特區(qū)功能區(qū)，但這需要想象力和協(xié)調性。廣深現(xiàn)在有自己的圈子，現(xiàn)在不是合力的最佳時機。

05.

整個南沙目前買不起3萬的房價

Q5:南沙現(xiàn)在很繁榮，但是離廣州太遠了。但目前投資是南沙買房的主要方式。南沙體育館旁邊的新房3.5萬平米，但沒有規(guī)劃地鐵。有沒有投資價值？南沙未來的發(fā)展趨勢如何？

孫不熟悉問:很遠，確實是南沙最大的問題，所以我一再強調，在南沙買房首選角門河。這里最有價值的資源是南沙最大的交通來源——四號線。另外，角門河是南沙多年修建的中心城市，匯聚了南沙最好的商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化資源。

當然，角門河沒有一手房子。買一手房，要去南沙灣，明珠灣，黃山路森林公園。經(jīng)常有粉絲問18號線的情況，但是18號線暫時沒有接入南沙市，南沙只設了兩個站。目前，這兩個車站附近沒有可供選擇的建筑。

回到問題本身，3.5萬在南沙還是貴的。南沙現(xiàn)階段承擔不起3萬元以上，除非是資源突出的個人豪宅。要知道，比南沙近得多的番禺和科學城也不過三萬多。

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