深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自11月11日深圳發(fā)布“豪宅”新標(biāo)準(zhǔn)以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)大漲?！昂勒€”調(diào)整第一周，深圳二手房共售出1885套，較上周增長(zhǎng)4.81%；調(diào)整的第二周，二手房成交量加劇攀升，達(dá)到2094套，較上周增長(zhǎng)11.0%。

2017年至2019年，深圳新房?jī)r(jià)格從每套5.4萬(wàn)元上漲到每套5.5萬(wàn)元，歷時(shí)三年。

深圳二手房?jī)r(jià)格從每套5.68萬(wàn)元左右漲到最近的每套6萬(wàn)元左右。尤其是近期獨(dú)立的二手房市場(chǎng)，也給了新屋市場(chǎng)更強(qiáng)的信心支撐。

深圳樓市的崛起有強(qiáng)勁的買家支撐，真實(shí)反映了宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)。

一個(gè)

價(jià)格倒掛現(xiàn)象將會(huì)加劇

眾所周知，銷售部為什么會(huì)有搶房大戰(zhàn)？說(shuō)白了就是有套利空。是否是2018年招商引資的“5000萬(wàn)銖”；或者華潤(rùn)城四期，去年排了三公里；或者說(shuō)今年深圳中冶城的凍結(jié)資金是140億，這離不開限價(jià)單下的二手房和新房的差價(jià)，從幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)不等，讓市場(chǎng)稱之為“樓市新”。

2019年，豪宅鑒定標(biāo)準(zhǔn)改變后，二手房成交量迎來(lái)井噴。以前一套幾十萬(wàn)的豪宅稅也是買賣雙方共同分擔(dān)。

尤其是最近幾周，二手房成交量已經(jīng)吹出來(lái)，大概是新房的五倍。以前二手房只占市場(chǎng)成交額的60%。這個(gè)數(shù)據(jù)估計(jì)年底可能會(huì)重寫。

政府出臺(tái)這個(gè)政策，或許初衷是為了讓買方市場(chǎng)受益。然而，二手房市場(chǎng)，長(zhǎng)期以來(lái)一直沒(méi)有大批量，普遍以較高的價(jià)格出售。買家的空房有限，很多房子的實(shí)際銷售價(jià)格大幅上漲。一手房和二手房的差價(jià)越來(lái)越大。新房均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右，二手房均價(jià)在6萬(wàn)元左右。

一方面排隊(duì)搶新房，一方面又提高二手房?jī)r(jià)格，這是由深圳的供需矛盾決定的:2200萬(wàn)人口，每年只賣出3萬(wàn)套商品房，深圳已經(jīng)進(jìn)入股市。

而二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象逐漸加劇，可以猜測(cè)2020年搶房大戲時(shí)有發(fā)生，只要有套利空，就會(huì)有搶市。

2

一半海水，一半火焰

下半年深圳樓市走勢(shì)特點(diǎn)是半海水半火焰。西有火，東有寒；限價(jià)房和急需房大行其道，普通房銷售不盡如人意。不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，人氣是關(guān)鍵詞，還有幾個(gè)在銷售上比較冷淡的項(xiàng)目，都是自身內(nèi)部問(wèn)題造成的。

前海和寶中作為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，自然備受矚目。寶中榕江云溪出道和前海一灣大廈、招商引印出道都受到市場(chǎng)的青睞，尤其是前海兩大項(xiàng)目出道，售價(jià)8萬(wàn)多，在限售套利空之間明顯存在。光明剛剛需要的建筑華潤(rùn)公園九里的出現(xiàn)也備受關(guān)注。開盤當(dāng)天就賣出了80%以上。

對(duì)于東邊的龍崗來(lái)說(shuō)，火永遠(yuǎn)在另一邊，只能被人看不起。京基御景山半山項(xiàng)目當(dāng)天上線，據(jù)說(shuō)只賣了16%。一直賣的好，跟地域劣勢(shì)有關(guān)；金茂大廈上周第一次開盤時(shí)，有兩種打架:一種說(shuō)賣42套，一種說(shuō)賣161套。據(jù)深圳房市集團(tuán)介紹，賣出10萬(wàn)+的金茂大廈，在未來(lái)幾年透支了空，即使只賣出42套，也是成功的。

世茂深港國(guó)際中心

8月18日，在深圳拿到重新定位城市的禮包后，深圳樓市走出了全國(guó)樓市之外的獨(dú)立市場(chǎng)，就連一直被冷落的公寓，最近也開始火熱起來(lái)。比如仁恒世紀(jì)夢(mèng)園當(dāng)天就賣出了300多套；同日，中州濱海商務(wù)中心成交800套，世茂深港國(guó)際中心成交400套。顯而易見，深圳沒(méi)有房票，同時(shí)看好深圳潛力的基金也紛紛入市。

深圳樓市不缺購(gòu)買力，只缺投資價(jià)值和好產(chǎn)品。3萬(wàn)套商品房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決市場(chǎng)的供需矛盾。在新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的前提下，可能會(huì)誕生更多的投資需求。

三

二手房的破發(fā)能否帶動(dòng)新房的成交量和價(jià)格上漲

二手房的強(qiáng)勁趨勢(shì)確實(shí)給了我們對(duì)市場(chǎng)的信心。在二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越差的情況下，二手房沒(méi)有理由走出相反的趨勢(shì)。那么，如果二手房出現(xiàn)故障，能否帶動(dòng)新房的成交量和價(jià)格上漲？

在分析這個(gè)問(wèn)題之前，必須明確一點(diǎn)，深圳的宏觀調(diào)控是限購(gòu)、限貸、限價(jià)三限政策。限價(jià)令不放松的前提下，新房?jī)r(jià)格不太可能上漲。但是交易量是可以體現(xiàn)的。二手房的旺盛供需可以影響新房成交量的大幅放大，但深圳每年供應(yīng)的商品房產(chǎn)品超過(guò)3萬(wàn)套。所以2020年，二手房失敗的最大影響是不同項(xiàng)目的銷售周期和被追捧的熱度。也許西方會(huì)更熱，東方會(huì)繼續(xù)不溫不火。

在看好深圳市場(chǎng)整體的同時(shí)，深圳房建集團(tuán)青睞的區(qū)域投資潛力選擇順序?yàn)榍昂?、寶中、光明、沙井、西麗、龍華。當(dāng)然，以上是純投資序列，還得結(jié)合不同的個(gè)人需求，比如上班，上學(xué)，自己生活。