經(jīng)常會遇到以下問題:

買房時價值500萬，首付200萬，房貸300萬?，F(xiàn)在房價下跌，導致房子價值只有250萬。銀行會讓借款人補足50萬的差額嗎？

房價漲就跌，這是常識。然而，我們往往選擇性地忽視這一常識，默認房價總會上漲的事實。但是一旦房價下跌，就會出現(xiàn)各種不可接受的問題。隨著近年來對房地產(chǎn)的嚴格調(diào)控，在房地產(chǎn)價格得到有效控制的同時，另一個現(xiàn)象也越來越值得關(guān)注和重視，那就是房價可能會下跌，現(xiàn)實中已經(jīng)局部出現(xiàn)。

隨著2019年的到來，房地產(chǎn)巨頭和媒體輿論都在唱衰房地產(chǎn)價格。然而，現(xiàn)實中的一些數(shù)據(jù)也支持房價下跌的論點。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年12月70個大中城市房價》數(shù)據(jù)來看，房價下降的城市數(shù)量在增加，無論是新建還是二手。其中新增房價環(huán)比下降的城市有8個，數(shù)量達到2018年5月以來的新高。二手房方面，22個城市房價環(huán)比下降。

代表房價主導趨勢的所謂豪宅價格變動就更明顯了。根據(jù)嘉里的數(shù)據(jù)和《21世紀經(jīng)濟報道》的一線調(diào)查，北上廣深的一手豪宅成交量陡然下降，而二手豪宅的流動性正在流失，價格減半的情況也出現(xiàn)了。

據(jù)嘉里統(tǒng)計，2018年總價5000萬左右的別墅和獨棟別墅很難賣出去；二手市場也是如此。價格高，購買力不足，無人接手，這些都導致豪宅流動性大減，保值增值光環(huán)消失。

那么，就有問題了。大家好像都是為了升值而買房，但是房價降了怎么辦？尤其是按揭買房的，房價下跌甚至落在貸款額度內(nèi)會出現(xiàn)什么問題？

典型的觀點似乎是合理的:無論是貸款人在銀行抵押房子還是抵押房子，都只是因為銀行確定抵押物價值為500萬元。如果房子價值降到了250萬，說明借款人的抵押物價值不夠。一般情況下，你必須補足抵押物的價值。除了正常還貸外，不要增加抵押物價值，也不要進行現(xiàn)金補償。

另一個合乎邏輯的論點是，按揭買房和股市用杠桿買股票的邏輯是一樣的，因為都有杠桿。杠桿雖然有大有小，但不足的時候一定要補足價值。

以上說法看似都有道理，但現(xiàn)實并非如此。住房按揭貸款和按揭貸款都以房屋原值為準，沒問題。但是，當房價低于貸款金額時，銀行不會要求補足差額。

因為銀行貸款，尤其是住房抵押貸款和按揭貸款，是一次性評估、一次性貸款和長期使用的過程，屬于抵押物一次性價值評估，在整個貸款過程中不會進行兩次評估，所以銀行一般情況下不會這樣做，除非在非常特殊的情況下進行二次評估。因此，當房價大幅上漲時，如果借款人不進行二次追加貸款，銀行不會對房屋價值進行評估，確認升值。

同樣，當房屋下跌時，如果借款人不要求評估房屋價值，銀行一般不會對抵押物價值進行兩次評估確認。特別是如果房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌，銀行不會主動對房價進行二次評估，也不會要求借款人補差。

因此，住房抵押貸款或住房抵押貸款的借款人完全沒有必要擔心房價下跌時，特別是當房價下跌到房屋總價值已降至貸款金額以下時，銀行會要求借款人補足差額的情況。

然而，有一種情況是可能的。例如，當房屋現(xiàn)有總價值低于抵押貸款金額，借款人還清貸款，以該房屋抵押借款時，借款人可以借款的金額不是還款金額，而是現(xiàn)值的一定比例。

就像上面這個例子，500萬的房屋總市值已經(jīng)降到了250萬，還貸金額還是300萬。這個時候銀行不會要求你補足50萬的差額。但是借款人在以各種理由償還了300萬的貸款后，又拿這個房子做抵押貸款，所以貸款總額不到300萬，甚至貸款還不到250萬，但是在250萬的基礎(chǔ)上，以7%為例，貸款只能達到175萬。

所以，在房價已經(jīng)大幅下跌的情況下，最好不要進行貸款轉(zhuǎn)換或抵押置換，否則借款人可以做的貸款量會大大減少。