簡化審批程序，搬遷安置補償方式靈活多樣

深圳特區(qū)日報，2019年11月24日。吳彤愛生態(tài)城等7個城中村將率先進行蝴蝶改造，打造深圳歷史文化保護典范和特色城中村風(fēng)貌。試點工作將如何開展？歷史文化保護和特色塑造將如何推進？日前，市規(guī)劃和自然資源局結(jié)合城中村綜合改造試點，對《深圳市人民政府關(guān)于推進歷史文化保護和塑造特色風(fēng)貌的通知》進行了權(quán)威解讀。

七個城中村將率先試點

據(jù)悉，市內(nèi)7個試點村分別是吳彤AI生態(tài)鎮(zhèn)、南投古城、觀瀾古墟、清平古墟、甘坑客家鎮(zhèn)、大鵬市、南澳集鎮(zhèn)。這些村莊將通過微觀改造促進歷史文化的保護和城中村特色的塑造。

城中村作為城市的重要組成部分，對于記錄歷史文化發(fā)展，保障大量人群的住房需求，提供廉租房空，促進城市整體職業(yè)和住房平衡具有重要意義。在避免大規(guī)模拆遷和大規(guī)模建設(shè)、實行綠色發(fā)展的新形勢下，為了進一步發(fā)揮城中村在城市發(fā)展中的積極作用，解決大多數(shù)城中村居住質(zhì)量差、開空房、公共設(shè)施不足、缺乏歷史文化保護等問題，深圳提出加大綜合整治力度，落實有機更新理念，以城市功能完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等為重點推進舊城更新

市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負責(zé)人表示，通知的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在:突破了城中村綜合改造面臨的項目審批層級多、周期長等一系列問題；歷史違法建筑政策不完善，實施綜合整治存在政策路徑障礙；城中村現(xiàn)狀基本條件不符合相關(guān)技術(shù)標準或規(guī)范，難以通過綜合整治解決的；城中村綜合改造經(jīng)濟效益小，社區(qū)股份合作公司綜合改造意愿低，市場參與力不足。針對這些問題，《通知》旨在通過在簡化審批程序、完善配套設(shè)施、鼓勵地下空利用、解決搬遷安置問題、加大實施支持力度等方面提供支持政策，確保城中村歷史文化保護和特色風(fēng)貌綜合整治試點項目的順利實施。

簡化三個審批程序

簡化試點項目審批。取消試點項目綜合改進和更新單位計劃的審批環(huán)節(jié)。試點項目的綜合改進計劃經(jīng)批準后，可視為納入綜合改進計劃，可根據(jù)計劃確定的內(nèi)容，對標圖建庫工作進行補充和完善。

簡化試點項目的規(guī)劃和審批流程。試點項目的綜合整治規(guī)劃可以不經(jīng)市計委建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批，直接由市政府審批。

簡化試點項目審批程序。按照《關(guān)于深化城市更新促進城市高質(zhì)量發(fā)展的若干辦法》第四條規(guī)定，試點以城中村綜合治理、增加輔助公共設(shè)施或改變現(xiàn)有建筑功能、部分拆遷建設(shè)等多種方式實施。涉及部分拆遷建設(shè)的，按照《通知》及城市更新拆遷改造相關(guān)規(guī)定執(zhí)行建設(shè)用地相關(guān)土地使用審批手續(xù)及后續(xù)建設(shè)申請手續(xù)；其他不涉及當(dāng)?shù)夭疬w建設(shè)的，由區(qū)政府進行優(yōu)化，在滿足消防安全和結(jié)構(gòu)安全的前提下，提高行政效率，簡化后續(xù)相關(guān)手續(xù)。具體實施細則由各區(qū)政府自行制定。

拆遷補償問題的多路徑解決方案

負責(zé)人透露，在不違反相關(guān)批準的規(guī)劃控制條件和地下文物保護要求的情況下，試點項目范圍內(nèi)的地下空房間可合理用于布置設(shè)備房、城市基礎(chǔ)設(shè)施、人民防空空、防災(zāi)減災(zāi)、地下車庫及交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)項目，但居住建筑、中小學(xué)教學(xué)用房、托幼、養(yǎng)老除外。

試點項目范圍內(nèi)的地下空政府產(chǎn)權(quán)土地利用可采用BOT等方式，交由試點項目實施主體建設(shè)運營。

同時，要統(tǒng)籌利用各種手段解決搬遷安置補償問題。試點項目拆除的建筑物可以通過貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換、部分拆遷建設(shè)等方式解決拆遷補償問題，優(yōu)先考慮貨幣補償。確需進行局部拆遷建設(shè)的，涉及的拆遷土地面積總和原則上不得超過綜合整治試點項目總土地面積的30%。

鼓勵區(qū)政府分類制定搬遷安置補償標準。貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換標準可根據(jù)是否取得房產(chǎn)證或是否符合“一戶一建”政策，結(jié)合不同建筑功能制定。

全面利用政策工具箱，以多種方式替代產(chǎn)權(quán)。舊城改造和土地整理政策可以綜合運用，解決試點項目整改范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)置換問題，包括:試點項目范圍內(nèi)的拆遷安置，具體按照舊城改造拆遷改造的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；參照《深圳市舊城改造公共設(shè)施對外出讓土地實施管理規(guī)定》，拆遷及地上建筑物用地計入法定用地面積和出讓量，納入拆遷改造舊城改造項目，拆遷改造舊城改造項目在轄區(qū)內(nèi)捆綁安置；在本行政區(qū)域內(nèi)的土地預(yù)備項目安置房實行移民安置。

區(qū)政府可以聯(lián)合選擇有社會責(zé)任和實力的大型企業(yè)參與試點實施，參與后續(xù)項目的整體運營管理。鼓勵區(qū)政府引導(dǎo)和支持社會團體、企業(yè)、事業(yè)單位和個人設(shè)立社會福利基金，積極參與試點。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立機構(gòu)，處理試點項目范圍內(nèi)的公共事務(wù)和公益事業(yè)，協(xié)調(diào)解決項目實施和運行管理中存在的問題。鼓勵區(qū)政府組織專家和公民代表成立監(jiān)督咨詢機構(gòu)，對試點項目的規(guī)劃、實施和運行決策提供技術(shù)咨詢和監(jiān)督。

此外，還有多項支持加快實施試點的專項措施:當(dāng)?shù)夭疬w建設(shè)涉及的拆遷土地，不要求城中村綜合改造中占用與補償?shù)钠胶?，也不要求法定用地比例、建筑物年限、出讓給政府的土地面積；提高試點項目的經(jīng)濟可行性，以部分拆遷建設(shè)的方式在試點項目范圍內(nèi)搬遷，規(guī)劃容積率的凈拆遷建設(shè)比例原則上不超過1: 1.9，無需建設(shè)人才住房和經(jīng)濟適用住房；在保證試點項目實施的前提下，土地整理可以用于促進試點項目的實施。