權(quán)威房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中智研究院近日發(fā)布了《2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)研究報(bào)告》。

根據(jù)榜單，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司、紅星美凱龍、華潤(rùn)置地有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、蘇寧地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第一。

其中大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司排名第一，商業(yè)面積大，高于同行。據(jù)《小商城》統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，全國(guó)共有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)285家。到2019年，中國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將超過(guò)300個(gè)。

2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)

資料來(lái)源:中智研究所

1.萬(wàn)達(dá)物業(yè)面積3586萬(wàn)平方米，排名第一

2018年，百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均持股面積271萬(wàn)平方米，比2017年增長(zhǎng)18.8%，增速擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)張速度加快。

從規(guī)模上看，企業(yè)的差異化更明顯:截至2018年底，萬(wàn)達(dá)累計(jì)物業(yè)面積3586萬(wàn)平方米，而其他企業(yè)大多面積不足1000萬(wàn)平方米，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。此外，華潤(rùn)置地、寶龍、龍湖的持有面積也大幅增加。

前100家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)代表了商業(yè)地產(chǎn)持有面積的平均值和增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

從總租金收入來(lái)看，100強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均租金收入為23.5億元，比2017年增長(zhǎng)26.3%，增速擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。

前100家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入的平均值和增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)城市布局和產(chǎn)品系列同步擴(kuò)張，鞏固了企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的基礎(chǔ)。此外，通過(guò)加強(qiáng)資本運(yùn)營(yíng)和收購(gòu)，包括企業(yè)和項(xiàng)目層面的整合，前100家企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

2.前100家企業(yè)的平均入住率為93.8%

商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)代表性企業(yè)平均租金及同比

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng)。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的租金和入住率可以直接反映其運(yùn)營(yíng)實(shí)力。從商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)代表性企業(yè)的平均租金來(lái)看，總體趨勢(shì)是波動(dòng)和上升的。

2018年，百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均租金為72.4元/平方米/月，同比增長(zhǎng)6.5%。從結(jié)構(gòu)上看，前100家代表性企業(yè)的平均租金水平明顯不同，整體分布呈階梯式。

從入住率來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表性企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均入住率為93.8%，比2017年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，代表性企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均入住率差異較小，基本保持在90%以上。

資料來(lái)源:中智研究所

目前，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、歡樂(lè)城等100強(qiáng)代表性企業(yè)正在積極升級(jí)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量提升和效率提升:一方面，利用消費(fèi)和共享消費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)配置；另一方面，他們利用科技手段充分挖掘客戶需求，提供更便捷的服務(wù)，贏得了各租戶群體的認(rèn)可，逐步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。

3.放慢土地，重點(diǎn)放在三四線城市

2018年，全國(guó)商業(yè)辦公市場(chǎng)投資規(guī)模調(diào)整，商業(yè)辦公用地市場(chǎng)也呈現(xiàn)動(dòng)蕩態(tài)勢(shì)。2018年全國(guó)300個(gè)城市規(guī)劃建筑面積2.81億平方米，同比下降0.2%，總成交量2.2億平方米，同比增長(zhǎng)2%；商業(yè)用地平均樓面價(jià)格為2278.6元/平方米，同比下降5.4%。

從不同城市分類來(lái)看:2018年，一線城市商業(yè)用地交易面積同比下降10.9%，降幅在所有城市中最大；二線城市交易面積同比增長(zhǎng)5.8%；三四線城市商業(yè)用地交易面積同比下降1.2%。交易底價(jià)方面，各城市商業(yè)用地平均交易底價(jià)整體下降，一線城市同比下降12.1%，降幅最大。

2017年和2018年百?gòu)?qiáng)代表性企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)征地面積分布

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

面對(duì)行業(yè)形勢(shì)的變化，尤其是部分城市商業(yè)寫字樓的供需失衡，百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，放緩商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資步伐。2018年，商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)代表企業(yè)平均新增商業(yè)用地面積66.9萬(wàn)平方米，同比下降18%，100強(qiáng)代表企業(yè)更多集中在三四線城市。

4.整體負(fù)債率穩(wěn)步上升

2014-2018年百?gòu)?qiáng)代表性企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

2018年上半年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)“去杠桿化”導(dǎo)向，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)融資渠道明顯受到影響，現(xiàn)金流壓力顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域也面臨一定沖擊。

2018年底前100家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，比2017年高0.7個(gè)百分點(diǎn)，近幾年一直穩(wěn)步上升。但從絕對(duì)水平來(lái)看，100強(qiáng)代表性企業(yè)整體負(fù)債率仍在合理范圍內(nèi)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性有保障。

此外，100強(qiáng)以上企業(yè)積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過(guò)擴(kuò)大長(zhǎng)期融資規(guī)模和有效控制短期債務(wù)水平，逐步實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)平衡。在眾多融資渠道中，國(guó)內(nèi)外債券和資產(chǎn)證券化融資最為突出。

2017-2018年十大企業(yè)公司債券和海外債券發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來(lái)源:中智研究所

國(guó)內(nèi)外債券發(fā)行回升，利率上升。2018年，十大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)公司債券8只，發(fā)行規(guī)模222.1億元，同比大幅增長(zhǎng)455.3%；10家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)行海外債券8只，發(fā)行規(guī)模218.8億元，同比增長(zhǎng)101.7%。

從發(fā)行率來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)債券發(fā)行率為6.2%，比2017年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；十大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行海外債券利率6.0%，比2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。