萬(wàn)達(dá)賣掉萬(wàn)達(dá)百貨，引發(fā)業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的思考。畢竟零售是商業(yè)的靈魂?，F(xiàn)在靈魂似乎陷入了混亂，新零售正在一步步艱難地?cái)D壓。商業(yè)地產(chǎn)的情況相當(dāng)尷尬！

但從數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)火熱的市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2020年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到萬(wàn)億。雖然過(guò)去的2018年被稱為房地產(chǎn)困難年，但根據(jù)引力的數(shù)據(jù)，2018年1月至11月，大型商業(yè)房地產(chǎn)交易近90筆，其中房地產(chǎn)企業(yè)參與交易51筆，占近60%，表現(xiàn)活躍。

之前有一個(gè)火熱的市場(chǎng)，之后有無(wú)限的未知，但似乎未知。其實(shí)我們可以從線索中得到一些線索。跟著地圖走，才能大致了解商業(yè)地產(chǎn)該何去何從。下面明袁俊結(jié)合一些實(shí)際情況，談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)。

消費(fèi)者群體:

各地涌現(xiàn)出了年輕群體

很多地方會(huì)提到95、00后消費(fèi)者會(huì)成為市場(chǎng)的主要消費(fèi)者。然而，根據(jù)明·袁俊的觀察和驗(yàn)證，低齡化趨勢(shì)在高端消費(fèi)、美容保健、醫(yī)療保健方面更為明顯。

雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但無(wú)論是小城鎮(zhèn)還是大城市的消費(fèi)者都傾向于追求個(gè)性化、高端化的消費(fèi)。明源君3號(hào)線和4號(hào)線的同學(xué)經(jīng)常在朋友圈涂最新款的迪奧口紅、香奈兒香水、MK包，和1號(hào)線、2號(hào)線的幾乎一樣。

創(chuàng)始人許表示，2018年，奢侈品仍占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的上游，甚至一些新興奢侈品品牌的市值高達(dá)100億美元，高端消費(fèi)趨勢(shì)更為年輕化。

之前，明袁俊在微博上看到一個(gè)話題。95和00后用什么化妝品？網(wǎng)友的圖片里有很多高端品牌，比如Lamer，SK-2，香奈兒。用“前男友面膜”的時(shí)候，不軟，消費(fèi)能力可見(jiàn)一斑。90后老阿姨說(shuō)她受了一萬(wàn)傷。

00后化妝臺(tái)

看完綜藝節(jié)目《我的女孩》，你可能不會(huì)忘記吳昕吃各種瓶罐罐保健品的場(chǎng)景，簡(jiǎn)直震撼了一波下巴。事實(shí)上，關(guān)注醫(yī)療保健已經(jīng)成為一種社會(huì)趨勢(shì)。隨著人們健康意識(shí)的提高，醫(yī)療保健行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，醫(yī)療保健行業(yè)的消費(fèi)群體正在向年輕人擴(kuò)散。

從Swisse公布的2019年中國(guó)市場(chǎng)新戰(zhàn)略可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的美容美妝產(chǎn)品代言人都是20多歲的明星，而不是三四十歲的明星，可見(jiàn)其復(fù)興的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

購(gòu)物中心需要特別關(guān)注這種消費(fèi)趨勢(shì)，推出滿足年輕群體高端消費(fèi)和保健消費(fèi)需求的店鋪和品牌，在空之間的設(shè)計(jì)和服務(wù)體驗(yàn)上緊密遵循年輕和個(gè)性的特點(diǎn)?，F(xiàn)在，一些購(gòu)物中心已經(jīng)抓住了這個(gè)特點(diǎn)。例如，華潤(rùn)城萬(wàn)象世界去年年底在其周邊設(shè)立了香奈兒紅色工廠展覽，充分展示了其產(chǎn)品，吸引了大量的人。

商業(yè)創(chuàng)新:

寵物經(jīng)濟(jì)和兒童經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁

這些天來(lái)，明袁俊深深地感到，沒(méi)有孩子和寵物很難社交。畢竟別人討論怎么養(yǎng)孩子，你就可以交流怎么養(yǎng)豬了！別人曬寶寶你可以曬貓，別人夸孩子你可以夸狗。不生狗不生貓，會(huì)被懷疑是問(wèn)題青年！

笑話是笑話，但也反映了現(xiàn)實(shí)社會(huì)中消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)力。只有關(guān)注真實(shí)的消費(fèi)需求，才能贏得市場(chǎng)。以寵物經(jīng)濟(jì)為例，它已經(jīng)衍生出寵物美容院、動(dòng)物旅館、狗狗日托中心、寵物葬禮、寵物整形、寵物醫(yī)院等服務(wù)。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)寵物行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1708億元，而兒童經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到萬(wàn)億，兒童和寵物經(jīng)濟(jì)確實(shí)是一股不可小覷的消費(fèi)力量。

在哪些城市的商業(yè)項(xiàng)目中，如何布局這兩種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，取決于市場(chǎng)潛力。從寵物主人的畫像來(lái)看，大部分都是消費(fèi)水平高的一二線城市收入可觀的白領(lǐng)。所以一二線業(yè)務(wù)可以考慮pet格式的布局。由于一二線購(gòu)物體同質(zhì)化嚴(yán)重，寵物業(yè)態(tài)可以作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)，其中凱德和歡樂(lè)城等嗅覺(jué)敏銳的購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)始試水。

三四線城市全面進(jìn)入“二胎時(shí)代”。根據(jù)一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)0-3歲嬰幼兒約有450萬(wàn)位于一線城市，540萬(wàn)位于二線城市，3800萬(wàn)位于三四線城市、縣城和城鎮(zhèn)。而且三四線80、90后已經(jīng)成為撫養(yǎng)下一代的主力軍，愿意為孩子花錢。

因此，明袁俊認(rèn)為，一二線商業(yè)項(xiàng)目可以布局pet格式，而三四線商業(yè)發(fā)展可以重點(diǎn)放在二胎分紅上。

空革命:

文化間的強(qiáng)烈祝?？?/p>

傳統(tǒng)商業(yè)中心正以驚人的速度不可逆轉(zhuǎn)地衰落。年輕人追求個(gè)性表達(dá)，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌。媽媽們開(kāi)始在網(wǎng)上購(gòu)物，越來(lái)越少的人在商場(chǎng)里度過(guò)下午。

與此同時(shí)，傳統(tǒng)購(gòu)物中心會(huì)陷入兩難境地，擁抱小眾品牌時(shí)難以抓住顧客。在與電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)中，競(jìng)爭(zhēng)力不足。不管商店賣什么，在購(gòu)物網(wǎng)站上都能找到幾乎一樣的產(chǎn)品，而且價(jià)格更便宜。

純粹購(gòu)物功能的商場(chǎng)已經(jīng)被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進(jìn)入“反購(gòu)物中心”時(shí)代。做得好的商業(yè)地產(chǎn)不再是購(gòu)物場(chǎng)所，開(kāi)始成為文化場(chǎng)所和社交空房間。

從2018年開(kāi)始，各種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始祝福文化空。比如2018年最后一個(gè)月，華潤(rùn)新樓春筍旁邊，在深圳萬(wàn)象市開(kāi)了一家文化空“Front YAN”，華潤(rùn)商業(yè)板塊自營(yíng)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，誠(chéng)品生活深圳店在華潤(rùn)萬(wàn)象世界開(kāi)業(yè)，與開(kāi)業(yè)的西西弗書店一同開(kāi)業(yè)。華潤(rùn)嘗試了三種文化空形式:單體書店、文化美學(xué)空房、文創(chuàng)百貨中心。

誠(chéng)品生活中的文創(chuàng)產(chǎn)品

與華潤(rùn)不同，中糧歡樂(lè)城注重打造IP主題文化空，如北京朝陽(yáng)歡樂(lè)城、高的“小道”、上海歡樂(lè)城的磨坊166、沈陽(yáng)歡樂(lè)城的四分之一、二分之一，都是取悅消費(fèi)者的作品。

智能體驗(yàn):

在新零售模式下，商店需要變得更聰明

新零售從2017年開(kāi)始，2018年發(fā)展迅速，進(jìn)入2019年。如果你還沒(méi)有跟上新零售的步伐，沒(méi)有擁抱智能商務(wù)，你將會(huì)逐漸脫離時(shí)代。

最終，明認(rèn)為知乎有一個(gè)簡(jiǎn)單明了的答案:線下門店也可以網(wǎng)上采購(gòu)物流配送，數(shù)據(jù)共享，線上線下互通引流，利用科技手段提升整體零售運(yùn)營(yíng)效率，更新用戶購(gòu)物體驗(yàn)。

運(yùn)營(yíng)效率和購(gòu)物體驗(yàn)是新零售的立足點(diǎn)，因此在新零售下積極運(yùn)用技術(shù)手段尤為重要。現(xiàn)在，一些互聯(lián)網(wǎng)公司，如阿里、JD.COM、蘇寧等。，經(jīng)常滲透到實(shí)體企業(yè)并對(duì)其進(jìn)行改造。在這種情況下，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該主動(dòng)參與，擁抱技術(shù)，不能坐等“大掃除”。要做到這些，就要讓商業(yè)店鋪更聰明，貫穿人、貨、市。

Pro Orange中心屏展中心人流和店鋪人氣

去年曼吉甜品和阿里巴巴打造的智能餐廳阿里Pro Orange，海利勞智能餐廳都是有益的嘗試，尤其是阿里Pro Orange簡(jiǎn)直就是新零售的“試驗(yàn)田”。

商業(yè)模式:

百貨商店的大規(guī)模購(gòu)物集中化

萬(wàn)達(dá)出售萬(wàn)達(dá)百貨引發(fā)了百貨行業(yè)該何去何從的討論。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，百貨行業(yè)的出路主要有兩個(gè):一是提高自購(gòu)自撐的比例，二是以百貨購(gòu)物為中心。明·袁俊認(rèn)為，中國(guó)沒(méi)有成熟的買方制度，建立買方制度不是一天的工作。增加自購(gòu)難度大，以百貨為中心是不錯(cuò)的選擇。

在明·袁俊訪問(wèn)期間，一些購(gòu)物中心不僅增加了餐飲、兒童和體驗(yàn)形式，還改善了以前廣受批評(píng)的支付體驗(yàn)。比如深圳某百貨公司，收銀員直接在店內(nèi)，而不是在百貨公司總收銀處拿著店內(nèi)收據(jù)付款，然后拿著付款單到店內(nèi)取貨的繁瑣手續(xù)。

在國(guó)外，日本老式百貨公司高島屋的改造比較全面。2018年，高島屋推出全新購(gòu)物中心——日本橋高島屋S.C。

首先，增加餐飲比例，服裝業(yè)態(tài)減少到30%，餐飲增加到40%。

其次，更換團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)招商引資能力。于亮在他最新的內(nèi)部郵件中說(shuō)，轉(zhuǎn)型期間，地產(chǎn)出身的人習(xí)慣于賺大錢，所以要換人。同樣，高島屋更換了原來(lái)百貨公司的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，選擇了公司下屬的專業(yè)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商，成效顯著。

最后，提出年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗(yàn)店，網(wǎng)紅店，降低客戶單價(jià)等措施。

操作模式:

股票資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的浪潮正在到來(lái)

根據(jù)聯(lián)商的統(tǒng)計(jì)。com，2018年存量改造商業(yè)項(xiàng)目30多個(gè)，與2017年基本持平，這些項(xiàng)目主要集中在城市的核心商務(wù)區(qū)。此外，瑞一德報(bào)告顯示，截至2018年，中國(guó)已運(yùn)營(yíng)10年以上的項(xiàng)目498個(gè)，運(yùn)營(yíng)15年以上的項(xiàng)目219個(gè)。

這些項(xiàng)目一般位于城市的核心商業(yè)區(qū)。在當(dāng)前資金壓力大、征地難度越來(lái)越大的大環(huán)境下，不如把這些項(xiàng)目改造一下，盤活業(yè)務(wù)。此外，在新的消費(fèi)趨勢(shì)和審美偏好下，一些項(xiàng)目在品牌和數(shù)量上存在不足，需要提高效率以適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境?？傊黝惿虡I(yè)股票亟待改革。

改造現(xiàn)有資產(chǎn)說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，但在房地產(chǎn)寒冬，資金是個(gè)大問(wèn)題。但根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化可以稱之為股票轉(zhuǎn)換的資本武器。而且在城市更新的背景下，國(guó)家金融政策不斷放開(kāi)，以購(gòu)物中心、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品不斷取得突破。

另外，這也符合商業(yè)地產(chǎn)從“重”到“輕”的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，這需要房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，積極擁抱經(jīng)營(yíng)思維，提升經(jīng)營(yíng)管理能力。

項(xiàng)目戰(zhàn)略:

有可以引領(lǐng)市場(chǎng)的標(biāo)桿企業(yè)

如上所述，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?；旧厦總€(gè)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)新城市或者地區(qū)開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都會(huì)吞噬掉當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)市場(chǎng)份額，而且不管你這個(gè)項(xiàng)目做的多好，后面都有很多追逐者蜂擁而至。

在這種純粹的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立高地意識(shí)，通過(guò)打造標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)提高進(jìn)入門檻，才能在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位。

之所以成為標(biāo)桿，一定是因?yàn)樗泻芏鄻?biāo)簽，比如最高的區(qū)域項(xiàng)目高度、獨(dú)特的建筑材料、經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力等等。從華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、龍湖、歡樂(lè)城等龍頭企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)城市或地區(qū)，其布局的出發(fā)點(diǎn)幾乎都是打造一個(gè)有特色的商業(yè)地標(biāo)。

以華潤(rùn)深圳灣國(guó)際商務(wù)中心為例。

該項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)后海灣，總投資200多億元，總建筑面積120多萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)一期和二期建設(shè)，現(xiàn)已成為“深圳后海地區(qū)總經(jīng)辦”。其中華潤(rùn)大廈的“孫淳”有很多獨(dú)特的標(biāo)簽，比如250米高以上單位面積鋼材最少的建筑，現(xiàn)有超高層結(jié)構(gòu)中鋼柱數(shù)量最多的單體建筑。

現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃出來(lái)了，華潤(rùn)通過(guò)深圳灣的兩次實(shí)踐，步入了一個(gè)新的階段，成為了“后海區(qū)運(yùn)營(yíng)商”，在粵港澳大灣區(qū)高潛力區(qū)站穩(wěn)了腳跟。

行業(yè)模式:

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)收到了一個(gè)接一個(gè)的并購(gòu)

目前我國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)份額基本呈現(xiàn)“28年格局”:20%的房企產(chǎn)出80%的業(yè)績(jī)，而商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)未形成這種集中度。據(jù)鴻陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行副總裁朱琳介紹，中國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了足夠的增長(zhǎng)空。

據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，全國(guó)3萬(wàn)多平方米的購(gòu)物中心多達(dá)8000家，但公認(rèn)的頭品牌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的市場(chǎng)份額實(shí)際不到5%。

但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正在走下坡路，商業(yè)項(xiàng)目的資金壓力很大。準(zhǔn)備不足或者對(duì)這個(gè)行業(yè)不看好的企業(yè)，會(huì)大量拋售自己的商業(yè)項(xiàng)目，但是對(duì)于實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，收購(gòu)一些臨時(shí)低價(jià)項(xiàng)目，對(duì)于占領(lǐng)市場(chǎng)是極為有利的。

凱德蘭德是這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。與2018年初出售其20家購(gòu)物中心不同，2019年初凱德置地(CapitaLand China)斥資585億元人民幣，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成了四次收購(gòu)，一系列行動(dòng)如疾風(fēng)驟雨。在樓市低迷時(shí)期，凱德置地的巨大努力逆勢(shì)而上，在中國(guó)五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市，強(qiáng)化了規(guī)模優(yōu)勢(shì)和業(yè)務(wù)布局。