時隔七年，北京商業(yè)市場第三個歡樂城姍姍來遲。6月12日，歡樂城地產(chǎn)與華源地產(chǎn)宣布戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)石景山地區(qū)的京西歡樂城項目。雖然這種強強聯(lián)合有其自身的優(yōu)勢和專業(yè)屬性，但在一線商業(yè)市場的競爭總是很激烈，這不僅需要適當?shù)幕瘜W反應，還需要股權(quán)差異較大的合作考驗。

牽手花園

北京大本營第三個歡樂城終于到了，歡樂城地產(chǎn)與華源地產(chǎn)合作，在蘋果園交通樞紐東側(cè)建設商業(yè)綜合體。京西歡樂城總建筑面積約22萬平方米，包括購物中心、辦公樓和大型停車場。雖然歡樂城地產(chǎn)超額完成了“五年20個歡樂城”的承諾，但中糧集團副總裁、歡樂城地產(chǎn)董事長周政表示，在過去的12年里，歡樂城地產(chǎn)已經(jīng)創(chuàng)造了9個項目，目前手頭有8-9個項目，可以完成20個歡樂城。

事實上，在京西歡樂城之前，位于北京安定門地區(qū)的李三百貨有望成為第三個歡樂城，但由于其規(guī)模和周圍歷史建筑的影響，未能成功。這個姍姍來遲的靖西歡樂城，計劃成為靖西的商業(yè)地標，吸引石景山、門頭溝、海淀的區(qū)域客戶。

京西歡樂城在輕資產(chǎn)模式上不同于天津平安歡樂城、昆明歡樂城等項目。在投資這個項目的時候，歡樂城地產(chǎn)不僅派出了運營團隊，還投入了一定的資金。北京商報記者今天了解到，在京西歡樂城的開發(fā)中，歡樂城地產(chǎn)和華源地產(chǎn)已經(jīng)成立了合資公司，歡樂城地產(chǎn)持有約20%的股份，但不排除未來進一步增資的可能性。一般情況下，股權(quán)的持股比例等于企業(yè)的話語權(quán)，但在華遠地產(chǎn)和歡樂城地產(chǎn)的合作中，兩者的股權(quán)差異很大，真正的合作共贏能否實現(xiàn)還需要時間檢驗。

華遠地產(chǎn)作為資深住宅地產(chǎn)開發(fā)商，技能精深，但缺乏大型商業(yè)運營經(jīng)驗。華遠地產(chǎn)董事總經(jīng)理孫懷杰在闡述京西歡樂城如何成為京西商業(yè)地標時表示，不會過多談論項目運營，但無論是專業(yè)還是歡樂城的專業(yè)，他的專業(yè)都將留給他。

但華遠地產(chǎn)傳來的京西歡樂城宣傳顯示，華遠地產(chǎn)很早就涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，參與西單商業(yè)街改造，開發(fā)華遠杜英等商業(yè)項目。在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中，華源地產(chǎn)的資本運營能力、資產(chǎn)振興能力和金融創(chuàng)新能力不容小覷。

華遠地產(chǎn)董事長孫玉燕表示，很多投資機構(gòu)和專業(yè)運營商都曾表示愿意與華遠合作，但最終選擇了與歡樂城地產(chǎn)合作。

誰將主宰

孫懷杰今天在接受《北京商報》采訪時說，華遠地產(chǎn)和歡樂城地產(chǎn)是兄弟關(guān)系，高層關(guān)系很好，兩家公司也有一些合作的來源。華遠地產(chǎn)牽頭開發(fā)，歡樂城地產(chǎn)牽頭運營，都是由公司的專業(yè)性決定的，沒有主導權(quán)之爭。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，太古地產(chǎn)與中海地產(chǎn)的合作被視為強強聯(lián)合，雙方各持50%股份，共同開發(fā)北京靛藍購物中心和成都遠洋太古里。兩者的合作也是基于各自的特長。前期開發(fā)由中海地產(chǎn)負責，后期運營由太古地產(chǎn)牽頭。但看似平靜的背后，卻是項目宣傳和管理中的糾紛和矛盾。

歡樂城地產(chǎn)附屬于華遠地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)公司會產(chǎn)生哪些火花？北京企業(yè)與央企的合作會如何越來越強？

在戰(zhàn)略合作會議上，周政詳細介紹了中糧集團旅游地產(chǎn)、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等重要節(jié)點。20年前投資的亞龍灣項目是中糧集團第一次涉足旅游地產(chǎn)，當時的冒險是一個明智而超前的決定。十年前，中糧通過收購進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。雖然起步較晚，但也打造了四條清晰的住宅產(chǎn)品線。2006年，中糧集團決定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并在北京西單區(qū)開設了第一個購物中心項目。當時，小眾的嘗試已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的趨勢。周政提到的這些都強調(diào)了中糧集團的前瞻性布局，這些大膽的嘗試似乎都在未來獲得了很大的品牌吸引力和影響力。

然而，北京的商業(yè)市場正在迅速變化。雖然現(xiàn)有的西單歡樂城和朝陽歡樂城擁有很大的品牌話語權(quán)，但這兩個項目是在商場探索初期進入市場發(fā)展起來的，十年后進入市場的京西歡樂城失去了先發(fā)優(yōu)勢。京西商業(yè)市場的競爭不如城市核心商業(yè)區(qū)。歡樂城雖然有專業(yè)的運營團隊，但是運營和招商難度要大得多。征服這個地區(qū)需要時間。

周政表示，投資者對歡樂城定位、場景搭建、會員系統(tǒng)維護的認可，表明歡樂城在前期業(yè)務維護、業(yè)務調(diào)整、推廣等方面的不懈努力得到了回報。周政還承認，歡樂城地產(chǎn)在運營十年的西單歡樂城、運營七年的朝陽歡樂城等幾個歡樂城項目上，花了不少心思打造軟環(huán)境。

的確，與成熟的商業(yè)項目減少推廣費用不同，歡樂城愿意在宣傳和創(chuàng)新上花錢。在項目文化、定位、模式的潛移默化傳遞中，業(yè)內(nèi)對歡樂城地產(chǎn)的發(fā)展有著清晰的認識。

“歡樂之城是什么？”周政解釋說，其定位是“年輕、品牌、時尚、時尚”，目標客戶是18-35歲的中產(chǎn)階級客戶。歡樂城置業(yè)有限公司是一家經(jīng)營強勢、服務重的公司。相比品牌管理，它更懂得如何管理客流。

雖然歡樂城地產(chǎn)在此次合作中并未占據(jù)股權(quán)上風，但周政的一系列聲明透露，歡樂城的專業(yè)運營將在京西項目中發(fā)揮主導作用。

各有各的需求

關(guān)注市場規(guī)則的發(fā)展是周政在談論他們的合作時最常提到的話。

精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周政強調(diào)，商業(yè)開發(fā)不應急功近利，必須遵守市場規(guī)則。周政說，歡樂城和華遠合作有很多優(yōu)勢，比如華遠有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，北京市屬企業(yè)可以贏得更多的政府支持。中糧集團是央企，商業(yè)地產(chǎn)運營非常專業(yè)。通過雙方的密切合作，可以肯定的是，里程碑式的商業(yè)功能可以通過巨大的努力來實現(xiàn)。

然而，在談到優(yōu)勢的同時，周政也指出了許多房地產(chǎn)企業(yè)或商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)許多企業(yè)的共同問題。比如拿地的時候，一定要有足夠的阿爾文空。商業(yè)綜合體的發(fā)展需要有足夠的規(guī)模，商業(yè)面積控制在10-20萬平方米之間，整體綜合體盡量達到50-70萬平方米。周政認為，我們不僅要開發(fā)商業(yè)項目，還要掌握一定的周邊地區(qū)。在建筑形態(tài)和動線的規(guī)劃上，必須遵守市場規(guī)則。如果脫離商業(yè)規(guī)則，必然導致空之間更大的浪費和商業(yè)死角。

也許對于歡樂城地產(chǎn)來說，有著足夠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的華遠地產(chǎn)還是比較擔心的。兩者不同的職業(yè)屬性決定了產(chǎn)品開發(fā)的邏輯不同。從京西歡樂城20萬平米的成交量可以看出，華遠地產(chǎn)前期拿地時并沒有綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)是高度逐利的，希望從開發(fā)區(qū)域的每一寸土地獲得最大回報。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要特別注意這些，因為前期的偷工減料會成為后期不可挽回的傷害。在天津和平歡樂城和上海長風歡樂城的收購改造中，歡樂城最大的投資就是物業(yè)改造。

周政說，如果這兩個組織不合作，合作一定會成功。未來，雙方可能會繼續(xù)在全國范圍內(nèi)共同開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

以前歡樂城地產(chǎn)的開發(fā)項目基本都是自持的，賣物業(yè)一直很謹慎。然而，近年來的業(yè)績壓力迫使歡樂城地產(chǎn)考慮加快可銷售物業(yè)的發(fā)展。在2015年中期財務報告中，歡樂城地產(chǎn)的物業(yè)銷售收入下降，原因是可核算的銷售型物業(yè)供應不足，導致整體業(yè)績下降25.5%。

在強者的共同努力下，歡樂城地產(chǎn)和華遠地產(chǎn)應該把自己的需求放在第一位。