鶴崗的房產(chǎn)是怎么被糟蹋的？

酒吧里的新聞和正規(guī)媒體的信息高度一致。

鶴崗作為煤炭城市，已經(jīng)進(jìn)入資源枯竭期。稱之為“常住人口”百萬，但把這個“常住人口”理解為登記人口似乎更準(zhǔn)確，真正的常住人口在東部三省的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中是很難找到的。實際情況是東北地區(qū)近年來人口外流嚴(yán)重，老齡化程度高，鶴崗也不例外。

可以說鶴崗沒有房地產(chǎn)開發(fā)的條件。所以鶴崗的房地產(chǎn)會倒閉也就不足為奇了。

看看鶴崗人的發(fā)言，再翻一下鶴崗吧的老帖子。鶴崗地產(chǎn)的關(guān)鍵詞很明顯——“棚改”。

從2009年開始，各地開始對煤礦空地區(qū)、林場、農(nóng)墾、華僑農(nóng)場的棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造。鶴崗作為采煤空地區(qū)，毗鄰林場和土地復(fù)墾，非常適合棚改。

然而，在棚改過程中，地方政府并沒有堅持民生工程的公共服務(wù)原則?！逗邶埥→Q崗市2017-2018年城市棚戶區(qū)改造工程補(bǔ)償安置方案通知》顯示，當(dāng)?shù)嘏锔难a(bǔ)償方式有兩種:一種是將安置房對應(yīng)面積與原房屋可居住面積進(jìn)行互換，超出部分按政府定價購買；另一種是貨幣直接補(bǔ)償，考慮了各種浮動因素的評估價格。

第一種叫做“產(chǎn)權(quán)互換”。

按照這個方案，安置房的價格為每平方米1350元，在原住房45平方米以內(nèi)，而45平方米以上新建房屋的基準(zhǔn)價格為每平方米1650元。這個價格和現(xiàn)在的市場價相比，明顯偏高。

鶴崗風(fēng)險:有毒資產(chǎn)和高杠桿齊飛

棚改沒有錯，貨幣化安置也沒有錯，只是政策工具用錯了方向。即使鶴崗是一個萎縮的城市，也只能是一個有限的公共服務(wù)項目。

如果希望逆市場大勢而動，盲目擴(kuò)大資金投入，后果肯定是相當(dāng)嚴(yán)重的。

調(diào)查顯示，2015年鶴崗政府負(fù)債率達(dá)到368%，而轉(zhuǎn)移收入占鶴崗綜合財力的80.6%。換句話說，這個城市的公共財政是通過外部輸血和借款來維持的。

民生工程本來就是一項公益性、服務(wù)型事業(yè)，引入貨幣安置的市場化手段必須謹(jǐn)慎操作。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)可以利用貨幣安置為棚改市場化運(yùn)作錦上添花；在經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的地區(qū)，貨幣安置背后的金融杠桿是非常危險的——一些地區(qū)的金融問題會通過金融體系蔓延到整個經(jīng)濟(jì)體系。

棚改基金是中央銀行通過PSL向CDB發(fā)放貸款，CDB再通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款。

理論上，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民支付補(bǔ)償，土地拆遷出售后償還CDB貸款，CDB償還央行貸款，可以形成資金流動的閉環(huán)。按照這種思路，最讓人擔(dān)心的是改革資金棚改導(dǎo)致該地區(qū)房價飆升導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)過熱。因此，國家也及時采取了一定措施遏制這一現(xiàn)象。

然而，鶴崗的案例揭示了另一個風(fēng)險——資本流動根本無法形成閉環(huán)。土地升值后沒有資本回報，也沒有刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，而是直接進(jìn)入“資本黑洞”。

這樣一來，它就不需要經(jīng)歷過熱、物價暴漲、泡沫破裂的復(fù)雜過程，直接變成了金融的系統(tǒng)性風(fēng)險源。

歸根結(jié)底，我們應(yīng)該尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場規(guī)則。投資大型基金彌補(bǔ)不足的意圖很好，但不是所有的不足都能彌補(bǔ)！

鶴崗并不是“白菜價格”物業(yè)中唯一的一家

當(dāng)然，鶴崗的“房地產(chǎn)崩盤”也與自身的城市屬性密切相關(guān)——鶴崗是一座“資源枯竭型城市”。

鶴崗入選第三批資源枯竭型城市，而鶴崗這樣的資源枯竭型城市有68個，其中地級市25個，縣(含縣級市)29個，市轄區(qū)14個。東北一直是資源枯竭型大城市，占前12位的一半。

阜新市，比鶴崗“資格”還老，繁榮是因為煤，衰落是因為缺煤。以前是亞洲最大的露天煤礦，現(xiàn)在煤炭差不多挖了空，以前的礦成了礦山公園。

而新房價呢？還有很多三位數(shù)單價，賣白菜價格也不是鶴崗獨(dú)有的。

一棟四室三廳的大型“豪宅”，面積360平米，總價30萬，單價只有833元/平米。這個價格即使對于一些普通上班族來說也不是很難。

這種現(xiàn)象足以引起我們的警惕，尤其是對于一些資源枯竭的城市。除了森工，還有很多地上作業(yè)，一些資源枯竭型城市的通病就是很多城市都是礦山生的。

在繁榮時期，采礦代表利潤，而在衰落時期，地質(zhì)條件變得越來越復(fù)雜。除了正規(guī)礦山，還有很多野生礦山在開采，資源枯竭不等于一無所有。

比如2008年阜新被確定為資源枯竭型城市，但仍有礦山在開采，不時能感受到“礦震”?！暗V震”雖然不比地震好，但由于震源深度太淺，對地面的人和建筑物來說還是很明顯的。

那么問題來了。你怎么確定你買的房子是建在老礦附近，甚至是在礦上？雖然現(xiàn)在的房子都有抗震等級，但是能承受頻繁的礦震嗎？存量房里還有很多便宜的“老小”。這些“老小”的投資價值如何？

其實這也是城市發(fā)展過程中的一個困境，分化越來越嚴(yán)重。對于一些大城市來說，房地產(chǎn)市場是另一回事。

最近隨著一些城市“限售令”的放松，最先被限售令限制的房屋開始投放市場，雖然數(shù)量不多，但還是挑動了一個市場。

有人認(rèn)為這些房子出來，房價又會漲；有人認(rèn)為供應(yīng)量大，也能穩(wěn)定房價。

但是，對于這些火熱的大城市來說，白菜的價格永遠(yuǎn)賣不出去。

如何看待鶴崗房地產(chǎn)崩盤；

1.讓市場發(fā)揮決定性作用；

2.科學(xué)把握宏觀決策；

3、要完全適應(yīng)當(dāng)?shù)厍闆r。

文/關(guān)羽