-房地產(chǎn)項目開發(fā)管理流程-一、流程概述:

流程的目的:為了保持公司的可持續(xù)發(fā)展，在確定項目之前，系統(tǒng)地搜索房地產(chǎn)項目，充分論證其可行性，從而有效規(guī)避風(fēng)險，供決策者做出正確的判斷。

適用范圍:適用于公司房地產(chǎn)項目的拓展管理，包括土地信息的獲取和土地權(quán)屬的最終獲取。

定義:

1.市場定位:明確項目的目標(biāo)消費(fèi)群體，了解群體特征；

2.產(chǎn)品形式:選擇項目類型，確定項目是普通住宅、寫字樓還是商場；

3.產(chǎn)品主題:項目設(shè)計主題的選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，是指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；比如，普通住宅按價格可以分為高、中、低三個檔次，也可以按建筑形式分為高層、多層、小高層。

流程牽頭及參與部門:投資發(fā)展部(牽頭)、R&D及設(shè)計部、項目管理部、成本合同部、市場策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、企業(yè)管理運(yùn)營部。

二.工作程序

1.組織項目信息，提出投資思路；

(1)投資開發(fā)部分析項目外部環(huán)境(城市發(fā)展規(guī)劃和政策的影響、地塊區(qū)域的城市地位、項目本身的性質(zhì)、主要特征和特殊性等。)和內(nèi)部因素(對公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的影響，項目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位，項目的利潤貢獻(xiàn))進(jìn)行有針對性的分析，幫助公司鎖定項目中的關(guān)鍵地塊；項目概述的內(nèi)容框架包括:項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、地塊位置、地塊現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套設(shè)施、周邊環(huán)境、主要市政配套設(shè)施、規(guī)劃控制點(diǎn)、地價、土地升值潛力評價、近期開發(fā)及作為土地儲備的利弊對比；

(2)投資發(fā)展部通過各種渠道獲取土地信息，董事長、總經(jīng)理及相關(guān)主管副總裁提供土地信息建議。信息的主要來源包括政府、中介機(jī)構(gòu)或項目業(yè)主。項目開發(fā)專家負(fù)責(zé)登記獲得的土地信息。

(3)在對項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、房地產(chǎn)市場有深入了解并掌握大量市場信息的基礎(chǔ)上，找到需要滿足的市場需求，提出投資思路。

2.開發(fā)項目土地利用信息及重點(diǎn)地塊編制項目簡報

(1)投資開發(fā)部分析開發(fā)項目用地的土地、人口、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，篩選出可能的重點(diǎn)開發(fā)項目，結(jié)合公司內(nèi)部資源，選擇適合公司發(fā)展的擬開發(fā)項目。投資發(fā)展部將選定的重點(diǎn)地塊信息上報給負(fù)責(zé)投資發(fā)展的副總裁、總經(jīng)理和董事長。董事長對初步選定的地塊進(jìn)行審批，決定是否需要深入研究。

(2)董事長決定深入調(diào)研后，投資發(fā)展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長等相關(guān)人員進(jìn)行土地踏勘和市場調(diào)研

(3)檢查結(jié)束后，投資開發(fā)部負(fù)責(zé)編寫《項目簡報》，該《項目簡報》是根據(jù)檢查后獲得的項目信息、項目概況和項目開發(fā)運(yùn)營環(huán)境分析形成的

(4)編制《項目簡報》，提交投資發(fā)展副總裁兼總經(jīng)理審閱，經(jīng)董事長批準(zhǔn)，決定是否需要進(jìn)一步研究。

3.項目的初步論證和確定

(1)項目簡報批準(zhǔn)后，投資開發(fā)部需要對項目進(jìn)行進(jìn)一步跟蹤，投資開發(fā)部組織公司相關(guān)部門合作，對項目進(jìn)行初步論證；

投資開發(fā)部提供項目概述、項目開發(fā)環(huán)境分析和市場定位等。

R&D設(shè)計部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃和設(shè)計分析

營銷策劃部提供市場調(diào)查與分析、產(chǎn)品建議、項目銷售計劃、市場供需狀況分析與預(yù)測、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等。

成本合同部負(fù)責(zé)提出開發(fā)(施工、設(shè)計和營銷)成本預(yù)算

物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)營草案

財務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項目相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和非開發(fā)部分

企業(yè)運(yùn)營部負(fù)責(zé)提出項目總體時間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)審核項目總體時間節(jié)點(diǎn)安排中的工期

(2)投資開發(fā)部負(fù)責(zé)匯總上述分析數(shù)據(jù)，編制項目建議書

(3)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織會議對項目建議書進(jìn)行評審，包括R&D與設(shè)計部、工程管理部、成本合同部、市場策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、業(yè)務(wù)運(yùn)營部、負(fù)責(zé)投資發(fā)展的副總裁、R&D與設(shè)計部、工程管理部、成本合同部、市場策劃部、物業(yè)管理部、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長

(4)投資發(fā)展部根據(jù)會議審議意見進(jìn)行修改，報分管投資發(fā)展的副總裁、總經(jīng)理，由董事長審批，決定是否需要深入研究。

4.項目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證

(1)項目建議書批準(zhǔn)后，根據(jù)項目建議書的要求，投資開發(fā)部需要進(jìn)一步了解和跟蹤項目，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集的信息和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立多個替代開發(fā)方案，對方案進(jìn)行反復(fù)論證和比較，與其他相關(guān)部門明確方案選擇的主要原則問題和優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法優(yōu)化方案，選擇合理的方案。研究論證項目的技術(shù)可行性，進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)方式和開發(fā)進(jìn)度等。

(2)投資發(fā)展部結(jié)合項目建議書聯(lián)合評審和方案優(yōu)選的意見，參照上述相關(guān)部門的協(xié)助和專業(yè)建議，起草和編寫項目可行性研究報告，推薦一個以上可行的方案和實(shí)施方案，并提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)參考

(3)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織會議審議項目可行性研究報告，包括R&D設(shè)計部、工程管理部、成本合同部、市場策劃部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、企業(yè)管理運(yùn)營部、負(fù)責(zé)投資發(fā)展的副總裁、R&D與設(shè)計部、工程管理部、成本合同部、市場策劃部、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)

(4)投資發(fā)展部根據(jù)會議審議意見進(jìn)行修改，報分管投資發(fā)展的副總裁、總經(jīng)理審批，由董事長決定是否需要做出投資決策。

5.新項目投資決策

(1)項目可行性研究報告經(jīng)董事長批準(zhǔn)后，投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織投資發(fā)展副總裁、研發(fā)設(shè)計副總裁、項目管理副總裁、成本合同副總裁、營銷策劃副總裁、物業(yè)管理副總裁、首席財務(wù)官、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總經(jīng)理和董事長進(jìn)行投資決策

(2)新項目投資決策經(jīng)審批后，報副總裁、總經(jīng)理、負(fù)責(zé)投資發(fā)展的董事長，由董事會審批

6.土地征用和合同談判

(1)董事會批準(zhǔn)新項目投資決策后，負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁負(fù)責(zé)組織征地

(2)招標(biāo)、拍賣、掛靠項目

A.負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁與土地供應(yīng)商溝通協(xié)商，投資開發(fā)部相關(guān)人員參與溝通協(xié)商

B.負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁負(fù)責(zé)制定招標(biāo)、拍賣和掛靠策略，由投資開發(fā)部參與，并由董事長提交總經(jīng)理審批

C.負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁負(fù)責(zé)主持招標(biāo)、拍賣和掛片活動，投資開發(fā)部參與，總經(jīng)理和董事長參與/指導(dǎo)。如果投標(biāo)成功，將進(jìn)入合同評審/會簽階段。如果投標(biāo)失敗，投資開發(fā)部將總結(jié)失敗經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁將負(fù)責(zé)匯報整個項目投標(biāo)活動的結(jié)束

(3)二手項目

A.負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁與土地供應(yīng)商溝通和談判

b .負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定談判策略，投資開發(fā)部參與，總經(jīng)理批準(zhǔn)，董事長批準(zhǔn)賣地價格、合作方式、支付方式等。

C.負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總經(jīng)理組織談判，投資開發(fā)部參加，總經(jīng)理和董事長參加/指導(dǎo)。如果談判成功，將進(jìn)入合同評審/會簽階段；如果談判失敗，負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總經(jīng)理將總結(jié)失敗的經(jīng)驗(yàn)，作為整個項目投標(biāo)活動的結(jié)束

(4)招標(biāo)、拍賣、掛/二手項目談判成功

A.中標(biāo)、拍賣、掛片項目/二手項目談判成功后，由投資開發(fā)部負(fù)責(zé)組織合同草案，并組織召開合同會審會議，成本合同部、首席財務(wù)官、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總經(jīng)理、董事長參加。

B.合同最終提交給負(fù)責(zé)投資開發(fā)的副總裁兼總經(jīng)理審批。最后，投資開發(fā)部將簽訂合同獲得土地使用權(quán)

(5)公司取得土地使用權(quán)并明確規(guī)劃條件后，投資開發(fā)部在《地塊社會條件表》中填寫相關(guān)規(guī)劃條件，送R&D設(shè)計部