不止一個讀者說我們的內(nèi)容有詳略不得當，說看不懂。我們反思了，我們的內(nèi)容建立在大家對城市化的常識有一定的理解，建立在知道基本的經(jīng)濟學常識：商品價格不是由成本決定的，而是由供求關系決定的。有時候，雖然房子的建筑成本低，開發(fā)商拿地成本也低，但經(jīng)不住成千上萬的人去搶這個樓盤啊。有時候，開發(fā)商拿了地王，成本很高，但禁不住房貸收緊，沒有幾個人夠得著新建小區(qū)的首付，開發(fā)商不降價，那就……大多數(shù)時候開發(fā)商在啃骨頭，不小心也有在挨打的時候。

今天，我們嘗試深入淺出的來講講城市化吧。

城市建成區(qū)，一平方公里可以居住一萬人，還綽綽有余，這個常識，你知道不？

一個平方公里，就是一個正方形大小的區(qū)域，一個長1000米，寬1000米的正方形。

你可以算算，1平方公里的土地總面積就是1百萬平方米，一般容積率2.0的話，可以修建2百萬平方米的建筑。

如果全部拿來修建住宅住人，按一般城市一個平方公里住1萬人的密度，人均200平米了。簡直住得不要太舒服。

實際上呢，我們還要修道路，修學校，修醫(yī)院等等吧。這樣算吧，假設平均一平方公里，拿出一半土地來修建住宅，按容積率2.0來說，人均100平米，也是住得非常好了。

所以，1個平方公里，住一萬人，密度并不高的。你可以查查，西城區(qū)，還有上海的很多區(qū)，人口密度可以達到2萬人一個平方公里。實際上呢，現(xiàn)在大多數(shù)新小區(qū)，容積率都在2.5甚至更高……

但是，我們還是把平均一平方公里可以居住一萬人，作為一個城市的基本密度吧。

知道這個常識有什么意義呢？

比如我們最近寫天津落戶系列，看到天津?qū)氎娉卑缀幽弦?guī)劃了60平方公里的新城。

下意識就想，哦，要填滿這個新城，天津?qū)氎孢€需要落戶60萬人口啊?！旖虍吘故侵陛犑?，城市化率比較高，該進城的人都進城了。所以我們假設天津?qū)氎娴霓r(nóng)村進城的需求基本為零。就算還有，天津?qū)氎胬铣菂^(qū)也在大規(guī)模改建呢。

當然，我們只是這樣想，有想到這個總量。在沒有其它數(shù)據(jù)支持的情況，并沒有說一定能填滿或者說不能填滿。何況建設這個新城，也不是一下子把60平方公里的土地，都出讓出去。

土地出讓的速度，有快有慢，不然，怎么會有地產(chǎn)小周期規(guī)律呢？

后我們還可以看見通州副中心的規(guī)劃，你可以去查查，核心區(qū)域是多少平方公里，規(guī)劃居住是多少人？

你還可以去查查天津北部新區(qū)100多平方公里，規(guī)劃居住是多少人，而天津計劃總?cè)丝谑嵌嗳?，現(xiàn)在有多少人？

這個常識，慢慢你就強化了。

我經(jīng)常說：一個小區(qū)干掉一個鎮(zhèn)，小縣城千萬不要再買了，其實也是基于這個常識。

你要有這個數(shù)據(jù)意識。地級市擴張，一下子擴張出一個新區(qū)來，規(guī)劃幾十平方公里，也不是很大一塊。但這樣龐大的供給，吸收未來幾十萬人進城。分分鐘就滅掉很多小縣城的未來。就是地級市，下一波還行不行，也要具體問題具體分析呢。

將來的中國，因為人口流失，鎮(zhèn)變村，縣城變大鎮(zhèn)，是大概率的事件，特別是那些沒有高鐵經(jīng)過的縣城?；旧暇捅慌懦谥袊鞘薪?jīng)濟地圖中了。

嗯，這個話題，說來就長了，今天，就先說到這里吧。