雖然一直有傳言說大鐘寺中昆廣場最終會接手，但項目與小業(yè)主的糾紛仍在繼續(xù)。

據(jù)《北京商報》記者調(diào)查，去年12月，大鐘寺中坤廣場開始與一些小業(yè)主簽訂“原價回購協(xié)議”。但大部分業(yè)主拒絕妥協(xié)，拒絕簽約。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果有企業(yè)收購，產(chǎn)權問題可以解決，項目可以統(tǒng)一管理運營，未來還是有一定發(fā)展前景的。但是，如果所有者與中坤之間的糾紛無法解決，收購方在轉(zhuǎn)型和繼續(xù)經(jīng)營上都將受到阻礙。

原價回購

中坤廣場和大鐘寺小業(yè)主糾紛不斷。近日，北京商報記者今天發(fā)現(xiàn)，大鐘寺中坤廣場以“原價”回購了小業(yè)主的產(chǎn)權，一些小業(yè)主還在去年12月簽署了回購協(xié)議。記者了解到，大部分被妥協(xié)的小業(yè)主在2014年以15萬元/平方米的價格買下了大鐘寺中坤廣場的部分土地。當時中坤集團把這個小業(yè)主的財產(chǎn)抵押給了銀行。據(jù)知情人士透露，原價回購可能是沒有房子的小業(yè)主的最佳解決方案。

據(jù)了解，2006年，大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下的北京中坤長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，部分產(chǎn)權被出售。中坤集團的子公司大鐘寺商業(yè)有限公司也將售出的單元租回。據(jù)一位業(yè)主稱，中坤集團承諾，買家每年可以獲得不低于8%的租金回報。

在高回報和共同擔保的承諾下，2007-2008年，許多業(yè)主以每平方米4-5萬元的價格購買了在建商鋪。直到2013年，店家收到了相應的退貨，但從2014年開始，中坤集團不再履行給予租賃退貨的承諾。此外，記者了解到，小業(yè)主與中坤集團簽訂的10年期租約大多在2017年8月底到期。因為小業(yè)主認為中坤集團沒有給2014-2017年到期的租金，所以雙方一直僵持到今天。

另一個小企業(yè)主指出，他在2016年以6萬元/平方米的價格購買了40多平方米的商業(yè)用地，共計200多萬元?！叭绻箸娝轮欣V場在十幾年前被以這個價格回購，我們絕對不會同意。過幾年到期的房租誰來交？”

在這樣的僵持之下，傳聞大鐘寺中昆廣場將是接班人。2月15日，據(jù)中國投資網(wǎng)報道，今日頭套母公司字節(jié)跳動股份有限公司以90億元收購大鐘寺中昆廣場。今天的頭條是，這次收購是通過第三方公司完成的。

對此，今日頭條回復媒體“謠言不予置評”。但記者曾多次嘗試致電今日頭條母公司，發(fā)送采訪郵件，但截至發(fā)稿時，尚未收到相關回復。對于原價收購和回購，記者也多次致電大鐘寺商社和中坤長業(yè)公司，但無人接聽。

轉(zhuǎn)換失敗

事實上，大鐘寺中昆廣場早在去年就開始改制了。廣場上的一名工作人員曾告訴《今日北京商報》記者，自去年年初以來，中坤集團已開始收回售出的單位，并計劃整體出售進行改造。該工作人員說:“很難收回這些業(yè)主的店鋪。因為一家店后面可能不止一個小業(yè)主，也讓房租很難交。一些小企業(yè)主早些時候告訴記者，為了進行重組，中坤集團希望在2018年底前讓所有寫字樓內(nèi)的企業(yè)退休，對不遷出的企業(yè)實行斷水斷電政策。但是到現(xiàn)在，辦公樓還在正常運營。

重組計劃終于成功啟動。據(jù)公開信息顯示，今年1月18日，北京市海淀區(qū)人民政府與東方資產(chǎn)管理有限公司就大鐘寺中坤廣場的重組簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，但未公開說明重組的相關內(nèi)容。

隨著大鐘寺中坤廣場的逐漸沒落，中坤集團也在不斷嘗試轉(zhuǎn)型。據(jù)了解，2013年下半年，中坤集團宣布將其商業(yè)項目北京大鐘寺中坤廣場改建成寫字樓，但遭到小業(yè)主集體抵制。但由于中坤持有該項目的大部分產(chǎn)權，堅持要求變更項目。

其實早在建設過程中，中坤集團就一直在對中坤廣場項目的定位搖擺不定。項目最初的名稱是“大鐘思現(xiàn)代物流港”，后來更名為“大鐘思現(xiàn)代商城”。期間有傳言說會成為中關村的電子配送中心。

據(jù)了解，大鐘寺中昆廣場于2004年底開工建設，并于2007年完成主體工程并宣布開街。在過去流行的大鐘寺中昆廣場，由于租金上漲和管理問題，大量租戶流失。目前，大鐘寺中昆廣場有1200多名小業(yè)主。近年來，隨著中坤集團與小企業(yè)主矛盾的不斷發(fā)酵，小企業(yè)主自救沒有任何回報，卻被中坤集團逼得倒閉。此外，許多小企業(yè)對《今日北京商報》記者坦言，中坤集團還出租了小業(yè)主的商鋪，但拒絕支付小業(yè)主的租金。業(yè)主表示，大鐘寺中昆廣場商戶退出是因為合同到期，而中昆則解除了商戶的消防問題。

埋隱患

據(jù)公開信息，大鐘寺中坤廣場主題商業(yè)區(qū)面積約21萬平方米，總投資30多億元。至于收購傳聞，有業(yè)內(nèi)人士推測，今日頭條母公司將把大中寺中昆廣場改建成寫字樓，聚集分散的辦公區(qū)域進行統(tǒng)一辦公。同時，這次收購應該是債務收購。

對此，北京商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會常務副會長賴陽認為，大鐘寺中坤廣場項目的衰落主要是由兩個因素造成的:一是由于商場缺乏流動性，無法形成完整的商業(yè)氛圍。在這種背景下，持續(xù)經(jīng)營會有很大的資金壓力；二是中坤集團早期通過賣店提現(xiàn)的做法，導致產(chǎn)權分散，企業(yè)難以統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)籌規(guī)劃、管理運營?！叭绻衅髽I(yè)收購可以解決產(chǎn)權問題，項目也可以統(tǒng)一管理運營，未來還是有一定發(fā)展前景的?！?/p>

另外，賴陽坦言，“其實寫字樓的商業(yè)回報比純商業(yè)低，但如果收購價格很便宜，做寫字樓也是不錯的選擇，后期可以轉(zhuǎn)型提升價值，也是不錯的投資機會”。

雖然小業(yè)主與大鐘寺中坤廣場的租約已經(jīng)到期，但大鐘寺中坤廣場存在租金違約，小業(yè)主不肯妥協(xié)。本案中，北京華泰律師事務所律師張瑜坦言，如果中坤集團與小業(yè)主簽訂了租賃合同，但未能按期支付租金，可能構成違約，業(yè)主有權督促其這樣做。經(jīng)催告，中坤集團仍未履行合同義務的，業(yè)主有權通過《合同法》第九十四條行使法定權利解除并收回店鋪。

不管謠言是真是假，對收購方來說最大的隱患就是所有者與中坤集團的糾紛。張瑜認為，根據(jù)我國《公司法》第173條，公司合并時，收購人一般需要承擔被收購公司的債務。

“如果今天的頭條真的是通過第三方公司收購的，其實也是在一定程度上規(guī)避了風險。”張瑜直言，所謂收購就是股權轉(zhuǎn)讓，實際承擔債務的人也變了。但如果中坤仍然不履行合同，業(yè)主可以繼續(xù)起訴中坤集團。業(yè)主與中坤集團的糾紛無法解決，業(yè)主也是產(chǎn)權人。對于收購方來說，無論是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)經(jīng)營，都會受到阻礙。