位于北京某知名時(shí)尚商圈的三里屯太古里，最近進(jìn)行了大規(guī)模的品牌調(diào)整。同時(shí)，太古地產(chǎn)前三季度發(fā)布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，北京三里屯太古里的零售額僅增長(zhǎng)2.9%，成為近年來(lái)增幅最小的一次。

與此同時(shí)，北京商報(bào)記者今天走訪三里屯太古里時(shí)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)南北區(qū)都進(jìn)行了較大規(guī)模的品牌調(diào)整，餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例明顯上升。

分析認(rèn)為，三里屯太古里的調(diào)整還是針對(duì)國(guó)際趨勢(shì)，建議同時(shí)考慮單一產(chǎn)品的價(jià)格，更好的聚集三里屯商圈的消費(fèi)群體。

成熟的系統(tǒng)很難成長(zhǎng)

三里屯太古里，早就是一個(gè)成熟的購(gòu)物系統(tǒng)，繼續(xù)成長(zhǎng)稍微有點(diǎn)困難。太古地產(chǎn)發(fā)布的2017年前三季度運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，三里屯太古里成為內(nèi)地業(yè)務(wù)增速最小的購(gòu)物中心。相比之下，北京INDIGO的銷售額增幅最大。數(shù)據(jù)顯示，北京三里屯太古里的零售額增長(zhǎng)了2.9%，入住率為97%。廣州太古匯前三季度零售額增長(zhǎng)30.8%，出租率99%；靛藍(lán)商場(chǎng)零售量增長(zhǎng)70.5%，商場(chǎng)入住率達(dá)到99%；成都遠(yuǎn)洋太古里零售額增長(zhǎng)48.1%，商場(chǎng)入住率上升至95%。另外，2016年三里屯太古里零售量增長(zhǎng)6%，出租率94%；2015年增長(zhǎng)3%，出租率94%。

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)信息中心主任郭增力認(rèn)為，三里屯太古里的發(fā)展相對(duì)成熟，銷售增長(zhǎng)放緩是合理的。與此同時(shí)，相比之下，INDIGO于2012年末開業(yè)。目前可以說(shuō)已經(jīng)過(guò)了業(yè)務(wù)支撐期，對(duì)周邊客戶的適應(yīng)性更強(qiáng)，成長(zhǎng)速度開始加快。他認(rèn)為，三里屯太古里的定位更國(guó)際化的趨勢(shì)，需要根據(jù)年輕群體和趨勢(shì)的變化不斷調(diào)整，以增加三里屯北區(qū)的客流。INDIGO是一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物中心，它更多的功能滿足了人們的日常消費(fèi)需求，未來(lái)的發(fā)展會(huì)有一個(gè)爆發(fā)期。

大規(guī)模調(diào)整品牌

三里屯太古里是太古地產(chǎn)在mainland China的第一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目。自2008年開業(yè)以來(lái)，逐漸發(fā)展成為北京時(shí)尚潮流的風(fēng)向標(biāo)。三里屯太古里的相關(guān)負(fù)責(zé)人今天對(duì)《北京商報(bào)》表示，要詮釋“時(shí)尚潮流地標(biāo)”的概念，該項(xiàng)目需要通過(guò)及時(shí)的品牌調(diào)整和重新選擇來(lái)實(shí)現(xiàn)。商場(chǎng)在選擇進(jìn)入的品牌時(shí)特別謹(jǐn)慎，會(huì)考慮品牌的發(fā)展深度和商圈受眾的愛(ài)好。

雖然有些品牌每年都會(huì)調(diào)整，但今年三里屯太古力的調(diào)整也不小?！督袢毡本┥虉?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，下半年，曾經(jīng)全球最大的精品萬(wàn)寶龍已經(jīng)悄然退出。萬(wàn)寶龍是歐洲奢侈珠寶、手表和高端書寫工具的品牌，占據(jù)了整棟四層獨(dú)棟建筑。今天，這座建筑已經(jīng)被一個(gè)國(guó)際餐飲業(yè)所取代。一樓是小吃店壞農(nóng)夫我們的面包店，有沙拉、三明治和咖啡。韓國(guó)流行的紅巧克力面包“臟包”已經(jīng)進(jìn)駐，13點(diǎn)、17點(diǎn)大量消費(fèi)者排隊(duì)消費(fèi)。二樓是結(jié)合地中海和亞洲風(fēng)味的高端西餐廳Y餐廳。據(jù)三里屯相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，餐廳的廚師是從北京藏紅花餐廳挖來(lái)的廚師?！侗本┥虉?bào)》記者在公眾評(píng)論中看到，這家餐廳的人均消費(fèi)為272元，評(píng)級(jí)為五星，有許多評(píng)論用戶的人均消費(fèi)達(dá)到300元或以上。在三樓和四樓，駐扎著法國(guó)美食和夜總會(huì)的半開放式組合項(xiàng)目InfraRouge。該品牌是上海時(shí)尚地標(biāo)外灘巴胭脂的姊妹品牌，被稱為上海第一家夜總會(huì)。店家在點(diǎn)評(píng)平臺(tái)上顯示人均消費(fèi)289元。同時(shí)，位于三里屯太古里北區(qū)的法國(guó)高級(jí)時(shí)尚品牌LANVIN，10月底退出；法國(guó)頂級(jí)時(shí)尚芭蕾舞鞋品牌Ripado Repetto將于12月中旬進(jìn)入北區(qū)。

針對(duì)三里屯太古里“南熱北冷”的現(xiàn)象，三里屯太古里相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，三里屯太古里也在積極改變這種現(xiàn)象，大部分消費(fèi)者認(rèn)為北區(qū)的品牌多為奢侈品，但實(shí)際上北區(qū)現(xiàn)在更多的是設(shè)計(jì)師風(fēng)格和國(guó)際精品品牌。相比南區(qū)，餐飲業(yè)務(wù)更小資化、國(guó)際化。《京商今日》記者還在南區(qū)觀察到，今年除了深受年輕人追捧的茶葉品牌Xi茶外，香奈兒的美容店也于近日開業(yè)。

郭增力認(rèn)為，三里屯太古力通過(guò)萬(wàn)寶龍對(duì)其他品牌的整體調(diào)整說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，三里屯商圈也需要追求商品價(jià)格更低、人氣更旺的趨勢(shì)。只有形成三里屯太古里北區(qū)發(fā)展的新標(biāo)簽，消費(fèi)者從隨意消費(fèi)到有目的消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，才會(huì)帶動(dòng)客流，從而縮小南北差異。所以三里屯太古里的調(diào)整會(huì)朝著趨勢(shì)和進(jìn)一步年輕化的方向優(yōu)化。這樣才能抓住客戶。

商業(yè)相互呼應(yīng)，擴(kuò)大商業(yè)圈

對(duì)比北京太古地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，郭增力指出，INDIGO的發(fā)展離不開周邊人口密度的增長(zhǎng)和自身商場(chǎng)的逐漸成熟，再加上周邊交通的改善，這些有利因素支撐了INDIGO的發(fā)展，INDIGO近年來(lái)不斷調(diào)整和優(yōu)化，逐漸成為該地區(qū)的龍頭。相比較而言，三里屯太古里雖然一直在調(diào)整，有潮流風(fēng)向標(biāo)的意思，但三里屯整體商圈的氛圍與INDIGO周圍的氛圍形成了明顯的對(duì)比。三里屯商圈更時(shí)尚，在消費(fèi)者心目中的獨(dú)特性會(huì)更弱。INDIGO周邊的商業(yè)更傾向于生活化，也是周邊居民心中唯一的購(gòu)物場(chǎng)所。

郭增力還指出，三里屯商圈只有太古力一個(gè)人戰(zhàn)斗，周邊商家沒(méi)有呼應(yīng)太古力，所以整體商圈沒(méi)有擴(kuò)大，消費(fèi)者的凝聚力沒(méi)有INDIGO強(qiáng)。三里屯太古里是一個(gè)多元化開放的區(qū)域。在消費(fèi)基礎(chǔ)不足的情況下，必須釋放多元化子群體的綜合優(yōu)勢(shì)。這樣，根據(jù)來(lái)三里屯的人的消費(fèi)偏好，形成了半國(guó)際化趨勢(shì)的發(fā)展路徑。

關(guān)于三里屯商圈的發(fā)展，郭增力認(rèn)為，三里屯商圈具有人群基礎(chǔ)和地域特色，但三里屯除太古里外的幾個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有充分挖掘客流。三里屯太古里精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和管理開發(fā)奠定了在商圈的領(lǐng)先地位。其他項(xiàng)目要靠三里屯太古里的影響力和號(hào)召力，吸引項(xiàng)目入駐。但是，走自己的路的模式在三里屯發(fā)展不好，要尊重客流的特點(diǎn)和商圈的屬性。三里屯太古里的定位決定了三里屯的主流消費(fèi)群體和消費(fèi)特點(diǎn)，沿著三里屯太古里的方向進(jìn)行提煉和補(bǔ)充，將有利于其他項(xiàng)目的發(fā)展。