文章轉(zhuǎn)自南寧房地產(chǎn)網(wǎng):

內(nèi)容；

公寓經(jīng)常被賣家貼上“投資小，回報快”的標(biāo)簽。同時，公寓往往隱藏著單身貴族最青睞的戶型。但是你對公寓了解多少？住宅公寓和商務(wù)公寓如何選擇？

目前市場上的公寓一般分為住宅公寓(商住公寓)和商業(yè)公寓(或商住公寓)。由于土地用途和產(chǎn)權(quán)的不同，貸款方式、貸款年限和各種稅費也有很多不同。

兩者的區(qū)別:

比較的優(yōu)缺點:

住宅公寓

這種類型的公寓的特點是公寓面積小，大多為30-60平方米。大多位于繁華地段，周邊配套完善。銷售價格普遍高于地區(qū)整體水平。

優(yōu)點:1。使用成本比較低。產(chǎn)權(quán)70年，可以用于商業(yè)貸款，也可以用于公積金貸款。貸款比例高，利率比商品房便宜，物業(yè)費、水費、電費、煤費收民用。

2.舒適度更高。住宅公寓的居住舒適度明顯好于商業(yè)公寓。每一標(biāo)準(zhǔn)層的公寓房數(shù)量不超過20間，電梯的比例多為每層1:10，且多接燃?xì)夤艿?，不影響正常家庭生活?/p>

3.稅費相對較低。住宅公寓契稅按90㎡以下普通住宅契稅比例1%繳納。這也是它優(yōu)于商住公寓的特點之一，方便以后轉(zhuǎn)手。

注:根據(jù)現(xiàn)行契稅政策，個人購買普通房屋且該房屋為家庭唯一房屋的，購買普通商品房面積在90 m 2以下(含90 m 2)的，契稅按1%執(zhí)行；如果戶型面積從90 m 2到144 m 2(含144 m 2)，稅率翻倍，即稅率為2%；所購房屋面積在144㎡以上的，契稅稅率為4%。購買非普通住房、兩套以上住房、商業(yè)投資物業(yè)(商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓等)。)將按4%的稅率征稅。

缺點:1。功能有限。只能生活，社區(qū)不許工作。

2.售價更高。住宅公寓的單價普遍高于普通公寓和商業(yè)公寓。

b商務(wù)興公寓

這類公寓產(chǎn)權(quán)40年，一般位于城市核心區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，可以居住和工作；有辦公功能，公司可以在一些城市注冊，價格比寫字樓低；面積主要在90㎡以下，設(shè)施齊全，交通便利。

但與住宅公寓相比，缺點更加明顯:

1、產(chǎn)權(quán)。商業(yè)用地40年縮水比住宅用地70年縮水更嚴(yán)重?，F(xiàn)行《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)到期后是否可以像居住用地一樣自動續(xù)期。所以在商業(yè)用地上購買商品房還是有一定風(fēng)險的。

2.生活環(huán)境。每層10-20戶，中間是長長的走廊，尤其是陰涼處的走廊，采光較差，大多存在衛(wèi)生間沒有窗戶、廚房太小或開放式廚房等問題，導(dǎo)致居住舒適度低于住宅公寓。此外，還有許多家庭，它們被用于商業(yè)和住宅目的。各種人進(jìn)進(jìn)出出，吵吵鬧鬧，安全薄弱；

3.房價。過道等公共場所較多，導(dǎo)致水池較大，住房率較低，一般只有70%左右，無形中抬高了其使用面積的當(dāng)量單價，降低了其性價比，直接影響其增值功能；

4.抵押方式。大部分是不能申請公積金貸款的，但也有少數(shù)項目是通過開發(fā)商的努力可以做到的。還有一套40年的有產(chǎn)權(quán)的房子，比如銀行貸款，只能拿到50%或者60%的房貸，貸款期限最長10年，只能用商業(yè)貸款。貸款利率一般比房子高，不是購房者購買的。；

5.日常生活費用。根據(jù)公共建筑使用規(guī)定，其物業(yè)、水、電、氣均為商業(yè)收費，比民用更貴。所以購房者買房要問清楚。當(dāng)然，目前有些開發(fā)商在開發(fā)中會采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，可以按民用價格支付。

6.設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。不同的設(shè)計朝向，公共建筑受朝向、采光、深度的限制較少，而居住建筑要求較高。住宅公寓的間距和采光一般嚴(yán)格按照住宅規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；商住公寓一般位于城市繁華地段和商業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，其日照間距和建筑設(shè)計按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7.交易稅費。首次購買或轉(zhuǎn)讓時的契稅按4%收取，住宅小于90㎡的按1%收取；如果國家開征房產(chǎn)稅和土地增值稅，商品房的標(biāo)準(zhǔn)會高于住宅。此外，根據(jù)規(guī)定，商業(yè)物業(yè)5年以內(nèi)出售，需要繳納5種稅，分別是:營業(yè)稅5.6%，印花稅0.05%，土地增值稅6%，個人所得稅1%或購房差價20%，契稅4%，交易費10元/㎡。除去交易費，剩下的五種稅加起來是16.65%。

以一套面積40㎡總價25萬元的房子為例，5年內(nèi)轉(zhuǎn)售需承擔(dān)的稅費將達(dá)到25萬元* 16.65% = 41625元。這么高的稅，直接影響購房者的投資回報，不利于出售。

優(yōu)點主要包括以下幾點:

1.商業(yè)和住宅用途

能生活工作，有辦公樓功能；公司也可以在一些城市注冊，價格比寫字樓低；設(shè)施齊全、交通便利的繁華商業(yè)區(qū)可作為酒店或?qū)懽謽?。易手，適合投資。

2.施工標(biāo)準(zhǔn)高

商業(yè)公寓的建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。根據(jù)公共建筑的相關(guān)要求，人防和消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高。

這樣的話，如果你是一個自住的年輕貴族，住宅公寓是比較合適的選擇，但如果投資，那就另當(dāng)別論了。以上就是住宅公寓和商業(yè)公寓的區(qū)別和選擇。