目錄

　　第一部分 市場(chǎng)及政策研究

　　一、 08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　二、 本案相關(guān)個(gè)案分析

　　三、 本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

　　第二部分 世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

　　一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

　　二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

　　三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

　　四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

　　第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析

　　一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)

　　二、 潛在的機(jī)會(huì)

　　三、 面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析

　　第四部分 營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　一、 產(chǎn)品定位

　　二、 營(yíng)銷(xiāo)主題

　　三、 客戶(hù)培養(yǎng)

　　四、 廣告策略

　　五、 公關(guān)策略

　　六、 SP促銷(xiāo)

　　第五部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案

　　一、 營(yíng)銷(xiāo)階段

　　二、 銷(xiāo)售計(jì)劃

　　三、 各階段具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)

　　四、 廣告推廣方案

　　杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2008年因奧運(yùn)而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國(guó)大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開(kāi)始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價(jià)格震蕩下探，從拐點(diǎn)論、崩盤(pán)斷鏈到救市，樓市猶如過(guò)山車(chē)，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動(dòng)，成交量一路下滑，成交價(jià)格在波動(dòng)了半年后，因萬(wàn)科的全線(xiàn)降價(jià)而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤(pán)點(diǎn)全年，僅個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤(pán)銷(xiāo)售出眾，其余眾盤(pán)銷(xiāo)量平平，09年去化壓力陡增，市場(chǎng)形勢(shì)依舊不容樂(lè)觀。

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)

　　08年下半年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢(shì)嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)11.6%，快于全國(guó)、全省 1.7 和 1 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長(zhǎng)1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.

　　三大需求合力減弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有所下降

　　投資需求增長(zhǎng)趨緩。1-3季度，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長(zhǎng)20.1%，與上半年相比回落 4個(gè)百分點(diǎn)?？鄢顿Y價(jià)格上漲因素，1-3季度，實(shí)際分別增長(zhǎng)6.1%、7.5%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)平穩(wěn)。1-3季度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1148.76億元，增長(zhǎng) 20.7%，增幅同比提高4個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.4%，實(shí)際增幅同比回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宿餐飲業(yè)增長(zhǎng)最快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢(shì)性變化，消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用類(lèi)等生活必需品消費(fèi)增速較快，部分生活附屬商品銷(xiāo)售出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　對(duì)外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對(duì)外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長(zhǎng)14.9%，其中出口258.75億美元，增長(zhǎng)15.0%，低于全國(guó)、全省平均水平7.3和9.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資 26.84億美元，增長(zhǎng)29.3%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　財(cái)政收入增長(zhǎng)基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動(dòng)

　　財(cái)政收入總體保持增長(zhǎng)。1-3季度，杭州市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入744.59億元，增長(zhǎng)21.9%;地方財(cái)政收入375.54億元，增長(zhǎng)25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。

　　信貸投放有所增加。07年，國(guó)家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來(lái)最低點(diǎn)，7月開(kāi)始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長(zhǎng)15.6%;本外幣存款余額11010.82億元，增長(zhǎng)19.8%，增幅同比回升1個(gè)百分點(diǎn)。

　　消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格仍在高位

　　消費(fèi)價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩。今年以來(lái)，受上年翹尾因素和新漲價(jià)因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點(diǎn)7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價(jià)格漲勢(shì)減弱等因素共同作用下，CPI開(kāi)始回落。1-3季度，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)0.6個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來(lái)的新低。

　　生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格和工業(yè)品出廠價(jià)格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。兩大價(jià)格漲幅倒掛為5.5個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。九大類(lèi)原材料價(jià)格除紡織原料基本持平外，其余八大類(lèi)均呈上漲趨勢(shì)，其中黑色金屬材料類(lèi)產(chǎn)品和燃料、動(dòng)力類(lèi)價(jià)格居漲幅前兩位。

　　就業(yè)形勢(shì)較為穩(wěn)定，居民收入增長(zhǎng)農(nóng)村快于城鎮(zhèn)

　　就業(yè)形勢(shì)良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬(wàn)人，比上年同期增加42.04萬(wàn)人;全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，低于4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。

　　城鄉(xiāng)居民收入保持增長(zhǎng)。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長(zhǎng)10.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來(lái)源，但受到諸多方面的影響，增速放緩;1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長(zhǎng) 14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8%。名義和實(shí)際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

　　2008年1-11月，除銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額外，杭州商品房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的上漲。

　　1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長(zhǎng)27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長(zhǎng)26.42%。

　　1-11月，商品房銷(xiāo)售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷(xiāo)售額464.26億元，同比下跌29.07%。

　　商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬(wàn)平方米，比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面積為440.48萬(wàn)平方米，同比增加23.79%。

　　1-11月份，杭州商品房銷(xiāo)售面積608.99萬(wàn)平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積為536.18萬(wàn)平方米，同比下降39.43%，銷(xiāo)售壓力嚴(yán)重。

　　商品房新開(kāi)工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開(kāi)工面積1025.16萬(wàn)平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開(kāi)工面積為737.95萬(wàn)平方米，同比增加27.84%

　　土地成交面積大幅縮水，價(jià)格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬(wàn)平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價(jià)6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。

　　3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

　　2008年的杭城樓市在平淡中開(kāi)場(chǎng)，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計(jì)的上揚(yáng)并沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱(chēng)為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者相互試探，看客多買(mǎi)客少。6月，天氣開(kāi)始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來(lái)臨，成交量也確實(shí)低迷，上半年雖然平淡的過(guò)去，但樓市的暗流已然涌動(dòng)，7月，部分開(kāi)發(fā)商提早開(kāi)戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬(wàn)科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價(jià)格回落已然開(kāi)始，冬天來(lái)了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。

　　供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大

　　1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬(wàn)平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬(wàn)平方米，較去年同期上漲35.6%;商品房成交面積為245.31萬(wàn)平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬(wàn)平方米，較去年同期下降52.75%。

　　1-11月，杭州主城區(qū)供銷(xiāo)比達(dá)1.94，市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場(chǎng)去化壓力巨大。

　　價(jià)格起伏震蕩，下行趨勢(shì)明顯

　　1-11月，杭州主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價(jià)格回落趨勢(shì)較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù)在高位運(yùn)行。11月，商品房成交均價(jià)為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%;11月，住宅成交均價(jià)14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬(wàn)科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價(jià)格即開(kāi)始松動(dòng)，大部分已開(kāi)樓盤(pán)雖然不像萬(wàn)科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門(mén)客戶(hù)優(yōu)惠、推出特價(jià)房等已屢見(jiàn)不鮮，相較之下，新盤(pán)的操作空間更大，10月、11月新開(kāi)的樓盤(pán)定價(jià)都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價(jià)格2000元/平方米左右。

　　其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊

　　1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長(zhǎng)10.4%，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比為仍高達(dá)16，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)租金比接近400，市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。

　　此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃》，未來(lái)五年內(nèi)杭州具備開(kāi)工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬(wàn)平方米，10.79萬(wàn)套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬(wàn)平方米，4.17萬(wàn)套;廉租住房建筑面積約90萬(wàn)平方米，約1.4萬(wàn)套;經(jīng)濟(jì)租賃房60萬(wàn)平方米，約1.2萬(wàn)套。僅在2008至2010年，杭州要開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。 與之對(duì)應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請(qǐng)范圍，將“80后”納入進(jìn)來(lái)。

　　保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無(wú)疑有利于整個(gè)社會(huì)的安定繁榮，也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房?jī)r(jià)的合理回歸，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成帶來(lái)較大沖擊，而是會(huì)起到較好的補(bǔ)充作用。

　　4. 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行

　　上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場(chǎng)，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對(duì)突變的市場(chǎng)環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過(guò)海各顯神通。

　　綠城房產(chǎn)生財(cái)有道

　　綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國(guó)也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬(wàn)方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過(guò)數(shù)次爭(zhēng)奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價(jià)近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，土地市場(chǎng)的成交也頻現(xiàn)底價(jià)，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價(jià)分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬(wàn)多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費(fèi)了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無(wú)疑是綠城實(shí)力和資本運(yùn)作的完美結(jié)合。

　　盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷(xiāo)售依舊可圈可點(diǎn)。玉蘭公寓的排隊(duì)搶購(gòu)讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價(jià)也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號(hào)召力可見(jiàn)一斑。其后，盡管萬(wàn)科打折，讓樓市的銷(xiāo)售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷(xiāo)售，依然獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，銷(xiāo)量可喜。

　　濱江集團(tuán)順勢(shì)而動(dòng)

　　和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無(wú)疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒(méi)有因?yàn)橘Y金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價(jià)值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長(zhǎng)在風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇，拿地獨(dú)到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價(jià)的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)不足5000元/平方米，共花費(fèi)濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。

　　樓盤(pán)銷(xiāo)售層面，濱江集團(tuán)同樣不屬于綠城，金色藍(lán)庭、陽(yáng)光海岸同樣上演了杭城樓盤(pán)銷(xiāo)售的奇跡。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開(kāi)盤(pán)價(jià)，憑借出眾的性?xún)r(jià)比獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而其中陽(yáng)光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金10余億。

　　為了更好的應(yīng)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，10月16日，濱江集團(tuán)公布了發(fā)布公司債券發(fā)行方案，擬在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過(guò)10億元人民幣的公司債券。

　　5. 2009年杭城樓市展望

　　縱觀2008年的杭城樓市，震蕩起伏，居高不下的價(jià)格，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使得購(gòu)房者的信心喪失，成交量大幅回落，樓市供需失衡，價(jià)格回調(diào)趨勢(shì)明顯。盡管從三季度開(kāi)始，國(guó)家就出臺(tái)了一系列的措施，地方政府也不斷出臺(tái)措施，給樓市以信心，也確實(shí)顯現(xiàn)出了一定的效果，杭城樓市11月的成交量較10月大幅增長(zhǎng)，但就此判斷樓市回暖為時(shí)尚早，商品房市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)的存量巨大，再加上06、07年出讓的土地勢(shì)必有部分將在09年上市，樓市2009年的銷(xiāo)售壓力巨大，預(yù)計(jì)2009年上半年杭城樓市的依舊將動(dòng)蕩前行，供需比將減小，價(jià)格仍將回落。

　　從目前的情況看，盡管信貸已有所放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)，房?jī)r(jià)仍有下探的空間。購(gòu)買(mǎi)需求方面，因貸款利率不斷下調(diào)，后續(xù)仍有下調(diào)空間，再加上此前各項(xiàng)政策利好，如杭州市的買(mǎi)房入戶(hù)政策、二套房貸款優(yōu)惠等，09年，購(gòu)房需求將得到釋放，但仍不足以消化市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)計(jì)在政策面還將有利好出臺(tái)如退稅補(bǔ)貼等政策以刺激消費(fèi)。

　　二.本案相關(guān)個(gè)案分析

　　 本案相鄰樓盤(pán)調(diào)查

　　伊薩卡

　　理想.伊薩卡以荷馬詩(shī)史中奧德賽美麗動(dòng)人的傳說(shuō)為藍(lán)本，以美國(guó)紐約中部的伊薩卡小鎮(zhèn)風(fēng)情為承載，以國(guó)際大學(xué)城的環(huán)境為參考，創(chuàng)造以“理想.家園.自然”為三大主題的人性化居住空間。項(xiàng)目位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的東南端，下沙大學(xué)城的東南面。下沙12號(hào)路以南、14號(hào)路以北、25號(hào)路以東、東靠錢(qián)塘江。周邊配套完善，東北有24班文海小學(xué)和試驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，西北鄰杭四中和大學(xué)城，打造終身教育社區(qū);隔街正對(duì)20000平方米大賣(mài)場(chǎng)，生活便利;毗鄰規(guī)劃中地鐵1號(hào)線(xiàn)總站，出行便捷。理想.伊薩卡總建筑面積約50萬(wàn)平方米，占地面積約19萬(wàn)平方米。超大規(guī)模的灣畔生活領(lǐng)地，直面270度江景，臨江延展近2000米的江岸線(xiàn)和20萬(wàn)平方米濕地公園，生態(tài)環(huán)境絕佳;地塊的東、北兩側(cè)各有一條30米寬的沿江渠，東側(cè)有政府規(guī)劃預(yù)留的150米寬、全場(chǎng)1.7公里的沿江景觀綠化帶，堪稱(chēng)江景住宅中典型的低密度高品質(zhì)的生態(tài)住宅。

　　理想.伊薩卡，分三期開(kāi)發(fā)，一期位于地塊的西南側(cè)，由9至33層的小高層、高層組成，共15棟，二期為排屋區(qū)，三期是位于地塊的東北面的7棟全江景高層住宅及2棟高層住宅組成。通過(guò)隔合排屋、小高層、高層的完美規(guī)劃，構(gòu)筑東部低密度、現(xiàn)代化、國(guó)際化、原生態(tài)的濱江人文景觀社區(qū)代表。

　　理想.伊薩卡以先進(jìn)的社區(qū)設(shè)計(jì)理念為初衷，在景觀設(shè)計(jì)上，社區(qū)遠(yuǎn)景采用軟化岸線(xiàn)、綠島、綠公屏障、梯度降噪等一系列生態(tài)設(shè)計(jì)手法。整個(gè)景觀規(guī)劃擁有一線(xiàn)江景資源。東部改造中的沿江景觀大道和82萬(wàn)平方米濕地生態(tài)公園。景觀保護(hù)上，基地東側(cè)原有的乾隆皇帝觀潮臺(tái)予以保留，設(shè)置共享觀潮場(chǎng)所。讓住戶(hù)真正享受到“離錢(qián)塘江很近，離理想不遠(yuǎn)”的私密濱江生活，社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)依托：“濱水，林蔭，主題園林”為核心三大景觀園素，創(chuàng)新設(shè)計(jì)大型生態(tài)水景西方主題園林，將社區(qū)內(nèi)部景觀與沿江渠合二為一，形成社區(qū)，通過(guò)人工水景及外部錢(qián)塘江自然水景的融合，橫貫縱穿，社區(qū)中部以開(kāi)放式的廣場(chǎng)為主角，夏威夷風(fēng)情式泳池、異國(guó)情調(diào)式林蔭大道、陽(yáng)光草坪、全綠化架空層、各式木筏道、精致石材道路鋪砌等。

　　作為伊薩卡國(guó)際城的收官之作，三期一線(xiàn)臨江，5幢34層的經(jīng)典高層建筑沿江展開(kāi)錯(cuò)落排布，堪稱(chēng)社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。罕見(jiàn)寬闊南向一線(xiàn)江景，讓江景充分進(jìn)入客廳、臥室等主要空間，實(shí)現(xiàn)日照與景觀的雙重享受。此外，僅約86-130㎡的主力戶(hù)型，在杭州以140㎡以上的江景大戶(hù)為主的市場(chǎng)下，顯得彌足珍貴。最先推出的1#樓，5層以上都能直面錢(qián)塘江，大部分的戶(hù)型都配備了觀景陽(yáng)臺(tái)和入戶(hù)花園，顯得你彌足珍貴。

　　三期獨(dú)有“江-湖-河-園”生態(tài)設(shè)計(jì)：約1600㎡社區(qū)中央湖景、約600米原生河、約24000㎡半圍合中央庭院，與錢(qián)塘江相輝映，打造鼎盛風(fēng)景美宴。為與景觀和諧融合，伊薩卡園區(qū)配套也極富特色，濃郁地中海風(fēng)情的大型湖景生活中心、內(nèi)外雙泳池、約5000㎡庭院式商業(yè)步行街、夏威夷風(fēng)情廣場(chǎng)……

　　目前，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心移至社區(qū)大型生活中心，該生活中心面積達(dá)數(shù)千方，擁有內(nèi)外雙游泳池、健身、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各類(lèi)功能，全面輻射整個(gè)社區(qū)，服務(wù)業(yè)主。在展示中心，從售樓現(xiàn)場(chǎng)的沙盤(pán)來(lái)看三期浩澤園位于社區(qū)北側(cè)，南鄰大型生活中心，北鄰360余米沿河綠化帶，由5幢江景高層組成，主力戶(hù)型約86㎡-136㎡。作為伊薩卡國(guó)際城的收官之作，三期延續(xù)升級(jí)了伊薩卡“大盤(pán)、大配套、大景觀”的特點(diǎn)，24000余平米大庭院，34層的巍峨高度、東南向的觀江視野成為整個(gè)社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。另外，它依然能夠享受大盤(pán)所帶來(lái)的豪華配套：數(shù)千平米大型生活中心、內(nèi)外雙游泳池、庭院式商業(yè)步行街……

　　 本案相近樓盤(pán)調(diào)查

　　多藍(lán)水岸

　?、哦嗨{(lán)水岸小區(qū)分銀沙苑、聽(tīng)濤苑、藍(lán)波苑、碧海苑四個(gè)組團(tuán)，共計(jì)59幢，由多層19幢，小高層34幢，高層5幢，物業(yè)用房1幢組成。

　　⑵項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　?、倏傆玫孛娣e：23.9524公頃

　?、诳偨ㄖ娣e：548089平方米

　　A、地上部分：445902平方米

　　其中：住宅：392281平方米

　　其中：高層：65654平方米

　　多層：62853平方米

　　小高層：263774平方米

　　商業(yè)及其他公建配套：53621平方米

　　B、地下部分：102187平方米

　　其中：地下汽車(chē)庫(kù)及其他： 67908平方米

　　地下自行車(chē)庫(kù)：252789平方米

　?、劢ㄖ嫉孛娣e：57668平方米

　　④容積率：1.86

　?、萁ㄖ芏龋?4.1%

　　⑥綠地率：30.0%

　?、呖偩幼?hù)數(shù)：2885戶(hù)

　?、囝A(yù)計(jì)總居住人口：9229人

　?、嶙≌?chē)泊位：1923個(gè)

　　其中：住宅地下汽車(chē)庫(kù)泊位1703個(gè)

　　住宅地面汽車(chē)泊位220個(gè)

　　野風(fēng).海天城

　　野風(fēng).海天城，杭州首座海洋風(fēng)情社區(qū)，位于下沙—杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰大學(xué)城，緊靠規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線(xiàn)，距下沙觀潮亭千余米。項(xiàng)目總體建筑面積近50萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)2800余戶(hù)，由25幢高層、小高層公寓及商業(yè)用房組成，以恢宏的體量、凌云的氣勢(shì)成為未來(lái)下沙生活的標(biāo)志性社區(qū)之一。 野風(fēng).海天城規(guī)劃采用南北、東西向兩條十字交叉的主軸，與中心圓弧形景觀道共同構(gòu)成小區(qū)整體規(guī)劃骨架 ，完美詮釋了中國(guó)傳統(tǒng)人居天圓地方、古典對(duì)稱(chēng)的思想。項(xiàng)目按照東西向商業(yè)步行街的設(shè)置劃分為南北兩區(qū)，一期開(kāi)發(fā)為北區(qū)，總建筑面積250000余㎡，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)近1500戶(hù)，由13幢現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層建筑以規(guī)整、對(duì)稱(chēng)的布局圍合而成。 由高層設(shè)計(jì)專(zhuān)家澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司鼎立打造的野風(fēng).海天城，一期設(shè)計(jì)從11層的小高層到32層的超高建筑，布局既符合傳統(tǒng)的方正規(guī)整，大氣穩(wěn)固;有追求現(xiàn)代的跳躍韻致，隨性靈動(dòng)。在這里，建筑形成一道道起伏有致的天際線(xiàn)，遼闊深遠(yuǎn)，猶如微風(fēng)輕拂著海面。 野風(fēng).海天城合理考慮社區(qū)的人流、車(chē)流交通組織，以方便住戶(hù)為第一原則。社區(qū)的西、南、東面均設(shè)有出入，合理分流機(jī)動(dòng)車(chē)和人行路徑，通過(guò)精密的布局安排，基本實(shí)現(xiàn)了有效的人車(chē)分流，使住戶(hù)擁有更為安全舒適的氛圍。

　　 本案同類(lèi)樓盤(pán)調(diào)查

　　1. 上海世茂濱江花園

　　上海世茂濱江花園，吉尼斯中國(guó)最高江景華宅，80萬(wàn)平米超大型建筑群，70%超高綠化率，15000平米會(huì)所。緊倚黃浦江東岸，充滿(mǎn)現(xiàn)代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成“一波三峰”的城市天際線(xiàn)。

　　深入浦江東岸上?！癈BD”，以大視野大手筆，建造沿江1公里的尊崇生活領(lǐng)地，把城市的豐富延伸到寓所近地，卻與城市的喧囂保持應(yīng)有的距離。占總面積 70%以上的六大世界風(fēng)情主題園林景區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運(yùn)動(dòng)花園。無(wú)盡的尊崇享 受，完全擁有私有化的修身雅境。心靈不因外物所擾，視野不因四壁設(shè)限，一道前所未有的生活景致，越過(guò)外灘古老的燈火，由此向您完全打開(kāi)。

　　作為“濱江模式”的首創(chuàng)典范，上海世茂濱江花園2001年、2002年、2003年、2004年連續(xù)四年名列上海市銷(xiāo)售金額第一名;問(wèn)鼎綠色“奧斯卡”，榮獲在加拿大頒發(fā)的“國(guó)際花園社區(qū)人造類(lèi)金獎(jiǎng)”。

　　上海世茂濱江花園，氣勢(shì)恢弘的花園水岸豪宅，為您彰顯非凡的生活夢(mèng)想!

　　城市“舒適性”的縮影 在社區(qū)內(nèi) 集中生活必需的一切要素。

　　四個(gè)豪華會(huì)所提供高層次的休閑娛樂(lè)，以及氣氛優(yōu)雅的溝通場(chǎng)所

　　別致的旱噴泉廣場(chǎng)，典雅的雕塑?chē)娙?，高大的羅馬花崗巖廊柱，通透的弧形玻璃幕墻，氣派的挑空大堂鋪砌著雅致高貴大理石——有身份的你，理應(yīng)在這樣尊貴的會(huì) 所里釋放閑情。世茂濱江花園共有四個(gè)不同建筑風(fēng)格的會(huì)所，總建筑面積達(dá)10000平方米，分布在區(qū)內(nèi)不同景區(qū)，令所有住戶(hù)都能就近享受。

　　2. 蕪湖世茂濱江花園

　　世茂濱江花園整個(gè)項(xiàng)目位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬(wàn)平方米，由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成。項(xiàng)目南起新蕪路，北至中山北路，東起規(guī)劃中的健康路，西臨長(zhǎng)江，坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線(xiàn);由北向南共由5個(gè)地塊組成。

　　在建筑設(shè)計(jì)上，我們采用的是剪力墻板式結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)了房屋的安全性和舒適性。

　　在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們采用的是高層低密度的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整個(gè)這塊地占地4萬(wàn)平方，但我們只蓋了4棟樓，目的就是為了把更大的空間留給綠地和業(yè)主，我們的綠化率達(dá)到60%，植物種類(lèi)多達(dá)90多種，其中不乏各種外國(guó)進(jìn)口樹(shù)種，層次感強(qiáng)，群落效果好;另外，我們的樓間距達(dá)到100米左右，和樓高的比接近于1：1，日照完全達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論您住幾樓，都可以盡情享受陽(yáng)光所帶來(lái)的好心情!

　　在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，我們采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江的端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶(hù)型;整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開(kāi)，視線(xiàn)互不遮擋，所以無(wú)論何種房型，您都可看到浩蕩的長(zhǎng)江，真可謂是“住世茂濱江花園，一覽長(zhǎng)江景“!

　　在景觀設(shè)計(jì)上，我們聘請(qǐng)了國(guó)際著名的澳大利亞五貝國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)制造;以綠色選景為主題，以人文關(guān)懷為目標(biāo)，在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造出以音樂(lè)為主題的3大組團(tuán)景觀，唯美浪漫的歐式園林貫穿于建筑物之間。小區(qū)的主入口處設(shè)有音樂(lè)噴泉廣場(chǎng);1號(hào)樓和2號(hào)樓的中間是我們的音樂(lè)園林美泉宮，面積達(dá)到1.2萬(wàn)平方，包括歡樂(lè)頌兒童公園和中心綠地漫步景觀——悅音島，為您營(yíng)造出小橋流水人家的感覺(jué);3號(hào)樓和4號(hào)樓的中間是我們的音樂(lè)園林美景宮，面積達(dá)到1.6萬(wàn)平方，包括仲夏夜之夢(mèng)室外泳池花園，富有音樂(lè)旋律的圓舞曲廣場(chǎng)及阿波羅運(yùn)動(dòng)會(huì)所，該會(huì)所是由距今100多年歷史的太古洋行的倉(cāng)庫(kù)改建，內(nèi)設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的健身房，咖啡吧，親子園等，完美呈現(xiàn)名流貴族的悠閑生活。

　　在物業(yè)管理上，我們聘請(qǐng)了具有國(guó)際水準(zhǔn)的世茂第一太平戴維斯物業(yè)管理公司，秉承國(guó)際化的服務(wù)理念，24小時(shí)為您提供管家式的貼心服務(wù)，整個(gè)小區(qū)采取高智能化的管理系統(tǒng)，設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，無(wú)線(xiàn)巡更系統(tǒng)，業(yè)戶(hù)緊急報(bào)警系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng)等，為您提供固若金湯的智能安防。

　　在周邊配套上，本案毗鄰步行街，美食街等各大商圈，榮距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。

　　蕪湖世茂濱江花園內(nèi)擁精致園林美景，外攬長(zhǎng)江壯闊視野，以極具韻律感的建筑輪廓豐富蕪湖天際，創(chuàng)造富有活力的江濱新城形象!

　　一號(hào)地塊是我們公司負(fù)責(zé)承建的一幢28層的高層，不在我們的銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。

　　二號(hào)地塊位于項(xiàng)目的北端，規(guī)劃總占地面積約4.13萬(wàn)平方，總建筑面積17.2萬(wàn)平方，由2幢33層的高層住宅和2幢43層的超高層住宅組成。

　　三號(hào)地塊是我們應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心，總占地面積約4萬(wàn)平方，總建筑面積約4.3萬(wàn)平方，整體建筑呈貝殼型，外觀圓潤(rùn)，規(guī)劃有國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的大劇院，多功能豪華影視放映廳等，該區(qū)域已于2008年1月1日動(dòng)工，2009年交付使用，建成后將成為蕪湖文化的心臟，音樂(lè)愛(ài)好者的天堂，市民娛樂(lè)休閑的嘉年華;同時(shí)對(duì)百年滄桑的海關(guān)大樓予以充分保留和修葺， 將歷史精粹和現(xiàn)代建筑相結(jié)合，營(yíng)造文化共享的民眾精神場(chǎng)所。四號(hào)地塊總占地面積約7.6萬(wàn)平方，總建筑面積22萬(wàn)平方，由住宅和商業(yè)共同組成。其中住宅部分由3幢53層的超高層住宅和1幢33層的高層住宅組成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展開(kāi)的狹長(zhǎng)地段將開(kāi)發(fā)成445米的商業(yè)步行街，并提供多個(gè)開(kāi)放的休閑觀江平臺(tái)，通過(guò)聯(lián)廊將觀景和購(gòu)物相連，營(yíng)造更為個(gè)性和開(kāi)放的購(gòu)物體驗(yàn)，開(kāi)啟城市名流消費(fèi)先河。

　　五號(hào)地塊位于青弋江和長(zhǎng)江的交叉口，左牽青弋江，右臨長(zhǎng)江，總占地1.6萬(wàn)平方，總建筑面積約7.5萬(wàn)平方，建成后將矗立起2幢高27層的5星級(jí)雙塔江景大酒店。

　　整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)用5年的時(shí)間開(kāi)發(fā)建成，建成后將成為集超5星級(jí)江景酒店，國(guó)際商業(yè)街，文化藝術(shù)中心，高品質(zhì)居住區(qū)為一體的大型濱江標(biāo)志性建筑群，成為蕪湖人居及城市發(fā)展的新里程杯，成就蕪湖首席濱江富人區(qū)，成為代表城市形象與成就的名片。

　　二號(hào)地塊北靠富有現(xiàn)代氣息的客運(yùn)碼頭，南臨6萬(wàn)平方的濱江主題公園，西臨長(zhǎng)江，東依風(fēng)景秀麗的獅子山，規(guī)劃設(shè)計(jì)33層的高層住宅2幢及43層的超高層住宅2幢，共1088套房，其中1號(hào)樓肖邦座，2號(hào)樓巴赫座為33層，將與08年底交付，3號(hào)樓貝多芬座和4號(hào)樓莫扎特座為43層，預(yù)計(jì)09年6月完工。

　　四、本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

　　 最新房地產(chǎn)政策

　　1. 大力發(fā)展保障性住房

　　加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題。中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn);今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

　　2. 二套房貸并未完全放開(kāi)

　　對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　 杭州房地產(chǎn)最新政策

　　1. 物業(yè)費(fèi)預(yù)收不得超過(guò)一年

　　《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。

　　2. 不得強(qiáng)制收裝修保證金

　　對(duì)于業(yè)主前期的裝修事項(xiàng)，《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》也作了明文規(guī)定。對(duì)物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。

　　因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過(guò)后統(tǒng)一修復(fù)。

　　世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

　　一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

　　杭州世茂江濱花園位于下沙城東，東臨錢(qián)塘江，北接14號(hào)大街，西連25號(hào)大街，南臨20號(hào)大街，總用地面積約27.6萬(wàn)㎡，總建筑面積約70萬(wàn)㎡。項(xiàng)目整體由市政道路獨(dú)立分割為三大獨(dú)立地塊，沿錢(qián)塘江岸南北依次排布，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)擁有六大風(fēng)情園林和尊貴會(huì)所的大型臨江高層居住小區(qū)。項(xiàng)目一期整體規(guī)劃為13幢沿江景觀高層以及藍(lán)調(diào)會(huì)所，總建筑面積約19.6萬(wàn)㎡，建筑密度約10.4%，綠地率約40.3%，將是杭州城東最具創(chuàng)新的豪宅典范。

　　二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

　　杭州世茂濱江花園的江岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線(xiàn)江景資源。下沙區(qū)域內(nèi)至杭州灣的13公里的錢(qián)江岸線(xiàn)，是杭州江面最寬最具磅礴氣勢(shì)的地方。而在下沙錢(qián)江沿岸，風(fēng)光更為優(yōu)美，大片的濕地，大量的白鷺，素有杭城“東部濕地”之稱(chēng)。另外，在項(xiàng)目的東南面有寬約200多米的城市景觀綠化帶，錢(qián)塘江美景和園林風(fēng)光盡收眼底。

　　三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

　　公交路線(xiàn)

　　1、線(xiàn)路名稱(chēng)：快速公交一號(hào)線(xiàn)B1

　　路線(xiàn)：下沙高教?hào)|區(qū) — 學(xué)林街文溯路口 — 學(xué)源街文澤路口 — 高沙 — 一號(hào)路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車(chē)東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場(chǎng)北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　黃龍公交站 一 下沙高教?hào)|區(qū)6:00 — 22:00

　　下沙高教?hào)|區(qū) 一 黃龍公交站6:00 — 22:00

　　B1票價(jià)：￥4.00

　　2、線(xiàn)路名稱(chēng)：B1區(qū)間

　　路線(xiàn)：下沙城 — 六號(hào)大街五號(hào)路口 — 一號(hào)路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車(chē)東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場(chǎng)北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　黃龍公交站 一 下沙城 5:30-19:00

　　下沙城 一 黃龍公交站 5:30-20:00

　　B1區(qū)間票價(jià)：￥4.00

　　3、線(xiàn)路名稱(chēng)：B支4線(xiàn)

　　路線(xiàn)：下沙高教?hào)|區(qū) 一 文瀾路 一 學(xué)林街 一 文海路 一 學(xué)府路 一 二號(hào)大街 一 文匯路一 學(xué)源街 一 文溯路 一 學(xué)林街 一 文淵路 一 德勝東路 一 德勝中路 一 德勝路 一 文一路 一 古翠路 一 登云路 一 時(shí)代電子市場(chǎng)。

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　時(shí)代電子市場(chǎng)5：15—19：00

　　下沙高教?hào)|區(qū)6：30—20：15

　　B支4票價(jià)：￥4.00

　　4、線(xiàn)路名稱(chēng)： K525

　　路線(xiàn)：下沙高教文溯站 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林街文澤路口 一 高沙社區(qū) 一 文淵路南口 一 迎賓路一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡 一 六堡 一 五堡 一 錢(qián)江二橋 一塘工局 一 三堡 一 定海村 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車(chē)站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　城站火車(chē)站6:00 一 21:30

　　下沙高教園7:00 一 22：25

　　K525：￥3.00

　　5、線(xiàn)路名稱(chēng)：K320路

　　路線(xiàn)：下沙高教文津站 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 五聯(lián) 一 下沙村 一 上沙村 一 下沙小學(xué) 一 下沙鎮(zhèn) 一 幸福橋 一 頭格村 一 艮山路杭海路口 一 窯廠 一 彭埠 一 汽車(chē)東站 一 火車(chē)東站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　火車(chē)東站 一 下沙高教文津站：5:40 一 20:00

　　下沙高教文津站 一 火車(chē)東站：5:40 一 21:00

　　K320： ￥3.00

　　6、線(xiàn)路名稱(chēng)： K401

　　路線(xiàn)：下沙高教?hào)|區(qū) 一 文淙路學(xué)源街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 文匯路二號(hào)大街口 一 二十三號(hào)路北 一 六號(hào)大街二十三號(hào)路口 一 二十一號(hào)路十號(hào)大街口 一 二十一號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十二號(hào)大街十九號(hào)路口 一 十二號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十二號(hào)大街七號(hào)路口 一 三號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 楊公新村 一 七堡 一 六堡 一 五福涼亭 一 五堡 一 錢(qián)江二橋 一 塘工局 一 三堡 一 定海村 一 慶春東路 一 慶春路紅菱新村 一 省青春醫(yī)院 一 菜市橋 一 葵巷建國(guó)路口 一 馬市街

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　下沙高教?hào)|區(qū)6:30 一 20:30

　　馬市街5:30 一 21:00

　　K401：￥3.00

　　7、線(xiàn)路名稱(chēng)：K566

　　路線(xiàn)：下沙高教文津站 一 學(xué)林街生活區(qū) 一 文溯路學(xué)林路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 九號(hào)路四號(hào)大街口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 幸福橋 一 楊公村 一 七堡 一 六堡 一 三堡 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 華東家具市場(chǎng) 一 汽車(chē)南站 一 三廊廟 一 時(shí)代大道北口 一 濱安路時(shí)代大道口 一 濱康路建業(yè)路口 一 濱康路火炬大道口 一 濱康路信誠(chéng)路口 一 濱康路西 一 公交南環(huán)路站 一 新勝 一 楊家墩 一 浦沿路濱文路口 一 浦沿叉口 一 東冠公交站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　東冠公交站 一 下沙高教文津站：5:30 一 18:00

　　下沙高教文津站 一 東冠公交站：6:15 一 19:15

　　K566：票價(jià)根據(jù)路線(xiàn)的長(zhǎng)短穩(wěn)定

　　8、線(xiàn)路名稱(chēng)： K210

　　路線(xiàn)：下沙高教?hào)|區(qū) 一 學(xué)林街文瀾路口 一 學(xué)府路東 一 二號(hào)大街文匯路口 一 文匯路二號(hào)大街口 一 文匯路學(xué)林街口 一 學(xué)源街文匯路口 一 學(xué)源街文津路口 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 下沙高教文溯站 一 二號(hào)大街九路號(hào)路口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 四號(hào)大街五號(hào)路東口 一 五號(hào)路六號(hào)大街口 一 六號(hào)大街五號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡公交停車(chē)場(chǎng) 一 七堡南 一 六堡 一 五福涼亭 一 三堡 一 錢(qián)江二橋 一 烏龍廟 一 五堡 一 二堡 一 定海村 一 塘工局 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車(chē)站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　城站火車(chē)站：18:30 一 24:00

　　下沙高教?hào)|區(qū)：19:45 一 24:00

　　K210：￥4.00

　　9、線(xiàn)路名稱(chēng)：K865路

　　路線(xiàn)：二十二號(hào)大街西口 一 二十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十一號(hào)路十六號(hào)大街口 一 十一號(hào)路十四號(hào)大街口 一 十一號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十號(hào)大街五號(hào)路口 一 十號(hào)大街三號(hào)路口 一 三號(hào)路十號(hào)大街口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 下沙綜合市場(chǎng)

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　下沙綜合市場(chǎng)：6:30一9:00，15：30一18:00

　　22號(hào)大街西口：7:00一9:30，16：00一18:30

　　K865路： ￥2.00

　　10、線(xiàn)路名稱(chēng)： K868路

　　路線(xiàn)：高沙社區(qū) 一 二號(hào)大街一號(hào)路口 一 三號(hào)路四號(hào)大街口 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 九號(hào)路四號(hào)大街口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 文溯路南 一 下沙高教文溯站 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 高速文匯路口 一 江濱公司 一 一號(hào)直河 一 養(yǎng)雞場(chǎng) 一 二號(hào)直河 一 啟輝路口 一 中堤路口 一 滄海路口 一 污水處理廠 一 新二路口 一 新興路 一 啟潮路 一 海寧鹽倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　高沙社區(qū)：6:30 一 19:00

　　海寧鹽倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)：6:30 一19:40

　　K868路： ￥3.00

　　11、線(xiàn)路名稱(chēng)：611

　　路線(xiàn)：下沙綜合市場(chǎng) 一 下沙鎮(zhèn) 一 下沙小學(xué) 一 上沙村 一 下沙村 一 五聯(lián) 一 二號(hào)大街一號(hào)路口 一 二號(hào)大街三號(hào)路口 一 二號(hào)大街五號(hào)路口 一 下沙公交中心站 一 二號(hào)大街文溯路口 一 二號(hào)大街文津路口 一 二號(hào)大街繞城高架 一 文匯路二號(hào)大街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教?hào)|區(qū)

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　下沙高教?hào)|區(qū)：7：00 一 21：00

　　下沙綜合市場(chǎng)：7：00 一 21：00

　　611：￥2.00

　　12、線(xiàn)路名稱(chēng)：381路

　　線(xiàn)路：新業(yè)北路 一 中沙村 一 智格村 一 一號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街文溯路口 一 二號(hào)大街文津路口 一 二號(hào)大街繞城高架 一 二號(hào)大街文匯路口 一 文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教?hào)|區(qū) 一 學(xué)源街文淙路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 下沙停?；?一 下沙高教文津站

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　新業(yè)北路：6:00 一18:00

　　下沙高教文津站：6:00 一 18:00

　　票價(jià)：全程1元

　　13、線(xiàn)路名稱(chēng)： 382路

　　線(xiàn)路：下沙綜合市場(chǎng) 一 幸福路 一 幸福橋 一 智格村 一 一號(hào)路口 一 三號(hào)路十號(hào)大街口 一 十號(hào)大街五號(hào)路口 一 十號(hào)大街七號(hào)路口 一 十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 八號(hào)大街十一號(hào)路口 一 五號(hào)路六號(hào)大街口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 文溯路南 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林路文澤路口 一 下沙高教園學(xué)林街西 一 高沙社區(qū) 一 高沙村 一 上沙四組 一 上沙五組 一 上沙六組 一 松合村

　　首末班車(chē)時(shí)間：

　　下沙綜合市場(chǎng)：6:30 一 17:45

　　松合村：6:30 一 18:30

　　票價(jià)：全程1元

　　14、線(xiàn)路名稱(chēng)： 383路

　　線(xiàn)路：下沙高教文溯站 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 松下工業(yè)園

　　首末班車(chē)時(shí)間：下沙高教文溯站 7：30-17：20

　　松下工業(yè)園 7：40-17：30

　　票價(jià)：全程1元

　　 其他

　　世貿(mào)江濱花園緊靠地鐵一號(hào)線(xiàn)16號(hào)路出口，將來(lái)只需20多分鐘就能到達(dá)市中心、西湖和錢(qián)江新城CBD。東邊還有沿江景觀大道，德勝快速干道直通中河高架、艮山西路直通市區(qū)。

　　四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

　　菜市場(chǎng)

　　下沙的菜市場(chǎng)有下沙農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)，綠生綜合市場(chǎng)，云水苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

　　超市

　　下沙大型超市主要有：新美商場(chǎng)、物美超市、都尚購(gòu)物中心、太平洋百貨、福雷德廣場(chǎng)等。

　　學(xué)校

　　下沙有高教園區(qū)，同時(shí)也有下沙小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中、文海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文海中學(xué)。

　　杭州市下沙中心小學(xué)建校于1989年，占地25畝，目前是杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)三所公立小學(xué)之一。學(xué)校環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施正逐步實(shí)現(xiàn)多媒體教學(xué)設(shè)備配置。 現(xiàn)有70位在編教職工。其中小學(xué)高級(jí)教師29位，大專(zhuān)及大專(zhuān)以上學(xué)歷的教師有53人，占教職工總數(shù)的79.1%;本科學(xué)歷的教師有9人，占教職工總數(shù)的13.4%。

　　學(xué)校以發(fā)展為目標(biāo)，采用多種形式，搭建發(fā)展平臺(tái)，促進(jìn)教師、學(xué)生的發(fā)展，從而帶動(dòng)學(xué)校的發(fā)展。學(xué)校倡導(dǎo)以美立校、以真育人、以愛(ài)施教、以活創(chuàng)新。 學(xué)校結(jié)合大學(xué)城的資源優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)建社團(tuán)文化為特色，激發(fā)學(xué)生的興趣愛(ài)好，培養(yǎng)學(xué)生特長(zhǎng)。

　　文海小學(xué)是浙江省下沙高教園區(qū)唯一配套小學(xué)。作為一所公辦小學(xué)，隸屬于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，由杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全額撥款投資，2002年與高教園東區(qū)同步規(guī)劃，2003年啟建，2004年投入使用。文海是浙江省標(biāo)準(zhǔn)化一級(jí)學(xué)校，是杭州師范大學(xué)附屬小學(xué)，是杭州市小班化教育試點(diǎn)學(xué)校、杭州市平安示范校園、杭州市依法治校示范校、杭州市文明學(xué)校、杭州市綠化先進(jìn)單位、杭州市勞動(dòng)模范集體、新華社對(duì)外宣傳基地。

　　文海小學(xué)占地45畝，建筑面積約為15000平方米，規(guī)模36個(gè)教學(xué)班，現(xiàn)有教師92名，本科率100%。師資來(lái)源豐厚，源于四十余所大學(xué)文化浸染，給孩子的視野開(kāi)闊視界提升有極大好處。文?，F(xiàn)有特級(jí)教師2名，國(guó)省級(jí)骨干教師3名，高級(jí)職稱(chēng)教師11名，年齡、性別、專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，三分之二以上銜市、區(qū)級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。學(xué)校藏書(shū)25000冊(cè)，是兒童求學(xué)讀書(shū)好地方。

　　杭州第四中學(xué)是一所具有百年歷史、師資精良、學(xué)風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、設(shè)施完備的浙江省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校堅(jiān)持以育人為根本，以教學(xué)為中心，注重提高學(xué)生的全面素質(zhì)，在省內(nèi)外聲譽(yù)卓著。學(xué)校地處浙江杭州美麗的西子湖畔，吳山之麓，環(huán)境幽雅，景色宜人。

　　 醫(yī)院

　　1、下沙醫(yī)院

　　杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)下沙醫(yī)院是一所創(chuàng)建中的二級(jí)乙等醫(yī)院，于1961年12月由浙江省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)設(shè)立，1968年12月授予全國(guó)“農(nóng)村合作醫(yī)療先進(jìn)單位”稱(chēng)號(hào)。地處文化、教育.商業(yè)中心的下沙鎮(zhèn)文教路130號(hào)，地理位置優(yōu)越，交通便利，是一家集醫(yī)療、預(yù)防、保健、康復(fù)、健康教育等功能的綜合性省.市醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。現(xiàn)有在職職工100余名，其中衛(wèi)技人員88人，高級(jí)職稱(chēng)3人，付高級(jí)職稱(chēng)5人，中級(jí)職稱(chēng)15人;其中中醫(yī)藥人員占衛(wèi)技人員的36%。醫(yī)院占地面積12800平方米，醫(yī)療用房9600余平方米。醫(yī)院承擔(dān)約10余萬(wàn)名左右居民群眾的預(yù)防保健任務(wù)。醫(yī)院設(shè)有中西醫(yī)內(nèi)科、外科、西醫(yī)婦科、兒科、骨傷科、口腔科、肝病科等臨床科室及中西藥房、檢驗(yàn)、放射、B超等輔助科室，并設(shè)有100張住院病床。醫(yī)院為提高診斷治療水平，添置了500mA島津X光機(jī)、全自動(dòng)血球儀、全自動(dòng)血凝分析儀、全自動(dòng)尿液分析儀、進(jìn)口B超診斷儀、多導(dǎo)心電圖分析儀、全自動(dòng)生化儀、動(dòng)態(tài)心電圖機(jī)等先進(jìn)的設(shè)備，配備先進(jìn)的電腦化管理及費(fèi)用結(jié)算。

　　主要專(zhuān)科項(xiàng)目有：肝膽腎結(jié)石專(zhuān)科、肝病專(zhuān)科、牙科等。

　　2、下沙東方醫(yī)院

　　下沙東方醫(yī)院地處杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)九號(hào)大街九號(hào)，占地面積52畝，建筑面積為2.56萬(wàn)平方米，是杭州東部唯一一家具有一定規(guī)模的綜合性醫(yī)院，省市首批定點(diǎn)醫(yī)保醫(yī)療機(jī)構(gòu)，她與浙江省中醫(yī)院作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，比較迅速地成為了具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院。主要任務(wù)是承擔(dān)現(xiàn)有105平方公里的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)的預(yù)防、保健、醫(yī)療、康復(fù)、衛(wèi)生宣教和優(yōu)生優(yōu)育等醫(yī)療服務(wù)和臨床教學(xué)任務(wù)。作為杭州市東部的急救分中心，又承擔(dān)著日常性的院前急救、突發(fā)意外、災(zāi)害現(xiàn)場(chǎng)搶救等工作。

　　 文體、娛樂(lè)場(chǎng)所

　　世貿(mào)江濱花園一期藍(lán)調(diào)休閑會(huì)所規(guī)劃有：上萬(wàn)冊(cè)藏書(shū)時(shí)尚圖書(shū)館、藝術(shù)影吧、BLUES爵士吧、室外網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、主題餐廳。二期運(yùn)動(dòng)健康會(huì)所規(guī)劃有：精品專(zhuān)業(yè)健身會(huì)所、單車(chē)基地、SPA中心、藝術(shù)基地、迷你高爾夫、恒溫游泳池、壁球館、室內(nèi)籃球場(chǎng)。

　　同時(shí)下沙還有10多所大學(xué)，很多的體育設(shè)施是對(duì)外開(kāi)放的，外來(lái)人員可以在學(xué)校指定的開(kāi)放時(shí)間內(nèi)鍛煉身體。

　　 酒店、銀行、郵局

　　1、酒店

　　杭州凱恩戴斯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)4號(hào)大街9號(hào)路口。

　　甌江大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)大街6號(hào)。

　　美蓮商務(wù)酒店，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)下沙路一號(hào)電話(huà)。

　　杭州文匯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2號(hào)大街1號(hào)。

　　2、銀行

　　下沙有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)，同時(shí)各大學(xué)周邊有各商業(yè)銀行的ATM。

　　3、郵局

　　下沙共有兩個(gè)郵局，一個(gè)在浙江理工大學(xué)生活一區(qū)附近，另外一個(gè)在6號(hào)大街。

　　項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析

　　1.項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、潛在的機(jī)會(huì)、面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析【S】

　　? 地理位置優(yōu)越，臨江而建

　　? 周邊新建項(xiàng)目起點(diǎn)較高，多為中高檔樓盤(pán)，提高了整個(gè)地段品質(zhì)，利于本案高檔形象的塑造。

　　? 本案擁有一定數(shù)量的高級(jí)知識(shí)階層，先天上賦予本案深厚的文化內(nèi)涵，具備了明顯優(yōu)勢(shì)。

　　? 外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，充滿(mǎn)現(xiàn)代感，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)。

　　? 項(xiàng)目周邊景觀整潔、大氣，少有視覺(jué)污染。

　　? 產(chǎn)品擁有錢(qián)塘江景的視覺(jué)魅力，綜合品質(zhì)高。

　　? 相對(duì)其他區(qū)域，該區(qū)域置業(yè)居住和投資的認(rèn)同感和接受度最高，升值潛力更是得到普遍認(rèn)同。

　　? 本案承建商世貿(mào)集團(tuán)資金雄厚、品牌實(shí)力強(qiáng)勁、施工質(zhì)量有所保證。

　　項(xiàng)目劣勢(shì)分析【W(wǎng)】

　　? 本案地域狹長(zhǎng)，小區(qū)的整體規(guī)劃受限。

　　? 江對(duì)面為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目部分房源存在環(huán)境問(wèn)題。

　　? 現(xiàn)階段整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品去化速度較低，去化周期較長(zhǎng)。

　　? 項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善，為日常生活居家購(gòu)物帶來(lái)不便，削弱了本案綜合實(shí)力。

　　存在的機(jī)會(huì)【O】

　　? 項(xiàng)目周邊商務(wù)區(qū)的建設(shè)，必然增加市政配套，項(xiàng)目前景良好。

　　? 規(guī)劃大勢(shì)所趨，市區(qū)向東開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行，市場(chǎng)地位將得到進(jìn)一步提升。

　　? 可以利用承建商工程營(yíng)建方面的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)施工控制，打造精品工程，為項(xiàng)目營(yíng)造新的賣(mài)點(diǎn)。

　　存在的威脅【T】

　　? 區(qū)域內(nèi)大量同檔產(chǎn)品集中釋放，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，成為項(xiàng)目運(yùn)作的最大阻力。

　　? 本案周邊直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案工程進(jìn)度基本上快于本項(xiàng)目，基本上要比本案先進(jìn)入市場(chǎng)推廣銷(xiāo)售階段，本案不占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，地位相對(duì)被動(dòng)，不利于本案價(jià)格的提升。

　　? 新政后，在戶(hù)型面積上將不可回避的出現(xiàn)全城同質(zhì)化現(xiàn)象，這對(duì)本案的發(fā)展極為不利。

　　? 國(guó)家政策出臺(tái)的不確定性和快速性，可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　總結(jié)分析

　　? 從目前來(lái)看，本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存，我們要揚(yáng)長(zhǎng)避短，在發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加注意研究本案的威脅態(tài)勢(shì)，保證項(xiàng)目合理有序的完成銷(xiāo)售過(guò)程。區(qū)域同時(shí)上市的樓盤(pán)不少，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這將對(duì)本項(xiàng)目造成極大的沖擊與危脅，分流客戶(hù)、干擾銷(xiāo)售進(jìn)程。

　　? 因此，對(duì)本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的工程進(jìn)度和上市動(dòng)態(tài)，掌握工程及銷(xiāo)售進(jìn)度，順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，營(yíng)造項(xiàng)目最佳的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。

　　應(yīng)對(duì)策略

　　? 差異化定位，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值需求，鎖定目標(biāo)客戶(hù)的特殊社會(huì)狀態(tài)、文化狀態(tài)、生活狀態(tài)和價(jià)值需求，推廣項(xiàng)目。

　　? 緊緊圍繞本項(xiàng)目文化景觀的特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)攻擊。

　　? 加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，搶先入市，盡量占據(jù)戰(zhàn)略上的主動(dòng)權(quán)。

　　? 引入系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，通過(guò)有效的銷(xiāo)售執(zhí)行完成銷(xiāo)售目標(biāo)的同時(shí)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的綜合實(shí)力，為今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　一、 產(chǎn)品定位

　　總體定位：財(cái)智階層消費(fèi)的高端住宅市場(chǎng)

　　分項(xiàng)定位：

　　東臨錢(qián)塘，全景江景

　　親水元素，高品生活

　　綠色住宅，網(wǎng)絡(luò)社區(qū)

　　1. 分項(xiàng)定位闡述

　　 東臨錢(qián)塘江

　　杭州世茂江濱花園位于下沙城東，東臨錢(qián)塘江，北接14號(hào)大街，西連25號(hào)大街，南臨20號(hào)大街，項(xiàng)目整體由市政道路獨(dú)立分割為三大獨(dú)立地塊，沿錢(qián)塘江岸南北依次排布。

　　 全錢(qián)塘江景，奢華享受

　　錢(qián)塘江最美的江段在東區(qū)，即下沙區(qū)域內(nèi)至杭州灣的13公里的錢(qián)江岸線(xiàn)，是杭州江面最寬最具磅礴氣勢(shì)的地方。而在下沙錢(qián)江沿岸，風(fēng)光更為優(yōu)美，大片的濕地，大量的白鷺，素有杭城“東部濕地”之稱(chēng)。

　　杭州世茂江濱花園的江岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線(xiàn)江景資源。另外，在項(xiàng)目的東南面有寬約200多米的城市景觀綠化帶，錢(qián)塘江美景和園林風(fēng)光盡收眼底。

　　 親水元素，高品生活

　　秉承世茂濱江榮耀系列的華宅血統(tǒng)，以獨(dú)特亮點(diǎn)傾力打造名副其實(shí)的“全江景空中別墅”：整體建筑東南傾斜25度，270度全景飄窗，竭力締造戶(hù)戶(hù)可見(jiàn)江景的經(jīng)典戶(hù)型;與國(guó)際同步的矩陣戶(hù)型，2：1的面寬與進(jìn)深比，極大提高了住宅舒適度;奇偶層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、露臺(tái)式雙層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、前后多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，營(yíng)造開(kāi)闊的陽(yáng)臺(tái)上空，增添與自然親密接觸的空間;復(fù)式豪宅設(shè)計(jì)，尊享醉人江景，體驗(yàn)貴氣十足;入戶(hù)電梯&入戶(hù)花園，讓歸家路途美景連綿不斷。雙開(kāi)門(mén)電梯設(shè)計(jì)，獲得停梯入戶(hù)的尊貴感。

　　六大風(fēng)情園林 融匯世界園林精萃

　　園林規(guī)劃秉承世茂濱江花園一貫的開(kāi)發(fā)理念，薈萃風(fēng)情各異的世界園林景區(qū)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)六大主題景區(qū)，每個(gè)景區(qū)相對(duì)獨(dú)立，展現(xiàn)不同時(shí)期、不同地域的景觀特征。

　　 綠色住宅，網(wǎng)絡(luò)社區(qū)

　　一期藍(lán)調(diào)休閑會(huì)所，規(guī)劃有：上萬(wàn)冊(cè)藏書(shū)時(shí)尚圖書(shū)館、藝術(shù)影吧、BLUES爵士吧、室外網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、主題餐廳。二期運(yùn)動(dòng)健康會(huì)所，規(guī)劃有：精品專(zhuān)業(yè)健身會(huì)所、單車(chē)基地、SPA中心、藝術(shù)基地、迷你高爾夫、恒溫游泳池、壁球館、室內(nèi)籃球場(chǎng)。

　　上海世茂第一太平物業(yè)管理有限公司竭力為業(yè)主提供24小時(shí)、360度“一站式”紅管家服務(wù)，為住戶(hù)配置特定專(zhuān)職“管家”，不僅提供系列日常服務(wù)，更為商務(wù)人士和居家者提供貼心專(zhuān)案服務(wù)，向人們展示了國(guó)際級(jí)品牌全新、人性化、體貼入微的服務(wù)內(nèi)容和理念。

　　形象定位

　　首創(chuàng)了房地產(chǎn)“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融入生活，本著“締造生活品位，成就城市夢(mèng)想”理念

　　方案：

　　2. 樓盤(pán)命名

　　考慮臨江，有水為江，所以以水字來(lái)定義樓盤(pán)

　　3. 形象分析

　　水為柔美，詩(shī)化樓盤(pán)主題

　　二、 營(yíng)銷(xiāo)主題

　　營(yíng)銷(xiāo)主題要點(diǎn)

　　水景錢(qián)塘，品擁華宅。濱江人生，世貿(mào)品鑒。

　　營(yíng)銷(xiāo)主題詩(shī)化

　　營(yíng)銷(xiāo)階段劃分

　　內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱(chēng)，以簡(jiǎn)單獨(dú)特的宣傳逐漸使世貿(mào)濱江花園名稱(chēng)深入人心。

　　成長(zhǎng)期：此時(shí)要求利用強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，迅速深化樓盤(pán)熱銷(xiāo)的氛圍，同時(shí)配合提價(jià)和促銷(xiāo)，力爭(zhēng)在短期內(nèi)樹(shù)立起樓盤(pán)形象,使項(xiàng)目在市場(chǎng)樹(shù)立一定的知名度,將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群從紛亂的市場(chǎng)逐步剝離出來(lái)了;

　　開(kāi)盤(pán)期，我們主要是要采取有效的銷(xiāo)售策略,使目標(biāo)客戶(hù)群去主動(dòng)理解本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn),近而本項(xiàng)目的特色所感染,發(fā)生了購(gòu)買(mǎi)的行為。

　　主要策略是:

　　深化項(xiàng)目對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的需要，并盡量制造差異點(diǎn)。

　　個(gè)性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤(pán)的差異點(diǎn)。

　　最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤(pán)的價(jià)值點(diǎn)

　　短期內(nèi)迅速建立項(xiàng)目知名度，暢銷(xiāo)全市

　　一鼓作氣，強(qiáng)勢(shì)出擊，利用傳媒效應(yīng)對(duì)樓盤(pán)信息實(shí)行及 時(shí)公布。

　　中檔價(jià)位面市，先期導(dǎo)入時(shí)給予客戶(hù)一定實(shí)惠

　　利用包裝、營(yíng)銷(xiāo)等手段使本樓盤(pán)在全市引起轟動(dòng)效應(yīng)。

　　成熟期：在項(xiàng)目的宣傳攻勢(shì)減弱的是后，利用主題營(yíng)銷(xiāo)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目的繼續(xù)銷(xiāo)售。同時(shí)可利用一定的優(yōu)惠政策來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。

　　衰退期：利用成交客戶(hù)推薦來(lái)延續(xù)銷(xiāo)售。針對(duì)剩余的戶(hù)型采取直銷(xiāo)的方式。

　　三、 客戶(hù)培養(yǎng)

　　 客戶(hù)描述

　　早期，高校教師是下沙購(gòu)房群體的購(gòu)買(mǎi)主力。70%-80%，這是一個(gè)比較公認(rèn)的數(shù)字，指的是教師在個(gè)盤(pán)中所占的比例。例如，香榭里花園的業(yè)主，80%就是高校教師，個(gè)別樓盤(pán)的比例甚至更高?，F(xiàn)在的下沙，教師仍然唱著樓盤(pán)消化的主角，只是這個(gè)比例開(kāi)始下降了。到目前為止，教師在其樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)人群中所占的比例大致為15%，所以在挖掘教室購(gòu)買(mǎi)上要把目光瞄準(zhǔn)新杭州人。

　　 客戶(hù)發(fā)掘

　　目標(biāo)市場(chǎng)

　　直接市場(chǎng)：杭州市中高等收入階層的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　輻射市場(chǎng)：杭州旅游的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　可拓展市場(chǎng)：外地商務(wù)、投資客層購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　客戶(hù)定位

　　通過(guò)對(duì)樓盤(pán)自身狀況及區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況的研究，本案每套小戶(hù)型住宅平均價(jià)格在50萬(wàn)元以上，滿(mǎn)足其居住

　　需求的總價(jià)基本上超過(guò)100萬(wàn)元，因此從經(jīng)濟(jì)上決定了項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)屬于城市財(cái)智階層;根據(jù)他們的消費(fèi)心理和本案具有的特色情況分析可能出現(xiàn)的消費(fèi)行為，我們認(rèn)為符合本案目標(biāo)客戶(hù)的基本定位是：追求身份體現(xiàn)和項(xiàng)目?jī)?nèi)涵價(jià)值的城市財(cái)智階層

　　? 目標(biāo)客戶(hù)背景共性歸納

　　? 教育背景通常極佳，有較高的文化素質(zhì)和涵養(yǎng)。

　　? 有基本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和創(chuàng)業(yè)知識(shí)，在企業(yè)組織中享有股權(quán)或紅利分配。

　　? 事業(yè)有成并處于穩(wěn)定發(fā)展階段，愿意在相對(duì)約束但不是完全約束下發(fā)展。

　　? 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有拉動(dòng)效應(yīng)，往往可以帶動(dòng)貧窮階層的就業(yè)。

　　? 非常易于形成專(zhuān)家、職業(yè)群體，有領(lǐng)袖欲和事業(yè)創(chuàng)造的沖動(dòng)。

　　? 多次置業(yè)經(jīng)歷和豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，聚集了較為可觀的固定資產(chǎn)和金融資產(chǎn)，并有繼續(xù)聚集財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)烈欲望。

　　? 定位細(xì)分

　　? 目標(biāo)客戶(hù)群的自然特征：年齡30—55歲之間;家庭年收入20萬(wàn)元以上。

　　? 目標(biāo)客戶(hù)群的居住心理描述：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所;追求高質(zhì)量的生活方式尋求積極的居住形態(tài)從住宅價(jià)位、面積、類(lèi)型上體現(xiàn)價(jià)值尋求尊貴感追求精神與物質(zhì)的平衡;能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品。

　　? 目標(biāo)客戶(hù)群特征：具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵;個(gè)人素質(zhì)較高有穩(wěn)定、可觀的收入來(lái)源對(duì)待住宅消費(fèi)的態(tài)度比較理性;講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)認(rèn)同。

　　? 目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成分解

　　從區(qū)域來(lái)源和職業(yè)分布兩個(gè)角度分析，可細(xì)分為：

　　? 政府、機(jī)關(guān)工作人員：10%。

　　? 市內(nèi)高收入的企業(yè)、單位中高層：15%;

　　? 企業(yè)老板：45%

　　? 投資者： 5%;

　　? 教師：15%。

　　? 其他：10%。

　　四、 廣告策略

　　 廣告訴求

　　一期總建筑面積約19.6萬(wàn)㎡，建筑密度約10.4%，綠地率約40.3%

　　杭州世茂濱江花園的江岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線(xiàn)江景資源

　　“一站式”紅管家服務(wù)

　　地鐵：建設(shè)中的地鐵1號(hào)線(xiàn)。

　　 CI設(shè)計(jì)

　　以獨(dú)特亮點(diǎn)傾力打造名副其實(shí)的“全江景空中別墅”

　　會(huì)所以緣起法國(guó)的沙龍精神為原創(chuàng)靈感，倡導(dǎo)一種上層居住的場(chǎng)域精神，糅合高尚優(yōu)雅的娛樂(lè)、休閑、交際、健身等功能，為會(huì)所注入圈層文化精髓。

　　首創(chuàng)房地產(chǎn)“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融入生活

　　 廣告媒體

　　報(bào)紙，廣播，電視，雜志，戶(hù)外廣告這些線(xiàn)上媒介解決購(gòu)房者了解樓盤(pán)詳細(xì)信息，同時(shí)為售房做一定的氣氛鋪墊，線(xiàn)下媒體踴躍促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是做促銷(xiāo)展銷(xiāo)會(huì)等等