創(chuàng)作:|在灣區(qū)買房|

一天之內(nèi)，深圳市場(chǎng)消息炸鍋迎來(lái)，于恒濱城、鳳凰里二手房業(yè)主被叫停提價(jià)，被認(rèn)為是準(zhǔn)確的，具體到深圳社區(qū)。另一方面，花都讓人買房，廣州讓港澳人買房。

同樣，隨著年底的到來(lái)，在深圳取消“只租不賣”公寓的刺激下，深圳的公寓再次進(jìn)入市場(chǎng)。

本周，深圳有很多供應(yīng)房屋的措施。據(jù)灣區(qū)購(gòu)房統(tǒng)計(jì)，深圳剛剛新增預(yù)售三套，共計(jì)2000多套房，達(dá)到2537套房，均為公寓和寫字樓。此外，深圳也加大了人才屋的供應(yīng)，龍崗也在年底推出了第二批12183套人才屋，包括于波白獅堂公社、關(guān)羽平湖魯恒店、加比坂田店等21個(gè)項(xiàng)目社區(qū)，主要分布在布吉、吉華、橫崗、平湖、遠(yuǎn)山等地。

大量公寓涌入市場(chǎng)，買家要注意能不能買到，以及一些注意事項(xiàng)。本文給出了答案。

深圳三個(gè)樓盤預(yù)售供應(yīng)

三個(gè)板塊以01為增量預(yù)售有哪些亮點(diǎn)？

年底深圳繼續(xù)推高，18日又發(fā)布了3個(gè)新的預(yù)售。其中，寶安區(qū)福永空港口新城南部會(huì)展灣水安廣場(chǎng)商務(wù)公寓1821套，南山神灣惠云中心426套，南山粵海中甸長(zhǎng)城大廈272套。

自深圳12月12日確認(rèn)取消只出租不出售公寓以來(lái)，深圳已推出五套以上公寓，均為商務(wù)辦公和商務(wù)公寓。這次增量加的三個(gè)板塊都是商品房和寫字樓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年12月以來(lái)，深圳已發(fā)布11套新預(yù)售，共計(jì)9717套房，其中住宅公寓4692套，商業(yè)公寓4000多套。

一、寶安福永會(huì)展灣濱水廣場(chǎng)

12月15日，寶安福永會(huì)議灣濱水廣場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售，共有1821套商品房。數(shù)據(jù)顯示，會(huì)展灣水安廣場(chǎng)有1-4棟樓，注冊(cè)房屋1821套，均為商住公寓。但由于3棟樓被分局鎖定，只能賣出1175套房子?？墒鄯课菸挥?、2、4棟，共1175套，單位面積約31-166㎡，均價(jià)約47500/㎡，單價(jià)范圍4.0-61000/㎡，總價(jià)范圍132-847萬(wàn)/套。分局鎖定的3棟樓有646套房子。

2.南山深圳灣深灣匯韻中心

12月10日，南山深圳灣后海灣匯韻中心批準(zhǔn)預(yù)售426間辦公室和1間酒店。根據(jù)計(jì)委的資料，神灣匯云中心的注冊(cè)物業(yè)位于J棟，涵蓋酒店和寫字樓兩類產(chǎn)品。辦公用品426套，建筑面積約206-546㎡，單價(jià)8萬(wàn)/㎡，總價(jià)1650-4369萬(wàn)/套。只有一家酒店，建筑面積約23637㎡，單價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，總價(jià)11.9億/套。

3.南山科技園廣東中甸長(zhǎng)城大廈

12月5日，南山粵海中甸長(zhǎng)城大廈獲批預(yù)售，寫字樓272套，配套寫字樓17套。根據(jù)計(jì)委的資料，中電長(zhǎng)城大廈這種情況下的物業(yè)位于A棟和部分裙樓，涵蓋商業(yè)辦公和配套辦公兩個(gè)屬性產(chǎn)品。商務(wù)辦公，位于A棟，共272套，建筑面積約49-636㎡，均價(jià)約6.3萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間4.7-10.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間2.83-61.97萬(wàn)/套；裙樓內(nèi)有17套配套辦公樓，跨度較大，建筑面積約18-4437㎡，均價(jià)約6.3萬(wàn)/㎡，單價(jià)范圍5.7-11.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)范圍1.69-2.6624萬(wàn)/套。

02深圳的公寓政策今年“改變”

2019年12月12日上午，深圳市住建局相關(guān)部門向媒體證實(shí)了真相。在深圳市住建局舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，《關(guān)于調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和商品房政策的報(bào)告》的內(nèi)容真實(shí)有效，深圳市取消了去年出臺(tái)的“只租不賣”商品房的限制，從2019年11月1日起正式實(shí)施。2018年7月31日，深四政策規(guī)定“個(gè)體企業(yè)購(gòu)買商品房五年，在各種新供應(yīng)場(chǎng)地上建設(shè)的商品房只出租不出售?！?/p>

根據(jù)今年確認(rèn)的這一公寓政策，代表各種新供應(yīng)土地的公寓不限制只能出租不能出售，但五年定期銷售政策仍然存在。

深圳的商品房成交量基本是一年14000-18000套，特別是深圳的住宅樓限購(gòu)后，個(gè)人購(gòu)買公寓的比例會(huì)大大增加。與住宅樓不同的是，商住公寓需要更多的土地增值稅，稅收成本更高。而商住公寓基本都是帶裝修進(jìn)入市場(chǎng)，入住速度比較快。

深圳住建局表示，今年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系緊張。今年商品房供應(yīng)量下降，商品房需求旺盛，對(duì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾起到了重要作用。取消商品房“只租不賣”，是增加商品房供應(yīng)、穩(wěn)定供求關(guān)系的重要舉措。也是加強(qiáng)供方改革、穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格的重要手段，有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)、價(jià)格和預(yù)期的目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，深圳公寓銷量供不應(yīng)求。根據(jù)2019年1-5月的數(shù)據(jù)，深圳商品公寓供應(yīng)量為27800㎡，銷量為174100㎡，供需比為1:6.26，嚴(yán)重供不應(yīng)求。截至2019年11月，深圳商品房總供應(yīng)面積達(dá)到139.18萬(wàn)平方米，超過(guò)了去年的供應(yīng)水平?？梢娚钲诮衲旯?shù)量不低，交易市場(chǎng)也不錯(cuò)。

深圳今年公寓數(shù)量最多

說(shuō)起商務(wù)公寓，要從2013年開始，當(dāng)時(shí)賣了3萬(wàn)套，那一年出現(xiàn)了商務(wù)公寓的高峰期。如梅林玉瑾大廈、車公廟東海國(guó)際中心二期B區(qū)、崗廈新田世紀(jì)、蓮花神野商城北區(qū)、天北翡翠公寓、南山南苑楓葉公寓、龍崗萬(wàn)科天宇中心廣場(chǎng)、中信龍勝?gòu)V場(chǎng)、海洋新干線水晶鉆石廣場(chǎng)、布吉萬(wàn)科紅三期、坪山同創(chuàng)新、坂田潤(rùn)創(chuàng)興時(shí)代公寓、鹽田林俊海洋花園等都是商業(yè)公寓

據(jù)今年統(tǒng)計(jì)，商業(yè)公寓樓數(shù)量較大，如會(huì)展灣濱水廣場(chǎng)1821套商業(yè)公寓，龍崗中心城深圳、香港世茂都1421套商業(yè)公寓，龍崗中心城仁恒盟公寓2747套商業(yè)公寓；福田中州濱海商業(yè)中心一期2號(hào)樓提供2158套商業(yè)公寓；光明宇悅軒供應(yīng)959套商務(wù)公寓；璀璨的龍光九龍臺(tái)三期供應(yīng)518套公寓……這些公寓基本上是今年公寓數(shù)量最多的，規(guī)模較大，近3000套。

今年有三張碟讓人眼花繚亂。2019年2月，南山華潤(rùn)深圳灣瑞福，一些總價(jià)3000萬(wàn)的大型公寓幾乎售罄；今年5月，中國(guó)和香港在會(huì)議灣新開了1273套商業(yè)公寓，當(dāng)天售出828套。今年8月，網(wǎng)上選房?jī)H半小時(shí)，福田中州濱海商業(yè)中心就選到了800多套公寓。

公寓的歷史

2010年，史上最嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策開始實(shí)施。由于住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，一些沒(méi)有購(gòu)房配額的投資者開始關(guān)注無(wú)限購(gòu)買和貸款的商品房。

2011年，深圳共有8套商品房在售，成交量為11.5萬(wàn)套，約1.1萬(wàn)套。

2012年，深圳商品房銷量翻番至52.2萬(wàn)平方米，供應(yīng)約5萬(wàn)套。

2013年，深圳商品公寓成交量38.4萬(wàn)平方米，出現(xiàn)了以深圳灣一號(hào)、深業(yè)商城、東海國(guó)際公寓為代表的大面積高端豪華公寓。

2014年深圳樓市相對(duì)持平，有20套商品房在售，成交量與2013年基本持平。

2015年，房?jī)r(jià)漲幅可觀，商品房成交量達(dá)到73萬(wàn)平方米。

2016年，深圳商品房成交量達(dá)到92.9萬(wàn)平方米，約9000套。

2017年，深圳商品公寓供應(yīng)面積134萬(wàn)平方米，總成交13973套，成交面積98萬(wàn)平方米。

2018年，深圳商品房供應(yīng)量保持在133.51萬(wàn)平方米的高位，同比下降0.36%，為四年來(lái)首次下降，售出1.8萬(wàn)多套。龍華已售出4114套龍光九鉆，是最高住宅成交額的兩倍。

2019年，售出了14，000多套公寓，供應(yīng)了30多套公寓。

4月和12月，深圳預(yù)售了11個(gè)板塊

據(jù)今年12月以來(lái)的統(tǒng)計(jì)，深圳已預(yù)售11套房產(chǎn)，達(dá)到9717套房，近萬(wàn)套，住宅4692套。在深圳，年供應(yīng)量也超過(guò)120套，達(dá)到78924套房，住宅供應(yīng)量為45884套。

12月份以來(lái)，寶安房源最大，達(dá)到5092套，其中大部分是公寓。

05.買公寓要注意六點(diǎn)

公寓價(jià)格相對(duì)于住宅的優(yōu)勢(shì)是有裝修，單價(jià)比住宅低。特別是在房?jī)r(jià)差別很大的深圳地區(qū)，想要上車的購(gòu)房者所關(guān)注的房子之一。

在灣區(qū)買房給出了六點(diǎn)建議:

一是看公寓政策，賣五年，買五年；

第二，看公寓是不是租的，不然就得自己住，空不交錢；

三、單價(jià)較高的公寓，看地段有沒(méi)有客戶，否則很難拍；

第四，公寓沒(méi)有配套設(shè)施，大部分沒(méi)有學(xué)歷。不要指望買一套公寓讓孩子們學(xué)習(xí)

5.養(yǎng)一套公寓成本不低，物業(yè)管理，水電，分?jǐn)傎M(fèi)用高2-4倍。

6.公寓的交易成本不低，可能相當(dāng)于20%的首付。除了正常的契稅、個(gè)稅、增值稅，還有10%的土地增值稅等。想買就要準(zhǔn)備資金。另外公寓貸款50%，房貸利率按1.1倍以上計(jì)算。貸款期限基本是15年，不可能給30年。