如今，農(nóng)村或城市郊區(qū)的集體土地上出現(xiàn)了一種新型的房屋，稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。顧名思義，主要是指沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證的房屋，購房合同不予備案。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)會(huì)出具“小產(chǎn)權(quán)證明”。但是，既然這份“小產(chǎn)權(quán)證”不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，遇到拆遷補(bǔ)償怎么爭(zhēng)?。?/p>

今天，盧曉將帶領(lǐng)大家走近小產(chǎn)權(quán)房，看看小產(chǎn)權(quán)房與征收拆遷的激烈碰撞。

首先，小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到合理的補(bǔ)償，取決于買賣合同是否有效合法。

小產(chǎn)權(quán)房購房合同的確定

1)根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不得轉(zhuǎn)讓或出售給非本集體成員的第三人，即購買后不得合法轉(zhuǎn)讓。

2)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛有效性認(rèn)定和處理原則研討會(huì)紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，除有效性認(rèn)定外，該類合同的有效性認(rèn)定為無效。第三條規(guī)定，處理農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的原則是:一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；第二，要注意判決的法律和社會(huì)效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的幾種情形

1)買賣雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并經(jīng)房產(chǎn)管理部門審核同意的，本合同視為有效；

2)房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同可以視為有效。

小產(chǎn)權(quán)房無效購房合同的幾種類型；

1)未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同未實(shí)際履行或購房人未實(shí)際居住和使用該房屋的，合同無效。

2)如果合同已經(jīng)履行，且購買人實(shí)際生活使用，則根據(jù)案件具體情況綜合分析后確定合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后的處理

1)合同無效后，買方應(yīng)將原房產(chǎn)返還賣方，賣方應(yīng)將收取的價(jià)款返還買方。

2)買受人在爭(zhēng)議房屋居住和使用期間，對(duì)爭(zhēng)議房屋及庭院進(jìn)行裝飾、翻建、擴(kuò)建的，對(duì)其附屬部分擁有所有權(quán)。一般來說，買方會(huì)將原件和附件返還并支付給賣方，賣方會(huì)賠償買方的附加值。

3)按過錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道國家法律、法規(guī)和政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無效承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。

拆遷過度補(bǔ)償。征收拆遷的，購買者不屬于法定產(chǎn)權(quán)人，不能獲得產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房的購買者可以獲得產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的部分補(bǔ)償利益，但最終可能不得不依靠訴訟來爭(zhēng)取。

希望能給準(zhǔn)備購買或已經(jīng)購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者一些建議，讓他們清楚的了解購買小產(chǎn)權(quán)房的利弊。

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