據(jù)人民法院公告網(wǎng)消息，截至12月5日，今年破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)400多家。這個(gè)數(shù)字大嗎？這是否意味著房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)到來？今年房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)如何？

房地產(chǎn)的冬天在這里嗎？

任何只談絕對(duì)值的數(shù)據(jù)都不夠嚴(yán)謹(jǐn)。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2018年，全國共有9.8萬家房地產(chǎn)公司，而今年破產(chǎn)的400家企業(yè)中，只有0.4%左右。其實(shí)今年并不是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)最多的一年。據(jù)《中國新聞周刊》報(bào)道，2014年有2000多家房企破產(chǎn)。

據(jù)馬光遠(yuǎn)分析，今年的“房地產(chǎn)企業(yè)倒閉很多，有的是空殼公司，積極倒閉，有的是重組，有的是未完成的項(xiàng)目”。沒有多少人因?yàn)檎嬲纳虡I(yè)困難而失敗。不可能因?yàn)榻衲?00多家地產(chǎn)公司倒閉，就認(rèn)為寒冬已經(jīng)到來。"

那么，今年房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)如何呢？財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至今年第三季度末，上市房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入14445.3億元，同比增長(zhǎng)22.1%，增速略有放緩。

同時(shí)，今年前10個(gè)月，全國商品房銷售面積13.3億平方米，增速今年首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

房企現(xiàn)狀:越強(qiáng)越強(qiáng)，十大房企負(fù)債率超過80%

根據(jù)國內(nèi)上市公司第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，營(yíng)業(yè)收入排名前三的公司是綠地、萬科、保利，這三家公司的總收入已經(jīng)達(dá)到1000億的水平。有230億級(jí)公司，590億級(jí)企業(yè)，290億級(jí)企業(yè)，1300萬級(jí)及以下公司。

前十名企業(yè)中，其總收入占所有房地產(chǎn)上市公司的64%，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)占所有房地產(chǎn)上市公司的58%。

高收入背后的房地產(chǎn)行業(yè)，往往意味著高負(fù)債。營(yíng)收前十的公司中，也有八家公司位列負(fù)債前十，其中萬科排名第一，負(fù)債1.39萬億。

根據(jù)國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率為9.3%，負(fù)債率為80.5%。前十名企業(yè)中，5家公司利潤(rùn)率高于行業(yè)平均水平，OCT A利潤(rùn)率達(dá)到20%，7家公司負(fù)債率高于行業(yè)平均水平，中南建設(shè)負(fù)債率高達(dá)91%。

但中南建設(shè)并不是負(fù)債率最高的公司。*ST華業(yè)排名第一，負(fù)債率154%。負(fù)債率前十的公司中，收入排名前十的還有兩家，分別是綠地和中南建設(shè)。

相比之下，收入最低的十家房地產(chǎn)企業(yè)僅占總收入的0.02%，占?xì)w母公司凈利潤(rùn)的0.81%。十家公司中有七家利潤(rùn)率為負(fù)，負(fù)債率低于60%。

根據(jù)柯睿調(diào)研的房地產(chǎn)企業(yè)交易數(shù)據(jù)，排名前三的企業(yè)是碧桂園、恒大和融創(chuàng)。有趣的是，前10名房地產(chǎn)企業(yè)的交易面積和交易金額分別占前100名的45%和41%。

對(duì)比2014-2018年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)百強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額逐年上升，從2014年的34.7%上升到2018年的58.1%。綜合實(shí)力前十的房企市場(chǎng)份額逐年上升，從2014年的15.3%上升到2018年的26.4%，呈現(xiàn)出越來越強(qiáng)的趨勢(shì)。

融資:“儲(chǔ)糧過冬”？

中原地產(chǎn)首席分析師張達(dá)公開表示:“房地產(chǎn)行業(yè)一直以規(guī)模為導(dǎo)向，大型企業(yè)在融資和征地方面優(yōu)勢(shì)明顯?！?/p>

投資者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也傾向于選擇大型房企。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》統(tǒng)計(jì)，2019年以來，共有13只房地產(chǎn)行業(yè)債券違約，涉及怡和地產(chǎn)、國購?fù)顿Y、華業(yè)資本3家發(fā)行方，均為小型房企。

小戶型房企融資越來越難。同時(shí)，大型房企融資火力全開，準(zhǔn)備“積谷防饑”。

根據(jù)通策研究院的數(shù)據(jù)，11月份，40家典型上市房地產(chǎn)企業(yè)融資總額達(dá)到904.36億元，比10月份高出283.49%，融資額為900億元，為3月后一年最高。

據(jù)同一政策研究的研究員稱，雖然11月份的融資額較10月份大幅增加，但房企仍存在融資困難的問題。房企在債權(quán)融資渠道緊張的前提下，選擇股權(quán)融資，也是不得已而為之。11月，40家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資金額137.17億元，占比15.17%，較上月增長(zhǎng)1773.19%。

國內(nèi)融資環(huán)境趨緊，海外融資依然強(qiáng)勁。2019年11月，外幣融資總額391.44億元，比上個(gè)月增長(zhǎng)172.55%，占融資總額的43%。

根據(jù)通策研究院的數(shù)據(jù)，2019年前10個(gè)月，最高的50個(gè)融資利率的利率均在7%以上，13個(gè)融資利率的利率超過10%。這些高息債券幾乎都是美元債券?？磥頌榱嘶I集資金，房企也夠辛苦了。