【商業(yè)地產(chǎn)精選】中華全國(guó)工商聯(lián)下屬中華全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET瑞一德聯(lián)合發(fā)布《2018/2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，統(tǒng)計(jì)2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件，梳理行業(yè)八大現(xiàn)象，展望2019年發(fā)展趨勢(shì)?！秷?bào)告》首席專(zhuān)家、中華全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平指出，當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)最大的變化不是一些輿論炒作的所謂升級(jí)或降級(jí)，而是消費(fèi)市場(chǎng)的明顯分類(lèi)，這也對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提出了更高的要求，商業(yè)進(jìn)入了“不創(chuàng)新，就沒(méi)有商業(yè)”的新階段。商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值逐漸分化，運(yùn)營(yíng)良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的有效工具。

2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)八大現(xiàn)象

1.高品質(zhì)房產(chǎn)的存量得到了恢復(fù)

歡迎資產(chǎn)證券化熱

代表活動(dòng):廣州賈政廣場(chǎng)、郭蕊購(gòu)物中心、北京和盛匯、新建圓林里中心發(fā)布CMBS/ REITS產(chǎn)品

關(guān)注理由:2018年之前，商業(yè)資產(chǎn)交易空活躍，一批標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目集中于市場(chǎng)，商業(yè)資產(chǎn)證券化迎來(lái)新高潮。9月，以廣州賈政廣場(chǎng)為標(biāo)的物業(yè)的“廣發(fā)恒金-賈政企業(yè)集團(tuán)賈政廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年規(guī)模最大的CMBS。此外，北京郭蕊購(gòu)物中心、北京Hadmen廣場(chǎng)、北京和盛匯、北京世紀(jì)金源、蘇州新建圓林里中心、深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)等多處優(yōu)質(zhì)物業(yè)成功獲批或發(fā)行證券化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過(guò)高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)證券化更具有現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際化、規(guī)范化的重要標(biāo)志。

2.大型資產(chǎn)交易是不均衡的

運(yùn)營(yíng)層面凸顯資產(chǎn)價(jià)值熱

代表性事件:世茂公三拍賣(mài)，北京盈科中心再次易手

關(guān)注理由:2018年底，北京市場(chǎng)兩筆商業(yè)資產(chǎn)交易引起關(guān)注。一個(gè)是樂(lè)視控股旗下世茂公三資產(chǎn)拍賣(mài)案。12月初，阿里網(wǎng)站發(fā)布拍賣(mài)前公告，評(píng)估價(jià)32.89億元，起拍價(jià)僅為23.02億元；另一個(gè)案例是盈科中心項(xiàng)目以105億元的高價(jià)售出，打破了北京商業(yè)地產(chǎn)交易量的紀(jì)錄。這種忽冷忽熱的背后，說(shuō)明資本市場(chǎng)認(rèn)可資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。世茂公三項(xiàng)目雖然位于北京核心商務(wù)區(qū)，但由于長(zhǎng)期處于空狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)有上漲反而下跌。與之形成鮮明對(duì)比的是，盈科中心一直處于全租狀態(tài)，現(xiàn)金流良好。即使總價(jià)高，還是成交。同時(shí)，2018年，行業(yè)內(nèi)還有很多商業(yè)資產(chǎn)打算出售，但由于管理不善，市場(chǎng)上沒(méi)有價(jià)格。商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)始根據(jù)運(yùn)營(yíng)水平進(jìn)行差異化，高質(zhì)量商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性強(qiáng)、彈性好等優(yōu)勢(shì)在經(jīng)濟(jì)下行壓力面前更加突出。

3.新零售不好

線(xiàn)上和線(xiàn)下集成的期望仍然很高

代表事件:超級(jí)物種流失，箱馬鮮活生命遭遇“標(biāo)簽門(mén)”，箱馬開(kāi)放加盟，美團(tuán)正式進(jìn)入新零售

關(guān)注理由:12月，“新零售先鋒”超物種主公司永輝云創(chuàng)爆發(fā)累計(jì)虧損10億，以至于永輝宣布將被剝離上市公司業(yè)務(wù)體系。此前，改變食品保質(zhì)期的“標(biāo)簽門(mén)事件”在博世生鮮爆發(fā)，公司急于推出博世加盟業(yè)務(wù)。JD.COM 7 fresh也進(jìn)行了人員洗牌，這使得該行業(yè)普遍形成了新零售不受歡迎的印象。盡管新零售先鋒實(shí)驗(yàn)受挫，但商業(yè)創(chuàng)新的探索顯然沒(méi)有放棄，虧損巨大的超級(jí)物種已經(jīng)表明將繼續(xù)獨(dú)立于上市公司發(fā)展。美團(tuán)將其生鮮超市品牌“棕櫚魚(yú)鮮”升級(jí)為“大象鮮”，也加快了門(mén)店擴(kuò)張的步伐。JD.COM 7 fresh在人事重組后起步，渠道已經(jīng)下沉到三四線(xiàn)城市。新零售的步伐并沒(méi)有停止，線(xiàn)上線(xiàn)下融合的預(yù)期依然存在。

4.實(shí)體業(yè)務(wù)加數(shù)據(jù)智能

技術(shù)驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為共識(shí)

代表性事件:凱德Next-Ten、寶龍創(chuàng)意實(shí)驗(yàn)室、海底撈無(wú)人餐廳誕生

關(guān)注理由:歡樂(lè)城、印象城、愛(ài)琴海等商場(chǎng)都建立了自己的商業(yè)科技公司，有的還增設(shè)了首席技術(shù)官一職，更加注重技術(shù)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的主導(dǎo)作用。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，凱德置地創(chuàng)造了一種新的商業(yè)物種模式“探索下十”。寶龍與JD.COM跨界打造“寶龍創(chuàng)意實(shí)驗(yàn)室”，與新零售相連。格式涉及兒童、餐廳、超市、數(shù)碼等。，覆蓋生活細(xì)節(jié)，整合在線(xiàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)流量導(dǎo)入。同時(shí)，寶龍還投資研發(fā)了可廣泛應(yīng)用于購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商和主題公園的共享后續(xù)服務(wù)機(jī)器人。海底撈的無(wú)人餐廳成了網(wǎng)絡(luò)名人的出拳之地。從過(guò)去實(shí)體業(yè)務(wù)期待第三方科技公司提供服務(wù)，到現(xiàn)在投資研發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)技術(shù)，顯示出更好的商業(yè)應(yīng)用的迫切愿望。

5.股票業(yè)務(wù)已經(jīng)升級(jí)和轉(zhuǎn)型

城市更新創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會(huì)

代表活動(dòng):北京廣場(chǎng)、上海世茂廣場(chǎng)和深圳李因中心重新開(kāi)放

關(guān)注理由:2018年，一批城市更新商業(yè)項(xiàng)目將重新開(kāi)放。位于北京前門(mén)核心區(qū)的“北京廣場(chǎng)”全面開(kāi)放，出現(xiàn)了無(wú)印良品體驗(yàn)酒店、星巴克精選旗艦店、第一頁(yè)旗艦店等諸多創(chuàng)新業(yè)態(tài)，顛覆了消費(fèi)者多年來(lái)對(duì)前門(mén)商業(yè)過(guò)時(shí)的印象，越來(lái)越多的本地客戶(hù)開(kāi)始回歸這里。9月，世茂集團(tuán)旗下的上海世茂廣場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)，吸引了大批時(shí)尚創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的年輕客人，裝修前后業(yè)績(jī)翻了一番。深圳李因中心改造后，性能提升近30%。這些項(xiàng)目之所以轉(zhuǎn)型成功，是因?yàn)槌擞布?jí)，場(chǎng)景營(yíng)造、項(xiàng)目定位、業(yè)務(wù)組合等各個(gè)方面都進(jìn)行了升級(jí)和創(chuàng)新，也為城市商業(yè)更新帶來(lái)了活力和信心。2018年，很多有影響力的更新項(xiàng)目同時(shí)成交。歡樂(lè)城收購(gòu)了北京大興火神廟項(xiàng)目，并決定將其改造成新的產(chǎn)品線(xiàn)“歡樂(lè)春風(fēng)”。凱德置地以128億英鎊的高價(jià)收購(gòu)了上海最高的雙子塔，并計(jì)劃在上海建造第三座萊佛士大廈。由于增量業(yè)務(wù)發(fā)展的成本不斷增加、周期越來(lái)越長(zhǎng)、地點(diǎn)越來(lái)越局部，現(xiàn)有業(yè)務(wù)的更新和改造正成為一個(gè)新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

6.商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱

核心領(lǐng)域的業(yè)務(wù)仍然受到追捧

代表性事件:恒隆等主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)購(gòu)杭州最昂貴的商業(yè)用地

關(guān)注理由:5月，香港著名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒隆地產(chǎn)以107.3億的價(jià)格，118%的高溢價(jià)，拿下杭州核心商務(wù)區(qū)杭州大廈旁邊的百景坊地塊，杭州將迎來(lái)首座恒隆廣場(chǎng)。招標(biāo)當(dāng)天，除了恒隆，還有華潤(rùn)新鴻基、阿里城頭、新世界、九倉(cāng)、銀泰等知名地產(chǎn)公司，競(jìng)爭(zhēng)一度白熱化。在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度投資的背景下，杭州這個(gè)商業(yè)地塊的拍賣(mài)如此搶手，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的回潮。主要是基于項(xiàng)目在城市規(guī)模和區(qū)位上的案例優(yōu)勢(shì)，核心區(qū)域商業(yè)彈性好的傳統(tǒng)投資理念仍然得到認(rèn)可。

7.關(guān)于消費(fèi)降級(jí)的爭(zhēng)論無(wú)處不在

商業(yè)潛力側(cè)重于激活

代表事件:平多多上市、阿里入股匯通達(dá)

關(guān)注理由:農(nóng)村包圍的城市平多多，7月份在美國(guó)上市，取得了巨大的商業(yè)成功。許多從事實(shí)際業(yè)務(wù)的人將它的成功歸因于經(jīng)濟(jì)衰退下所謂的“消費(fèi)降級(jí)”。事實(shí)上，商務(wù)部等權(quán)威部門(mén)發(fā)布的報(bào)告顯示，消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。品多多的成功在更大程度上是由于底層消費(fèi)通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的聚集和升級(jí)。此外，小城鎮(zhèn)電商平臺(tái)匯通達(dá)也獲得了阿里45億元的投資。電子商務(wù)平臺(tái)的沉沒(méi)不僅激活了中小城市的巨大消費(fèi)潛力，也增強(qiáng)了中小城市實(shí)體商業(yè)發(fā)展的信心。

8.很難吸引對(duì)購(gòu)物中心的投資

如期開(kāi)業(yè)成了實(shí)力的象征

代表活動(dòng):廣州K11、長(zhǎng)沙IFS、昆明歡樂(lè)城、廈門(mén)華潤(rùn)萬(wàn)象城等項(xiàng)目如期開(kāi)幕

關(guān)注理由:多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的跨越式發(fā)展導(dǎo)致了購(gòu)物中心的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下行影響，許多品牌的租賃能力下降，新項(xiàng)目普遍面臨招商引資和開(kāi)業(yè)困難。就連一線(xiàn)城市和大型央企也遇到了同樣的問(wèn)題。根據(jù)2018年的抽樣數(shù)據(jù)，5萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)實(shí)際如期開(kāi)業(yè)的不到60%。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、印度電力、歡樂(lè)城、龍湖等知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。，憑借品牌聲譽(yù)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、資金優(yōu)勢(shì)等綜合實(shí)力，無(wú)論是自營(yíng)、自建還是委托，都如期開(kāi)業(yè)，其中一些已成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)的新標(biāo)桿。

2019年中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)

首先，整體市場(chǎng)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

由于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，消費(fèi)者在消費(fèi)上更加謹(jǐn)慎，加上業(yè)務(wù)本身缺乏創(chuàng)新，渠道明顯分流，今年行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期普遍下降，新項(xiàng)目的擴(kuò)張也變得更加保守。餐廳、影院等購(gòu)物中心的傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎較弱，新零售的發(fā)展不盡如人意。行業(yè)進(jìn)入“無(wú)創(chuàng)新無(wú)業(yè)務(wù)”的新時(shí)代，急需另類(lèi)創(chuàng)新業(yè)態(tài)和模式，市場(chǎng)所迫的創(chuàng)新壓力加大。

第二，消費(fèi)市場(chǎng)的分類(lèi)更加突出

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)群體的不斷迭代，消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式正在發(fā)生深刻變化。以消費(fèi)升級(jí)為主旋律是不可逆轉(zhuǎn)的，但同時(shí)消費(fèi)分類(lèi)現(xiàn)象更為突出，有時(shí)看似消費(fèi)退化，其實(shí)是消費(fèi)分類(lèi)的體現(xiàn)。仔細(xì)分析品多多的客戶(hù)群構(gòu)成，可以發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡(jiǎn)單的解釋為消費(fèi)的退化，而是追求高性?xún)r(jià)比的新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。

第三，線(xiàn)上線(xiàn)下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股BBK、阿里入股Real Home為代表的線(xiàn)上線(xiàn)下融合，將進(jìn)入技術(shù)融合、運(yùn)營(yíng)融合、文化融合的多維度深度融合階段。新數(shù)字商店的登陸預(yù)計(jì)將繼續(xù)加速。新零售可能有更先進(jìn)的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨洗牌的可能。雖然永輝超級(jí)物種的巨額虧損引起了一些對(duì)新零售的擔(dān)憂(yōu)和對(duì)新零售盈利模式的更多質(zhì)疑，但對(duì)于線(xiàn)上線(xiàn)下融合行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是普遍預(yù)期。

第四，商場(chǎng)和品牌打造命運(yùn)共同體

商場(chǎng)、百貨等商業(yè)實(shí)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過(guò)去是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，商場(chǎng)的作用基本上只是對(duì)商家的選擇和評(píng)估。如今，為了共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，商場(chǎng)與品牌所有者的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化。一些商場(chǎng)開(kāi)始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)大數(shù)據(jù)引導(dǎo)品牌所有者優(yōu)化產(chǎn)品和供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、與品牌合作。商場(chǎng)和商業(yè)品牌的命運(yùn)共同體和利益共同體的關(guān)系變得更加緊密。

5.政府開(kāi)始規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

多年來(lái)，一些地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資重于規(guī)劃，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致投資過(guò)熱、發(fā)展無(wú)序等問(wèn)題。因此引起了政府相關(guān)部門(mén)的重視。在成都等地的帶動(dòng)下，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)基本完成了一系列商業(yè)建筑發(fā)展國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的起草工作。隨著標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y政策產(chǎn)生影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混亂局面會(huì)進(jìn)一步規(guī)范。未來(lái)，商業(yè)建筑的發(fā)展方向?qū)臄?shù)量轉(zhuǎn)向質(zhì)量。

—東、北、東—

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