2014年被稱為北京教育改革年，一系列重大教育均衡政策相繼出臺(tái)。很多名校與周邊學(xué)校的“合并”，區(qū)制和九年制的推進(jìn)，給北京樓市帶來(lái)了不可避免的沖擊。

入學(xué)新政影響二手房行情

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年4月，北京市教委公布義務(wù)教育招生新政策后，部分調(diào)整了學(xué)區(qū)房格局和所有學(xué)校的學(xué)區(qū)房政策。

從去年一系列新的教育政策來(lái)看，在學(xué)區(qū)變動(dòng)方面，總體情況是普通學(xué)校和重點(diǎn)學(xué)校合并或改編為重點(diǎn)學(xué)校分校，使原本屬于普通學(xué)區(qū)住房序列的房屋成為重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)；二是引入九年一貫制辦學(xué)模式，避開初中的過(guò)程，試圖利用重點(diǎn)初中帶動(dòng)普通小學(xué)學(xué)生的發(fā)展。這一變化也使得一些普通小學(xué)學(xué)區(qū)升級(jí)為重點(diǎn)學(xué)區(qū)。

在入住標(biāo)準(zhǔn)上，結(jié)算年限與房產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系進(jìn)一步細(xì)化。根據(jù)北京市200所教育質(zhì)量較好的小學(xué)招生簡(jiǎn)章對(duì)劃出學(xué)區(qū)的落戶、名額限制、落戶年限的統(tǒng)計(jì)，65%的學(xué)校要求子女和家長(zhǎng)必須有一方在北京登記，戶口要與戶口本一致。絕大多數(shù)學(xué)校對(duì)一套學(xué)區(qū)只有一個(gè)錄取名額，另有48%對(duì)學(xué)區(qū)購(gòu)買年限有1-5年的限制。

房產(chǎn)中介成了教育政策專家

劉景輝，連鎖地產(chǎn)和平里6區(qū)店經(jīng)理，從事房屋中介行業(yè)六年。作為和平里四小學(xué)所在學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介，劉景輝幾乎成了教育政策專家。

“這是今年的最新政策。從教委的官方聲明來(lái)看，可以參加今年5月1日前的招生信息征集。”劉景輝熟練地翻出了保存在手機(jī)里的一份小的入學(xué)時(shí)間表?！斑@兩年新的教育政策太多了。我是被來(lái)買房的父母逼著學(xué)政策的?！?/p>

去年，東城區(qū)和平里二小學(xué)、東師附小、和平里四小學(xué)形成了“質(zhì)量資源帶”。9月，和平里二小學(xué)和東石附小成為和平里四小學(xué)的學(xué)部。這兩所學(xué)校9月份入學(xué)的新生，具有和平里四小學(xué)的學(xué)籍。

這個(gè)變化直接影響到劉景輝學(xué)區(qū)房的價(jià)格?！白钪苯拥淖兓牵推嚼锵鄳?yīng)學(xué)區(qū)的范圍擴(kuò)大了。也就是說(shuō)，和平里二小學(xué)和東師附小對(duì)應(yīng)區(qū)域的房子，現(xiàn)在都變成了赫斯學(xué)區(qū)房。這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格都有小幅上漲，每平方米價(jià)格上漲了兩三千元左右。

另一方面，何思源地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅下跌，每平方米價(jià)格下降了約1萬(wàn)元，因?yàn)樗麄儾辉偈俏ㄒ豢梢赃M(jìn)入何思源的房子。

記得去年5月份政策出來(lái)的時(shí)候，思源區(qū)的業(yè)主還不愿意降價(jià)，都在一旁看著。很多人認(rèn)為這三個(gè)學(xué)派可能并沒(méi)有真正“深度結(jié)盟”。然而，9月份入學(xué)后，人們看到了總體趨勢(shì)，房?jī)r(jià)開始下跌。

現(xiàn)在經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)定下來(lái)，四舊區(qū)均價(jià)從之前的6.5萬(wàn)/m2下降到現(xiàn)在的5.5萬(wàn)/m2左右，而二小學(xué)和東石附屬小小區(qū)漲價(jià)兩三千元后，價(jià)格也在5.5萬(wàn)m2左右，一直持平，形成新的“大面積”。對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這是一件好事，因?yàn)閷W(xué)區(qū)可以以更低的價(jià)格買到，錄取的幾率大大增加。"

看清政策趨勢(shì)理智出手

劉景輝說(shuō)，從學(xué)生家長(zhǎng)這兩年的購(gòu)房情況來(lái)看，學(xué)區(qū)的住房市場(chǎng)越來(lái)越理性。不僅政策提高了，很多家長(zhǎng)的教育觀念也提高了。

“有一個(gè)父親來(lái)看房子。我們習(xí)慣性的問(wèn)他想去哪個(gè)學(xué)校。結(jié)果，父親說(shuō)，沒(méi)關(guān)系，任何學(xué)校都行。父親認(rèn)為孩子最重要的是培養(yǎng)興趣。所以他先給孩子報(bào)了各種興趣班，然后觀察他們上了哪些課，沒(méi)有逃課。原來(lái)孩子最喜歡美術(shù)。

這兩年像這樣懂事的家長(zhǎng)越來(lái)越多，有的家長(zhǎng)已經(jīng)明確表示，上個(gè)中等水平的學(xué)校就夠了，不要讓孩子在一堆尖子生里受苦。父母開始明白，適合孩子的才是最好的。"

所以作為一名資深的房屋顧問(wèn)，劉景輝買學(xué)區(qū)房的第一個(gè)建議就是先了解孩子，根據(jù)孩子的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)選擇合適的學(xué)校。

其次，要看清教育政策的走向?！氨热绗F(xiàn)在實(shí)行區(qū)制、九年制，買房的時(shí)候不要只看小學(xué)，還要看相應(yīng)的中學(xué)。比如和平小，未來(lái)30%的新入學(xué)學(xué)生會(huì)升到171。很多父母都很樂(lè)觀，現(xiàn)在小房?jī)r(jià)上來(lái)了?！?/p>

此外，從全年成交價(jià)格來(lái)看，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也有淡季。6-9月是旺季，成交價(jià)格略高；9月以后房?jī)r(jià)會(huì)稍微低一些。所以要提前做好換房計(jì)劃，錯(cuò)開購(gòu)房高峰月份。特別是熱門學(xué)校，還要提前幾年，臨近入學(xué)的時(shí)候不要著急。

“操心媽媽”學(xué)區(qū)購(gòu)房記

去年我在學(xué)區(qū)折騰了半年多，終于在春節(jié)前停了下來(lái)?，F(xiàn)在回想起來(lái)，過(guò)程還是挺起伏的。

提前三年規(guī)劃學(xué)區(qū)房

孩子3歲，我以為選學(xué)校離我很遠(yuǎn)。但是微信圈其他媽媽聊了很多，我慢慢開始擔(dān)心學(xué)區(qū)了。

我老家是外地的，對(duì)北京學(xué)校不熟悉。以前有朋友在聚會(huì)上驕傲的說(shuō)自己的孩子上了二小學(xué)，二小學(xué)。我一點(diǎn)感覺(jué)都沒(méi)有?，F(xiàn)在想想，當(dāng)時(shí)的面無(wú)表情已經(jīng)過(guò)時(shí)了，應(yīng)該是夸大其詞，羨慕“哇”。

我開始潛水，為學(xué)區(qū)補(bǔ)課。光是北京小學(xué)的名字，教學(xué)水平，分布就足以讓我暈頭轉(zhuǎn)向。最后，在各方面專家的指導(dǎo)下，我終于明白了一件事。如果我想從小學(xué)到高中做全省的事情，我必須去整體教育水平高，資源均衡的地區(qū)。我把目標(biāo)定在西城。

為了住的寬敞，我們買了五環(huán)外的房子。現(xiàn)在我們不想賣房子，還要買學(xué)區(qū)房。這個(gè)賬得算好。

為買學(xué)區(qū)房差點(diǎn)“假離婚”

我喜歡皇城根小學(xué)扎實(shí)的學(xué)風(fēng)，并把它作為首選。但是在實(shí)際購(gòu)買中，我發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問(wèn)題。第一，房子總價(jià)高，大多是500多萬(wàn)的老式住宅樓。生活條件不好，沒(méi)有電梯。老人住在一起很不方便。況且財(cái)力太硬。

第二，我會(huì)受到限購(gòu)的影響。目前我家有兩套房。根據(jù)限購(gòu)規(guī)定，我想買第三套房，只有一個(gè)辦法可以和老公“假離婚”。是假離婚，但畢竟要辦離婚手續(xù)，讓人覺(jué)得不舒服。那段時(shí)間我有點(diǎn)走火入魔，覺(jué)得黃曉非贏不可，所以經(jīng)常大吵大鬧要辦離婚證。金牛座老公太吵了，終于有一天我淡淡的問(wèn)我“離婚了該怎么分家產(chǎn)？”這是重點(diǎn)嗎？真是讓人氣不打一處來(lái)！

與房屋中介“過(guò)招兒”

有一天下午在學(xué)校逛了逛，發(fā)現(xiàn)正規(guī)的大型中介公司都不做學(xué)區(qū)房。他們幾乎退出了核心城市，主流交易都是卷首的小中介。在我說(shuō)出需求和困難后，中介告訴我可以買平房，買平房沒(méi)有限制。就像突然給我打開了一扇門。平房總價(jià)低，200萬(wàn)結(jié)算。不要離婚！省去很多麻煩和不好的想法。

但黃曉的問(wèn)題是，平房都是公房，只有使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，平房里幾乎沒(méi)有房子。唯一一套房子的產(chǎn)權(quán)復(fù)印件顯示這五年至少有三四次交易，看不到房主，中介進(jìn)不去。我提議和業(yè)主溝通確認(rèn)物業(yè)在售，中介支支吾吾搪塞。在交流中，感覺(jué)所謂的“業(yè)主”其實(shí)是在裝中介。

等黃曉住房的時(shí)候，漸漸覺(jué)得水太深了。反而想到了實(shí)驗(yàn)二小學(xué)和旁邊的奮斗小學(xué)。二小的名氣不用說(shuō)也是朋友推薦的。上網(wǎng)查了一下，發(fā)現(xiàn)金融街學(xué)區(qū)的平房里有很多房子。有一次中介佬很誠(chéng)懇，手里拿著兩個(gè)房間給我看。

這是我人生中第一次坐在北京的胡同里。當(dāng)時(shí)是上學(xué)時(shí)間，現(xiàn)在路堵了。我大腿蹭了幾下身體就沖了過(guò)去，以為我媽真的在打架。

見識(shí)“天價(jià)學(xué)區(qū)房”

有兩套房子，一套是實(shí)驗(yàn)中學(xué)區(qū)，面積8平米，250萬(wàn)元，折合31萬(wàn)多平米！到了現(xiàn)場(chǎng)才知道高價(jià)學(xué)區(qū)是這樣的。小院子里的幾個(gè)平房都是空，沒(méi)有門，更別說(shuō)其他生活設(shè)施了，不過(guò)據(jù)說(shuō)基本都交了。業(yè)主是前年買下二小學(xué)學(xué)區(qū)房的投資人。聽說(shuō)教改要整頓學(xué)區(qū)，賣了。

另一處房產(chǎn)是Fendou小學(xué)的學(xué)區(qū)房，面積11平米，190萬(wàn)，約合17萬(wàn)平米。我覺(jué)得這套房可以接受。雖然只有一個(gè)房間，但是有門有水，真的可以容納人。孩子畢業(yè)后也很好賣。

這個(gè)房間的里間旁邊，據(jù)說(shuō)還有一個(gè)單獨(dú)的房間書。主人把門換到一邊，作為套房出售。房間沒(méi)上下，比我看中的便宜10萬(wàn)。

我發(fā)現(xiàn)這些單間平房買下來(lái)只是為了方便孩子上學(xué)，不會(huì)有人來(lái)住，根本沒(méi)人能住。只花錢買錄取名額，過(guò)幾年再賣。

直接和業(yè)主溝通感覺(jué)很靠譜，于是我迅速?zèng)Q定拿下奮斗學(xué)區(qū)房！簽協(xié)議交定金，不到一個(gè)星期就能辦完所有手續(xù)。

拿到房書的那一刻，我的心終于安定下來(lái)。奮斗小學(xué)是我最喜歡的學(xué)校。不像一些名校，會(huì)給孩子帶來(lái)攀比的壓力。教學(xué)氛圍也輕松活潑。學(xué)校里有一個(gè)游泳池。現(xiàn)在我只需要等孩子長(zhǎng)大，然后我們?cè)趯W(xué)校附近租一個(gè)大點(diǎn)的房子，家里人會(huì)陪著王子好好讀書。