住建部的一記“警鐘”，并沒有敲醒南寧房地產市場。

6月的南寧，最高溫度達到34度以上，售樓處簇擁著購房者，他們一邊擦著汗，一邊焦急地等待搖號結果。

6月15日，位于南寧五象新區(qū)的陽光西岸四開盤，出售四號樓房源。開盤當天，一百多人參與搖號選房，選房分五輪進行。陳女士在現(xiàn)場參與搖號，但并未選到心儀的戶型。“我抽到第三輪，但我想要的戶型在前面兩輪已經賣完了?！标惻扛嬖V《中國經營報》記者，事實上，房源早在正式開盤前一天已經優(yōu)先開放給全款買房的客戶。

南寧市住房保障和房產管理局官網顯示，今年6月南寧商品房成交10414套。

南寧市民周先生告訴記者，南寧有個現(xiàn)象，每有樓盤新開盤，就會有很多人去搶，“房子好像怎么都不夠賣一樣?！?/p>

然而，隨著記者深入走訪南寧多個樓盤發(fā)現(xiàn)，南寧樓市火熱的背后，存在雙合同、捆綁車位、額外收費等亂象。

針對市場存在的這些亂象，6月25日，南寧市召開房地產行業(yè)規(guī)范整治約談會，南寧市城管執(zhí)法局將聯(lián)合市場監(jiān)管局、住建局、自然資源局等部門，重點對捂盤惜售、炒買炒賣、違規(guī)代理、哄抬房價、變相收取購房定金或預定金、偷稅漏稅、違規(guī)預售、超范圍經營等違法違規(guī)行為進行排查整治。

記者就相關問題發(fā)函采訪南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局及南寧市自然資源局，截至發(fā)稿，未獲南寧市住建局回復。

多樓盤存“雙合同”現(xiàn)象

近期，記者走訪了南寧合景·香悅四季、天健·和府、陽光西岸、云星·錢隆首府等多個樓盤項目，發(fā)現(xiàn)大部分樓盤存在“雙合同”現(xiàn)象，即一份備案價格的購房合同和另一份精裝修合同。

位于良慶區(qū)的合景·香悅四季，一套約88平方米的三房住宅備案價為8486元/平方米，裝修價格為2582元/平方米，兩筆款項加起來總價約97萬元，單價達到1.1萬元/平方米。銷售人員告訴記者，裝修款項需要全額付款，首付款由20%毛坯款加上全額裝修款構成，約為37.5萬元。針對該問題，記者發(fā)函采訪了合景·香悅四季的開發(fā)商廣州合景控股集團有限公司，截至記者發(fā)稿，未獲回復。

除上述樓盤外，記者走訪的陽光西岸、云星·錢隆首府、檀府·印象、榮和悅瀾山、天健·和府、榮和公園大道·華府等樓盤項目均發(fā)現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，且裝修價格均在3000元/平方米。有銷售人員表示，3000元/平方米是政府規(guī)定的最高價格。

在多個樓盤，記者表示不需要精裝交付，是否可以只簽毛坯購房合同，上述樓盤項目的銷售人員均表示，這是硬性規(guī)定，不能拆分。有銷售人員坦言，“我們的實際裝修標準為1000元~1500元/平方米，所以這3000元/平方米實際上就是房價的部分?！?/p>

記者查詢發(fā)現(xiàn)，針對雙合同，南寧市有相關政策規(guī)定而使其合規(guī)化。2017年5月，南寧市住房保障和房產管理局發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》明確指出，房地產開發(fā)企業(yè)銷售全裝修商品住房時，應結合全裝修分級指南合理確定全裝修價格，并與購房人簽訂房屋裝修協(xié)議，此外商品住房全裝修價格不得超過3000元/平方米。

捆綁車位銷售

為了規(guī)避限價，有些樓盤除了“雙合同”，還出現(xiàn)了“三合同”，捆綁車位銷售就是這些樓盤其中一個手段。

記者以購房者的身份在檀府·印象詢問了一套總價為117萬元的三房住宅，發(fā)現(xiàn)其除了雙合同外，還要捆綁車位銷售。

“我們現(xiàn)在98平方米的住宅需要捆綁一個車位銷售，但目前車位的價格還未定，所以需要先交3萬元訂金預定，到時候車位開放購買，物業(yè)會通知你補齊剩下的款項。”在檀府·印象樓盤項目，內場銷售人員告訴記者。

記者明確表示不想要車位，該銷售人員說，“即使不要車位，這3萬元也一定放到首付款里交，如果放棄車位，這3萬元將不能退還。”

榮和公園大道·華府同樣有這種現(xiàn)象。該樓盤銷售人員表示，其項目的車位銷售價格為23萬元/個。不同的是，該樓盤車位可以貸款，先繳納30%首付款即6.9萬元，剩下16.1萬元和毛坯款項以及裝修款項一起按月供計算。

位于江南區(qū)的天健·西班牙小鎮(zhèn)推出購房送車位的活動，即消費者只需要購買一套69平方米的小戶型住宅便可獲贈一個車位。然而，附帶車位購買單價需要8900元/平方米，而不帶車位購買則單價為8300元/平方米。此外，記者了解到，此前開發(fā)商曾將該樓盤目前正在出售的69平方米小戶型為主的樓棟，以每平方米4000元的價格整棟打包賣給了第三方公司，“所以現(xiàn)在這個價格也不是我們開發(fā)商能決定的?！变N售人員表示。

記者就此事發(fā)函采訪開發(fā)商深圳市天健股份有限公司，對方表示不方便對此事進行回復。

事實上，捆綁車位銷售的現(xiàn)象是近期才有。有銷售人員告訴記者，據(jù)其了解，在5月份，檀府·印象還未捆綁車位銷售，后來市場熱度上升，開發(fā)商想得到更多的盈利，就將車位捆綁銷售了。

榮和·悅瀾山項目的內場銷售人員告訴記者，現(xiàn)在各大樓盤捆綁車位銷售慢慢成為一個“趨勢”?！拔覀冺椖楷F(xiàn)在也準備實施捆綁車位銷售，從下個月開始，會有很多樓盤進行捆綁車位銷售?！?/p>

針對以上問題，記者發(fā)函采訪了檀府·印象的開發(fā)商廣西眾擎易舉投資有限公司，榮和·悅瀾山、榮和公園大道·華府的開發(fā)商廣西榮和企業(yè)集團有限責任公司，截至記者發(fā)稿，均未獲回復。

一位不愿具名的專家指出，市場存在捆綁車位銷售的做法，說明銷售市場亂象很多，從房地產市場的角度看，捆綁車位增加了購房者的負擔，這種做法需要嚴厲打擊。

有樓盤需先交66萬“團購費”

易居百城房價數(shù)據(jù)顯示，從2019年1月開始，南寧的房價從2018年底的10900元/平方米左右漲到11600元/平方米以上，漲幅較大。但事實上，該數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)南寧目前的房價水平。記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤存在幾萬至幾十萬元不等的“溢價”。

位于青秀區(qū)的榮和公園大道·華府項目，一套106平方米的四房戶型總價達到210萬元，其中，備案總價為91.5萬元，還有31.8萬元裝修費用以及23萬元購買車位的費用，外加66萬元“團購費”。銷售人員解釋道，這66萬元實際上是“溢價”，之前拿地的時候政府限價，備案價格太低，后來由于市場熱度上升，周圍的房價都在上漲，而項目不能進行二次備案，因此只能通過“溢價”來補償這部分房價。

銷售人員介紹，這66萬元“團購費”需要在交首付款之前繳納，加上定金5萬元，一共71萬元。“交了這71萬元后，我們才會通知你來交首付款，簽訂購房合同。”據(jù)此，首付款由20%毛坯款、30%裝修款、30%車位費用以及66萬元“團購費”組成，達到100萬元，占總房款的48%。

需要注意的是，這66萬元并不在購房合同款項內，也沒有收據(jù)和相關證明。

在云星·錢隆首府，也有高額的溢價。該樓盤一套101平方米的三房戶型備案總價為70萬元，裝修總價為30萬元，但溢價卻達到了79萬元。該項目內場銷售人員告訴記者，這79萬元相當于購買一個購房指標，繳納之后才能繼續(xù)走正常的購房流程。而為了避稅，這79萬元是打到一個私人賬戶里，沒有合同，不開發(fā)票，連收據(jù)都沒有。

該銷售人員表示，開發(fā)商會根據(jù)備案價格來決定溢價高低，每一套房的溢價都不同，備案價低的戶型溢價會更高。

針對該問題，記者致電云星·錢隆首府的開發(fā)商廣西云星集團有限公司，該公司品牌負責人表示不方便接受記者采訪。

除了上述兩個項目，記者走訪的榮和悅瀾山、陽光西岸、天健和府等項目均發(fā)現(xiàn)幾萬到十幾萬元不等的溢價。需要注意的是，在6月14日才取得預售許可的陽光西岸也有兩萬元的溢價。

據(jù)此，記者發(fā)函采訪了陽光西岸的開發(fā)商廣西陽光時代置地有限公司，截至記者發(fā)稿，未獲回復。

榮和·悅瀾山的銷售人員表示，“其實際上該項目早在大半年以前就能銷售了，但開發(fā)商想要溢價，因此捂盤捂了一段時間才開盤，所以現(xiàn)在才有9萬元的溢價?！?/p>

根據(jù)南寧市住房保障和房產管理局發(fā)布的《通知》，商品住房項目取得《商品房預售許可證》之日起10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋預售申報價格，一次性對外開盤銷售。不得分批、分次開盤及采取畸高報價等方式捂盤惜售。

針對各房企額外收取的“團購費”，《通知》也規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)和銷售代理機構銷售商品房時，除經備案的商品房預售價格外，不得向購房人另行收取咨詢費、代理費、團購費、會員費等任何費用。

上述專家表示，這種額外收費于消費者來說，購房成本沒有保障，同時也缺乏維權的憑證。

地產專家韓世同表示，如果由于限價導致開發(fā)商用捆綁車位、額外收費等方法來創(chuàng)收，不如將其費用合法化，在目前南寧允許雙合同的前提下，以雙合同的方式解決，或政府考慮提高限價標準。

地產依賴癥待解

屢禁不止的房地產市場亂象打亂了這座“綠城”美譽的宜居性城市，近幾年不少周邊城市以及外地居民到此定居。這也讓南寧房地產業(yè)隨之發(fā)展迅猛。

南寧市民周先生告訴記者，幾年前青秀區(qū)還有很多民房，現(xiàn)在很少了，幾乎都是商品房住宅。

2006年，廣西壯族自治區(qū)黨委、區(qū)人民政府作出“建設五象新區(qū)、再造一個新南寧”的決策部署，經過10多年的發(fā)展，如今的五象新區(qū)已今非昔比，商品房如雨后春筍般崛起。

四年前，記者曾到過五象新區(qū)，當時這里還是一片荒蕪。經過幾年的開發(fā)，現(xiàn)已是高層住宅林立，但是不少樓盤尚未正式入住。某房屋中介人員告訴記者，去年五象片區(qū)很多都是黃土地，現(xiàn)在很多知名房企進駐五象新區(qū)，拿地開發(fā)房地產項目?！暗任逑罂偛炕亟ê茫績r肯定還會再漲一波?！敝薪槿藛T感嘆。

南寧樓市的火熱，促成了南寧土拍市場的火熱。在2019年6月18日，鳳嶺南片區(qū)以限地價+競公租房的方式出讓三宗土地，分別由廣源集團、美的置業(yè)和南寧玉桶金摘得，成交樓面價均為11250元/平方米。

對于南寧土地市場火熱的情況，南寧市自然資源局方面回復記者，目前，南寧對住宅用地采用“限地價”“限最高地價”組合“競配建產權移交住房”“競公租房”等其他方式的土地競價方式，堅決防止出現(xiàn)土地或樓面單價新高等情況。

此前，南寧因房價上漲過快被住建部點名警告。然而，有房地產工作人員告訴記者，其實南寧房價在2016年上漲得最快，現(xiàn)在已經進入平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)。但是在外界看來，今年以來南寧房價上漲得很快，主要是近期政府放松了限價，有些新開的樓盤將溢價部分放入備案價，導致備案價格上升，可統(tǒng)計的房價水平提高了。

上述專家表示，南寧有部分購房需求流入到北海等沿海市場，對南寧市場來說，本身基礎設施不斷改善，未來成長機會依然較大，但確實需要在產業(yè)導入等方面創(chuàng)造更好的條件。

韓世同表示，從長遠來看，南寧可以接收東南沿海一些相對高端的制造業(yè)來支撐城市的長線發(fā)展，與發(fā)達地區(qū)對接，或結合廣西本土的特色，發(fā)展特色農業(yè)產業(yè)等。