《物權(quán)法》頒布實施以來，國家大力推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，先后頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)，極大地促進了登記行為的規(guī)范化，方便了人們辦理不動產(chǎn)登記。但是，《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(以下簡稱《抵押管理辦法》)等舊的部門規(guī)章沒有清理和廢止，導致各種登記標準的重復規(guī)定，甚至產(chǎn)生矛盾和沖突。如何正確理解和適用新舊法律法規(guī)，已成為基層登記機構(gòu)亟待解決的問題。
《房屋登記辦法》和《細則》的制定依據(jù)是《物權(quán)法》，前者的大部分內(nèi)容被后者吸收，條文之間基本沒有沖突。根據(jù)立法法規(guī)定的適用規(guī)則，兩者可以合并適用。就抵押登記而言，《規(guī)則》將預購商品房抵押預告登記納入抵押登記的章節(jié)；為了適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展和全面深化改革的要求，擴大了《物權(quán)法》的規(guī)定，增加了重復抵押條款。第六十七條規(guī)定:“在同一房地產(chǎn)上設(shè)立多個抵押權(quán)的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當按照受理時間的先后順序依次登記，并在房地產(chǎn)登記簿上記載。當事人對抵押順序另有約定的，從其規(guī)定辦理?！钡掇k法》并未對此作出規(guī)定，因此應(yīng)按照新的法律進行操作，對同一不動產(chǎn)可以設(shè)立多個抵押權(quán)。
《抵押管理辦法》由原建設(shè)部于1997年頒布實施，2001年修訂。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》制定。隨著《物權(quán)法》的頒布，許多相關(guān)規(guī)定的依據(jù)已經(jīng)被取代，因此《抵押管理辦法》中的許多規(guī)定目前是否適用值得研究和探討。
[來源]中國房地產(chǎn)，2018年第10期
[作者]歐陽建偉，湖南省衡陽市房地產(chǎn)登記中心
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