“有點(diǎn)麻煩?！闭劶吧啼佀鶕碛械姆慨a(chǎn)，商鋪老板陳女士語氣中透露出一絲無奈。10多年前，陳女士看好商鋪的發(fā)展前景，在蓬江區(qū)白石大道、原義豪酒店附近、義烏小商品城等地投資了不少商鋪。這些店鋪以前是“燙手山芋”，現(xiàn)在變成了“燙手山芋”，難租難賣。

曾經(jīng)的“一店養(yǎng)三代”，現(xiàn)在變成了“傷店”？面對諸多困境，商鋪老板和租商鋪?zhàn)錾獾慕?jīng)營者如何在逆境中生存？店鋪未來的發(fā)展如何？對此，記者進(jìn)行了調(diào)查和采訪。

困境:部分商業(yè)街店鋪空入住率高

10月11日下午，記者穿越湘西路，走進(jìn)長安路步行街。剛開始還挺熱鬧的，進(jìn)去的人越多，人越少，關(guān)門的店鋪越多。

隨后，記者一路來到港口，沿著港口一路走去，發(fā)現(xiàn)很多店鋪門口都貼著“旺鋪出租”、“出租”的字樣。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，大約三分之一的商店關(guān)門了。

不僅老商業(yè)街店鋪空入住率有點(diǎn)高，一些新興商業(yè)街也面臨著類似的困境。記者走訪發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)武夷老街和海邑市國家商業(yè)中心也有一些商鋪空。

根據(jù)和靜華富房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，以及江門市3000多家一樓商鋪的統(tǒng)計(jì)，江門市一樓商鋪均價(jià)為22213元/平方米。海藝成邦店空購買率37.4%，月龍灣店空購買率36.4%，華銀貴嶼店空購買率11.1%，匯景灣華庭店空購買率32.97%，新都匯

白沙新都匯店空入住率為什么這么高？據(jù)黃晉康分析，主要原因是它是單方面的內(nèi)街，可達(dá)性差，影響投資意向。此外，商店專注于銷售，缺乏商業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致投資率低。

嘉義地產(chǎn)總經(jīng)理鄧同申表示，根據(jù)公司過去一年的數(shù)據(jù)，商鋪?zhàn)饨疠^往年有所上漲，租金水平也持續(xù)下降。玉龍基地二手生產(chǎn)部總經(jīng)理吳明九說，現(xiàn)在的二手店熱度低，成交量小，但是需求還是有的。一些店主急于套現(xiàn)，會(huì)降低總價(jià)來促進(jìn)交易。

今年3月，市住建局公布了江門市2019年城鎮(zhèn)住房租金參考價(jià)格。對比江門市2018年房屋租金參考價(jià)格，發(fā)現(xiàn)蓬江區(qū)、新會(huì)區(qū)部分知名項(xiàng)目租金大幅下降，以每平方米價(jià)格計(jì)算。比如2018年江門大容城和蓬江區(qū)王迪廣場分別為425元和300元，而2019年分別為380元和250元；2018年新會(huì)區(qū)的新會(huì)萬達(dá)廣場和Megit廣場分別為400元和310元，2019年分別為300元和200元。

店主陳女士表示，在商鋪市場火爆的時(shí)候，位于白石大道的二手商鋪價(jià)格高達(dá)每平米3-4萬元?，F(xiàn)在價(jià)格低了，但是也不好賣。她在白石大道開的一家店，從去年9月份開始空就有人住了，直到今年5月份才有人關(guān)心。“商店不能流通，這對店主很傷害。”陳女士說。

合景華富地產(chǎn)總經(jīng)理黃錦康介紹，江門商鋪發(fā)展經(jīng)歷了從一樓住宅自發(fā)變?yōu)樯啼伣?jīng)營，以及商業(yè)裙樓、商業(yè)街、商場、城市綜合體等階段。記者發(fā)現(xiàn)，2013年可以說是江門商鋪發(fā)展的分水嶺。那一年，萬達(dá)第一次進(jìn)入江門，那一年的9月，江門萬達(dá)中軸線廣場的店鋪開業(yè)待售。一樓均價(jià)在7萬元/平米左右，二樓均價(jià)在3.8萬元/平米左右，店鋪售價(jià)達(dá)到頂峰。2013年之前，江門店鋪不多，退化率高?！耙坏耆钡睦砟钌钊肴诵?，每平米價(jià)格高達(dá)3-4萬元；2013年后商鋪供應(yīng)量飆升，售價(jià)大幅下降，每平米售價(jià)約2萬元。前幾年江門商鋪和房屋的價(jià)格比例大概是3: 1。目前這個(gè)比例已經(jīng)變成了2: 1，甚至接近。

曾經(jīng)“一店養(yǎng)三代”，現(xiàn)在有些店鋪面臨著租售難，高空購買率的問題。在新冠肺炎肺炎的影響下，商鋪更難出租和出售。拉下的鐵門似乎在默默地宣告著店鋪的困境。

原因:商鋪為什么難租難賣？

“國慶期間，全場降價(jià)！600超低折扣特種紅木家具是你的選擇！”10月9日，國慶中秋第一天下午3點(diǎn)左右，位于港口路原高級梅薩唯一一家店永豐紅木城門口。國慶期間，揚(yáng)聲器播放著促銷信息，商店里貼滿了醒目的海報(bào)，紅色背景上有黃色的大字和紅字。

和門外的“熱鬧”比起來，店里有點(diǎn)冷清。幾百平米的店里，只有兩個(gè)顧客在看貨，幾分鐘不購物就走了。

永豐紅木城的經(jīng)理邱先生告訴記者，為了準(zhǔn)備傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售季，該店特意多招了一名員工，但生意還是很清淡。國慶期間客流與平日、周末類似，平均每天只有3-5組客戶，前停車場有很多空停車位?！皼]人，怎么會(huì)有生意？”邱先生說，光是商鋪的月租就有幾萬元，而且從今年開始幾乎每個(gè)月都在虧本經(jīng)營。

永豐紅木城的困境也是部分商家經(jīng)營狀況的真實(shí)寫照。在采訪中，一家眼鏡店的員工蘇女士說:“現(xiàn)在，每個(gè)月扣除房租和員工工資后，我賺了一筆餐費(fèi)。老板說現(xiàn)在關(guān)門不可惜?！痹摲慨a(chǎn)中介的業(yè)主梁先生對記者說:“月營業(yè)額大多在1000-2000元，房租從1000元中扣除。剩下的不多了，也沒算自己的人工成本！”

黃晉康表示，電子商務(wù)沖擊下的困境、運(yùn)營成本的壓力、消費(fèi)者消費(fèi)觀念的改變，是江門商家面臨的普遍問題。

廣州盛瑞房地產(chǎn)總經(jīng)理莫志華表示，今年年初，受新冠肺炎肺炎疫情影響，運(yùn)營商很難保持正常的業(yè)務(wù)水平，尤其是一些面向街道或商業(yè)街的小企業(yè)，面臨著不同的勞動(dòng)力成本租金和貸款償還壓力。

商鋪是企業(yè)經(jīng)營的載體，企業(yè)的經(jīng)營狀況直接影響商鋪的租金。商鋪和寫字樓商業(yè)物業(yè)的租金收入也受到影響。此外，停車難也影響了一些舊商業(yè)街店鋪的租售。

"江門商鋪供過于求的情況也值得關(guān)注."莫志華表示，2012年以來，江門新增業(yè)務(wù)數(shù)量巨大。隨著進(jìn)入商業(yè)的企業(yè)數(shù)量的大幅增加，商業(yè)市場的效率水平已經(jīng)下降。經(jīng)過2013年的小幅反彈，在社會(huì)消費(fèi)力沒有重大突破的情況下，出現(xiàn)了兩位數(shù)的逐年下降。

據(jù)莫志華觀察，2016年以來，江門商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了市場活躍度低、銷售難、成交量低的問題。商鋪以投資為主，以租賃為主，可買可不買，交易稅率高，影響二手店交易。

據(jù)悉，非住宅商品房交易稅主要包括增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等。莫志華介紹，二手非住宅交易中的土地增值稅按照四級累進(jìn)稅率征收。稅費(fèi)比例過大，稅費(fèi)總額過高，是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)交易市場低迷的因素之一。過高的交易稅和費(fèi)用以及高昂的交易成本使得出售商業(yè)地產(chǎn)更加困難，并減少了市場交易的活動(dòng)。

活力:當(dāng)?shù)厣碳夷鎰蓍_店

有機(jī)于危，危中求機(jī)，化危機(jī)為機(jī)遇。在很多商家感嘆生意難做的同時(shí)，也有商家逆潮流而動(dòng)開店擴(kuò)張，當(dāng)?shù)厣碳倚《值谋憷昃褪瞧渲兄弧?/p>

“與其嘆氣，不如想想怎么破局?！毙《直憷甑膭?chuàng)始人賴惠剛說:“去年，由于租金昂貴，一些位置好的商店需要10萬元左右?？紤]到運(yùn)營成本，我們暫時(shí)擱置了部分地區(qū)的開業(yè)計(jì)劃。今年商鋪?zhàn)饨鸫蠓陆?，部分不用充值，降低了我們?nèi)腭v的成本。僅今年下半年，小二街便利店就在市區(qū)開了10多家店?！?/p>

無獨(dú)有偶，市區(qū)一家發(fā)鏈也抓住房租下降的機(jī)會(huì)，逆勢開店。

賴惠剛透露，江門目前有30多家便利店，主要分布在蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會(huì)區(qū)的商業(yè)綜合體、社區(qū)、社區(qū)和辦公綜合體。今年，小二街便利店的經(jīng)營收入呈現(xiàn)整體增長趨勢，平均同比增長20%以上，部分門店同比增長50%-100%。

從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的毛也在危機(jī)中看到了機(jī)遇。今年毛先生在中天國際租了新店，開了菜鳥崗。他告訴記者，這家店去年需要8.5萬元租金，今年年初因?yàn)橐咔楸容^難租，所以之前的商家主動(dòng)降價(jià)，只需要5萬元租金，租金就降了。他覺得比較劃算，就租了下來。談及自己是菜鳥站的原因，毛先生說:“房地產(chǎn)中介行業(yè)是做正規(guī)客戶業(yè)務(wù)的，但現(xiàn)在做起來不容易。希望利用菜鳥站聚集人氣，為以后的房地產(chǎn)二手中介業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)?！?/p>

對于很多商家感嘆生意難做，賴惠剛表示生意不難做，但是在消費(fèi)升級的背景下，傳統(tǒng)模式很難贏得消費(fèi)者的青睞；中國的消費(fèi)正在從增量市場向股票市場轉(zhuǎn)變，原來粗放型經(jīng)營可以賺大錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，但是很多商家還是沒有改變思路，沒有下大力氣提高人的效率。他認(rèn)為小二街便利店之所以能逆勢崛起，主要是因?yàn)轶w驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)時(shí)代對消費(fèi)升級的理解和對便利店的創(chuàng)造；以“一日五餐，方便生鮮”的品牌定位，實(shí)現(xiàn)差異化管理，打造強(qiáng)勢品牌；立足江門，了解江門，深入培養(yǎng)江門。另外，也離不開相關(guān)部門和協(xié)會(huì)的支持。

莫志華建議商家和業(yè)主積極應(yīng)對，靈活主動(dòng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在年初疫情的沖擊下，在電商對實(shí)體商家的沖擊下，很多商家依然經(jīng)營困難。建議店家通過降低租金或延遲支付租金的方式與租客分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。長期來看，只要租客能生存，業(yè)主的租金收入還是可以預(yù)期的。但如果商家的壓力太大而無法生存，業(yè)主實(shí)際上面臨的是后續(xù)租金壓力和租金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

除了店鋪經(jīng)營者和商家的自助外，政府相關(guān)部門也在積極應(yīng)對。記者從市商務(wù)局了解到，江門構(gòu)建了“1+N”政策體系，出臺(tái)了一系列促銷費(fèi)政策措施，為推動(dòng)江門消費(fèi)市場快速復(fù)蘇、打造多元化業(yè)態(tài)、釋放商業(yè)消費(fèi)潛力提供了政策支持和保障；印發(fā)《江門市推進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)實(shí)施方案》，計(jì)劃三年內(nèi)建設(shè)不少于10個(gè)夜間經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)和不少于100個(gè)夜間經(jīng)濟(jì)示范項(xiàng)目；舉辦2020江門“美好夜僑資”消費(fèi)節(jié)，組織100多項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)活動(dòng)，動(dòng)員1000多家商戶參與，發(fā)放總金額超過1000萬元的“金融援助夜僑資”專用券，掀起一波夜間消費(fèi)熱潮。本次消費(fèi)節(jié)，江門6項(xiàng)活動(dòng)入選2020年全國消費(fèi)促進(jìn)月。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月，江門市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到730.29億元，同比下降7.2%。與第一季度和上半年相比，分別下降了11.8和3.6個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)于同期全省平均水平。增速全省第三，珠三角第二。