11月14日，據(jù)武漢市房管局介紹，武漢市率先出臺(tái)了一批培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的配套政策，共涉及土地規(guī)劃、金融、住房保障和配套服務(wù)等50項(xiàng)政策。

9大類50項(xiàng)扶持政策，其中國(guó)家、湖北省、武漢市出臺(tái)的住房租賃相關(guān)政策法規(guī)30項(xiàng)，武漢市出臺(tái)的創(chuàng)新扶持政策20項(xiàng)。

主要?jiǎng)?chuàng)新政策包括5項(xiàng)土地規(guī)劃政策、2項(xiàng)住房保障政策、1項(xiàng)公共服務(wù)政策、5項(xiàng)財(cái)政支持政策、2項(xiàng)生活支持服務(wù)政策和5項(xiàng)其他支持政策。

合格的客廳也可以出租

具體來說，武漢在規(guī)劃土地支持政策方面有很多創(chuàng)新。比如明確在新建出租屋項(xiàng)目的招標(biāo)、拍賣、掛牌條件中設(shè)定自持租賃期，允許企業(yè)使用自有住宅用地建設(shè)出租屋，并對(duì)集體土地出租屋提出嚴(yán)格監(jiān)管，建成的出租屋不得出售或以租代租。

此外，規(guī)劃還允許出租人按照國(guó)家和當(dāng)?shù)刈≌O(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)房屋進(jìn)行改造，然后出租出去。因?yàn)檫@一部分涉及到“膠囊屋”這個(gè)熱門話題，所以備受關(guān)注。

因此，相關(guān)條款進(jìn)一步明確規(guī)定，可以租賃單間內(nèi)具有相對(duì)獨(dú)立的直接采光和自然通風(fēng)功能的客廳居住，入口和過道應(yīng)符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范和消防安全管理相關(guān)規(guī)定的要求。

不準(zhǔn)違反住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，將原房屋分割建造后出租，或以床等形式變相出租，或損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，或增設(shè)廚房、衛(wèi)生間。

大學(xué)畢業(yè)生享受政策紅利

中國(guó)大學(xué)畢業(yè)生也將享受政策優(yōu)惠。在這次推出的住房保障創(chuàng)新政策中，明確了在大學(xué)生集中就業(yè)地區(qū)，開發(fā)完整、宜居、適宜創(chuàng)造、由高校畢業(yè)生租住的保障性住房；根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和高校畢業(yè)生需求，在地鐵站及沿線“三舊”改造的商品房開發(fā)項(xiàng)目中，按適當(dāng)比例分配高校畢業(yè)生經(jīng)濟(jì)適用房。

此外，政策還鼓勵(lì)改善大學(xué)畢業(yè)生的生活設(shè)施。首先，鼓勵(lì)建設(shè)聚集居住、消費(fèi)、娛樂等生活要素，融合社交、共享、創(chuàng)業(yè)服務(wù)功能的大學(xué)生主題社區(qū)，完善配套服務(wù)設(shè)施。鼓勵(lì)租賃企業(yè)創(chuàng)新實(shí)施共享廚房、洗衣房、客廳等滿足高校畢業(yè)生基本生活和社會(huì)需求的共享模式。

對(duì)于所有沒有在武漢登記的租客，也有相應(yīng)的創(chuàng)新政策。根據(jù)配套政策，承租人可按武漢市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)落戶，享受國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)，如義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計(jì)劃生育服務(wù)、法律援助等法律服務(wù)。

物業(yè)公司可以設(shè)立子公司從事租賃業(yè)務(wù)

據(jù)市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次推出的政策還包括金融創(chuàng)新支持，包括租賃公司發(fā)債、提供房屋租賃支持貸款、個(gè)人租賃貸款融資、開發(fā)商從事租賃經(jīng)營(yíng)申請(qǐng)貸款等。

在其他創(chuàng)新性的扶持政策中，具體規(guī)定了鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與出租房屋的經(jīng)營(yíng)，即鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用熟悉住宅區(qū)情況，與業(yè)主建立一定程度的信任，設(shè)立子公司從事房屋租賃業(yè)務(wù)。其中，規(guī)模超過100套的可享受住房租賃試點(diǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策。

關(guān)于住房租賃試點(diǎn)50項(xiàng)支持政策的10個(gè)問題

(一)集體土地可以建造出租屋嗎？

市房管局:根據(jù)國(guó)家規(guī)定，武漢正在制定集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案，建立集體建設(shè)用地租賃住房的規(guī)劃、審批、供應(yīng)、登記和監(jiān)管機(jī)制，相關(guān)政策和工作程序有待國(guó)家批準(zhǔn)。

(二)企業(yè)有閑置土地，可以建設(shè)租賃住房嗎？

市房管局:在符合城市規(guī)劃及相關(guān)規(guī)定的前提下，企業(yè)可以使用自有住宅用地，自建房屋或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)出租屋。

(3)完整住房的客廳可以出租居住嗎？

市房管局:允許出租人按照國(guó)家和地方住宅設(shè)計(jì)規(guī)范裝修后出租房屋。單間有直接采光和自然通風(fēng)條件、功能相對(duì)獨(dú)立的客廳可以出租居住，但入口和過道應(yīng)符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范和消防安全管理相關(guān)規(guī)定的要求。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否從事房屋租賃業(yè)務(wù)？

市房管局:物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以設(shè)立子公司開展房屋租賃業(yè)務(wù)。規(guī)模超過100套的，可享受武漢市房屋租賃試點(diǎn)企業(yè)優(yōu)惠政策。

(五)房屋租賃合同是否必須備案？承租人備案后可以享受哪些基本公共服務(wù)？

市房管局:按照規(guī)定，房屋租賃合同要辦理備案或資料收集手續(xù)。承租人備案或收集資料后，可按照《武漢市積分入戶管理辦法(試行)》(武政規(guī)〔2017〕23號(hào))的有關(guān)規(guī)定辦理結(jié)算手續(xù)?；蛘呱暾?qǐng)居住證后，按照《武漢市居住證服務(wù)管理暫行辦法》(市人民政府令第277號(hào))的有關(guān)規(guī)定，享受國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)，如義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計(jì)劃生育服務(wù)、法律援助等法律服務(wù)。

其中，持有武漢市居住證和就業(yè)證(或營(yíng)業(yè)執(zhí)照)的流動(dòng)人口租戶的隨行子女，可在其居住的區(qū)內(nèi)申請(qǐng)義務(wù)教育，區(qū)教育局將統(tǒng)籌安排入學(xué)，并像本市戶籍子女一樣發(fā)放《義務(wù)教育入學(xué)通知書》。

(6)申請(qǐng)人可以提取多少公積金支付房租？

市房管局:提取公積金繳納商品房租金的，提取金額根據(jù)武漢市住房租金水平每三年調(diào)整一次。其中，2015-2017年，已婚職工家庭個(gè)人賬戶每年可提取住房公積金2.4萬(wàn)元，未婚職工個(gè)人賬戶每年可提取住房公積金1.2萬(wàn)元。

(七)房屋租賃企業(yè)可以享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

市房管局:第一，增值稅。對(duì)一般納稅人出租營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施前取得的房產(chǎn)，允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；屬于單位和個(gè)體工商戶出租房地產(chǎn)的小規(guī)模納稅人，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；小規(guī)模納稅人出租房地產(chǎn)(含住房)月收入不超過3萬(wàn)元的，2017年底前可按照有關(guān)規(guī)定免征增值稅；

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人按3%的稅率繳納增值稅。第二，企業(yè)所得稅。

2017年1月1日至2019年12月31日，年應(yīng)納稅所得額低于50萬(wàn)元(含50萬(wàn)元)的小型微利企業(yè)收入減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。2016年1月1日至2018年12月31日，企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織捐贈(zèng)的符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的住房，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許扣除其年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的公益捐贈(zèng)支出部分。第三，房產(chǎn)稅。企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他以市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租居住房屋的組織，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

(八)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租賃企業(yè)有哪些金融支持政策？

市房管局:目前各大銀行正在制定相關(guān)金融產(chǎn)品，支持租賃市場(chǎng)發(fā)展。中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行發(fā)行了五種金融支持產(chǎn)品。

1.房屋租賃扶持貸款:用于在自住地、租賃地等國(guó)有建設(shè)用地及其他商品房用地、集體建設(shè)用地上新建房屋，用于房屋租賃業(yè)務(wù)的融資需求。最高貸款額度可達(dá)總投資的80%，最高貸款期限可達(dá)25年。

2.房屋租賃購(gòu)房貸款:用于滿足借款人進(jìn)行房屋租賃的融資需求。貸款金額最高可達(dá)購(gòu)房總價(jià)的80%，貸款期限最高可達(dá)25年。

3.房屋租賃抵押貸款:借款人以自住租賃房屋進(jìn)行抵押融資，用于租賃經(jīng)營(yíng)期間的裝修、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他法定資金需求。最長(zhǎng)貸款期限可以是25年。

4.房屋租賃應(yīng)收款項(xiàng)抵押貸款:若借款人不擁有租賃房屋的所有權(quán)或因法律法規(guī)規(guī)定不能提供抵押，則抵押融資以房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行，用于租賃經(jīng)營(yíng)期間裝修、裝修等資金需求及借款人安排的其他法定資金需求。最長(zhǎng)貸款期限可以是25年。

5.房屋租賃業(yè)務(wù)貸款:用于支付租金、翻新租賃房屋、配置家具家電等。、以及融資房屋租賃業(yè)務(wù)的日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)8年。

(9)個(gè)人可以享受哪些財(cái)政支持政策？

市房管局:相關(guān)金融機(jī)構(gòu)正在制定針對(duì)租戶的金融支持政策，建設(shè)銀行已發(fā)布相關(guān)支持產(chǎn)品。為不同房屋租金和期限的租賃交易提供差異化、快捷便捷的嵌入式貸款融資服務(wù)。向租賃穩(wěn)定、租金數(shù)額較大的租戶提供長(zhǎng)期、大規(guī)模的租賃住房貸款；對(duì)于租期短、金額小的租戶，提供小額信貸，使用靈活的租賃住房貸款。

(十)如何解決房屋租賃糾紛？

市房管局:可以通過街道和社區(qū)基層調(diào)解組織調(diào)解，也可以通過司法途徑申請(qǐng)仲裁或提起民事訴訟解決問題。

共有35個(gè)住房租賃項(xiàng)目

武漢被批準(zhǔn)為今年全國(guó)12個(gè)房屋租賃試點(diǎn)城市之一，也是實(shí)施租賃試點(diǎn)政策最快的城市。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的信息，目前，武漢市已征集35個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入房屋租賃項(xiàng)目庫(kù)，可用房11351套(室)，全市將選擇不少于7000套適合租房者。

11月6日，武漢市第二批高校畢業(yè)生出租屋信息發(fā)布，共計(jì)3011套，分布在江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)等12個(gè)區(qū)。這批出租屋的租金價(jià)格將確定為比市場(chǎng)價(jià)低20%，部分項(xiàng)目的實(shí)際租金優(yōu)惠會(huì)更強(qiáng)。