生產(chǎn)/聯(lián)合商業(yè)專欄

作者/王國平高級(jí)咨詢小組成員

圖片/聯(lián)合商業(yè)畫廊

免稅軌道將成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)最大贏家，海南將以320億元免稅銷售額直接走出圈子。坐落在海南賽道上的中國自由貿(mào)易中心，到處都是罐子。

這么大的獎(jiǎng)金自然吸引了很多玩家蜂擁而至。真正能拿到進(jìn)入海南牌照的，也決心幫助中國避免分擔(dān)一些“壓力”。

海南軌道集中在兩個(gè)渠道:一個(gè)是三亞，免費(fèi)吃；海口某市場，海棉工地。鐘勉吞了海棉之后，其實(shí)是鐘勉的航天飛機(jī)。另外，博鰲有一條小路，也是免海的，重量也比較少。

其實(shí)第一輪免稅競爭就是重新劃分三亞和海口。

三亞免費(fèi)，引進(jìn)中外服務(wù)，以三亞國際免稅園為圈。一期15000平米，DUFRY站在它的后面；土著人做了一個(gè)海上旅游的免稅城市，5萬平米，法國的Lagdale在后面。

中旅無法出圈，意味著供應(yīng)鏈能力不好，海旅投資沒有供應(yīng)鏈。三亞今年會(huì)形成殺中國，殺比利時(shí)，殺DUFRY，殺Lagdale的格局。

1.5萬平米的服務(wù)是入門級(jí)的，不會(huì)挑戰(zhàn)三亞中國免稅城的地位；海旅投資免稅城5萬平米的容積率能否運(yùn)營，取決于法國拉格戴爾的水平。

?？诘拿舛愂袌隽坎淮?，免稅市場主要是定位好。今年，它很容易受到大規(guī)模免稅業(yè)務(wù)的商業(yè)挑戰(zhàn)。海法控全球精品免稅城3.9萬平米，后面是DUFRY；DFS就是那個(gè)去掉觀瀾湖一期三萬塊的。

?？谑袌霰蛔杂?、DUFRY、DFS三個(gè)國家扼殺。

海南免稅市場競爭格局明顯，主要有四大力量:免除原中央龍頭企業(yè)，新引進(jìn)中央企業(yè)服務(wù)，深度免除地方學(xué)校，海旅投資，控海開發(fā)。

這四股勢力中，海南在拉攏法國拉格代爾的同時(shí)拉攏了杜福瑞；深度豁免把DFS拉進(jìn)了游戲，實(shí)際上形成了四大玩家:中國豁免、DUFRY、DFS、法國拉格代爾。

以供應(yīng)鏈的能力，四個(gè)玩家都不是吃素的，各有各的優(yōu)勢。海南想做一個(gè)大的免稅市場，而中、法、法、法、德、法、法、法、法、拉谷想在江湖上排名。經(jīng)過幾輪禮遇，他們總要互相學(xué)習(xí)。

從體積上來說，中國免檢的體積是10萬平方米。受DUFRY影響的三亞免稅園+海口精品免稅城未來總成交量也在10萬左右，受DFS影響的觀瀾湖在10萬左右，受法國Lagdale影響的海上旅游城市在9.5萬左右。鐘勉處于領(lǐng)先地位。目前是最熱門的，挑戰(zhàn)會(huì)慢慢發(fā)酵。

這種相對平衡的權(quán)力格局，其實(shí)是一種平衡。每個(gè)玩家都有機(jī)會(huì)，很難盡興。

免稅是突發(fā)趨勢，但短期內(nèi)增量玩家集中。海南能忍嗎？

三亞免稅園、海旅免稅城、神面觀瀾都是分階段進(jìn)入市場的，受到投資和收益預(yù)期的限制。海南對免稅期望很高，希望直接從2020年的320億增加到600億。

海南增免稅源于對mainland China其他市場的侵占，同一國家出現(xiàn)不同的市場價(jià)格差異，導(dǎo)致流入市場以平衡價(jià)格壓低。免稅軌道原本預(yù)計(jì)用于海外市場的回歸，尤其是吃韓國的重。為了防止在韓國失去市場份額，免稅玩家采取大規(guī)模采購返利模式，返利比例高達(dá)50%，直接讓免稅商品滲透到內(nèi)地。雖然受疫情影響，韓國免稅銷售已經(jīng)成功企穩(wěn)，但返利過高，導(dǎo)致銷量下滑。銷售有話語權(quán)，韓國的免稅地位依然堅(jiān)定。

前段時(shí)間，深圳童鳴這個(gè)免稅滲透通道涉嫌走私爆炸，給即將開業(yè)的觀瀾湖送了一份大禮。滲透通道關(guān)閉，海南免稅輻射能力進(jìn)一步打開。

海上免稅的興起會(huì)導(dǎo)致免稅市場南北失衡，尤其是海南宣布希望占據(jù)70%的免稅市場。東西部不平衡是經(jīng)濟(jì)的基本因素。如果南北不平衡太大，很容易出現(xiàn)各種聲音。北方王府井拿到免稅店牌照后，一點(diǎn)聲音都沒有，海南很快進(jìn)入精品店開業(yè)。南北效率差距太大，今年會(huì)加速免稅市場的不平衡。目前王府井要用哪種外國勢力可能還沒有充分討論，落地相當(dāng)尷尬。這種緩慢的反應(yīng)會(huì)給海南空，北方的消費(fèi)會(huì)有一定程度的南移。王府井的謹(jǐn)慎，很可能開的第一家店也是入門級(jí)規(guī)模，可以作為試水。北京免稅市場將會(huì)有新的活力，但這一年的收入規(guī)模不會(huì)對中國免稅構(gòu)成任何挑戰(zhàn)。

今年免稅市場的井噴應(yīng)該是沒有懸念的，擠進(jìn)賽道的選手都會(huì)分到一杯羹。中國國家自由貿(mào)易協(xié)會(huì)將會(huì)遇到來自各個(gè)參與者的挑戰(zhàn)，因?yàn)樵隽渴强捎^的，并不影響中國國家自由貿(mào)易協(xié)會(huì)的持續(xù)增長。只有成交量增加，市場份額才會(huì)下降。