3月21日，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的SaaS長(zhǎng)期租賃公寓服務(wù)平臺(tái)將聯(lián)合找房空懷特研究院發(fā)布《2020年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期年報(bào)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)。報(bào)告以一二線13個(gè)城市為樣本，從宏觀市場(chǎng)分析、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析、政策解讀、行業(yè)展望四個(gè)維度對(duì)長(zhǎng)期租賃行業(yè)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。

01 宏觀層面，短期不確定長(zhǎng)期很美好，行業(yè)回歸以?xún)r(jià)值為核心

報(bào)告顯示，在過(guò)去的2019年，長(zhǎng)期租賃公寓市場(chǎng)迅速修正，行業(yè)從虛假繁榮進(jìn)入理性發(fā)展階段。

長(zhǎng)期出租公寓從業(yè)者回歸以?xún)r(jià)值為核心的原有跑道。無(wú)論從供給方還是需求方來(lái)看，長(zhǎng)期租賃公寓都會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生非常積極的影響，這是長(zhǎng)期租賃行業(yè)改善的基礎(chǔ)。

首先，長(zhǎng)期租賃公寓增加了租賃市場(chǎng)的有效供給，也能有效穩(wěn)定租金；第二，使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定；此外，分散式長(zhǎng)期租賃公寓有效地解決了住房供應(yīng)和住房需求之間的不匹配。

對(duì)于疫情的影響，報(bào)告認(rèn)為行業(yè)內(nèi)在矛盾在短時(shí)間內(nèi)被放大，從而增加了行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期租賃公寓的商業(yè)模式在短期內(nèi)將面臨巨大挑戰(zhàn)，管理不善、資金壓力過(guò)大的企業(yè)可能面臨破產(chǎn)。但好的一面是，隨著問(wèn)題的暴露和關(guān)注度的增加，行業(yè)提升的力度會(huì)加速積累。

02 市場(chǎng)層面，租金穩(wěn)中有降，95后需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)變革

該報(bào)告以惠兆芳長(zhǎng)期租賃公寓SaaS系統(tǒng)的背景樣本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了2019年的整體租金數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年整體租金穩(wěn)定，略低于2018年。導(dǎo)致租金下降的主要原因是機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者下調(diào)租金，整體下降幅度較大，而業(yè)主直接租賃市場(chǎng)的租金相對(duì)穩(wěn)定。

2019年，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，在需求更加穩(wěn)定、金融環(huán)境更加謹(jǐn)慎、市場(chǎng)監(jiān)管更加健全的基礎(chǔ)上，租金快速上漲受到抑制，并逐漸趨于理性。與2018年相比，2019年一線城市和13個(gè)城市租金均有所下降，一線城市下降0.32%，13個(gè)城市整體下降0.78%。北、廣、深四個(gè)一線城市呈現(xiàn)出了領(lǐng)漲抗跌的特點(diǎn)。

無(wú)論是一線城市還是13個(gè)城市，2019年的租金收入比都比2018年大幅下降，居民的租金負(fù)擔(dān)也有所下降。2019年，隨著租金漲幅放緩，租金收入下降，目前約為22.2%，為六年來(lái)的最低點(diǎn)。

此外，根據(jù)全方通近3年的數(shù)據(jù)，90后和95后租房者的總比例接近70%，從2018年開(kāi)始，95后已經(jīng)取代90后成為租房主力，占近50%。

由于原有存量房屋缺乏裝修和翻新，加上95后租房者更注重房屋質(zhì)量，導(dǎo)致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不匹配，導(dǎo)致供應(yīng)方做出改變，以滿(mǎn)足新一代租房者的剛性需求。

03 政策層面推動(dòng)多元主體共贏，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化

2019年，長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的差異化，相關(guān)行業(yè)政策的制定和實(shí)施對(duì)各地區(qū)公寓企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了直接影響。

報(bào)告顯示，2017年至2019年，中央和地方租賃政策從固定調(diào)整轉(zhuǎn)向落地，并逐漸制度化。報(bào)告指出，根據(jù)政策系統(tǒng)化程度，住房租賃政策可分為四個(gè)階段:固定調(diào)整階段、落地階段、啟動(dòng)監(jiān)管階段和政策系統(tǒng)化階段。

縱觀2019年整個(gè)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)政策的特點(diǎn)，在2019年頒布的政策中，13個(gè)城市進(jìn)行了監(jiān)管行動(dòng)，12個(gè)城市增加了租賃住房的供應(yīng)，7個(gè)城市頒布了與租戶(hù)權(quán)益相關(guān)的政策，4個(gè)城市提供了財(cái)政支持。共有46項(xiàng)相關(guān)政策、35項(xiàng)增加供應(yīng)政策、11項(xiàng)租戶(hù)權(quán)利政策和7項(xiàng)財(cái)政支持政策。因此，可以判斷，促進(jìn)多主體供給，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)是當(dāng)前的當(dāng)務(wù)之急。

在房屋租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)的一線城市，政策導(dǎo)向非常明確，高度注重監(jiān)管規(guī)范和增加供給。北京的重點(diǎn)是集體租房、黑中介、炒房等問(wèn)題；上海既注重供給，又注重監(jiān)管；廣州傾向于增加供給；深圳傾向于規(guī)范市場(chǎng)。

但二線城市的扶持政策參差不齊，差異化明顯。一般來(lái)說(shuō)，有兩種趨勢(shì)。第一類(lèi)房屋租賃政策覆蓋面廣，逐漸系統(tǒng)化，如沈陽(yáng)、成都、杭州等城市；第二類(lèi)城市住房租賃政策尚未形成體系，重點(diǎn)解決單點(diǎn)問(wèn)題，如重慶、南京、武漢、鄭州等城市。

04 整體展望，長(zhǎng)租行業(yè)的6大建議

經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)期租賃行業(yè)的宏觀審視、行業(yè)分析和政策解讀，報(bào)告最后根據(jù)行業(yè)目前的發(fā)展提出了改進(jìn)的建議和指導(dǎo)。

報(bào)告認(rèn)為，一個(gè)運(yùn)行良好的房屋租賃市場(chǎng)應(yīng)具備四個(gè)基本條件:供需動(dòng)態(tài)平衡、租金負(fù)擔(dān)可承受、租賃關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)基本可控。因此，未來(lái)公寓企業(yè)和行業(yè)從業(yè)者可以關(guān)注以下重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展方向:

一是關(guān)注熱點(diǎn)城市，增加新出租屋供應(yīng)。二線重點(diǎn)城市存在布局不足的問(wèn)題，可以新增出租屋，關(guān)鍵在土地。

第二，盤(pán)活存量。利用稅收等手段促進(jìn)個(gè)人閑置住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)業(yè)主將住房長(zhǎng)期轉(zhuǎn)租給租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。

第三，規(guī)范“N+1”模式，擴(kuò)大有效供給。一床一房的需求是客觀存在很久的。在這種情況下，目前租賃運(yùn)營(yíng)商廣泛采用的“N+1”模式很好地解決了這一矛盾。

第四，發(fā)展長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)解決租賃信息虛假不透明問(wèn)題，有序培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)者，促進(jìn)行業(yè)基金監(jiān)管發(fā)展，允許租賃經(jīng)營(yíng)者基于租賃收入流量向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，鼓勵(lì)長(zhǎng)期控股租賃經(jīng)營(yíng)者發(fā)展。

第五，保障租客的基本權(quán)益。如果不隨意增加租金，也不能隨意驅(qū)逐房客，應(yīng)該通過(guò)租賃立法的手段，從根本上保護(hù)房客的基本權(quán)益。

第六，擴(kuò)大租戶(hù)的有效支付能力。鼓勵(lì)更靈活的租金支付方式，減少租房前期一次性現(xiàn)金支付的壓力。