2月24日深夜，《廣州市城市總規(guī)劃（2017-2035）》草案曝光，揭露了未來20年廣州的發(fā)展方向。其中《規(guī)劃》中的第八點為“強·南沙”，南沙未來將實現(xiàn)30分鐘直達大灣區(qū)主要城市中心區(qū)和重大交通樞紐。

伴隨著經濟的高速發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)哪個更有優(yōu)勢？買房跟著規(guī)劃走！一起來看看三大自貿區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢。

粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)發(fā)展規(guī)劃

廣東擁有國家多項政策疊加的優(yōu)勢，結合國家部署的“一帶一路”、“自由貿易區(qū)”、“珠江西江經濟帶”、“粵港澳大灣區(qū)”等國家戰(zhàn)略，充分利用天然優(yōu)勢大力發(fā)展海運業(yè)，使海運業(yè)發(fā)展成為連接幾大戰(zhàn)略的紐帶，其中三大自貿區(qū)在其中的優(yōu)勢凸顯。

深圳前海自貿區(qū)

深圳是中央定位為改革開放的門面城市，對標香港，目前深圳擁有300多家上市公司（包括海外），8000多家高新技術企業(yè)，是廣東經濟的重要支柱。目前粵港澳三大自貿區(qū)中，深圳前海的優(yōu)惠政策也比廣州南沙和珠海橫琴多得多，最大亮點是稅收比廣州南沙低5%。

2010年，深圳經濟特區(qū)成立三十周年之際，國務院正式批復了《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，前海成為了“特區(qū)中的特區(qū)”，定位為現(xiàn)代服務業(yè)體制機制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展集聚區(qū)、香港與內地緊密合作的先導區(qū)以及珠三角地區(qū)產業(yè)升級的引領區(qū)。

▲前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)

而在粵港澳大灣區(qū)概念被正式提出后，位于灣區(qū)軸心交匯點的前海，地位得到了進一步提升，成為大灣區(qū)的發(fā)展核心以及強大引擎，肩負了帶動整個珠三角的責任。

珠海橫琴自貿區(qū)

珠海橫琴自貿區(qū)，毗鄰港澳的特殊地理位置，成為粵港澳“深度”合作的示范區(qū)、成為21世紀海上絲綢之路的重要支點。

珠海橫琴自貿區(qū)掛牌至今，已經落地的創(chuàng)新舉措超過230項。目前引進世界500強企業(yè)100多家，落戶橫琴的海內外企業(yè)總部超1000家，在橫琴注冊的各類金融企業(yè)超過6000家，注冊資本達7506億元。

▲橫琴自貿區(qū)

廣州南沙自貿區(qū)

近年廣州南沙發(fā)展步伐加快，在自貿區(qū)、廣州唯一城市副中心等光環(huán)的加持下，并在《2017年廣州市政府工作報告》中單獨列出一節(jié)，可見官方對南沙的發(fā)展重視程度之高，其作為廣州的“南大門”，在粵港澳大灣區(qū)中可承建珠江東、西岸資金、航運、人口交流的重要樞紐，其區(qū)位戰(zhàn)略意義重大。

自廣州南沙自貿區(qū)掛牌以來，南沙的經濟便搭上了快速列車，大批知名企業(yè)選擇落戶南沙，其中世界500強企業(yè)已有87家落戶南沙。相比擁有140家世界500強的天河CBD南沙并沒落后！

▲南沙自貿區(qū)

雖然廣州南沙自貿區(qū)從目前來看與深圳前海自貿區(qū)、珠海橫琴自貿區(qū)還有些差距，但廣州南沙自貿區(qū)的潛力不容覷視！

前海土地儲備緊張，南沙、橫琴旗鼓相當

在自貿區(qū)的帶動下，粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)的樓市也備受矚目，不少投資置業(yè)者在前幾年在自貿區(qū)周邊入手房子，現(xiàn)在房價已經翻了幾番。由此看來，自由貿易經濟對各地的地市樓市起著促進的作用。

那么在這樣的大背景下，粵港澳三大自貿區(qū)的樓市發(fā)展怎么樣？它們近3年的土地儲備還有多少？

從土地儲備幅數(shù)來看，深圳前海自貿區(qū)和廣州南沙自貿區(qū)占優(yōu)勢較大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日-2018年2月26日，深圳前海自貿區(qū)經營性用地（含純宅地、商住、商辦、綜合，下同）未開工未動遷的共有16幅，比排在第二的廣州南沙自貿區(qū)14幅多14%，比排在第三的珠海橫琴自貿區(qū)5幅多220%。

而從總建筑面積來看，土地儲備最多的是廣州南沙自貿區(qū)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日-2018年2月26日，廣州南沙自貿區(qū)經營性用地未開工未動遷的共198.9萬平米，比排在第二的深圳前海自貿區(qū)191.6萬平米多3.8%，比排在第三的珠海橫琴自貿區(qū)152.8萬平米多30%。

綜上可以看出，目前珠海橫琴自貿區(qū)的土地儲備較為緊張，而廣州南沙自貿區(qū)和深圳前海自貿區(qū)則旗鼓相當。從土地屬性來看。深圳前海自貿區(qū)和珠海橫琴自貿區(qū)未開工、未動遷地塊大多為商辦用地，由此可見，未來這兩個自貿區(qū)將更多投入商業(yè)辦公。而廣州南沙自貿區(qū)，除了商辦地外，宅地（含純宅地、商住地）占了整個自貿區(qū)的半壁江山，由此可見，廣州南沙自貿區(qū)除了發(fā)展商業(yè)外，還將有更多住宅項目入市，可以預見，未來南沙的房價或有更大的提升空間。

地市如此，那么樓市如何？

一手住宅供應成交南沙居首，網簽均價 前海已破8萬/平

說到房價，我們先來回顧近3年深圳前海自貿區(qū)、廣州南沙自貿區(qū)以及珠海橫琴自貿區(qū)一手住宅的成交情況。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近3年，由于深圳前海自貿區(qū)、珠海橫琴自貿區(qū)的宅地供應較少，所以一手住宅供應量成交量都比較少，而廣州南沙自貿區(qū)宅地供應充足，所以一手住宅供應量和成交量則比較多。

縱觀各地近3年成交情況可知，深圳前海自貿區(qū)一手住宅只有2015年的時候供應了550套，2016-2017年均無供應，而成交量也在逐年減少，2015年共成交773套，2016年成交522套，而2017年僅成交36套，環(huán)比減少93%。

廣州南沙自貿區(qū)一手住宅方面，從供應量來看，2015年共供應93424套，2016年共供應98325套，環(huán)比增加5%，而2017年則有所減少，僅供應78191套，環(huán)比減少26%。而成交量方面，2015年共成交92287套，2016年大幅增加， 共成交129136套，環(huán)比增加40%，而2017年則再次回到2015年的水平，僅成交90916套，環(huán)比減少30%。綜上所述，近3年廣州南沙自貿區(qū)一手住宅供應成交都比較多，但是近兩年供需逐漸失衡，2016-2017年均供不應求。

而珠海橫琴自貿區(qū)一手住宅方面比深圳稍好，供應量方面，2015年共供應3011套，2016年供應有所減少，共供應2356套，而2017年則大幅增加，供應了6830套，環(huán)比增加190%。而成交量方面，2015年共成交827套，2016年共成交2391套，環(huán)比增加189%，2017年成交量有所回落，僅成交939套，環(huán)比減少61%。

整體上看，粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)中，廣州南沙自貿區(qū)宅地供應充足，所以一手住宅供應成交都較好，最受投資置業(yè)者青睞的。那么這三個自貿區(qū)的房價走勢如何？

從近3年粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)的網簽均價來看，深圳三年均居首，其次是珠海橫琴廣州南沙排在第三。

雖然從成交量來看，近年深圳前海自貿區(qū)的樓市有降溫的勢頭，但是網簽均價依然保持高位，2017年網簽均價已達到81596元/平米，環(huán)比增加6%，比2015年增加106%，可見深圳已然是寸土寸金。

珠海橫琴自貿區(qū)，得益于毗鄰澳門以及自貿區(qū)的加持，再加上近年交通也在迅速發(fā)展，近年房價堅挺，維持在38000-42500元/平米之間。

而廣州南沙自貿區(qū)雖然成交量較大，但由于受到限購、限貸、限簽等政策的影響，網簽均價一直處于低位，近三年的網簽均價一直維持在15000-17000元/平米之間，也正因如此，廣州南沙自貿區(qū)的一手住宅頗受投資置業(yè)者的歡迎。

那么未來，這粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)的房價將會怎樣發(fā)展？

關于未來

從深圳前海自貿區(qū)和珠海橫琴自貿區(qū)近年的成交情況來看，這兩個區(qū)的成交價均已達到高位。而南沙自貿區(qū)則情況不同，據(jù)克而瑞不完全開盤監(jiān)測統(tǒng)計，在2017年廣州南沙自貿區(qū)有新動作的37個一手住宅項目中，大部分項目的開盤報價均在13000-28000元/平米之間，整體均價約在23000-24000元/平米。由此看來，與深圳前海自貿區(qū)和珠海橫琴自貿區(qū)相比，廣州南沙自貿區(qū)仍然處于低位。

而在《廣州市城市總規(guī)劃（2017-2035）》草案中也提到，南沙將高水平對外開放門戶、綠色智慧宜居城市副中心、粵港澳大灣區(qū)綜合服務功能核心區(qū)和共享發(fā)展區(qū)；交通方面，將推進南沙樞紐站規(guī)劃建設和提升慶盛站綜合交通服務能力，推進建設南沙與廣州主城區(qū)，香港國際機場、深圳寶安國際機場、廣州南站暢達的高速交通走廊，實現(xiàn)30分鐘直達大灣區(qū)主要城市中心區(qū)和重大交通樞紐；產業(yè)方面，將重點發(fā)展南沙在國際航運、國際服務貿易、國際創(chuàng)新金融、科技創(chuàng)新、國際交往等功能。總體看來，廣州南沙自貿區(qū)目前仍處于起步階段，但在政府的大力扶持下，未來發(fā)展前景可期。

值得一提的是，廣州南沙自貿區(qū)的占地面積比深圳前海自貿區(qū)和珠海橫琴自貿區(qū)加起來還要大。除此之外，南沙地處珠三角的幾何中心，這點是深圳前海自貿區(qū)與珠海橫琴自貿區(qū)不可比擬的。

目前，廣州南沙自貿區(qū)的房價還遠低于深圳前海自貿區(qū)和珠海橫琴自貿區(qū)。從可持續(xù)發(fā)展來看，粵港澳大灣區(qū)三大自貿區(qū)中，廣州南沙自貿區(qū)的發(fā)展空間十分誘人。

來源：廣州CRIC房產測評網