舊酒店改造成辦公樓。位于長(zhǎng)安街的五星級(jí)酒店北京國(guó)際酒店的部分樓層將被改造成辦公樓。其實(shí)這是2014年會(huì)議樓與酒店分離，更名為北京建國(guó)國(guó)際會(huì)議中心后，北京國(guó)際酒店的又一次調(diào)整。經(jīng)過(guò)這次調(diào)整，北京國(guó)際大酒店也成為北京首家內(nèi)資酒店，擁有寫字樓、會(huì)議中心、酒店三種獨(dú)立并行的業(yè)態(tài)。近年來(lái)，受市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，舊高檔酒店改造成為常態(tài)。從行業(yè)角度來(lái)看，寫字樓、公寓和酒店的綜合體已經(jīng)成為穩(wěn)定收入和提高利潤(rùn)的有效途徑。面對(duì)市場(chǎng)的影響，北京國(guó)際酒店的積極轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)型為國(guó)內(nèi)酒店提供了一個(gè)參考樣本。

一些樓層悄悄地變成了辦公樓

《北京商報(bào)》記者獨(dú)家獲悉，位于東長(zhǎng)安街的北京國(guó)際酒店部分樓層將于2018年4月進(jìn)行裝修。對(duì)此，《北京商報(bào)》今天采訪了北京國(guó)際大酒店總經(jīng)理尚國(guó)志，尚國(guó)志表示，北京國(guó)際大酒店已經(jīng)與北京市國(guó)資委下屬的一家公司簽訂了合同，該公司將自費(fèi)租用北京國(guó)際大酒店的部分房間并將其改造成寫字樓。裝修完成后，公司的物業(yè)將獨(dú)立管理并出租。根據(jù)全國(guó)企業(yè)信用信息公示制度，北京國(guó)有資產(chǎn)管理有限公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，是公司的出資股東。北京商報(bào)記者今天獲悉，這些房間已經(jīng)陸續(xù)交付，其中包括兩層樓。

目前，北京國(guó)際大酒店寫字樓租賃部的工作人員今天告訴《北京商報(bào)》，酒店物業(yè)方面已經(jīng)將這部分裝修后的寫字樓的出租屋交給了他們，部分樓層還在裝修中。

在租完這些房間后，北京國(guó)際酒店將升級(jí)一些預(yù)訂的房間。除了住酒店的客人，還有上班族，會(huì)影響酒店乘客？北京國(guó)際酒店負(fù)責(zé)人表示，酒店將設(shè)置專門的底層和高層樓梯，將辦公區(qū)與酒店房間完全分開(kāi)。

此外，北京商報(bào)記者還了解到，不僅北京國(guó)際酒店，而且洲際金融街等酒店都進(jìn)行了客房改造。

直接提高酒店的毛利率

商國(guó)志對(duì)《今日北京商報(bào)》記者坦言，北京國(guó)際大酒店最直接的事情就是提高酒店的利潤(rùn)率。據(jù)了解，北京國(guó)際大酒店有800多間客房。尚國(guó)志透露，近年來(lái)提高入住率和房?jī)r(jià)既困難又緩慢。酒店雖然在創(chuàng)新，但創(chuàng)新只是在酒店范圍內(nèi)的某些環(huán)節(jié)或服務(wù)流程，并不能改變行業(yè)的生存狀態(tài)。

據(jù)北京國(guó)際大酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人粗略計(jì)算，部分酒店客房出租為寫字樓后，酒店將不再承擔(dān)設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)費(fèi)用，由對(duì)方自行承擔(dān)水電費(fèi)。因此，除了人員安置等一些費(fèi)用外，北京國(guó)際大酒店的年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率將會(huì)有顯著提高。不僅如此，酒店入住率也是如此。

事實(shí)上，北京國(guó)際酒店在2014年就改變了會(huì)議中心。2014年上半年，北京國(guó)際大酒店將其3萬(wàn)平方米的會(huì)議樓與五星級(jí)酒店分開(kāi)，辦理了自己的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，更名為“北京建國(guó)國(guó)際會(huì)議中心”。當(dāng)時(shí)北京國(guó)際大酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉解決了“五星級(jí)酒店”無(wú)法接待政府活動(dòng)的問(wèn)題，減少了政府會(huì)議市場(chǎng)收入的損失。

隨著房間和寫字樓的變化，北京國(guó)際酒店的商業(yè)特色更加明顯。此前，北京國(guó)際大酒店是嘉德等各類拍賣活動(dòng)的主會(huì)場(chǎng)，也是IBM、ABB等大型國(guó)際活動(dòng)的首選。因此，北京國(guó)際酒店將調(diào)整客源結(jié)構(gòu)。

尚國(guó)志表示，北京國(guó)際大酒店未來(lái)將主要面向個(gè)人商務(wù)客人，并計(jì)劃成為會(huì)議型商務(wù)酒店，逐步減少旅游團(tuán)隊(duì)數(shù)量，而寫字樓也將為酒店帶來(lái)商務(wù)游客。

三項(xiàng)業(yè)務(wù)合并穩(wěn)定酒店收入

據(jù)了解，北京建國(guó)國(guó)際會(huì)議中心獨(dú)立后，北京國(guó)際飯店將把會(huì)議中心從組織層面完全分離出來(lái)，樹(shù)立“北京市中心的會(huì)議中心”的新形象。這樣，會(huì)議中心將不再是國(guó)際酒店的附屬設(shè)施。

尚國(guó)志承認(rèn)，通過(guò)改變組織結(jié)構(gòu)，會(huì)議樓將從酒店商業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)闀?huì)議中心商業(yè)模式，這反過(guò)來(lái)又可以通過(guò)其影響力和經(jīng)營(yíng)成果支撐酒店。如今，北京國(guó)際酒店可分為三大業(yè)務(wù)板塊，即酒店、辦公樓和會(huì)議中心。三個(gè)業(yè)務(wù)可以互補(bǔ)，分散單個(gè)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

《北京商報(bào)》記者了解到，在目前的北京酒店市場(chǎng)中，酒店綜合體是最穩(wěn)定的。北京VIP酒店總經(jīng)理王鐘曾表示，酒店綜合體模式正在全國(guó)一二線城市日益推廣，該綜合體回報(bào)率非常高，一般GOP(酒店總營(yíng)業(yè)利潤(rùn))在40%以上。比如北京亮馬河大廈就是一個(gè)四位一體的酒店、公寓、寫字樓、會(huì)議中心。王鐘還認(rèn)為，客人可以根據(jù)自己的需要選擇住宿或辦公環(huán)境。對(duì)于酒店綜合體的運(yùn)營(yíng)，比如酒店房間不好或者餐飲受到影響，但是也可以通過(guò)租賃商鋪或者寫字樓租金來(lái)補(bǔ)償。

商國(guó)志說(shuō)，對(duì)于長(zhǎng)安街上的一家老酒店來(lái)說(shuō)，這種改變可以從內(nèi)部重新發(fā)現(xiàn)酒店的潛在價(jià)值。對(duì)國(guó)企或老酒店有一定的借鑒意義。

然而，隨著今年上半年寫字樓市場(chǎng)的突然變化，北京的寫字樓市場(chǎng)并不繁榮。高力國(guó)際(Colliers International)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年北京寫字樓凈吸納量高達(dá)18萬(wàn)平方米，但新增供應(yīng)量使寫字樓空入住率提高至8.6%，較上月上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。受新項(xiàng)目租金高于平均租金的影響，高力國(guó)際預(yù)測(cè)，供應(yīng)增速將快于需求，北京寫字樓市場(chǎng)整體空入住率到今年年底將上升至12%。受此影響，北京寫字樓平均租金將面臨適度下行壓力。

雖然地處黃金地段的北京國(guó)際大酒店不用擔(dān)心沒(méi)有買家，但競(jìng)爭(zhēng)依然存在。北京國(guó)際大酒店的寫字樓要想在未來(lái)獲得良好的利潤(rùn)，還有很長(zhǎng)的路要走。北京商報(bào)記者關(guān)實(shí)習(xí)記者