剛過3點，李思遠(yuǎn)拿著一個信封走進(jìn)會議室。

他看上去有點匆忙。旁邊的工作人員說，李思源先生從北京飛到廣州，沒時間吃午飯；就在兩天前，我們剛剛在上海舉行的年度商業(yè)會議上見過面。

這位R&F商界領(lǐng)袖的正常工作是一周內(nèi)去很多地方旅行。

從2008年R&F首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，到2018年，R&F集團(tuán)進(jìn)一步整合資源成立商業(yè)運營管理公司。作為R&F集團(tuán)商業(yè)管理主席，李思源見證并實現(xiàn)了R&F商業(yè)從“0”到現(xiàn)在的發(fā)展。

盡管旅途勞累，李思源還是保持著平時的風(fēng)度。一根銀白色的頭發(fā)梳理得整整齊齊，一套黑色的西裝穿著得體。喝了幾杯咖啡后，他坐在沙發(fā)上和我們聊天。

對于現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，這個商業(yè)地產(chǎn)人用的是“培養(yǎng)孩子”的比喻。

“我一直覺得做商業(yè)地產(chǎn)就像養(yǎng)孩子一樣。你需要培養(yǎng)他，但他要真正賺錢，回報家庭，還需要一段時間。他也會有情緒和面臨的問題?！崩钏歼h(yuǎn)表示，要給商家更多的耐心。

商業(yè)復(fù)蘇

毫無疑問，“疫情”一詞真正深刻地改變了經(jīng)濟(jì)和民生。

商業(yè)地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)房地產(chǎn)投資同比下降57%，至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來的最低季度值。

至于R&F商社，疫情初期制定了商場應(yīng)急預(yù)案，開展了加強(qiáng)消毒工程設(shè)備、多點增加體溫測量、確保民生超市供應(yīng)不漲價等工作；與此同時，像其他商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，免租金支持迅速推出。

據(jù)悉，在1月底至2月初的嚴(yán)峻時期，R&F商業(yè)免除了北京R&F廣場、廣州R&F海珠城等8個項目的所有商戶租金。

“疫情的影響肯定是有的，但是現(xiàn)在整個中國市場已經(jīng)基本穩(wěn)定了。生意逐漸恢復(fù)，現(xiàn)在無論是項目還是商家都逐漸恢復(fù)了活力。”李思遠(yuǎn)說得很慢。

它提到了國家購買力?！拔覈谌虻南M比重很高，現(xiàn)在很多消費需求都留在了中國?！币愿鞔笊虉鲞M(jìn)駐的奢侈品牌為例?！袄纾越衲暌咔楸l(fā)以來，中國一些奢侈品商店的月零售額已超過1億英鎊?！?/p>

因此，李思源認(rèn)為，國內(nèi)高端消費市場潛力巨大。

“以前每個城市只有一個奢侈品，所以很多都退休了，現(xiàn)在可能又回來了?！边@和海外疫情的情況有關(guān)?！耙咔檫€在繼續(xù)，大家去國外購物也沒那么容易?！?/p>

李思源提到，R&F商社對中高端消費市場也很感興趣空。將于2021年推出的高端生活方式購物中心哈爾濱R&F廣場就是典型的例子之一。項目將重點引進(jìn)眾多精品國際品牌，努力打造哈爾濱濱江購物、休閑、奢華的新體驗，迎合當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)中高端消費的發(fā)展。

與零售業(yè)態(tài)相比，一些商業(yè)行業(yè)在疫情中損失慘重，如旅游業(yè)和酒店業(yè)。如果由一家上市酒店公司披露，2020年第一季度3000多間經(jīng)營性酒店客房的累計入住率僅為25.1%，而去年同期為75.6%。

直到今年的中秋節(jié)和8天國慶假期，這些與旅游密切相關(guān)的行業(yè)才如釋重負(fù)。“假期期間國內(nèi)旅游業(yè)的復(fù)蘇仍然相當(dāng)明顯，這也推動了酒店的業(yè)績。”

說到酒店，李思遠(yuǎn)的話里更多的是驕傲。據(jù)悉，除了負(fù)責(zé)R&F商務(wù)及其購物中心、寫字樓和物流園區(qū)外，還負(fù)責(zé)R&F集團(tuán)酒店的開發(fā)和擴(kuò)建。

“我們集團(tuán)旗下的酒店現(xiàn)在恢復(fù)得很好，業(yè)績可能會比去年有所提高?！?/p>

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年“十一五”期間，R&F集團(tuán)旗下酒店實現(xiàn)營業(yè)總收入約2.15億元。其中，國際品牌酒店收入約1.03億元，同比增長26.9%；萬達(dá)品牌酒店收入約1.12億元，同比增長21%；酒店平均入住率遠(yuǎn)高于去年同期，高峰入住率接近90%。

產(chǎn)品線背后的商業(yè)情緒

"購物中心的開放速度會受到影響嗎？"

回到R&F業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，李思源承認(rèn)，由于疫情，其商業(yè)項目的開放被推遲。但令人欣慰的是，到目前為止，一些商家今年已經(jīng)在《R&F商報》旗下的南京R&F星光小區(qū)、通州R&F星光巷等社區(qū)商業(yè)項目中開業(yè)。

業(yè)務(wù)項目開擴(kuò)的速度更多是因為公司的“基礎(chǔ)”。李思源表示，在公司項目規(guī)劃的整體發(fā)展節(jié)奏下，其商業(yè)項目的準(zhǔn)備時間會比普通商業(yè)項目長。

原因是R&F的商業(yè)項目，尤其是以社區(qū)為基礎(chǔ)的商業(yè)項目，大部分都是在征地時與住宅配套的商業(yè)項目，并包含一定的自持比例要求?！拔覀兊囊恍╉椖繉儆诘貐^(qū)性公司。地區(qū)公司有自己的商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)節(jié)奏。他們需要以綜合思維進(jìn)行規(guī)劃，與住宅和商業(yè)部門協(xié)調(diào)，因此我們正以自己的步伐穩(wěn)步前進(jìn)?！?/p>

據(jù)悉，R&F商業(yè)的商場分為“R&F廣場”系列和“R&F星光”系列兩條產(chǎn)品線，分別對應(yīng)兩種不同的產(chǎn)品:城市綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體。

其中，R&F星光以消費場景細(xì)分為基礎(chǔ)，延伸出“鄰里、里弄、廣場、大道”四個子系列。

眾所周知，“星光”這個詞對R&F有著特殊的含義..“這與我們多年前制作該街區(qū)時的命名有關(guān)。當(dāng)時我們叫星光大道。后來出于感情，我們延續(xù)了星光這個富有詩意的詞，演變成星光鄰居、星光巷、星光廣場等等”。

在李思遠(yuǎn)看來，每個人在決定一個品牌的時候都有自己的感受。在整合集團(tuán)資源打造R&F商業(yè)產(chǎn)品線品牌時，早期的情懷延續(xù)，結(jié)合集團(tuán)的企業(yè)文化，相應(yīng)的產(chǎn)品線分支機(jī)構(gòu)得以延伸。打造“R&F廣場”和“R&F星光”系列的初衷是為消費者的美好生活注入活力，讓R&F商業(yè)項目成為消費者工作和生活之間的第三空間，成為點亮日常生活的“星光”。

李思源認(rèn)為，打磨兩條產(chǎn)品線背后主要有兩點考慮:一是順應(yīng)城市化進(jìn)程的多核發(fā)展趨勢，為工作或家庭生活半徑內(nèi)的消費者打造功能齊全的新商圈；其次，來新商圈定居工作，去R&F商業(yè)項目的人，可以獲得一種不遜于傳統(tǒng)商圈，情感與價值并重的體驗。

雖然侃侃談的是產(chǎn)品線規(guī)劃，但談到輕資產(chǎn)出口，這是一條快速擴(kuò)張、大規(guī)模發(fā)展的道路，李思源保持著自己的態(tài)度和原則。

表示《R&F商報》不排除會有一些合作項目，但這種輕資產(chǎn)出口管理模式目前并不對外，只針對合作項目，與做開放式轉(zhuǎn)型的輕資產(chǎn)管理并不相同。

“比如我們和某個企業(yè)合作開發(fā)一個項目，如果有商業(yè)部分，我們會和合作伙伴溝通。如果雙方討論后認(rèn)為商業(yè)部分適合我們做輕資產(chǎn)管理，那么我們就出口輕資產(chǎn)。目前，一些輕資產(chǎn)出口項目不會單獨進(jìn)行，但如果未來有合適的機(jī)會，不排除擴(kuò)大的可能性?！崩钏歼h(yuǎn)詳細(xì)解釋道。

自生增長潛力

無論是資產(chǎn)出口還是收購，李思源對這些所謂的擴(kuò)張路徑似乎都很冷靜、清醒。

“你發(fā)現(xiàn)了嗎？我們從未在市場上進(jìn)行過激烈的競爭，我們遵循自己的步伐和勢頭?！崩钏荚吹腞&F業(yè)務(wù)有自己獨特的發(fā)展步伐。

這些話指向了R&F商業(yè)對該項目的衡量指標(biāo)，即收益率——“在應(yīng)對市場時，每個人都有不同的方式和不同的方法。我們不能說誰好誰壞，但要看結(jié)果，看利潤率，看你給投資者的回報率。”

李思遠(yuǎn)闡述了自己的商業(yè)觀點:建商場不僅僅是投資錢，還要看回報率是否成正比?！绊椖靠梢院芸旖ǔ?，但相應(yīng)的成本會很高，回報期會很長。如果是投資物業(yè)，就有些不夠用了?！?/p>

“我們有激情，但是速度是這樣的，因為有一些固定的模式，讓你按照自己的軌跡穩(wěn)步穩(wěn)步前進(jìn)。”李思源表示，在速度不那么明顯的情況下，R&F商科選擇了讓質(zhì)量穩(wěn)定、優(yōu)秀，走自己的路。

雖然這個試點前后說了兩次“規(guī)模不是首要追求”，但我們?nèi)匀豢梢詮腞&F商業(yè)目前的發(fā)展模式中窺探到一些自生的增長潛力。

據(jù)李思源介紹，R&F經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)已超過200萬平方米，在建項目70多萬平方米，前期項目近100萬平方米，商業(yè)資產(chǎn)總額超過370萬平方米。

在未來三到五年內(nèi)，R&F商業(yè)將陸續(xù)開放十多個新項目，其中大部分位于京、滬、杭、哈、渝等重點城市。

李思源像幾件珍品一樣介紹了近年來的開業(yè)計劃:上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業(yè)，北京通州項目預(yù)計明年交付，重慶西城R&F廣場剛剛規(guī)劃完畢，正在穩(wěn)步籌備...

" R&F商業(yè)的兩條產(chǎn)品線很快將在全國形成一個點狀格局."李思遠(yuǎn)說。

與此同時，隨著商業(yè)地產(chǎn)步入股票時代，房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著挖掘和提高股票資產(chǎn)價值的考試問題。此前，R&F商業(yè)的子公司重慶R&F廣場是一個改造和激活現(xiàn)有物業(yè)的項目。

不可忽視的是，R&F集團(tuán)仍然擁有大量的老資源。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，R&F集團(tuán)在全國范圍內(nèi)參與了70多個舊城改造項目，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米。在廣州，R&F是舊村改造項目數(shù)量最多的企業(yè)之一，涉及約16個舊村。與此同時，年度報告指出，R&F預(yù)計未來幾年通過城市更新項目改造的潛在土壤儲存面積將超過4000萬平方米。

李思源在講話中主動提到了新簽約的廣州天河積善村舊房改造項目，該項目由R&F和河靜共同簽署，總用地面積134.76公頃，預(yù)計投資金額約206億元。

總的來說，這些老項目都有一定的商業(yè)和工業(yè)配套設(shè)施，李思源表示，未來這些老商業(yè)配套小區(qū)商業(yè)或商業(yè)綜合體也將是R&F商業(yè)的一個契機(jī)。

“老業(yè)務(wù)的承接，有賴于各種因素的綜合考慮和整體把握。項目產(chǎn)權(quán)歸村。即使R&F接受了它，它也只是操作者，而不是自持者?！崩钏荚幢硎?，當(dāng)村民沒有選擇第三方作為商業(yè)伙伴時，R&F作為城市生活改善的運營商和舊改造項目的改革者，將根據(jù)社區(qū)和周圍居民的需求為消費者提供更完善的解決方案。

除了購物中心和寫字樓，值得一提的是，目前R&F商務(wù)旗下的另一個物流園區(qū)又有了新的進(jìn)展。廣州R&F國際空港口物流園區(qū)是R&F商業(yè)乃至R&F集團(tuán)唯一擁有的物流園區(qū)，也是華南地區(qū)最大的單體物流園區(qū)，總建筑面積約138萬平方米。

李思源對物流園區(qū)項目的建設(shè)非常滿意?！拔锪鲌@區(qū)從10年前的白手起家開始籌備，到現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)張了10多年?？梢哉f這個成就成長的非常迅速。目前項目非常成功，不排除尋找合作伙伴?！?/p>

據(jù)透露，該項目目前已投入運營90多萬平方米，未來不可能將物流園區(qū)的發(fā)展模式復(fù)制到其他城市。

11月9日，R&F宣布國際空港口物流園區(qū)引進(jìn)黑石集團(tuán)44.1億元。百仕通地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳愉告訴視點房地產(chǎn)新媒體，“這筆交易是基于標(biāo)的物的稀缺性，一般很難找到如此大量的物流項目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市?！?/p>

據(jù)悉，R&F和黑石將共同負(fù)責(zé)后期園區(qū)剩余未開發(fā)地塊的運營管理。隨著黑石資源的引進(jìn)，將會建設(shè)更多的制冷設(shè)施和機(jī)構(gòu)級倉庫，預(yù)計在未來2-3年內(nèi)陸續(xù)完工。

以下是觀點地產(chǎn)新媒體對R&F集團(tuán)企業(yè)運營管理公司董事長李思源先生的采訪摘錄:

觀點地產(chǎn)新媒體:疫情改變了商業(yè)地產(chǎn)。你的觀點發(fā)生了什么變化？

李思遠(yuǎn):首先，房租變了。不同的格式有不同的政策。比如商場，有的企業(yè)很早就宣布減租。R&F商業(yè)旗下的一些商場也根據(jù)公司和集團(tuán)的指導(dǎo)實施減租措施，對租戶的支持力度依然很大。

從兩個方面來說，一方面讓人更加注重個人健康，另一方面對一些行業(yè)做了一些調(diào)整，甚至有很大的影響，比如酒店業(yè)，旅游業(yè)。比如旅游業(yè)只能在國內(nèi)恢復(fù)，國外沒有辦法。當(dāng)然，國內(nèi)旅游在節(jié)假日期間的復(fù)蘇也是相當(dāng)明顯的，從5月1日到11日，也帶動了酒店業(yè)績。我們集團(tuán)旗下也有很多酒店，現(xiàn)在這些酒店恢復(fù)的不錯，可能會比去年有所增加，因為國內(nèi)旅游業(yè)正在復(fù)蘇。

因此，我國在全球消費中占有很高的份額，現(xiàn)在許多消費需求仍留在中國。例如，一些高端奢侈品商店每月銷售額超過10億英鎊。比如還有房地產(chǎn)?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)疫情影響不大，市場還是良性的。甚至在一些城市，二手房漲得很好，可能是為了趕上換房的時間。本來每個人都有一些改善的需求，疫情可能會讓這種情況更早發(fā)生。

今年很多公司上市，有的在香港，有的在國內(nèi)，股價表現(xiàn)不錯，尤其是一些零售股上漲更好。因為人們的消費能力仍然存在并且在增加，所以一些外國奢侈品牌加大了在中國購物的力度。

隨著我國防疫工作的常態(tài)化，商業(yè)逐漸恢復(fù)，現(xiàn)在無論是項目還是商家都逐漸恢復(fù)了活力。

觀點地產(chǎn)新媒體:R&F商業(yè)購物中心開業(yè)速度會受到影響嗎？

李思源:我們商業(yè)項目的準(zhǔn)備時間相對較長。我們的一些項目屬于區(qū)域公司，它們有自己的商業(yè)項目開發(fā)和建設(shè)節(jié)奏，需要與住宅和商業(yè)部門協(xié)調(diào)，以綜合的思維進(jìn)行規(guī)劃，因此我們正在按照自己的節(jié)奏穩(wěn)步前進(jìn)。

觀點房地產(chǎn)新媒體:它的項目都是自持的嗎？

李思遠(yuǎn):你買一塊地，政府對你自持比例有要求。自持部分可以是寫字樓、酒店或商業(yè)。我們會做出區(qū)分。根據(jù)項目的實際情況，沒有固定的比例。

觀點房地產(chǎn)新媒體:現(xiàn)在出口輕資產(chǎn)的項目好像不多？

李思遠(yuǎn):不多。現(xiàn)階段，合作項目有可能出口輕資產(chǎn)。比如我們和某個企業(yè)合作開發(fā)一個項目。如果有商業(yè)部分，我們會和合作伙伴溝通。如果雙方討論后認(rèn)為商業(yè)部分適合我們做輕資產(chǎn)管理，那么我們就出口輕資產(chǎn)。目前我們不會單獨做一些出口輕資產(chǎn)的項目，但如果以后有合適的機(jī)會，也不排除拓展的可能。

觀點地產(chǎn)新媒體:近期是否會有其他快速擴(kuò)張的計劃？

李思源:我們從來沒有在市場上激烈競爭過。我們正以自己的速度和勢頭前進(jìn)。因為建商場不僅僅是投資錢的問題，還有回報率是否成正比的問題?？焖俳ㄒ粋€項目是可以的，但是相應(yīng)的成本會很高，回報周期會很長。如果把它當(dāng)做投資物業(yè)來看，是有一些缺陷的。

觀點房地產(chǎn)新媒體:未來會不會有哪個階段對資產(chǎn)規(guī)模升級的要求比較明顯？還是堅持相對穩(wěn)定的發(fā)展？

李思源:我們還是按照自己的節(jié)奏擴(kuò)張自持物業(yè)，按照自己的節(jié)奏做。我們有激情，但是速度是這樣的，因為有一些固定的模式讓你按照自己的軌跡穩(wěn)步前進(jìn)。

觀點地產(chǎn)新媒體:物流園區(qū)會繼續(xù)擴(kuò)張嗎？還是花都項目是特例？

李思源:物流園擴(kuò)建10多年了，目前業(yè)績很好，不排除找合作伙伴。當(dāng)合作伙伴自身能力和項目回報能夠滿足我們的要求時，我們愿意與新的合作伙伴攜手合作，但這并不意味著完全出售，可能是股份合并等。，這可以擴(kuò)展我們的擴(kuò)展空。

而且由于國內(nèi)疫情的影響，物流站和物流園區(qū)的概念越來越受到重視，物流的價值得到認(rèn)可，整個物流業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。廣州國際空港口物流園區(qū)項目非常成功，總建筑面積138萬平方米，現(xiàn)已投入運營90多萬平方米。10年前我們白手起家，擴(kuò)張期是最后6年。今天，我們?nèi)〉昧诉@樣的成就，發(fā)展迅速。未來也有可能把物流園區(qū)的發(fā)展模式復(fù)制到其他城市。

觀點房地產(chǎn)新媒體:如果算上今年開盤的，中國現(xiàn)在會有多少商業(yè)項目？

李思源:目前，R&F商業(yè)有超過200萬平方米的商業(yè)資產(chǎn)在運營。同時，在建工程70多萬平方米，前期工程近百萬平方米。商業(yè)資產(chǎn)總額超過370萬平方米。今年在南京星光小區(qū)和通州星光巷開了一些商戶。由于疫情，我們的項目開放計劃被推遲了。上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業(yè)。北京通州項目預(yù)計明年交付。重慶西城復(fù)力坊規(guī)劃剛剛敲定，正在穩(wěn)步籌備中...

觀點房地產(chǎn)新媒體:馬來西亞柔佛巴魯?shù)腞&F廣場怎么樣？

李思源:新山項目2018年試運營，今年正式開盤，所以已經(jīng)開盤近兩年了。柔佛巴魯是一個靠近新加坡的中國城市。很多人選擇住在柔佛巴魯，每天去新加坡工作。現(xiàn)在因為疫情，新加坡口岸暫時還沒有完全開放，所以受到了一定程度的影響。

然而，在柔佛巴魯沒有多少像我們這樣的商業(yè)項目，所以馬來西亞柔佛巴魯?shù)腞&F廣場仍然有一定的固定客戶群。面對全球疫情的客觀外部環(huán)境，我們在耐心等待市場逐漸復(fù)蘇。

觀點地產(chǎn)新媒體:近年來，商業(yè)地產(chǎn)處于寒冬。對此你怎么看？

李思遠(yuǎn):房地產(chǎn)市場，包括商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入階段調(diào)整期，總會有很多類似“過冬”的說法，但我個人不同意。回顧中國商業(yè)地產(chǎn)過去30年，市場呈現(xiàn)波段上升趨勢，整體曲線健康穩(wěn)定。經(jīng)驗告訴我們，沒有“寒冬”，每一次調(diào)整都是停下來接受市場的洗禮，優(yōu)勝劣汰，然后開始更好。

為什么我到目前為止覺得生意像個孩子？因為你要培養(yǎng)他，他真正能賺錢還給他家，還需要一段時間。他也有情緒，也有自己的問題，市場問題，個人因素，前期遺留問題，管理問題。

如果每個孩子的培養(yǎng)體系都一樣優(yōu)秀，那么每個人都會去清華和北大。還是會有差別的，有的在名校，有的在普通學(xué)校，所以保持和保持穩(wěn)定很重要，每個環(huán)節(jié)都很重要。

總的來說，生意還是要看位置。孩子家庭背景好，長大了也不會太差。家庭背景有問題的話會稍微難一點，受其苦的同學(xué)會成功很多，但還是相對更難。

就像經(jīng)營公司一樣，還是要按照程序，按照自己的節(jié)奏走。速度沒那么明顯的時候，我們選擇讓質(zhì)量穩(wěn)定優(yōu)秀。規(guī)模不是我們的首要追求，當(dāng)然也不會忽視這個比例。