從2008年2月20日起，當(dāng)所有中國商人收集關(guān)于消費(fèi)問題的線索時(shí)，僅中國商報(bào)的新聞熱線就收到了500多起關(guān)于房地產(chǎn)的投訴。開發(fā)商延遲交房、延遲建房是物業(yè)投訴的主要問題。

華商日報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，不僅有城市改造的房子，還有五證商品房。

案例1檸檬公寓

全款買房

一年后，建筑工地被關(guān)閉

2016年，嚴(yán)先生得知高辛一中中學(xué)對面的檸檬公寓正在出售。由于地段好，周邊配套齊全，他在當(dāng)年3月向開發(fā)商支付了29萬元，全款購買了一套38.82平米的精裝公寓。合同約定2017年12月交房。沒想到的是，2017年初，公寓主體剛建好就不工作了。

業(yè)主詢問開發(fā)商時(shí)，對方表示因霧霾和高考期間無法施工，停工一年，并表示按合同約定支付違約金。2018年初，工地還沒開工，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商也失聯(lián)了。直到2018年10月，開發(fā)商出面，業(yè)主共同維權(quán)?！柏?fù)責(zé)人承諾2019年3月申請網(wǎng)上簽約，6月底交房。”但此后一直沒有消息，公司也去了樓空。

當(dāng)初和開發(fā)商簽約時(shí)，對方說手續(xù)暫時(shí)不全，但都在辦理中。前幾天有個(gè)業(yè)主去檸檬公寓查看情況，發(fā)現(xiàn)公寓的門被房管部門封了。

3月3日，記者前往現(xiàn)場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)銷售部門被房管部門查封，并發(fā)出“無《商品房預(yù)售許可證》不得預(yù)售”的通知。

案例2西江月社區(qū)

買房的時(shí)候，孩子是第一天

現(xiàn)在大一還沒交房

2013年，楊女士在雁塔區(qū)東一路與南三環(huán)路口的西江月小區(qū)4號樓購買了一套97平米的房子。當(dāng)時(shí)是每平米5000多，她付了30%首付17萬左右。合同約定2013年底交房。“在這里買房主要是因?yàn)楦浇幸凰５姆中?。?dāng)時(shí)孩子13歲，剛好趕上第一天?，F(xiàn)在孩子都大一了，還沒交房?！?/p>

楊女士說，該物業(yè)封頂后就關(guān)閉了，至今沒有動靜?！奥犝f開發(fā)商的資金鏈斷了。自2014年以來，業(yè)主一直在維權(quán)，但至今沒有結(jié)果。我們撥打了12345市民熱線。后來，Xi市房管局回復(fù)說，該房產(chǎn)是非法出售的，以至于雁塔區(qū)被發(fā)現(xiàn)，很多協(xié)調(diào)沒有進(jìn)展。"

據(jù)了解，2月26日，雁塔區(qū)城中村改造辦公室回復(fù)了西江月業(yè)主的來信，稱開發(fā)商已與保利地產(chǎn)簽訂合作協(xié)議，正式開始合作，雙方正在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3月3日，記者在小區(qū)看到，已經(jīng)建了很多建筑框架，施工現(xiàn)場被封鎖，無法進(jìn)入。

案例3蘋果城

買房10年不交房

一些業(yè)主組織了自助

2009年初，王先生在雁塔區(qū)東一路蘋果城小區(qū)買了一套房子。那年5月，他付了錢。70多平米總價(jià)21萬多。第一次，他付了17萬總房價(jià)的80%。開發(fā)商承諾2012年交房，交房時(shí)補(bǔ)房價(jià)。然而，房子在2012年沒有交付。

王先生說，這個(gè)樓盤有8棟，1號樓已經(jīng)賣給其他開發(fā)商，已經(jīng)入住。2-4號樓賣給了散戶，其他樓是團(tuán)購。2-7號樓主體部分已完工，電梯已安裝。8號樓已經(jīng)蓋了30多層，不工作了?！安糠謽I(yè)主勉強(qiáng)入住，但小區(qū)環(huán)境只能用臟亂來形容。”

2月28日，記者前往蘋果城小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)地面尚未鋪設(shè)，坑坑洼洼，車輛隨意停放，公園內(nèi)沒有綠化。物業(yè)辦公室一位工作人員告訴記者，小區(qū)2-4號樓一百多戶，沒有天然氣，沒有暖氣，不知道什么時(shí)候正式交付。

業(yè)主多方投訴，雁塔區(qū)政府回復(fù)業(yè)主，蘋果城項(xiàng)目因資金短缺，開發(fā)商陜西世華房地產(chǎn)有限公司出現(xiàn)問題，處于未完成狀態(tài)..目前項(xiàng)目土地未變更，為二富莊集體土地，項(xiàng)目八棟建筑全部在建，未辦理相關(guān)手續(xù)，未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。

針對此事，雁塔區(qū)多次組織專題會議，并于2018年6月25日成立了二富莊城市改革和蘋果城項(xiàng)目遺留問題工作組。目前，相關(guān)部門正在對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際測量，以盡快推進(jìn)項(xiàng)目的后續(xù)程序。

案例4象山鴻業(yè)

開幕式上有很多宣傳

沒想到爛了

說起3年前在電子路象山鴻業(yè)小區(qū)買房，王先生苦笑不已。

"這個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)的宣傳力度很大."王先生說他住在附近，對周圍的環(huán)境很熟悉。當(dāng)時(shí)開發(fā)商也答應(yīng)出讓一部分面積，王先生很感動。在他考慮的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)的安置房建設(shè)已經(jīng)基本完成了，王先生更放心了。

2016年9月，王先生簽署了一份90.22平方米的房屋認(rèn)購合同，并支付了30%的首付款。合同承諾2017年12月31日辦理Xi市商品房預(yù)售備案，2018年9月30日開始交付。

當(dāng)記者問開發(fā)商五證是否齊全時(shí)，王先生說他買房時(shí)沒太注意，后來才知道房產(chǎn)的證件不齊全。王先生告訴記者，他買的那棟商住樓的地基是蓋的。2018年9月初，在政府的調(diào)解下，業(yè)主承諾與開發(fā)商協(xié)商?！伴_發(fā)商剛剛告訴我們，他們要到2021年才能交付房子?！?/p>

2月26日，記者看到香山鴻業(yè)小區(qū)售樓部大門被鎖上，門上貼了一則通知，告知無預(yù)售許可證不得預(yù)售商品房。小區(qū)最北一排單元樓建了二十層，還剩十幾層封頂，中間一排單元樓建了十幾層，最南一排單元樓剛建好基礎(chǔ)。

案例5首爾湖

六年前我買了一棟房子

因資金短缺而停止工作

2013年8月，市民吳女士看中了麗園路首爾湖畔的房產(chǎn)，在8號樓購買了一套82平米的房子，首付80%至30多萬元。當(dāng)時(shí)只簽了協(xié)議，沒簽合同。據(jù)說合同很快就會更改。協(xié)議約定2015年6月交房，但2015年只建了一半，就停工了。

吳女士說，她買房的時(shí)候就知道五證不全，但當(dāng)時(shí)市的很多樓盤都是這樣的，而且都在打折。

2018年5月27日，未央?yún)^(qū)委回復(fù)業(yè)主，首爾湖濱區(qū)大白洋東村城市改造項(xiàng)目已取得控制性規(guī)定、城市改造方案審批、土地確權(quán)審批、選址意見、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。一期開發(fā)5-10號樓已于2017年10月30日復(fù)工，室內(nèi)砌體工程和地下室工程正在施工。二期11 -15號樓由于前期資金不足而關(guān)閉。目前，開發(fā)商正計(jì)劃與施工方復(fù)工，并已向大興新區(qū)未央管委會作出書面說明，計(jì)劃于當(dāng)年6月復(fù)工。大興新區(qū)未央管理委員會正在進(jìn)一步采訪開發(fā)商萬睿。

今年1月9日，大興新區(qū)未央管委會再次回復(fù)業(yè)主，一期5 -10號樓主體及外墻施工已基本完成，6號樓、8號樓、10號樓公共裝修及電纜施工已完成，電梯施工已驗(yàn)收。5號樓、7號樓、9號樓正在進(jìn)行公共裝修施工，將對開發(fā)企業(yè)掛牌的土地出讓金進(jìn)行監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)完成全部工作。

2月27日，記者聯(lián)系了開發(fā)商萬睿的負(fù)責(zé)人，詢問復(fù)工和交房事宜。負(fù)責(zé)人說他正在為此事開會，馬上掛了電話。

2月27日，大興新區(qū)未央管委會辦公室表示，在接受采訪時(shí)，萬睿承諾今年5月交鑰匙，11 -15號樓4月初復(fù)工，計(jì)劃2020年12月交房?！斑@屬于城市改造項(xiàng)目，停工是因?yàn)樨?cái)政原因。當(dāng)時(shí)五個(gè)證只有一個(gè)規(guī)劃用地證。后期只要交了相關(guān)費(fèi)用就可以辦理房產(chǎn)證?！?/p>

案例6國王鎮(zhèn)社區(qū)

推了又推房子的交付

不僅要付月供，還要付房租

王先生不明白為什么一套五證的房子不能交房。

2017年，38歲的王先生在灞橋區(qū)購買了名為“大王鎮(zhèn)”的房產(chǎn)，該房產(chǎn)五證齊全。他在3號樓買了一套60平米的房子，單價(jià)每平米5600元。合同約定2017年12月31日交房?！拔疑暾埩朔抠J，首付8萬多，每個(gè)月還貸。交付時(shí)，開發(fā)商因治污減排應(yīng)延期至2018年6月向業(yè)主發(fā)函。”

2018年6月，開發(fā)商又發(fā)來一封信，稱交付推遲到2018年12月，2018年底沒有消息。王先生在外面租房子住，不僅每個(gè)月要交房租，還要按月交。"當(dāng)我想到年底交房時(shí)，我就買了這套房子。"

今年2月1日，灞橋區(qū)政府回復(fù)景鎮(zhèn)業(yè)主稱，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，3號樓購房合同交付日期為2017年12月31日。聯(lián)系施工單位后，3號樓主體工程已完工，用電尚未通過，影響消防驗(yàn)收；天然氣外網(wǎng)不能破土供氣。據(jù)了解，建設(shè)單位已提前告知業(yè)主房屋交付延遲，并承諾按合同約定向業(yè)主支付賠償金。灞河新區(qū)建設(shè)局向建設(shè)單位發(fā)出通知，要求建設(shè)單位按照合同約定向業(yè)主支付賠償金，并向業(yè)主說明房屋交付延誤的原因，以加快施工進(jìn)度，盡快交付業(yè)主。

2月28日，華商日報(bào)記者來到王旺鎮(zhèn)住宅區(qū)，看到該房地產(chǎn)的主要項(xiàng)目已經(jīng)完成。銷售部的工作人員說只剩下管道了，很快就要完工交付了。

案例7觀瀾天下

錢付了就封頂了

但它遭遇了一個(gè)糟糕的結(jié)局

2014年，白女士在安觀瀾天下小區(qū)1號樓購買了一套125平米的房子，位于產(chǎn)米家崖，單價(jià)為每平米4200元?！拔疫€買了車位，一共60多萬，一次性付清。交錢的時(shí)候，房產(chǎn)已經(jīng)封頂了?！?/p>

“購房合同中，開發(fā)商承諾2015年12月底前交房，但現(xiàn)在房子只有一個(gè)框架。小區(qū)10棟，其中2棟為拆遷戶，其余8棟對外出售。當(dāng)年五證不全。”白女士說，自2017年以來，業(yè)主一直在尋找各級政府，有關(guān)單位也多次協(xié)調(diào)，但一直無法支付房子?！扒安痪?，開發(fā)商通知部分業(yè)主，前期購買的房子單價(jià)不足每平方米6000元。如果想在2019年3月1日前補(bǔ)齊差價(jià)，可能要進(jìn)入拍賣流程?！?/p>

2月27日，記者看到小區(qū)售樓部也在2017年1月23日貼出了開發(fā)商的承諾書，承諾在未取得預(yù)售證明前，堅(jiān)決不出售該房屋。承諾函旁邊有Xi市住房保障和房屋管理局執(zhí)法監(jiān)督小組的通知，沒有預(yù)售許可證，不得預(yù)售商品房。

售樓部的一位工作人員說，什么時(shí)候交房還沒有決定，讓業(yè)主還錢的事情還沒有定下來。

案例8鮑忠北岸梅雨

約好元宵節(jié)前討論

新開發(fā)者不在乎

2011年，李先生在北岸的梅雨地產(chǎn)買了一套房子。那時(shí)候他剛大學(xué)畢業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)成家了?！斑@個(gè)樓盤有五證，但沒想到到目前為止能拿到房子。

經(jīng)過多年未完成的項(xiàng)目，第三方開發(fā)商終于在2018年下半年介入項(xiàng)目，業(yè)主非常高興。在與業(yè)主的會議上，新開發(fā)商承諾先建動遷樓，并將在2019年農(nóng)歷正月十五日前與業(yè)主討論商品房的相關(guān)事宜。"既然約定的時(shí)間已經(jīng)過去，新的開發(fā)商也不會在意."

據(jù)了解，“鮑忠北岸梅雨”項(xiàng)目是陜西鮑忠房地產(chǎn)有限公司承建的未央?yún)^(qū)城市改造項(xiàng)目，位于未央?yún)^(qū)未央大道北側(cè)、西通高速西側(cè)、秦韓大道北側(cè)。2014年9月以后，原開發(fā)商經(jīng)歷了資金鏈斷裂、內(nèi)部股權(quán)變更、法人變更等復(fù)雜情況。，而城市改造工程也受到了影響。2018年7月26日，該城市改造項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)和四川王石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同出資組建的Xi安唐潤房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)..同年10月22日，Xi安唐潤房地產(chǎn)有限公司已將承諾的后續(xù)建設(shè)資金4億元全部匯入指定賬戶。2018年11月5日，復(fù)建方案和建設(shè)方案上報(bào)街道辦，擬于2020年6月移交安置房使用。

2015年4月8日和2016年4月18日，Xi市住房保障和房屋管理局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)兩次在“鮑忠北岸美玉”項(xiàng)目接待中心張貼通知，告知群眾該項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證，不宜購買。2018年3月，對非法開發(fā)該項(xiàng)目的公司實(shí)施了行政處罰。

案例9丁涵名苑

政府正式接管了

交貨還很遠(yuǎn)

根據(jù)購房協(xié)議，位于Xi方偉路的丁涵明苑小區(qū)應(yīng)于2014年交房?，F(xiàn)在五年過去了，期間原開發(fā)商失聯(lián)，被政府抓了，換了，房子還沒交房。

2013年6月，吳先生在明苑小區(qū)抵押購買了一套商品房，合同約定2014年6月30日交房。吳先生說，當(dāng)時(shí)買房是因?yàn)榉慨a(chǎn)有五證。2014年初，住宅單元建筑主體建成?！霸瓉碛眯量噱X買的房子，馬上就蓋好了，可是轉(zhuǎn)眼間就變成了未完成的工程。后來聽其他業(yè)主說，開發(fā)商申請破產(chǎn)，公司法人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問題被公安機(jī)關(guān)抓了?！?/p>

據(jù)吳先生介紹，2017年事情終于有了轉(zhuǎn)機(jī)，灞橋區(qū)政府正式接管了明園項(xiàng)目。然而，區(qū)政府邀請業(yè)主代表舉行會議后，沒有任何動靜。業(yè)主詢問何時(shí)可以開工后，工作人員均回答不清楚，需要先處理物業(yè)遺留問題。

2月28日，灞橋區(qū)有關(guān)部門表示，該小區(qū)目前正在進(jìn)行室內(nèi)裝修，整改方案出來后可以確定何時(shí)交房。華商日報(bào)記者顏輝實(shí)習(xí)生王魯文/地圖

資金不到位導(dǎo)致誤傷

>。>。求對策

樓花

政府每年都在推進(jìn)解決方案

毫無疑問，很多房產(chǎn)是因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破碎的，但錢不是唯一的原因。尾未完成的原因也可能是建筑本身手續(xù)不全或者沒有通過相關(guān)審批。

“建設(shè)過程中，未嚴(yán)格按照規(guī)劃、用地、建設(shè)程序進(jìn)行建設(shè)，存在違法建設(shè)現(xiàn)象。隨著國家政策的不斷完善，程序無法進(jìn)行，導(dǎo)致未竟事業(yè)?！?/p>

3月1日，華商日報(bào)記者聯(lián)系上了最后一個(gè)樓盤的開發(fā)商。他承認(rèn)，由于過去房地產(chǎn)市場缺乏規(guī)范健全的管理，開發(fā)企業(yè)缺乏資金，沒有足夠的資金或撤出資金，在獲得項(xiàng)目后，依靠貸款、銷售和建筑企業(yè)來資助建設(shè)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)不順利，就會出現(xiàn)問題，導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)施。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法與拆遷戶達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，將導(dǎo)致項(xiàng)目長期不實(shí)施。另外，還有一個(gè)原因是房地產(chǎn)涉及經(jīng)濟(jì)糾紛或者案件正在訴訟，法院對部分財(cái)產(chǎn)的保全也會導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。

開發(fā)商表示，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，由于項(xiàng)目實(shí)施過程中規(guī)劃調(diào)整或過度拆遷，項(xiàng)目建成后難以盈利，可能會停止建設(shè)。但很多市民在買房時(shí)貪圖便宜，以低于市場價(jià)的價(jià)格買房。這些房子大多五證不全，風(fēng)險(xiǎn)很大。

據(jù)Xi市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員介紹，城市棚改項(xiàng)目遵循屬地管理、行業(yè)管理的原則，主管部門一直在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理和協(xié)調(diào)工作。根據(jù)2016年4月20日Xi市人民政府會議《城中村改造項(xiàng)目住房穩(wěn)定相關(guān)問題研究》和《Xi市人民政府關(guān)于解決房地產(chǎn)存量問題促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(鄭石發(fā)第32號)精神，城中村改造項(xiàng)目遺留問題由市城建辦和區(qū)政府處理，相關(guān)單位將積極配合。

Xi安城村(棚戶區(qū))改造辦公室的一名工作人員說，如果業(yè)主有合同，他可以根據(jù)合同維護(hù)自己的權(quán)益。另外，爛尾樓有不同的原因，政府每年都在想各種辦法解決。

>。>。“新生”案

Xi的一些未完成的項(xiàng)目已經(jīng)重生

“西北最高”

沉睡9年，成為地標(biāo)

Xi安的許多爛尾樓終于通過“改頭換面”重生了。

南門外的原太陽宮多次易手，最后改為珠江時(shí)代廣場后，12年底出現(xiàn)了于建成；原北街迎賓樓更名為金源富潤酒店后，于2007年開業(yè)；金華北路的原西毒大酒店沉睡已久，歷經(jīng)多番波折，于2010年變成了新興的天時(shí)大酒店，大放異彩。

最著名的是陜西信息大廈，它位于南二環(huán)和朱雀路的交叉口。它曾被稱為“中國西北最高的建筑”。歷經(jīng)九年未竟事業(yè)，2011年開業(yè)為皇冠假日酒店，成為地標(biāo)性建筑。

在4年的未竟事業(yè)之后，

首爾1號完成交付1541戶

在Xi的城市重建項(xiàng)目中，首爾1號曾經(jīng)是一座“著名的”未完工的建筑。

首爾一號項(xiàng)目位于首爾南路與棗園西路交叉口西南角。該項(xiàng)目為蓮湖區(qū)楊家偉墻改造工程，開發(fā)企業(yè)為Xi安銘誠房地產(chǎn)有限公司..該項(xiàng)目于2014年1月完成村民安置。

2015年1月，由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)長期停工，涉及9棟樓1900多名買家。

項(xiàng)目關(guān)停后，蓮湖區(qū)通過約談企業(yè)等方式推動項(xiàng)目復(fù)工。但由于項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、法院查封土地等原因，項(xiàng)目未能重啟。這一時(shí)期，人們的交房要求日益強(qiáng)烈，Xi市委、市政府對此十分關(guān)注。2017年11月以來，市委主要領(lǐng)導(dǎo)多次批示，市領(lǐng)導(dǎo)多次召開專題會議，現(xiàn)場督辦解決項(xiàng)目問題。最后，2018年5月30日，經(jīng)過多輪磋商，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)與明成公司正式合作得以推進(jìn)。2018年7月15日，項(xiàng)目正式復(fù)工。

蓮湖區(qū)與群眾建立了微信群，隨時(shí)與群眾面對面交流。2018年11月底，9棟建筑中有5棟完工。今年1月19日，最后一棟樓完工，九棟樓的施工全部完成。2018年12月9日，項(xiàng)目正式開始交房，截至2019年1月28日，共交房1541戶。住房業(yè)主對住房質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境普遍滿意。

蓮湖區(qū)有關(guān)部門表示，將依法妥善處理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)糾紛，加快辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，安撫業(yè)主；解決業(yè)主入住后的戶籍、教育等問題，打造星級社區(qū)，讓業(yè)主舒心。

>。>。購房警告

拒絕購買無照房屋

Xi市房管局曾發(fā)出過購買新建商品房的警示，以“選房前”、“看房時(shí)”、“買房時(shí)”三個(gè)時(shí)間段為連續(xù)步驟，分別警示購房者購買新建商品房時(shí)的注意事項(xiàng)。

選房時(shí):如果拒絕購買無照出售的房屋，購買者必須檢查開發(fā)企業(yè)是否有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》五個(gè)證件，重點(diǎn)是《商品房預(yù)售許可證》。

查看《商品房預(yù)售許可證》需要注意三個(gè)問題:第一，《商品房預(yù)售許可證》中載明的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與出售房屋的出賣人完全一致，否則無法確定開發(fā)企業(yè)銷售的合法性。其次，批準(zhǔn)出售的房屋和購買者購買的房屋必須一致。即購買人購買的房屋必須在銷售許可范圍內(nèi)，不在銷售許可范圍內(nèi)的，為非法銷售。最后，需要驗(yàn)證項(xiàng)目名稱是否與開發(fā)企業(yè)的廣告一致。

相關(guān)“五證”可通過銷售現(xiàn)場的宣傳內(nèi)容查閱。如果開發(fā)企業(yè)以正在辦理手續(xù)為由不能提供“五證”，購買者應(yīng)拒絕購買，不得盲目支付包括定金在內(nèi)的任何款項(xiàng)。

看房時(shí):要實(shí)地了解房產(chǎn)，通過4個(gè)步驟看房。

購買者應(yīng)該當(dāng)場知道想要購買的房產(chǎn)。房地產(chǎn)配套設(shè)施須經(jīng)政府規(guī)劃批準(zhǔn)，相關(guān)規(guī)劃文件當(dāng)場公示。

建議遵循以下四個(gè)步驟:第一步，了解目標(biāo)住房的價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境、社區(qū)配套、售后服務(wù)，這是大部分購房者可以做到的。第二步，詳細(xì)咨詢供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔，有經(jīng)驗(yàn)的買家可以做到。第三步是以書面形式確認(rèn)物業(yè)顧問等相關(guān)方所做的承諾，很少有買家能做到，以后很多糾紛往往就是由此而來。最后一步，還要了解物業(yè)公司多方面的綜合實(shí)力、誠信和口碑。

買房時(shí):認(rèn)真交定金，合同必須網(wǎng)上簽字備案。買受人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)注意:謹(jǐn)慎繳納定金。交付定金的一方不履行義務(wù)的，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給對方。因此，在確定購買意向之前，購買方應(yīng)盡量不要隨便向開發(fā)企業(yè)支付定金，并應(yīng)認(rèn)識到簽署認(rèn)購協(xié)議并支付定金將具有法律效力，雙方必須按照協(xié)議履行。

購房人付款時(shí)，必須在房管局商品房網(wǎng)上簽約平臺上與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，并報(bào)房管局備案。買方必須詳細(xì)核對合同條款，經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后，方可按合同付款。

購房款(首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款)必須全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且存款賬號應(yīng)與銷售地公示的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》及雙方簽訂的《商品房買賣合同》中載明的監(jiān)管賬號一致，購房款不得直接存入開發(fā)企業(yè)的其他賬戶，以規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)。

如果購房者選擇按揭，一定要看貸款能不能落實(shí)。按照按揭購房流程，先簽訂《商品房買賣合同》，再辦理按揭手續(xù)。一旦按揭貸款不成功，買方將面臨支付高額違約金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在簽訂購房合同前，應(yīng)了解自己的信用狀況，向抵押銀行或住房公積金管理中心咨詢貸款政策，了解自己是否可以貸款以及貸款金額，正確評估自己的還款風(fēng)險(xiǎn)，避免簽約后無法貸款或發(fā)現(xiàn)自己無法償還貸款，以補(bǔ)償違約金。

>。>。律師的把戲

開發(fā)商推遲了交貨

不同的合同協(xié)議導(dǎo)致不同的權(quán)利保護(hù)選擇

買期房最害怕的就是遲交。陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良山認(rèn)為，當(dāng)開發(fā)商延期交房時(shí)，無論買方是否要解除合同，都應(yīng)在開發(fā)商延期交房后立即發(fā)出書面催告交房。這不僅是開發(fā)商延期交貨時(shí)買方采取的應(yīng)對措施，也是催告后行使解除合同權(quán)的前提條件。

在購房合同中，雙方可以約定一方根據(jù)違約情況向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約造成損失賠償?shù)挠?jì)算方法。

(1)合同未約定違約金金額或損失賠償計(jì)算方法的，可以按照相關(guān)主管部門公布的或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的同一地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，在延遲交付期間確定延遲交付的損失。

(2)采購合同既約定違約金又約定損失賠償?shù)模荒芡瑫r(shí)適用，可以適用較高的。如果合同需要終止，還應(yīng)考慮購買價(jià)格的利息損失。

陜西仁和律師事務(wù)所律師胡表示，一些開發(fā)商為了規(guī)避延遲交房的責(zé)任，在房屋尚未達(dá)到入住條件時(shí)通知購房者入住，俗稱強(qiáng)行交房。此時(shí)，買方可要求開發(fā)商出示“兩書一表”:商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書、綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料，并檢查水、電、氣是否能正常使用。否則，購房者有權(quán)拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)不能按期交付的，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

胡提醒，購房者應(yīng)注意收集和保存購房認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、短信、報(bào)紙公告、銷售廣告、照片、視頻、政府相關(guān)部門證明等資料。，以便在捍衛(wèi)自己的權(quán)利時(shí)使用。華商日報(bào)記者顏輝實(shí)習(xí)生王魯文/地圖

評論

爛尾樓一樓可以做政策嗎

對大多數(shù)人來說，在楊鵬買房將花費(fèi)他們幾乎一半的生活儲蓄。關(guān)鍵是大部分待售的樓盤都比較快，也就是說買家在簽完購房合同后還要等一段時(shí)間，在快中有風(fēng)險(xiǎn)。買期房最害怕什么？除了回答“貨不對”，恐怕答案就是“怕房子變成爛尾樓”！

導(dǎo)致延遲發(fā)貨甚至未完成業(yè)務(wù)的原因各不相同，不都是錢的問題。每個(gè)樓盤背后都有不同的“故事”，不能一概而論。但顯而易見，這種行為損害了契約精神，侵害了普通購房者的權(quán)益，影響了城市形象、居住環(huán)境和社會治安。因此，對于不同的延遲交付或爛尾樓，需要根據(jù)實(shí)際情況采取“一樓一策”，盡快妥善解決。

目前，雖然我國一些地方已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，但短期內(nèi)沒有跡象表明商品房預(yù)售制度會退出舞臺。換句話說，樓市早就存在的延遲交樓和爛尾樓，還會存在。這也提醒相關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)流程監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)未盡事宜跡象及時(shí)介入，將未盡事宜扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，購房者在買房前要對房地產(chǎn)有全面的了解，合理評估風(fēng)險(xiǎn)，自覺規(guī)避未完成的風(fēng)險(xiǎn)。