20世紀(jì)80年代，一部電影風(fēng)靡全國(guó)。當(dāng)時(shí)一張票10美分，但這部電影創(chuàng)造了1億元的票房紀(jì)錄，觀影人數(shù)達(dá)到5億。
隋末，江湖英雄“神腿張”因抗暴助義被朝廷大將王仁澤鎮(zhèn)壓。在押運(yùn)過程中，“神腿張”用生命換取了兒子小虎逃跑的機(jī)會(huì)。
小虎逃出生天，拖著半死不活的身體來到一個(gè)地方，突然看到三個(gè)金閃閃角色:少林寺。
想必大家都猜到了，這部風(fēng)靡全國(guó)的電影，就是少林寺。在金庸的武林江湖中，“少林是天下第一武功?！痹谛≌f中，金庸先生高度重視少林武術(shù)。
少林寺位于河南省登封市嵩山吳汝峰腳下。因位于嵩山腹地的少石山而得名“少林寺”。
一個(gè)
登封概述
登封位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。城市東西長(zhǎng)56公里，南北寬35.5公里，總面積1220平方公里；登封市轄3個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)工業(yè)區(qū)、1個(gè)礦區(qū)，總?cè)丝?1萬(2017年底)，24個(gè)民族。
中國(guó)第一個(gè)王朝夏朝定都陽(yáng)城，也就是登封成功?！暗欠狻薄ⅰ俺守暋笔且怨?96年武則天“登”嵩山、“封”中岳命名的。松陽(yáng)縣改為登封縣，陽(yáng)城縣改為藁城縣。金朝將這兩個(gè)縣合并為登封縣，1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)
▼登封山脈地圖
登封位于鄭州市西南部，總面積1220平方公里，其中市區(qū)12平方公里，屬于中原城市群。距鄭州約72公里，車程約一小時(shí)。截至2017年底，常住人口71萬人，城市定位為中國(guó)文化圣山、世界功夫之都。
▼登封遠(yuǎn)離鄭州
一個(gè)
人口
登封總?cè)丝诩s70萬，城市化率約53%，但人口流入緩慢。
2
國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值
登封是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一，GDP在鄭州下的縣級(jí)市中排名最后。2017年，其GDP約為645億。由于自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近年來增速明顯下降。
▼GDP和增長(zhǎng)率
三
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
登封主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以礦產(chǎn)資源為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。近一兩年旅游業(yè)大力發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升。
登封曾是典型的礦產(chǎn)資源型城市，形成了以鋁、水泥、耐火材料為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。最高時(shí)期，高能耗、高污染行業(yè)占87%，稅收的一半來自煤炭行業(yè)。
近年來，登封煤炭企業(yè)在大環(huán)境下進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。改造項(xiàng)目涉及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、教育、醫(yī)療等行業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，2017年約為40%。
總結(jié):2017年，登封GDP 645億，常住人口約71萬人。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變化，第三產(chǎn)業(yè)比重迅速上升，具有非常明顯的縣級(jí)市特色。
2
城鎮(zhèn)規(guī)劃
登封市城市規(guī)劃是“一城三區(qū)四組團(tuán)”。
一城：登封城。三區(qū)：中心城區(qū)、登封城區(qū)、旅游新城。四組團(tuán)：盧店—唐莊組團(tuán)、大冶組團(tuán)、告成—陽(yáng)城組團(tuán)、大金店—東華組團(tuán)，圍繞文化旅游產(chǎn)業(yè)，打造特色小鎮(zhèn)。▼登封城鄉(xiāng)規(guī)劃
登封南有鄭韶高速，北有嵩山。城市發(fā)展靠嵩山。主城區(qū)相對(duì)集中，土地有限。因此，城市發(fā)展只能沿著嵩山東西向延伸，東部加強(qiáng)與鄭州市的融合，打造生態(tài)宜居區(qū)，西部發(fā)展天地中間的新型旅游城市。
▼展開圖
總結(jié):登封的旅游業(yè)在向西發(fā)展，而它的住宅在向東發(fā)展。近兩年受突發(fā)事件影響，土地供應(yīng)不足，居民購(gòu)房活躍。
三
土地市場(chǎng)
登封大致可以分為四個(gè)房地產(chǎn)板塊，即西區(qū)、南區(qū)和東區(qū)。
中心板塊:中心板塊是老城板塊。市內(nèi)很多村莊很難拆遷，但配套設(shè)施在杜高已經(jīng)成熟，客戶認(rèn)可度高。這個(gè)地區(qū)出售的商品很少，供應(yīng)不足。北部山區(qū)阻隔，發(fā)展受限。目前出售的大多數(shù)商品都是過期的。
西區(qū):規(guī)劃為新的旅游城市，配套設(shè)施少，項(xiàng)目少，綠地、恒大等開發(fā)商在此有土地儲(chǔ)備。
南區(qū):工業(yè)規(guī)劃區(qū)，落地能力弱，村莊和安置房多，新建商品房質(zhì)量一般。
東區(qū):城市發(fā)展的主要方向。新的教育中心、行政中心和區(qū)域配套設(shè)施正在逐步成熟。建業(yè)、松吉、洛草等開發(fā)商已經(jīng)入駐。區(qū)域特點(diǎn)是有很多新項(xiàng)目，很多潛在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。
▼板的示意圖
近年來，登封土地市場(chǎng)供需平衡，住宅用地底價(jià)提高到1000元/㎡?？傮w而言，2017年住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)緊張，其中中部板塊和東部板塊地價(jià)和底價(jià)較高，均價(jià)80萬/畝。
▼2014-2017年1-9月住宅用地供銷情況
總結(jié):登封嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。近兩年賣地比較少，大部分是開發(fā)商勾地后直接賣。
四
市場(chǎng)容量
登封市2017年產(chǎn)能52萬㎡，月平均銷量4.3萬㎡，年平均售價(jià)5300元/㎡。2012-2016年年均產(chǎn)能30萬㎡，2012-2015年供過于求。此時(shí)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，2015-2017年供應(yīng)不足。
▼2012-2017年供銷及房?jī)r(jià)走勢(shì)(來源:登封市房管局)
截至2017年8月底，登封市商品房庫(kù)存23萬㎡。根據(jù)過去12個(gè)月的去化學(xué)率，庫(kù)存周期為10.7個(gè)月，沒有庫(kù)存壓力。
▼2013年至2017年8月庫(kù)存趨勢(shì)(來源:思源)
總結(jié):登封的市場(chǎng)周期與全省其他三四線城市的波動(dòng)周期基本一致。16年和17年，房?jī)r(jià)大幅上漲，庫(kù)存下降，尤其是2017年，房?jī)r(jià)上漲了20%左右。
五
個(gè)案分析
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年登封房?jī)r(jià)上漲約20%。接下來，案例分析。
一個(gè)
天河英倫莊園
天河英倫莊園位于登封市富友路與戴宇路交叉口，由鄭州天河集團(tuán)眾潤(rùn)葉巍置業(yè)有限公司開發(fā)，總面積100畝，總建筑面積10萬㎡，容積率1.1，分兩期開發(fā)。
物業(yè)形式包括平房和別墅，其中平房為85-170㎡，疊加為198-220㎡，雙層為360-380㎡，平房為6100元/㎡，雙層為12000/㎡，標(biāo)準(zhǔn)停車位10萬個(gè)，兒童和母親停車位15萬個(gè)(截至2016年末)
▼項(xiàng)目規(guī)劃圖
其中最暢銷的戶型是120-130㎡三室，主要買家是登封本地客戶，以提升客戶為主，項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)是區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品、環(huán)境。
2
鄧元
開發(fā)商為鄭州曹麗企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，位于登封市戴宇路與太和路交叉口，占地面積100畝，容積率1.9，總建筑面積13.4萬平方米。分三期開發(fā)，7層11棟，9層4棟，11層小高層6棟。目前第三階段的產(chǎn)品已經(jīng)基本淘汰
▼項(xiàng)目規(guī)劃圖
這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是新城核心區(qū)，當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商有一定知名度。主體單位為89㎡小三室、120-130㎡三室，購(gòu)房客戶70%為城市客戶，主要為事業(yè)單位、拆遷戶、個(gè)體戶。
▼登封房?jī)r(jià)圖
六
結(jié)束
長(zhǎng)江商學(xué)院有一句著名的海外校訓(xùn)，“順勢(shì)而為，明道，絕技”。所以買房一定要踏對(duì)地點(diǎn)，在對(duì)的時(shí)間地點(diǎn)做出最合適的選擇，位置決定價(jià)值，時(shí)間決定價(jià)格。
買房一定要有能力去思考，選擇一個(gè)盡可能近的大城市，因?yàn)榇蟪鞘胁粌H代表機(jī)遇，更代表未來！
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