“麗澤將成為第二金融街”

在最近的計(jì)劃中，麗澤商務(wù)區(qū)希望以后不要再等11號(hào)線、14號(hào)線、16號(hào)線、大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)線、麗錦線、5號(hào)線交匯等10年。

豐臺(tái)的樓盤(pán)，只要談到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，總是要蹭麗澤的熱度。商務(wù)區(qū)五公里以內(nèi)的就叫麗澤，五公里以外的叫“大麗澤”。作為二環(huán)與三環(huán)之間最后待完整開(kāi)發(fā)的土地、北京南城絕無(wú)僅有的金融商務(wù)區(qū)，多年以來(lái)麗澤區(qū)域一直被質(zhì)疑的聲音包圍，發(fā)展的口號(hào)喊了十年，寫(xiě)字樓一棟一棟拔地而起，企業(yè)入駐卻始終寥寥。

2021年末，地鐵14號(hào)線途經(jīng)麗澤區(qū)域的5站地鐵：東管頭、麗澤商務(wù)區(qū)、菜戶營(yíng)、西鐵營(yíng)、景風(fēng)門時(shí)隔7年終于開(kāi)站，麗澤區(qū)域開(kāi)始真正被激活。周五晚高峰，人群從寫(xiě)字樓涌向地鐵，三三兩兩談?wù)撝苣┌才牛悵山鹑谏虅?wù)區(qū)終于開(kāi)始呈現(xiàn)商務(wù)區(qū)該有的樣子。

貫通的14號(hào)線，同時(shí)也將麗澤與望京兩個(gè)在多年前便被規(guī)劃牽動(dòng)命運(yùn)的區(qū)域相連，未來(lái)也將為朝陽(yáng)人民出行提供新的可能。根據(jù)最新規(guī)劃，麗澤商務(wù)區(qū)站未來(lái)或?qū)?shí)現(xiàn)五條地鐵線路的交會(huì)。這交通短板，補(bǔ)得有點(diǎn)猛。但真正全部落地，可別再拖十年。

目前，距離麗澤金融商務(wù)區(qū)5公里以內(nèi)，真正能夠依托麗澤區(qū)域利好的樓盤(pán)共有三個(gè)，分別為【北京瑞府】【端禮著】【煜澤臺(tái)】。除【煜澤臺(tái)】外，另外兩個(gè)樓盤(pán)戶型差別不大，主力戶型也都在1000到2500萬(wàn)之間，且三個(gè)樓盤(pán)無(wú)論面積如何，都設(shè)置了三個(gè)衛(wèi)生間，明顯是要住一大家子人的。

“三兄弟”在售列表中，既有99平的剛需戶型，也有230平的高端改善戶型，總價(jià)千萬(wàn)起跳，卻總給人高不成低不就的感覺(jué)。

售賣情況

【北京瑞府】政府持有6%，實(shí)際售價(jià)10.246萬(wàn)元/平方米，2022年5月份取證，6月底開(kāi)盤(pán)，共計(jì)550套左右，現(xiàn)在還剩下不到200套。132平方米戶型幾乎只剩下頂層和一層。且項(xiàng)目方對(duì)客戶的付款周期有要求：3到7天內(nèi)簽約，交30%的首付，即便按照132平方米的最小戶型計(jì)算，算下來(lái)也需要400萬(wàn)以上，不適合手里沒(méi)有現(xiàn)金，需要賣房置換的人。

【端禮著】樓盤(pán)均價(jià)11.2萬(wàn)元/平方米，門口擺著2022年7月豐臺(tái)區(qū)銷售套數(shù)和金額Top 1的立牌（但是不許拍照）。2022年6月取證開(kāi)盤(pán)，共406套，還剩下1/4左右。

【煜澤臺(tái)】樓盤(pán)均價(jià)10.6萬(wàn)元/平方米，2022年7月初取證，共計(jì)324套。戶型相當(dāng)多，從99平方米到230平方米都有，據(jù)銷售介紹，甚至還有兩套130平方米的“小戶型”。僅有兩套，未開(kāi)盤(pán)。

區(qū)位分析

豐臺(tái)最新鐵路規(guī)劃

豐臺(tái)是北京鐵路最密集的區(qū)域，坐擁北京西站和北京南站兩座大站。2022年6月，作為亞洲最大鐵路樞紐客站的豐臺(tái)站，也正式投入運(yùn)營(yíng)。鐵路較多普遍被認(rèn)為是城六區(qū)中豐臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的原因——鐵路往往將區(qū)域切割開(kāi)來(lái)，無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃。較為嚴(yán)重的噪聲污染，也使得周邊一定距離內(nèi)不能有住宅地塊出讓，上期樓市小報(bào)中介紹的崔各莊區(qū)域也有同樣的問(wèn)題。

所以，關(guān)于【北京瑞府】和【端禮著】的位置，有一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息：好消息是，這兩個(gè)盤(pán)附近都有地鐵站，【端禮著】距離14號(hào)線菜戶營(yíng)站步行距離不到800米，【北京瑞府】距離10號(hào)線紀(jì)家廟站步行距離1.4公里；壞消息是，這兩個(gè)盤(pán)附近都有鐵路線，【端禮著】距京九線的直線距離在100米以內(nèi)，【北京瑞府】距離京滬線的直線距離大約在180米。

此外，【北京瑞府】和【端禮著】距“五線交匯”的麗澤商務(wù)區(qū)站的直線距離分別為1.7公里和1公里。【煜澤臺(tái)】則在三環(huán)外，依托的是豐臺(tái)區(qū)醫(yī)院、學(xué)校等配套較為成熟的區(qū)域，距離麗澤商務(wù)區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，但距離最近的地鐵站豐臺(tái)東大街有400多米，或許豪宅的住戶偶爾也想坐地鐵呢。

項(xiàng)目配建

【北京瑞府】、【端禮著】附近的商業(yè)配套主要看麗澤商務(wù)區(qū)。2022年3月龍湖麗澤天街開(kāi)業(yè)，為麗澤區(qū)域補(bǔ)足了商業(yè)配套，麗澤天街同時(shí)是TOD項(xiàng)目，就蓋在以后的五線交匯點(diǎn)上。麗澤區(qū)域其他小面積的商業(yè)配套還包括平安幸福匯等寫(xiě)字樓配套商業(yè)，淺看了一下，社畜工作日必備的Manner咖啡和奈雪的茶都有，還有一家肯德基。

【北京瑞府】政府持有6%，北側(cè)臨一大片市政綠地，配建幼兒園。樓盤(pán)銷售說(shuō)，站在高層的家里能看到麗澤城市圖景。但是到目前為止，項(xiàng)目西側(cè)的柳村路只修了北邊半條，南邊半條還沒(méi)修完，所以繞去看項(xiàng)目現(xiàn)狀會(huì)比較困難。

【端禮著】配建幼兒園、商業(yè)綜合體和2.57萬(wàn)平方米的保障性租賃住房。掛牌文件顯示，保租房將由北京市豐臺(tái)區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購(gòu)并持有。但端禮著的樓盤(pán)銷售卻說(shuō)，保租房的產(chǎn)權(quán)歸屬者是麗澤管委會(huì)，將由麗澤管委會(huì)對(duì)其管轄的企業(yè)分配配租額度。此外，需要提示的是，端禮著10號(hào)樓和5號(hào)樓東側(cè)小區(qū)外部有高壓電線塔。

【煜澤臺(tái)】是周莊子地塊的一部分，拿的時(shí)候就比較碎，東一塊西一塊，也有基礎(chǔ)教育用地和綠隔產(chǎn)業(yè)用地的配建，但都不在煜澤臺(tái)所屬的L07地塊之內(nèi)，反而把這塊地變成了純商品房社區(qū)。

L07地塊為【煜澤臺(tái)】地塊

【煜澤臺(tái)】是周莊子地塊的一部分，拿的時(shí)候就比較碎，東一塊西一塊，也有基礎(chǔ)教育用地和綠隔產(chǎn)業(yè)用地的配建，但都不在煜澤臺(tái)所屬的L07地塊之內(nèi)，反而把這塊地變成了純商品房社區(qū)。

交付標(biāo)準(zhǔn)

【北京瑞府】【煜澤臺(tái)】【端禮著】三個(gè)樓盤(pán)都是精裝修交付?！颈本┤鸶康臉潜P(pán)銷售非常坦誠(chéng)地說(shuō)，在政府限價(jià)的框子里，自己絕對(duì)做不到懋源的交付標(biāo)準(zhǔn)，但是可以加錢升級(jí)精裝修?！径硕Y著】的裝修也并不是賣點(diǎn)。 懋源一向深耕豪宅市場(chǎng)，【煜澤臺(tái)】的交付標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)疑是最高的，除高品質(zhì)的煙機(jī)灶具及內(nèi)嵌電器外，不少細(xì)節(jié)都很有設(shè)計(jì)感，銷售介紹說(shuō)不少材料是以往別墅精裝才會(huì)使用的。

戶型&物業(yè)

【北京瑞府】和【端禮著】面向的客群比較類似，因此產(chǎn)品面積區(qū)間也比較類似，但在戶型設(shè)置上又都在傳統(tǒng)的四葉草之上有些創(chuàng)新。下圖選擇了【端禮著】的180平方米戶型和【北京瑞府】188平方米戶型進(jìn)行對(duì)比，兩者都是四室兩廳三衛(wèi)，衛(wèi)生間同樣是兩明一暗，老人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間。其他的部分，可以仁者見(jiàn)仁。比較特別的一點(diǎn)是，【北京瑞府】的玄關(guān)帶窗。

上為【端禮著】，下為【北京瑞府】

華潤(rùn)的銷售說(shuō)，拿【北京瑞府】這個(gè)地塊之前，他們就已經(jīng)想好了要把這個(gè)地塊做進(jìn)華潤(rùn)的最高端產(chǎn)品系——瑞系，物業(yè)服務(wù)也是華潤(rùn)提供。也因?yàn)橄氲们宄?，所以操盤(pán)神速，2022年2月一批次拿地，6月末就開(kāi)盤(pán)。【端禮著】則是首開(kāi)和建工聯(lián)合拿地，中海后續(xù)加入。坊間傳聞，中海是來(lái)給這個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的。天眼查信息顯示，中海的加入時(shí)間幾乎與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間一致，持股比例20%，又讓傳聞多了幾分可信度。

而【煜澤臺(tái)】的戶型多到眼花繚亂，字母歌能唱到M。從2021年10月拿地到2022年7月開(kāi)盤(pán)，這漫長(zhǎng)的8個(gè)月中，懋源確實(shí)沒(méi)歇著。

這還只是主力戶型

再看戶型圖，圖一里極端狹小的保姆間，住人太不合理，用作儲(chǔ)物間，它又有窗。退一步講，考慮面積、平方米單價(jià)和麗澤客群畫(huà)像，他們真的是會(huì)請(qǐng)住家保姆的那群人嗎？圖二里完全干濕分離的狹長(zhǎng)衛(wèi)生間，為了實(shí)現(xiàn)“世界上公認(rèn)最科學(xué)的布局……極致的五分離衛(wèi)浴系統(tǒng)”，不惜放兩個(gè)水盆，算上主臥的兩個(gè)水盆，三個(gè)衛(wèi)生間，一共五個(gè)水盆。讓人不禁發(fā)問(wèn)，真就非得全家人湊在一起洗漱嗎？這是平層，不是別墅，不需要上下樓費(fèi)勁找洗漱盆的。既然如此，那為了解決一天兩次的洗漱問(wèn)題，浪費(fèi)如此大的空間，劃算嗎？

雖然是大戶型，但229平方米的戶型里，次臥和書(shū)房的面積可是不大。小孩住起來(lái)，怎么放人體工學(xué)桌、椅都是問(wèn)題。戶型圖已經(jīng)覺(jué)得看不懂，狹長(zhǎng)的通道一多，現(xiàn)場(chǎng)走樣板間更是像迷宮。

【煜澤臺(tái)】戶型圖

曾經(jīng)聽(tīng)到過(guò)一種說(shuō)法，房企本身就像是一個(gè)個(gè)龐大的方案集成商，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游構(gòu)建起橋梁，看起來(lái)運(yùn)籌帷幄，實(shí)際上只有一件事沒(méi)有外包出去——借錢。這話沒(méi)錯(cuò)，但“集成”本身就是本事，懋源可能有業(yè)內(nèi)人士都稱道的精裝修團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)師，但可能沒(méi)有一樣好的客研團(tuán)隊(duì)。

樓市情況匯總：

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)。一線、二線、三線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)分別為+3.1%、-0.5%、-3.2%；二手住宅價(jià)格指數(shù)分別為+0.9%、-2.5%、-3.9%。二三線城市已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)下行通道，但一線城市仍有漲幅。

圖源自：光大證券房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告

上周北京樓市整體成交持續(xù)走低，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)成交面積同比下降幅度達(dá)46.7%，環(huán)比下降15.6%。庫(kù)存方面，北京總體可售面積達(dá)1233.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.49%。

本周一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

本周二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

作者 ｜ 詹方歌