最近，58東清安居客發(fā)布了《2021年Q3西安理想安居指數(shù)報告》，從房地產(chǎn)市長/市場政策、土地市場、新房市長/市場、房地產(chǎn)畫像等不同角度深入分析了西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展細節(jié)，為購房者提供了專業(yè)、詳細的市長/市場信息。

報告顯示，2021年三季度，西安頒布了二手房交易及土地相關(guān)等多項調(diào)控政策，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序；第二批集中土拍西安市及西咸新區(qū)土地市場降溫明顯，以商業(yè)用地成交為主；在多方面因素的影響下，購房者觀望情緒漸濃。樓市健康穩(wěn)定發(fā)展，未來樓市仍是“穩(wěn)”字當先。

西安土地市場降溫明顯，供應(yīng)市場房源增加

2021年第三季度，圍繞著“房住不炒”，西安因城施策，陸續(xù)頒布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》、《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等政策，要求涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)，對限購區(qū)域、二套房政策進行升級，并要求要嚴格住宅用地出讓，加強房地產(chǎn)金融管理，完善住房保障體系建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等。

9月，西安市第二批集中供地信息公布，共45宗3157.78畝開發(fā)用地。地塊范圍涉及高新、浐灞及港務(wù)等區(qū)域。本次土地出讓實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓，同時設(shè)定最高限價，超過最高限價后轉(zhuǎn)為公開搖號，溢價率不超過15%，部分地塊自持面積5%-10%，自持年限為10年，同時規(guī)定同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參與同一宗地的競買。

58同城、安居客《2021年Q3西安理想安居指數(shù)報告》顯示，2021年三季度在集中供地的影響下，西安市及西咸新區(qū)土地市場急劇降溫。據(jù)統(tǒng)計共成交24宗土地，成交金額達89億，成交面積達1435畝地，高新區(qū)、高陵區(qū)成為土地成交“主戰(zhàn)場”。其中，上和置業(yè)以樓面價7276元/㎡拍得城北大明宮33畝商業(yè)用地，為本輪土拍最高單價；溢價率最高的是大悅城控股以總價2.9億元、溢價率151%拍得高陵30畝住宅兼商業(yè)用地；此次拿地總價最高為萬科，以總價8.8億元拍得高陵235畝住宅兼商業(yè)用地。

供應(yīng)市場方面，2021年三季度西安共有110盤29938套房源進行線上登記。其中，8月供應(yīng)量最大，達15219套，占三季度供應(yīng)總量的51%。高新區(qū)供應(yīng)房源最多，其中新希望·錦麟天璽供應(yīng)房源超千套，中?！ゅ居钐煜?、陽光城檀境等供應(yīng)房源均超過500套。從戶型上來看，高層產(chǎn)品供應(yīng)較多，面積段集中在110-140㎡。從登記情況看，三季度誕生2個“萬人搖”盤，38個“千人搖”盤。

總體來看由于二手房指導價的出臺和830新政的影響，西安三季度市場降溫明顯。受全運會舉辦的影響，港務(wù)區(qū)供應(yīng)在8月得到了集中釋放，因此8月整體供應(yīng)達到了2021年頂峰。而從供應(yīng)量和需求量（登記情況）來看，對于購房者來說，平銷樓盤開始增加，買房難度系數(shù)降低明顯。

在房價表現(xiàn)上，截至9月底，西安新房在線均價約14735元/㎡，環(huán)比漲1.41%。整體來看，9月各區(qū)域房價均有不同程度的變化。20個區(qū)域中，5區(qū)環(huán)比上漲；7區(qū)環(huán)比下降；8個區(qū)域價格沒有變化，和上月持平。從各區(qū)域來看，城東以30.39%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全城，這和兩個高端盤入市有很大關(guān)系，而城南受綠城高新誠園價格的影響，處于西安市房價較高水平。

高新為最受購房者關(guān)注區(qū)域，房價仍是置業(yè)者關(guān)注焦點

在多方面因素的影響下，進入2021下半年，購房者觀望情緒漸濃，購房邏輯也發(fā)生了變化。通過用戶找房關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，2021年三季度，西安購房者對于“房價”的關(guān)注度持續(xù)保持高位。同時，在西安新區(qū)和地鐵網(wǎng)絡(luò)不斷擴大的當下，對于購房者的置業(yè)決策仍影響較大。除房價之外，裝修、戶型、位置、地價、物業(yè)等也是購房者普遍考慮的因素。

同時，在找房工具偏好方面，下半年開啟后，7月樓市就以萬人搖的大華錦繡前城打頭陣，由于多個高性價比盤入市，因此微聊數(shù)據(jù)隨之走高，在7月達到了上半年的峰值；VR帶看數(shù)據(jù)在7月份表現(xiàn)搶眼，不過8月受二手房指導價和新政的影響，購房者觀望情緒加重，數(shù)據(jù)有所下降。9月開始，購房者在購房方面開始更加理性，VR帶看數(shù)據(jù)也逐漸回升。據(jù)電話量數(shù)據(jù)顯示，400電話量趨勢在三季度逐漸走低，可見受市場政策的影響，購房者放緩購房節(jié)奏；訂閱方面，7月訂閱量成為三季度頂峰，隨后8月份開始出現(xiàn)下降，和來電走勢基本呈一致性。

在用戶偏愛樓市板塊方面，高新區(qū)仍為購房者關(guān)注度高位，浐灞及港務(wù)區(qū)、航天基地以其自有的優(yōu)勢位居第二及第三。

在三季度用戶線上找房軌跡中，用戶對于樓盤價格的關(guān)注度最高，價格依然是西安購房的首要考慮因素，戶型則是次之的關(guān)注維度，體現(xiàn)了戶型面積對置業(yè)行為有著較大影響。

2021年Q3樓盤用戶指數(shù)TOP10中，華潤、融創(chuàng)、中海、金地、中糧等品牌房企均有樓盤上榜。當下購房者愈加關(guān)注樓盤“安全性”問題，更愿意選擇大品牌項目。另一方面，上榜樓盤的共性在于性價比較好，或接近周邊地塊樓面價，或與二手房價形成倒掛，或周邊配套優(yōu)勢明顯。其中山水美墅、大華錦繡前城為三季度“萬人搖”盤。2021年Q3樓盤曝光指數(shù)TOP10中，西咸新區(qū)4盤上榜，3盤位于涇河新城，其中涇河云璟“拔得頭籌”，中鐵·卓越城、融創(chuàng)云潮府緊隨其后。隨著微聊客、VR帶看等線上看房工具的普遍化，購房者已習慣線上“云看房”模式，而開發(fā)商也愈加看重線上服務(wù)，以服務(wù)品質(zhì)促進成交。2021年Q3樓盤服務(wù)指數(shù)Top10中，品牌房企表現(xiàn)較好，萬科、碧桂園、華潤、綠城等品牌房企均有樓盤上榜。

購房者應(yīng)多了解企業(yè)背景實力，未來樓市仍是“穩(wěn)”字當先

總體來看，三季度西安購房者觀望情緒較重，加上多家房企被爆資金緊張，引發(fā)購房者購房情緒緊張。避免“雷區(qū)”，選擇靠譜房企、靠譜樓盤，成為當下安全、安穩(wěn)購房共識。

58安居客房產(chǎn)研究院西部分院分析師珊瑚給出建議，買房不要只選“大”，更要選“強”。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說“負債”是很正常的，因為任何一個企業(yè)的發(fā)展都離不開金融杠桿的助力?！按笃放啤?、“大企業(yè)”開發(fā)建設(shè)的樓盤基本不會錯，可還是會有“踩坑”的時候，這說明“大不一定強”、“大不一定穩(wěn)”。時時關(guān)注“三道紅線”下的房企，多了解企業(yè)背景實力，大而不強風險高，又大又強才是好！關(guān)于如何鑒別房子的質(zhì)量，珊瑚也給出了她的建議，她認為好房子可用“五度”作為參考指標，即交通便利度、商業(yè)生活配套完整度、教育資源豐富度、環(huán)境舒適度以及規(guī)劃可實現(xiàn)度。

在政策、市場多重因素影響下，西安樓市明顯降溫，登記平臺人氣下降，流搖盤增多，但這也給了購房者更多上車機會。58安居客房產(chǎn)研究院西部分院分析師希曦表示，從三季度各項數(shù)據(jù)看，西安樓市降溫明顯，市場回歸理性。部分去化壓力較大的樓盤已推出了全民轉(zhuǎn)介、開盤優(yōu)惠、特價房等促銷政策。四季度是各家房企沖刺全年業(yè)績的最后機會，更多業(yè)績壓力大的開發(fā)商或?qū)㈥懤m(xù)加入打折促銷的行列。對于剛需購房者來說，這無疑是上車的好機會。而在樓盤的選擇上，建議把“安全性”放在第一位，選擇品牌實力強、靠譜的開發(fā)商，以及更靠近城市核心的房子。