昨天悉尼成為世界上第二個負(fù)擔(dān)不起的城市的消息被業(yè)界朋友圈刷屏。盡管我們詳細(xì)梳理了這份報告的不準(zhǔn)確性，但悉尼獨立住宅房價居高不下，負(fù)擔(dān)越來越低是事實。

面對家庭人口增加的剛需，改善居住環(huán)境與緩解資金壓力是獨立屋買家不能逃避的矛盾。為了解決這個問題，建造祖母房（Granny Flat）正在逐漸成為一種趨勢，大家普遍認(rèn)為，在持有獨立屋的同時，加建一套祖母房對于家庭生活與財務(wù)狀況的好處是非常明顯的：

可以出租以增加現(xiàn)金流回報，極大緩解貸款壓力；

可以用于自住，以解決父母來澳和子女的居住問題；

最后一點毫無疑問，有助于房產(chǎn)增值。

本文將詳實全面地說明祖母房建造可能涉及到的各方因素，為各位房主提供客觀而實用的參考信息。

幾十年前，一個典型的澳洲家庭模式，包括一對夫婦和幾個孩子，然后孩子們在十幾歲是陸續(xù)搬出去自己住?？墒乾F(xiàn)在，房價高企，這種模式在大城市里已經(jīng)難以為繼了。成年之后的孩子們沒有能力獨自買房或租房生活，而父母卻將活得更久。于是，本來不起眼的祖母房（Granny Flat）成為了解決各種家庭住房緊張的方法。

現(xiàn)在的祖母房有什么不同？

從后院簡陋的小木屋，祖母房已經(jīng)演變成了現(xiàn)在時尚和舒適的小型獨立套房。靈活和緊湊的設(shè)計使之能夠適應(yīng)不同的生活階段需要，而且也可負(fù)擔(dān)性也很好。一個精心打造的祖母房可能成為一個成年子女的個人領(lǐng)域，或是一個青少年的獨立王國，或者是常駐父母的生活居所。

一些專門從事祖母房建造的公司表示，近十年來，他們的業(yè)務(wù)量增長了近30倍！而隨著房地產(chǎn)價格的上漲，市場對于這種依附于原有住宅的次級緊湊型房產(chǎn)的興趣還會繼續(xù)增加。

業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)代的祖母房最重要是要兼具能源效率和舒適度?！半S著州政府的大力推動，祖母房的保溫，采光，制冷和供暖的要求將日益提升。而在設(shè)計方面，越來越多的客戶要求祖母房也應(yīng)該擁有與室內(nèi)生活區(qū)相結(jié)合的寬敞戶外空間。”

祖母房有什么好處？

在財務(wù)上，祖母房這種投資，因為有預(yù)期的收入，預(yù)算方面比較容易解決；

一些中年的房主，他們的目標(biāo)可能是更大化的利用土地價值，另一些是為了他們的下一代可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場而做準(zhǔn)備；

對退休人員來說，這即使是一個不用出賣房產(chǎn)也能縮小居住面積的方式，也可以是作為獨立的客房，提供給其他人（親戚或者照顧他們的人）居?。?/p>

還有消息說，一些離婚夫婦為了避免出售房產(chǎn)造成生活不便和財產(chǎn)損失，也加建祖母房以保障彼此的隱私和獨立生活。

以下十個問題，可以幫助你確定是否要在你的后院鏟掉一片綠色，建造祖母房。

1、祖母房能夠增加我的房產(chǎn)價值嗎？

這完全取決于誰來評估你的房產(chǎn)。銀行通常傾向于把它列為有利于房屋價值的因素，因為它可能會帶來租金收入。但也有很多其他潛在的買家可能更喜歡更寬敞的戶外空間和更整體性的園藝設(shè)計，特別是在一些高檔房產(chǎn)區(qū)。

2、我能自己DIY一個嗎？

這幾乎不可能。為了把可預(yù)見到的危險和不規(guī)范操作降低到最小，市政府為祖母房的建造設(shè)立了基本的條件。每個州或地方政府之間的規(guī)定或許不太一致，但都必須符合澳洲建筑規(guī)范。所以，專家建議你必須與和資格的建筑商徹底地研究相關(guān)條例。

3、建造祖母房必須滿足什么條件？

新南威爾士州經(jīng)濟(jì)適用房審批程序是澳大利亞最簡單，最快速的審批程序。市場上，私人認(rèn)證機(jī)構(gòu)可以預(yù)先審核你的計劃是否合規(guī)，如果一切順利，審批需要大約14天的時間。很多公司會為你處理這個過程?！?/p>

新南威爾士州的規(guī)定是：主房的地塊面積必須超過450平方米，并且有至少12.5米的凈寬，祖母房的最大占地面積為60平方米。在某些情況下，允許建造兩層樓，不過要遵循當(dāng)?shù)亟ㄖ叨群烷g距的限制。當(dāng)然露臺或門廊不包括在這個面積里。

在昆士蘭州，布里斯班市政規(guī)定主房的地塊面積必須超過600平方米，祖母房最大面積是80平方米，與主房之間的距離不超過20米，只能由受養(yǎng)人租用。黃金海岸的規(guī)定，祖母房的面積必須小于主房的50％，并且共享車道，下水道和供水。在Toowoomba地區(qū)可以出租，但是市政將征收2萬澳幣或以上的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

專家警告說，有很多因素可能會影響到審批進(jìn)度，包括街區(qū)形狀、坡度，山泥傾瀉和叢林火災(zāi)，還有區(qū)域規(guī)劃，地下公用設(shè)施和交通。“根據(jù)不同的個案情況，可能比你想象的更多的因素影響你的獲批?！?

4、我可以建造好幾個祖母房嗎？

不可以。在大多數(shù)情況下，法律限制了一個房產(chǎn)只能有兩個單獨的住宅。并且，如果地塊面積小于450平方米，地方市政府不會批準(zhǔn)建造單獨的奶奶屋，而只允許他們在同一個建筑里擴(kuò)展。那么，對于需要照顧的年長父母來說，你可以在主房上延伸擴(kuò)展一部分出來，成為獨立的居住空間，并且以內(nèi)部通道的方式連接到主房。

5、我可以申請祖母房獨立地權(quán)嗎？

可以，但它就不再是一個祖母房了。這實質(zhì)就是一個原產(chǎn)權(quán)的分割過程。獲得分割批準(zhǔn)是一個昂貴而冗長的過程，雖然最終你可以獲得一個可以單獨銷售的資產(chǎn)。沒有分割出去、仍然位于同一產(chǎn)權(quán)之下的祖母房是不能單獨出售的。

6、我可以把祖母房租出去嗎？

某些州，例如維多利亞州和昆士蘭州有祖母房的出租限制措施。你所在州的“租賃法”，對于包括公用事業(yè)，安全，健康，供暖和停車等都有具體的要求。你還要現(xiàn)實地預(yù)計可能會產(chǎn)生的額外家務(wù)管理和房產(chǎn)維護(hù)工作及費(fèi)用，并且您的隱私也有可能受到影響。

新南威爾士州環(huán)境和規(guī)劃局對Airbnb和Stayz等公司的在線短期租賃進(jìn)行了評估，初步回應(yīng)是積極的，但是有附加條件。目前這還是一個灰色地帶，只有12個地方市政府有明確的規(guī)定允許祖母房用于短期租賃，而悉尼市議會地區(qū)禁止這一做法。

7、我可以獲得祖母房的貸款嗎？

可以，但是一些貸款機(jī)構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)貸款的利率要高于自住房貸款利率，當(dāng)然也有另一些銀行則可以提供相同的利率條件，所以你最好多了解幾家。同時，祖母房也有稅務(wù)影響，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士說，當(dāng)你出售自住房的時候，你的資本利得稅可以豁免；而如果祖母房有租金收入的話，就會有稅務(wù)發(fā)生。另外，如果你選擇建造可移動的祖母房，金融機(jī)構(gòu)可能不會提供貸款，因為它能不算固定資產(chǎn)。

8、建造祖母房要多少錢，多久可以建好？

這要根據(jù)不同的材料和外觀處理來確定，成本通常在$ 200,000一下。對于一些專業(yè)公司來說，60平方米的單位起價為9萬元，設(shè)計，審批和建造的平均時間為9-12周。但是通常景觀、車道和其他外部工作，很可能大大延長這個周期。

也有按照臥室數(shù)量來報價的公司，比如約11.5萬元的一間臥室?guī)杜_單位，12.5萬元的兩間臥室單位。

有時候，審批也可能會耗時幾個月的時間。

9、我是否只能選擇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計？

你可以有許多選擇，讓祖母房和與現(xiàn)有的房子風(fēng)格和諧匹配。建造商通常會提供一系列的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，但大多數(shù)客戶都想要改變，所以基本上每個建造商都可以提供個性化顏色和飾面，還有一些公司會聘請室內(nèi)設(shè)計師，但是這肯定會令成本上升。

10、有哪些不同的施工方案？

你可以選擇定制、預(yù)制、可移動、甚至是扁平包裝的。但根據(jù)新南威爾士州法律，這里的建造商只能在現(xiàn)場施工，因為政府不允許使用模塊化建筑，原因可能是模塊化施工作為一種建筑形式來講，可能會不太牢固，雖然模塊化和便攜式產(chǎn)品可能會更便宜。

如今，小面積的住宅發(fā)展和祖母房的興盛是相輔相成的，設(shè)計師巧妙地使用每一平方厘米的使用面積，節(jié)省空間的設(shè)計已經(jīng)某種程度上成為一種藝術(shù)形式， 人們想要計劃在更小的空間內(nèi)容納更多的東西 - 緊湊的洗衣設(shè)備，內(nèi)置的床鋪和儲物空間。日本的城市住宅以其空間的巧妙利用，給我們本地的設(shè)計師們很多的靈感和想法。

本文部源自HOUZZ

由澳房大全獨家編譯