方東。

2021年國(guó)慶節(jié)后，我在鄭州文化路遇到了老朋友。

晚上，我們喝了點(diǎn)酒，聊到11點(diǎn)多，那天的對(duì)話讓我感慨頗多。

1989年，他來鄭州就讀某TOP本科，一等獎(jiǎng)學(xué)金每月30元，加上父母的貼補(bǔ)20元，生活有滋有味。

2019年，他兒子求學(xué)同一所高校，月生活費(fèi)1500元到2000元，談不上寬裕。

30年中，社會(huì)和個(gè)人財(cái)富都飛速發(fā)展?，F(xiàn)在，他總資產(chǎn)1000萬左右，600萬房產(chǎn)，300萬股票基金，100萬現(xiàn)金理財(cái)。

按他的原話，和當(dāng)年同學(xué)相比，這只是及格線。

2021年的此刻，他還是孜孜不倦地聚焦這一點(diǎn)，如何投資，才能贏得未來十年。

推而廣之，絕大多數(shù)鄭州人，也應(yīng)深思于此。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會(huì)

撰文：南宮言 美編：小櫻 校對(duì)：大豆

01

房子——現(xiàn)在入手，長(zhǎng)期穩(wěn)贏

01

時(shí)機(jī)——可以入手

2016年國(guó)慶至今，鄭州調(diào)控已過五年。合力之下，房子的水分?jǐn)D得干干凈凈。

與同級(jí)城市相比，幾乎沒有翻起一點(diǎn)浪花，穩(wěn)定性和相對(duì)降幅可謂第一梯隊(duì)。

另一方面，房市長(zhǎng)期的健康穩(wěn)定是大方向，有保有壓也是情理之中。

國(guó)家中心城市的定位，地鐵等軟硬件的加速推進(jìn)，人口持續(xù)地凈流入，都決定了鄭州的中長(zhǎng)期價(jià)值。

相比一線城市的租金回報(bào)，對(duì)比省內(nèi)城市（洛陽等地）的房?jī)r(jià)，當(dāng)下的鄭州，正是入手之際。以下理由足夠強(qiáng)大：

房子是最硬核的資產(chǎn)，生意人失敗，這是最后的安全島；普通人結(jié)婚，這是最重要的門檻。

同豪車高檔煙酒相比，房產(chǎn)不會(huì)輕易損耗，更能帶來長(zhǎng)期現(xiàn)金流—租金。

普通人而言，無論保值增值還是安全穩(wěn)定，房產(chǎn)遠(yuǎn)勝股票基金理財(cái)。

鄭州來講，你真正著手買房，好區(qū)域的地塊日益枯竭，以前是三環(huán)，現(xiàn)在是四環(huán)，未來可能繞城以外了。

02

區(qū)域——貼近東區(qū)

選對(duì)區(qū)域，就會(huì)有超額收益。過去十年，東區(qū)的回報(bào)遠(yuǎn)超他區(qū)?，F(xiàn)在，北龍湖、CBD、東站依然是三大價(jià)值中心，未來更強(qiáng)者恒強(qiáng)。

多數(shù)人來說，北龍湖太貴，CBD太舊，東站供應(yīng)量太少。因而，置業(yè)者務(wù)必貼近東區(qū)。

惠濟(jì)東、金水北、老經(jīng)開、管南成為備選之地。

不必過于看重商圈、容積率、園林綠化，沒有完美的房子，更應(yīng)看重以下要素：

距離三大價(jià)值中心，其通勤時(shí)間務(wù)必15分鐘以內(nèi)，最好不要超過20分鐘以上。

必須是地鐵盤，從小區(qū)門口到地鐵站不必要求太苛刻，1000米以內(nèi)就可以，大不了共享單車或電動(dòng)車，這不是什么問題。

盡量選大牌樓盤，大多數(shù)情況下，他們的底線相對(duì)高，再者，后期的物業(yè)也更有保證。

實(shí)際上，按上述原則篩選，合格的新盤已很少了（現(xiàn)在還有，避免推廣的嫌疑，不再列出具體項(xiàng)目），尤其是單價(jià)15000左右的。

眼光放寬，也可選擇近年來的次新房，余地會(huì)大很多，運(yùn)氣好的話，還能撿漏。

03

好房子——必須是王炸盤

地鐵學(xué)區(qū)幾乎是永恒的雙王炸。

要么是開通的地鐵，要么是明確在建的地鐵，還是同樣的原則：最好距離三大中心的地鐵通勤時(shí)間在15分鐘以內(nèi)，這樣的價(jià)值潛力在未來將厚積薄發(fā)。

大趨勢(shì)來看，學(xué)區(qū)會(huì)動(dòng)態(tài)的調(diào)整。盡管如此，還是要優(yōu)選名校集中的區(qū)域，無論如何改變，也是更加方便。即使不是學(xué)區(qū)房，也可能有潛在的彩蛋，說不定哪天就享有名校紅利。

從學(xué)區(qū)而言，金水、中原、高新是三大首選之地，基于強(qiáng)大的高校、高學(xué)歷的父母、整體的氛圍，高新區(qū)房產(chǎn)的教育價(jià)值，值得期待。

多數(shù)人來講，推薦一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的原則，同片區(qū)的房子好租且租售比合理，就是相對(duì)安全穩(wěn)定的好房子。

02

股市——風(fēng)險(xiǎn)較大，大智若愚

1、波動(dòng)更大

量化資金浮出水面，算法智能發(fā)展，概念題材更多更新之后，股市的波動(dòng)明顯加大，漲時(shí)更瘋狂，跌時(shí)更嚇人，首日漲停次日跌停屢見不鮮。

可以這么說，目前，散戶賺錢越來越難，未來，股市會(huì)逐步消滅散戶。

現(xiàn)實(shí)來說，短短幾天，30%甚至40%以上的跌幅，即使不加杠桿不爆倉，也會(huì)讓人心驚肉跳。

2、不追熱門

絕大數(shù)人來到股市，都想賺快錢，搶一票就跑。

想賺快錢，就一定會(huì)追熱門行業(yè)熱門板塊。

舉例而言，近期以來，強(qiáng)周期板塊，諸如海運(yùn)電解鋁化工煤炭之類，在價(jià)格上漲的背景下，股價(jià)翻數(shù)倍者比比皆是。

然而，周期性大宗材料的上漲是不可持續(xù)的，一是擠壓中下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；二是多方博弈之下，有暴漲就有暴跌。

更現(xiàn)實(shí)的是，歷史上的強(qiáng)周期股票，如套在山頂，可能十年以上也無法解套，真正虧到骨頭里。

再者，但凡熱門行業(yè)的熱門股票，暴漲數(shù)倍之后，獲利資金大都會(huì)落袋為安，接棒者往往是火中取栗，最后嚴(yán)重虧損欲哭無淚。

3、新能源歷史新高

全球新能源的標(biāo)桿特斯拉股價(jià)突破900美元，再創(chuàng)歷史新高。

國(guó)內(nèi)相應(yīng)的龍頭寧茅股價(jià)突破600，王者歸來。

新能車板塊未來成長(zhǎng)空間巨大，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換已成必然，單電動(dòng)車替代內(nèi)燃車的容量，可謂一場(chǎng)空前的產(chǎn)業(yè)革命。因此，筆者中長(zhǎng)期看好新能車板塊。

然而，以下兩個(gè)因素必須面對(duì)：

一，龍頭估值著實(shí)不低，其市盈率就接近200倍，需要未來連續(xù)的高增長(zhǎng)消化；

二，新能車技術(shù)路線未來依然會(huì)洗牌，單個(gè)企業(yè)可能有淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。

有鑒于此，筆者近期不會(huì)入手新能車板塊，如未來半年、一年甚至兩年內(nèi)有相當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可能分批進(jìn)入，基本不會(huì)買個(gè)股，而是重點(diǎn)關(guān)注新能車ETF。

4、煤飛色舞后世猜想

大宗材料漲價(jià)、電力緊張等因素合力之下，時(shí)隔15年左右，股市再次上演了煤飛色舞的大戲，此類股票數(shù)月內(nèi)翻數(shù)倍甚至十倍左右者屢見不鮮。

現(xiàn)階段，筆者的建議，空倉者不必介入，有倉位者不妨分批出貨，原因如下：

一、煤炭鋁錠等原材料的上漲，擠壓了中下游產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)，甚至影響到電力等國(guó)計(jì)民生行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，其價(jià)格會(huì)受到合理地干預(yù)，動(dòng)力煤期貨的連續(xù)跌?？梢岳斫?。

二、歷史上周期股的炒作雖然兇猛，但總是哪來哪去。15年以前，股價(jià)100多的有色金屬股票比比皆是，十多年以后卻是10元左右，可以說是慘不忍睹，解套遙遙無期。

三、每次煤飛色舞的后半場(chǎng)，都經(jīng)常伴隨著這一幕，期貨價(jià)格還在上漲，但是莊家早已落袋為安，因而，期貨價(jià)登頂前的加速上漲，股市上不應(yīng)接最后一棒，而是要及早退出。

當(dāng)然了，執(zhí)行長(zhǎng)協(xié)議價(jià)供貨為主的大型煤炭公司，也可以適度關(guān)注，但是外行者就不必打無把握之仗了。

5、地產(chǎn)反彈意味深長(zhǎng)

老牌地產(chǎn)龍頭技術(shù)上而言，底部基本夯實(shí)，起來的漲幅也在20%、30%甚至50%以上。

大局而言，地產(chǎn)還是健康穩(wěn)定發(fā)展的基調(diào)。行業(yè)面臨再次洗牌，低資金成本的央企和穩(wěn)健發(fā)展的龍頭，依然會(huì)在增量中發(fā)展。

當(dāng)下，一些彈性的信號(hào)，諸如適度放松有保有壓的舉措，不時(shí)現(xiàn)身。

某種程度來說，股市是提前量，地產(chǎn)龍頭股價(jià)回升，或許是一個(gè)預(yù)示，短期內(nèi)最困難的時(shí)期已渡過?，F(xiàn)實(shí)中，入手人口凈流入的中心城市，置業(yè)一套好區(qū)域的好房子，應(yīng)是恰逢其時(shí)。

6、白酒龍頭能否現(xiàn)價(jià)介入

第一龍頭剛剛公布了三季報(bào)，依然是穩(wěn)定發(fā)展，且三季度環(huán)比利潤(rùn)增速提高。

富裕人口越來越多之后，消費(fèi)升級(jí)勢(shì)不可擋，高端白酒龍頭二十年來都是一路長(zhǎng)牛，持有者大賺特賺。

當(dāng)下，超級(jí)龍頭高點(diǎn)回調(diào)將近腰斬之后，已穩(wěn)步回升。其穩(wěn)定期歷史平均市盈率在35到40倍之間，但是多年沒有提價(jià)，存在提價(jià)預(yù)期，且明年投放量可能適度增加。（以上來自于多方公開數(shù)據(jù)的分析，有心者不妨自行推算）。

以第一龍頭為例，目前就可以分批介入，不求當(dāng)月當(dāng)年的回報(bào)，按照明年的估值，有一定的回報(bào)，概率比較大。

更現(xiàn)實(shí)的是，這些高端消費(fèi)的龍頭，再持有三年五年十年，你也能安穩(wěn)睡覺，大概率回報(bào)不錯(cuò)。

7、集中采購影響多大?

歷史上的長(zhǎng)牛行業(yè)，醫(yī)藥醫(yī)療僅次于高端白酒，然而，集中采購已是必然趨勢(shì)，且范圍不斷加大，該行業(yè)迎來新變量大洗牌。

筆者有如下看法：

一、門檻低含量小的仿制藥行業(yè)受沖擊最大，某種程度已蛻變?yōu)榛す?，其長(zhǎng)期利潤(rùn)空間已失去了想象力，基本可以回避了。

二、創(chuàng)新藥是國(guó)家扶持發(fā)展的方向，有創(chuàng)新研發(fā)能力的龍頭將會(huì)進(jìn)一步良性發(fā)展，可是，創(chuàng)新藥的發(fā)展具有不確定性，也就是說砸下一大筆錢，不一定有相應(yīng)回報(bào)，這種隱性的風(fēng)險(xiǎn)，不可不知。

三、CRO為代表的CXO行業(yè)，是創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)里賣鏟子的公司，不承擔(dān)創(chuàng)新研發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，卻共享創(chuàng)新藥的完整紅利。更現(xiàn)實(shí)的是，國(guó)內(nèi)的巨頭，在工程師的紅利之下，已躋身為國(guó)際的巨頭，且依然處于高速增長(zhǎng)期，至少三年內(nèi)繼續(xù)看好。

四、眼科和牙科為代表的醫(yī)療服務(wù)，基本不受集采的影響，且二者的服務(wù)，還有極大的市場(chǎng)增量，長(zhǎng)期看好。相對(duì)而言，更看好眼科龍頭，因?yàn)槠鋸?fù)制模式更容易成功。

五，完全不受集采影響的特色藥企，比如某解酒保肝護(hù)肝的中藥龍頭，今年年初買不到貨，黑市價(jià)格高企，最近已平價(jià)推向淘寶和京東，且銷量高居同類藥榜首，此類股可以長(zhǎng)期關(guān)注。

結(jié)論：

醫(yī)藥行業(yè)聚焦健康長(zhǎng)壽，可謂人類最剛需的行業(yè)，當(dāng)然中長(zhǎng)期看好。但是，其專業(yè)細(xì)分有門檻，市場(chǎng)增長(zhǎng)有變數(shù)，普通人穩(wěn)妥起見，不妨關(guān)注其行業(yè)場(chǎng)內(nèi)ETF和場(chǎng)外行業(yè)基金。

03

基金——優(yōu)選行業(yè)，長(zhǎng)跑勝出

1、老牌明星

短期的爆款基金，總是吸人眼球，一年甚至半年翻倍者，讓人羨慕不已。

然而，成為老牌明星的基金，必須經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)，至少要經(jīng)歷一個(gè)完整的牛熊周期。

筆者認(rèn)為，最少是五年以上的此類基金，才可以更放心的購買，八年乃至于十年以上的明星基金更值得考慮。

天天基金，晨星基金，包括支付寶微信理財(cái)通，都可以輕松查到上述的基金。

變通一下的話，老牌明星基金的掌舵人，如果新發(fā)了某個(gè)基金，了解到他的最新持倉后，也可積極關(guān)注。

筆者的習(xí)慣，更喜歡投資老牌的明星基金，但是老基金規(guī)模太大以后，也會(huì)介入一些老掌舵人新發(fā)的基金，畢竟規(guī)模小了之后，操作更容易。

2、主動(dòng)虧損

翻閱老牌明星基金的過往業(yè)績(jī)，只要你長(zhǎng)期持有，幾乎是不可能虧損的，且回報(bào)驚人。

現(xiàn)實(shí)卻是，不少人熱火朝天時(shí)買入基金，市場(chǎng)蕭條時(shí)虧損出局。

再牛掰的股票基金，也會(huì)經(jīng)歷大幅度的回撤，高點(diǎn)下來，虧損30%、40%甚至腰斬者也時(shí)有發(fā)生。

基于長(zhǎng)期的視野，買基金不要一把全倉買入，務(wù)必分期買進(jìn)，虧損時(shí)加倉買入，虧損越大加倉越大。這種做法類似在割肉的傷口上繼續(xù)割肉，短期違背人性，長(zhǎng)期卻是制勝之道。

3、長(zhǎng)期勝出

沒有人能隨隨便便成功，求學(xué)、工作、投資概莫例外。

房產(chǎn)如此，基金更是這樣。長(zhǎng)期持有穩(wěn)定勝出不妨注意以下幾點(diǎn)：

絕不要借錢投資，更不能加杠桿；

有正常的現(xiàn)金流，不要影響生活；

可以重點(diǎn)選擇消費(fèi)、醫(yī)藥醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)龍頭等長(zhǎng)期回報(bào)豐厚的行業(yè)，但是不要重倉某個(gè)行業(yè)，分散持倉更妥當(dāng)；

可以在支付寶、微信、天天基金等平臺(tái)購買基金，其手續(xù)費(fèi)更親民；

可買場(chǎng)外基金，也可買場(chǎng)內(nèi)ETF，后者交易費(fèi)更低，變現(xiàn)更方便。

其實(shí)，過往三年五年十年，優(yōu)質(zhì)明星基金、行業(yè)基金的回報(bào)，甚至超過了絕大多數(shù)一二線城市的房產(chǎn)。

未來十年，大概率還是這個(gè)規(guī)律，前提是你的心臟足夠大足夠硬。

打江山難，守江山更難。

賺錢難，財(cái)富的保值增值更難。

大多數(shù)人而言，房子股票基金，是最方便最重要的投資渠道。

明白此道并踐力而行，或許可以改變個(gè)人乃至于整個(gè)家族的命運(yùn)。