北京一直是一個(gè)人口凈流入的城市，但自2010年以來，常住人口增長(zhǎng)率大幅下降。受政策規(guī)劃影響，未來北京總?cè)丝谠鏊賹⒗^續(xù)放緩。隨著經(jīng)濟(jì)總量的不斷增長(zhǎng)，北京預(yù)計(jì)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定和繁榮的“人口穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)”階段。

總?cè)丝谙鄬?duì)穩(wěn)定

資料來源:北京統(tǒng)計(jì)年鑒

北京城市總體規(guī)劃

第十四條嚴(yán)格控制人口規(guī)模，優(yōu)化人口分布

確定到2020年北京常住人口控制在2300萬以內(nèi)，2020年后將長(zhǎng)期穩(wěn)定在這個(gè)水平。

通過解除非資本職能，人們可以追隨職能和產(chǎn)業(yè)?？s小該市六個(gè)區(qū)的人口規(guī)模。全市六區(qū)常住人口將在2014年基礎(chǔ)上每年減少2-3個(gè)百分點(diǎn)，力爭(zhēng)到2020年減少15個(gè)百分點(diǎn)左右，控制在1085萬人左右，到2035年控制在1085萬人以內(nèi)。城市六區(qū)之外的平原地區(qū)人口規(guī)模是與減少、增加和減少聯(lián)系在一起的。

北京社會(huì)商品零售總額在國內(nèi)城市中處于領(lǐng)先地位。消費(fèi)支出在人均可支配收入中的絕對(duì)值與上海相當(dāng)，但收入支出比略低于國內(nèi)其他主要城市。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，北京居民的“教育、文化、娛樂”消費(fèi)僅次于廣州，領(lǐng)先于其他城市。

積極消費(fèi)——升級(jí)消費(fèi)——高消費(fèi)

城市生活消費(fèi)水平:

1.奢侈品和快時(shí)尚品牌在一線城市的下沉速度居全國領(lǐng)先水平，北京潮牌的關(guān)注度超過上海。

2.北京的餐飲消費(fèi)訂單比較高，餐飲口味豐富度高

3.北京的擁堵指數(shù)很高，居民對(duì)新的出行方式接受度很高

4.北京電影市場(chǎng)票房和觀影規(guī)模全國第二，平均票價(jià)全國最高，電影消費(fèi)活躍

城市生活消費(fèi)活力:總體而言，北京城市生活消費(fèi)水平居全國前列，尤其是休閑娛樂和餐飲消費(fèi)活躍

2017年北京商業(yè)市場(chǎng)特征

1.知名開發(fā)商的加持:密云華潤(rùn)萬象匯、西鐵營(yíng)萬達(dá)廣場(chǎng)、朝陽和勝匯等知名開發(fā)商項(xiàng)目開盤，華潤(rùn)、萬達(dá)等知名開發(fā)商進(jìn)一步拓展北京市場(chǎng)。

2.傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)新生力量更新:北京廣場(chǎng)、王宓中心、前門M CUBE、王府井、崇文門傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)新項(xiàng)目開盤。新項(xiàng)目具有明顯的文化屬性，為舊商業(yè)區(qū)帶來新的活力。

3.文化消費(fèi)爆發(fā):北京文化消費(fèi)市場(chǎng)總量突破900億元，書店、影院、影劇院、美術(shù)館、主題藝術(shù)展消費(fèi)火爆，購物中心文化創(chuàng)業(yè)品牌數(shù)量同比增長(zhǎng)11%左右。

4.運(yùn)營(yíng)意向與90后的溝通:購物中心90后消費(fèi)者比例已經(jīng)超過50%。2017年，反雞湯和喪葬文化營(yíng)銷大行其道，年輕消費(fèi)者追捧的網(wǎng)絡(luò)名人品牌積極拓展購物中心渠道。

北京商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

北京消費(fèi)的四個(gè)典型特征:“中產(chǎn)自駕車購物”、“年輕客戶更喜歡軌道交通指數(shù)高的商業(yè)項(xiàng)目”、“親子家庭消費(fèi)多在區(qū)域/社區(qū)購物中心”、“女性消費(fèi)對(duì)購物中心發(fā)展貢獻(xiàn)很大”

1.中產(chǎn)及以上家庭更喜歡開車購物，停車便利性高的購物中心更受青睞。

2.家庭親子消費(fèi)偏好在居住地附近消費(fèi)，區(qū)域/社區(qū)購物中心親子消費(fèi)較高。

3.“她的經(jīng)濟(jì)”和“面值魅力”的消費(fèi)。從美容美食到高端家電廚具，女性不僅是消費(fèi)的中堅(jiān)力量，也是時(shí)尚生活方式的創(chuàng)造者和領(lǐng)導(dǎo)者。

4.軌道交通加速了人流，軌道交通指數(shù)高的項(xiàng)目獲得了更多18-30歲的年輕客戶。

北京商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì):購物中心模式重構(gòu)、新零售、知識(shí)產(chǎn)權(quán)植入

北京商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn):

1.由于城市是自我更新的，商圈可以逐漸扁平化——城市擴(kuò)張、城市結(jié)構(gòu)和居民居住空，新增人口具有與主城區(qū)居民相似的審美能力和消費(fèi)能力，商圈將從垂直分布向扁平化轉(zhuǎn)變。

2.消費(fèi)社區(qū)，購物中心的容器開發(fā)——購物中心不再以消費(fèi)力來劃分，而是以社區(qū)審美標(biāo)簽來組合，就像組裝主題容器一樣。

3.運(yùn)營(yíng)重心從商品消費(fèi)轉(zhuǎn)向時(shí)間消費(fèi)——未來的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是消費(fèi)者時(shí)間的戰(zhàn)斗，商業(yè)實(shí)體需要打造個(gè)性化、有吸引力的空房間，以增加消費(fèi)者的停留時(shí)間，從而形成更多的隨機(jī)消費(fèi)。

零售業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn):

線上線下融合/社區(qū)業(yè)務(wù)快速發(fā)展/多格式跨境/社交場(chǎng)景

城市比較

1.北京商業(yè)市場(chǎng)的活力在全國各大城市中排名第二，僅次于上海。北京和上海一樣，是國內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的主要先導(dǎo)城市。也是國外品牌進(jìn)入內(nèi)地的首選，是新業(yè)務(wù)門類和新品牌孵化的重要城市。

2.北京和上海也處于“多中心發(fā)展”階段，但北京的商業(yè)總規(guī)模和人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)面積略低于上海

3.從零售商品牌來看，北京在時(shí)尚引領(lǐng)方面略遜于上海，上海的彈窗店/買家店/明星店/文創(chuàng)店數(shù)量高于北京

4.在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，上海的“白領(lǐng)消費(fèi)”消費(fèi)指數(shù)高于北京，而北京的“文化消費(fèi)”領(lǐng)先上海

5.目前上海商場(chǎng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例高于北京，主要是因?yàn)樯虾ｎ櫩捅缺本┠贻p，消費(fèi)意愿更強(qiáng)，追求生活品質(zhì)和情調(diào)

外國啟蒙

1.從人均GDP和人口結(jié)構(gòu)來看，北京的經(jīng)濟(jì)和人口更具活力。從消費(fèi)和商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的角度來看，北京正處于“注重品質(zhì)消費(fèi)，追求個(gè)人消費(fèi)，繁榮商業(yè)”的階段，離市場(chǎng)的“穩(wěn)定和成熟”還有一段時(shí)間。

2.與美國相比，北京購物中心的發(fā)展還有很大的發(fā)展空。美國是購物中心的發(fā)源地。從美國的發(fā)展歷史來看，購物中心在不同的階段有不同的特點(diǎn)。人口遷移、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和交通運(yùn)輸是推動(dòng)購物中心發(fā)展的關(guān)鍵因素。

美國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史；

數(shù)據(jù)來源:《美國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《北京統(tǒng)計(jì)年鑒》

對(duì)北京市場(chǎng)的啟示；

私家車和地鐵的雙重帶動(dòng)，會(huì)擴(kuò)大居民的出行距離，帶動(dòng)北京商業(yè)郊區(qū)化的進(jìn)一步發(fā)展；

隨著居民消費(fèi)的升級(jí)，購物中心的產(chǎn)品不斷升級(jí)，購物中心的類型不斷擴(kuò)大。

3.與日本相比，日本“清晰的商業(yè)空布局和發(fā)達(dá)的線下網(wǎng)絡(luò)商業(yè)生態(tài)”是北京可以借鑒的。依托城市公共交通系統(tǒng)和城市板塊的功能，日本的商業(yè)空房間布局更加合理。在產(chǎn)品形態(tài)上，日本線下商業(yè)的網(wǎng)絡(luò)生態(tài)更加成熟。

日本商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史；

日本發(fā)達(dá)的線下網(wǎng)絡(luò)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng):商業(yè)街/車站商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)/便利店/購物中心/超市/…

對(duì)北京市場(chǎng)的啟示；

依托流量打造清晰的商業(yè)空格局；

豐富多樣互補(bǔ)的多類型商業(yè)形態(tài)形成了完善的線下商業(yè)生態(tài)。