易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的研究報告顯示，2018年，包括青島在內(nèi)的10個監(jiān)測城市二手房成交總量為66萬套，同比下降14%。2018年，青島二手房市場共簽約54170套，比2017年(69954套)下降22.56%。受4月18日限購政策的影響，4月和5月的在線訂閱數(shù)量達到了一個分水嶺，此后，在線訂閱數(shù)量從未超過4000套。

值得一提的是，在青島這批二手房的成交數(shù)據(jù)背后，青島樓市未來也有三大趨勢，是買房賺錢，還是選擇租房還是買房。

作者/嘿

買房真的賺錢嗎？

買房真的賺錢嗎？中國建設(shè)銀行董事長田國立曾在一次會議上說，現(xiàn)在沒錢買房，再買就是高層接管，房子真的夠用了。目前我國住房空入住率較高，2017年住房空入住率高達21.4%。按照國際慣例，超過20%是商品房嚴(yán)重積壓。

截至2018年12月，青島房地產(chǎn)建筑面積為1.039億平方米。此處暫考慮已售房屋的空占地面積和開發(fā)商收購?fù)恋氐奈撮_發(fā)面積，只考慮需要出售這些在建房屋的人數(shù)才能消化。假設(shè)每套房子有一個100㎡的水池，消化這些股票需要103萬人。2018年青島常住人口僅增加8.6萬人，增長率為0.94%。按照這個觀點，青島的房子從總量上來說是不缺的。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)和進步，這個城市的基本住房問題得到了一定程度的解決。

以青島目前的市場來看，短時間內(nèi)賣出房產(chǎn)的買賣價差一直很低。比如城陽區(qū)某小區(qū)15年8000+元/平米，目前成交至少15000元/平米；峰會期間市北福山某高端住宅小區(qū)平均掛牌價格為5萬元/平米，目前成交價格為3.6萬元/平米?？鄢鞣N稅費和貸款成本，這些房子幾乎沒有賺到錢。雖然大部分人長期持有房屋，且有上萬到一百多萬的差價空，但數(shù)據(jù)顯示，這一群體中有60%以上的客戶最終選擇了房地產(chǎn)置換，最后現(xiàn)金回流到樓市，所以業(yè)主口袋并沒有鼓脹，生活消費也沒有升級。

另一方面，二手房砍價空也很正?！，F(xiàn)在可供購房者選擇的房子多了。如果他們想真誠地賣房子，他們必須讓買家討價還價，甚至比上市價格低15%左右。特別是一些總價高的大房降價幅度大。買家冷靜觀望很正常，中介交易很少，賣家降價。二手房市場已經(jīng)從賣方市場變成了買方市場。

2018年，青島二手房市場共簽約54170套，比2017年(69954套)下降22.56%。這個數(shù)據(jù)也在一定程度上反映了目前的市場趨勢。對于賣家來說，賣房子除了交易時間未知、還價時間空和時間損失外，還必須承受一定的壓力?？唇衲昵鄭u樓市的情況，高開低走的趨勢讓買房與否成為一個偽命題。

未來什么樣的房子值得投資？

買賣或租房的要點是什么？其實大部分人換房子不是因為對位置不滿意，而是因為在學(xué)區(qū)，居住環(huán)境，地鐵附近等等。當(dāng)然，隨著家庭成員的增長或者需求的擴大，仍然是房屋置換的首要原因。

目前青島的置換很大一部分是因為學(xué)區(qū)房問題。雖然學(xué)區(qū)不是唯一的因素，但孩子的教育需求仍然深深影響著有房父母的決策。無論是一二線城市還是三四線城市，優(yōu)質(zhì)的教育資源永遠是第一步。學(xué)區(qū)房一直是買房的熱點，知名學(xué)校的學(xué)區(qū)房再交易價格和機會也相當(dāng)可觀。

另一方面，決定房地產(chǎn)價值的因素首先是地段，其次是地段，再次是地段。地段好壞的決定取決于周圍是否有完善的配套設(shè)施。以青島西海岸新區(qū)為例，去年一整年的發(fā)展相當(dāng)搶眼，有唐道灣公園、金沙灘等美景，石油大學(xué)等教育機構(gòu)，交通便利，地鐵規(guī)劃完備等因素。正因為如此，西海岸新區(qū)成為2018年青島二手房市場的黑馬，網(wǎng)上簽約12408個，居全市第一。

此外，購買該套房準(zhǔn)備長期持有或交易時需要考慮的因素是不同的。出租的房子大單位多，買賣的房子小單位多。因為大部分人都想追求超額租金，一室可以住，所以租房市場的主力軍往往是一室戶。從這個角度來說，大戶型的房子很容易被長期租賃公司拿走，轉(zhuǎn)換成多個出租屋。以鏈家網(wǎng)為例。目前上市的二手房單位有50%以上是三居室、四居室。

從發(fā)達國家的角度來看，美國、北歐等國家的租房率都在45%以上，有的國家甚至超過50%。如今，在青島樓市，在保持政策穩(wěn)定、觀望氣氛濃厚的情況下，一手房源越來越少，二手房已經(jīng)成為一股非常重要的力量。目前隨著春節(jié)后“綠漂”熱潮的興起，租金總體上還是比較穩(wěn)定的，但也有一些高性價比的優(yōu)質(zhì)住房租金，比如CBD商圈附近的住宅、地鐵房等。白領(lǐng)愿意花更多的錢，舒舒服服地住在租房里；而農(nóng)民工則更關(guān)心價格是否便宜。此外，是否有單獨的浴室正在成為一個考慮的標(biāo)準(zhǔn)。二手房交易代表著城市人流動性的活力，買賣雙方的心態(tài)，以及房地產(chǎn)市場的下一步發(fā)展趨勢。

租房是未來房地產(chǎn)市場的趨勢

房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的快速發(fā)展，由于一線城市和部分二線城市的土地資源稀缺，可以開發(fā)的空城市數(shù)量逐漸減少，新建住房市場的空數(shù)量減少。二手房成交量逐漸增加，市場進入存量房時代。數(shù)據(jù)顯示，我國二手房交易規(guī)模占房屋交易總量的41%，一線城市二手房交易量達到新房交易量的2.1倍。

近年來，政府通過土地管制、限購、限價等政策對新住房市場進行調(diào)整，導(dǎo)致新住房供應(yīng)放緩，符合購房條件的人數(shù)減少；而房地產(chǎn)開發(fā)商也有捂盤、捆綁銷售等行為。在這種情況下，公眾的注意力逐漸轉(zhuǎn)移到二手房市場。從國家政策來看，目前也提倡租房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部等九部門聯(lián)合發(fā)文，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。解決人民住房需求，減少商品房需求。

另一方面，根據(jù)國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的流動人口發(fā)展報告，2015年中國流動人口為2.47億，到2020年將增加到2.82億，到2030年將增加到3.27億，也就是說，中國人口的五分之一將在十多年后處于遷移狀態(tài)。隨著人口的頻繁流動，租房無疑是大多數(shù)人首選的居住方式。

這是進入2019年3月的數(shù)百個社區(qū)的價格

市南區(qū)

房地產(chǎn)名稱/小區(qū)均價面積竣工日期:2001年商輅省會福州南路范海名人廣場一期24000/平方米

金茂灣燕爾道52000/m2、四川路35000/m2、濱?；▓@2012、東海西路32000/m2、華潤中心樂府2008、山東路53000/m2、錦繡花城一期2015、延吉路37000/m2、怡和國際2010、香港中路26000/m2、榆中山2007、 34000元/平方米景德路2004年東海中路2004年貴州路小區(qū)27000元/平方米貴州路1984年海信金匯谷33000元/平方米仙居路2006年肥城路小區(qū)24000元/平方米中山路1996年太西緯四路小區(qū)25000元/平方米太西緯四路尚未建成中海海印1號39000元/平方米銀川西 寧德路2006綠島花園27000元/平方米香港中路2004維多利亞廣場19000元/平方米湖南路2011興源大廈30000元/平方米東海西路2005雙星海府大廈24000元/平方米瞿塘峽路2005攝政皇家大廈36000元/平方米香港中路2010延吉路宿舍23000元/延吉路 怡海益都2005年東海中路43000元/平方米，諾莊小區(qū)1999年成武支路29000元/平方米，八大峽小區(qū)1990年團島二路36000元/平方米， 海逸天成平方米西藏二路1989香港花園上環(huán)32000元/平方米香港中路2000團島公寓26000元/平方米團島一路1990金湖小區(qū)32000元/平方米如東路2008榮盛波波公寓33000元/平方米江西路2004逍遙花園32000元/平方米大姚三路2004沾山小區(qū)56000元 平方米東海一路2015海峽花園3萬元/平方米青銅峽路2000渤海華庭2.5萬元/平方米貴州路2006啟東路小區(qū)3.9萬元/平方米啟東路1982中國鐵路青島中心4萬元/平方米香港中路無建設(shè)年代臺灣省花園3.4萬元/平方米臺灣路1998海洋大廈6萬元/平方米燕爾達 宜家31000元/平方米閩江路2002衛(wèi)東商城39000元/平方米南京路2006天嘉花園30000元/平方米高田路2000金都花園21000元/平方米東海西路2002中環(huán)國際38000元/平方米山東路2010

市北區(qū)

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期敦化路小區(qū)25，000元/平方米敦化路1995中廣一景灣30，000元/平方米紹興路2016城建湖山35，000元/平方米樂瞳三路2004中海清江華富33，000元/平方米清江路2012嘉陵溝小區(qū)24，000元/平方米同德路2000度過了美好的一個月

28，000元/平方米山東路2010海藝花園27，000元/平方米秋賢路2009嘉禾新興19，000元/平方米山東路2008華遠湯米大廈17，000元/平方米福州北路2011濱海花園21，000元/平方米濱海路2012萬達39克拉15，000元/平方米延吉路2008宏世雅居29，000

21000/平米劉思南路2018艾嘉公寓18000/平米徐州路2018濱海一號17000/平米瑞昌路2017秀水山莊24000/平米重慶南路2018萬科未來城23000/平米劉思南路2018華容藍海望海21000/平米濱海路2018海信紹興路66號22、 樂府23000元/平方米萍鄉(xiāng)路2018大渡輝ad(西區(qū))21000元/平方米九江路2017綠地閱海府21000元/平方米海瑞北路2017淡水居22000元/平方米開平路2016鐘芳涪陵社區(qū)26000元/平方米萍鄉(xiāng)路2015何達中心城區(qū)34000元/平方米太流路2016

李滄區(qū)

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期河北商城19000元/平方米京口路1997綠城理想城市蘭亭33000元/平方米靈川路2009融創(chuàng)都市中心21000元/平方米黑龍江中路2020石鼎華府24000元/平方米青山路2016越秀星輝蘭灣二期20000元/平方米晉中路2017陽光甜湖

24，000元/平方米重慶中路2012山河城海洋公園25，000元/平方米九水東路2009山河城山星河26，000元/平方米惠水路2017和玉子大屯市37，000元/平方米天水路2018康太原商城二期21，000元/平方米延壽宮路2015寶達大廈(二期)21，000元/平方米九份

21000/平米劉思中路2010時代城翡翠獎勵22000/平米黑龍江中路2014萬科生態(tài)城苑27000/平米金水路2017，

嶗山區(qū)

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期盧鑫長春花園37000元/平方米銀川東路2006尤山舒眉20000元/平方米天水路2014溫哥華花園29000元/平方米海爾路2005城建春色29000元/平方米勁松五路2007怡和星園40000元/平方米香港東路2010左岸風(fēng)格

29，000元/平方米勁松七路2006北村新苑22，000元/平方米合肥路2009麒麟山莊29，000元/平方米嶗山路2005水木年華22，000元/平方米北九水東路2015金地月峰43，000元/平方米同安路2018商輅藍安里舍43，000元/平方米松嶺路2015 元/平方米香港東路2008錦繡花園24000元/平方米嶗山路1998海信天竺73000元/平方米東海東路2012蠡?；▓@二小區(qū)37000元/平方米深圳路2004馬恩文遠40000元/ 銀川東路2011瑞園4.8萬元/平方米海龍路2002京滬別墅2.7萬元/平方米嶗山路2009梨園3.3萬元/平方米通河路2011魯海德堡4.5萬元/平方米香港東路2017書店2.7萬元/平方米北九水東路2013天臺香谷4.8萬元/平方米海 清大三路2015，石灣新花園2.5萬元/平方米，老山路2009，前?；▓@2.6萬元/平方米，老山路2000，新華金愛丁堡國際公寓3.5萬元/平方米，宋麗海安路3.5萬元/平方米，盛迪山莊2004，4.9萬元/平方米，松嶺路2013，恩瑪書院3.8萬元/平方米 4.6萬元/平方米，香港東路，2002年，東升花園，2.6萬元/平方米，遼陽東路，2008年，2.9萬元/平方米，歷山東路，2006年，凱旋別墅，4.6萬元/平方米，香港東路，2001年，石灣別墅，6.9萬元/平方米，嶗山路，2011年，李海平米嶗山路2014年海洋風(fēng)光

西海安新區(qū)

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期海爾山灣23000元/m2麗江東路2014唐島七星28000元/m2太行山路2013平海林峰17000元/m2泰山東路2013清水路12000元/m2海濱五路2007海景綠洲13000元/m2上海東二路2012全坤天來村16000元/m2 平方米朝陽路2010龍海韻15000元/平方米海濱10路2011金盤鳳凰都17000元/平方米凌鋼路2008龍河濱水區(qū)090萬元/平方米海西東路2009萬達星光島19000元/平方米濱海大道2017世茂諾沙灣31000元/平方米東13路無建設(shè)時代世紀(jì)綠洲13000元/平方米世紀(jì)大道2017 2008年金秀市武夷山路2萬元/平方米，月亮灣路1.3萬元/平方米，未建，海爾幸福，2008年奮進路1.4萬元/平方米，山水新城，2017年濱海二路1.3萬元/平方米，海爾月湖蘭亭， 15000平方米江山南路2011奧潤新海國際城19000元/平方米濱海路2016藍秀西岳山16000元/平方米五臺山路2014臥蓬小區(qū)11000元/平方米天恒島路2009星月花城15000元/平方米凱拓路2014康大豐和日麗20000元/平方米濱海大道2009海瑞花園南 泰山東路2005金沙灘1號28000元/平方米中山參沙灘路2014中南灣新城27000元/平方米武夷山路2008于海嘉園13000元/平方米鐵山路2006藍灣卡地亞16000元/平方米世紀(jì)大道路2017迪邦帝城16000元/平方米海西東路2013商輅安瀾國際21000 平方米江山南路2009海印田常15000元/平方米朝陽路2009九方安詳華庭14000元/平方米海南路2012天河社區(qū)10000元/平方米凌鋼路2009世紀(jì)新村14000元/平方米珠海東路2002德惠鳳凰都18000元/平方米南崗路2013恒大金沙灘19000元/平方米羅浮山路2013

城陽區(qū)

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期濱水綠洲15000元/平米銀荷路2009萬科魅力城市21000元/平米滎陽路2010卓越藍島16000元/平米雙源路2016領(lǐng)秀珊瑚灣15000元/平米華冠路2014興宇華富15000元/平米河源路2018中冶圣喬維斯18000元/平米 平方米重陽路2012新絳水清木華17000元/平方米黑龍江中路2016史圣嘉園二期12000元/平方米王沙路2005千禧國際村13000元/平方米鐵旗山路2003秋瑾太和縣17000元/平方米裕虹路2016天臺市迦南迪美18000元/平方米黑龍江路2011銀盛泰史圣花園13000元/平方米 平方米正陽東路2006碧桂園13000元/平方米洪通路2015史圣嘉園一期13000元/平方米正陽東路2005華鵬宜家17000元/平方米德陽路2011陽光馨園15000元/平方米韓海路2010萬科城市花園18000元/平方米泰成路2010青年專場城21000元/平方米正陽 正陽東路2009龍虎巖海岸16000元/平方米雙源路2012杜林麗人15000元/平方米瑞陽路2008云頂國際90萬元/平方米瑞陽路無建設(shè)年限萬科金玉華富17000元/平方米瑞陽路2018天逸仁和印象17000元/平方米南流路2017宏道嘉園80萬元/無建設(shè)年限天一仁和智慧城13000元/平方米王沙路2016翠湖海月灣14000元/平方米聚賢橋路2017中國歐洲國際城15000元/平方米火炬路2017新生園18000元/平方米程春路2005小城之春15000元/平方米德陽路2016陽光公園1號19000元/ 平方米長城路2016迪美世茂公園16000元/平方米華冠路2016萬科桃花源一期18000元/平方米泰成路2017尚潔旅游14000元/平方米滎陽路2008中國鐵路華旭美邦17000元/平方米湘潭路2015青年專場15000元/平方米春陽路2017金日家園11000元/平方米 米何山路無建設(shè)年限福根美林16000元/平方米滎陽路2017凱撒濱水新都14000元/平方米王沙路2015龍湖尤山縣

1.9萬元/平方米衛(wèi)青路2016寶龍國際社區(qū)2萬元/平方米文陽路2008鄭石胡艾蓮80萬元/平方米正陽路2005天一仁和財富中心1.5萬元/平方米正陽中路無施工時間。

也就是墨水區(qū)域

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期永和朔惠園11000元/平方米天山路2008漠河嘉園13000元/平方米建民街2014中國交通中央委員會公元13000元/平方米文化路2016和平第四住宅區(qū)11000元/平方米新興路無建設(shè)年代曼谷陽光12000元/平方米華山三路2010廬山明月園19000元/奉化 2011年西苑莊新城10000元/平方米新城一路無建設(shè)年永和宏泰源12000元/平方米新城二路無建設(shè)年凌海一景灣12000元/平方米凌海中街2014年喬云花園6000元/平方米天山路2008年觀瀾國際11000元/ 平方米長江一路2013一景園14000元/平方米松山一路2015永和碩豐園11000元/平方米西苑路2006溫泉陽光13000元/平方米麒麟路2016永和鼎泰豐13000元/平方米長江二路2014香河景園12000元/平方米富陽路2010金夫花園06000元 2016年國鑫崔玉灣13000元/平方米文化路2014年馮潤花園06000元/平方米傅僉街2015年萬科朗潤園15000元/平方米遼河一路2016年青島寶泰花園090萬元/平方米204國道2013年上海靜園13000元/平方米文化路尚未建成易景嘉園13000元/平方米天山一街2015年青橄欖

膠州市

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期青島大觀天下09，000元/平方米湘江路2015濱水綠城09，000元/平方米巨富路2013香港花園13，000元/平方米香港中路2006膠州ps小區(qū)09，000元/平方米蘭州東路無建設(shè)年份青島風(fēng)景10，000元/平方米2014國道2015湘西仙亭05，000元/ 平方米程悅路2015華東濱河花園5000元/平方米217省道無建設(shè)年清湖國際湘鄉(xiāng)縣13000元/平方米港路2013萬通花園6000元/平方米建設(shè)路2008安泰袁書祥4000元/平方米水鄉(xiāng)路2016張宗為花園別墅15000元/平方米22國道無建設(shè)年嘉湖花園7000元/平方米 正北明苑14000元/平米揚州東路2012城陽星城9000元/平米古河街2010云龍花園9000元/平米膠州西路還沒建。市府明苑16000元/平方米北京路2011市南小區(qū)11000元/平方米常州路2001碧水假日12000元/平方米海爾大道2008天一仁和城1平米溫州路2016青島風(fēng)光10000元/平方米2013國道丁于吉祥花園10000元/平方米臺州北路2015、 綠城春曉園24000元/平方米北京東路2012西湖花園10000元/平方米金州路2015惠英縣10000元/平方米北外環(huán)2015新會新都12000元/平方米蘭州東路2000平方米黃章公路2018榮成10000元/平方米鄭州西路2014軍品供應(yīng)小區(qū)10000元/平方米膠州

平度市

物業(yè)/小區(qū)名稱均價面積竣工日期丁奉北歐陽光10000元/平方米紅旗路2013金日佳花園10000元/平方米南京路2010通河新城家園9000元/平方米通河路2009星光華府11000元/平方米廈門路2015世紀(jì)花園8000元/平方米海爾路無建設(shè)年份山水龍源090萬元/天津路2015 陽光花園，9000元/平米，蘭州路，2013，快樂人，1萬元/平米，泉州路，無建設(shè)年份，錢慧花園，1萬元/平米，杭州路，2015，木公寓，6， 平方米泉州路無建設(shè)年匯澤園小區(qū)10000元/平方米天津路青島花園2009年7000元/平方米青島路史明家園1994年9000元/平方米紅旗路無建設(shè)年威信新城花園080萬元/平方米廣州南路永安新村2017年5000元/平方米蘇州路無建設(shè)年清華校區(qū)10000元/平方米永州路三龍福友誼苑1號 元/平方米海爾路2007年水上明珠0.7萬元/平方米朱珠路2015年同和三A生活小區(qū)0.6萬元/平方米榮華路無建設(shè)年彩虹花園0.9萬元/平方米2013年田玉娥華府0.8萬元/平方米煙臺路2016年萬科嘉園1.1萬元/平方米北后祥子路2012年朱珠路2015年萬科四季花城12、

萊西市

房產(chǎn)均價/小區(qū)名稱:小區(qū)竣工日期:林宇嘉園80萬元/㎡梅山路2008年第一學(xué)府50萬元/㎡青島路2010年知亭蘭60萬元/㎡煙臺南路2015年北國春天70萬元/㎡濟南中路2012年， 潤發(fā)新城60萬元/㎡上海中路2007奧潤人和梅園二期6000元/㎡遼寧路2015書園小區(qū)6000元/㎡常州路2014海明花園康城7000元/㎡黃島東路2007福臨花園5000元/㎡長進路2015東城梅園7000元/㎡威海東路無建設(shè)年限，奧潤西湖華苑 ㎡龍水路2015恒潤皇家花園7000元/㎡煙臺路2006奧潤之家新家園8000元/㎡煙臺路2011盛泰萬向花園8000元/㎡上海中路2005宏遠長安大都會住宅小區(qū)8000元/㎡北京東路2005盛泰陽光四季7000元/㎡上海中路2007夢幻之城6000元/132祥合園0.8萬元/㎡團島西路2009翡翠城紫竹院1.2萬元/㎡濟南中路2011森納博飛0.9萬元/㎡北京東路2016宏遠書香門0.8萬元/㎡北京東路2014金佳園0.4萬元/㎡海興路2016美華生態(tài)港富源0.8萬元/。

鳳凰網(wǎng)青島原創(chuàng)

來源:方天霞

房價來自:安居客