銀行按揭貸款保證金擔(dān)保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《個人購房貸款項目合作協(xié)議》以及《個人購房擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。
當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā)商。在此期間內(nèi)，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項。
按揭貸款保證金的意義
按揭貸款保證金擔(dān)保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護(hù)銀行的資金安全具有重要意義。
開發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險
“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風(fēng)險也已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權(quán)證之前，因為各種復(fù)雜的情況，銀行隨時可能要求開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險也會接踵而至。
銀行在按揭貸款的風(fēng)險
保證金賬戶中的資金被法院凍結(jié)、扣劃的情形時有發(fā)生，原因在于法院有時認(rèn)為該保證金擔(dān)保不屬于動產(chǎn)質(zhì)押，不能具有對抗第三人的效力，亦即銀行并無優(yōu)先受償權(quán)。
風(fēng)險最小化的建議
雙方風(fēng)險最小的最好辦法還是雙方都有防范法律意識，采用有效措施完善與各方當(dāng)事人之間的合同，使風(fēng)險完全掌控在自身的視野范圍內(nèi)，進(jìn)而將風(fēng)險降至最小化。完全避免風(fēng)險或者置之不理的態(tài)度都是不正確的。同時，最高人民法院也有必要對金錢動產(chǎn)質(zhì)押的設(shè)定方式做更進(jìn)一步的解釋，對目前各商業(yè)銀行普遍采用的保證金質(zhì)押方式予以認(rèn)可并規(guī)范其操作形式。只有相關(guān)法律法規(guī)完善了，分清了雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，才能更好地解決這類爭執(zhí)糾紛。
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