隨著貸款產(chǎn)品的多樣化,如今企業(yè)又多了一種申貸產(chǎn)品,它就是——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，也間接給企業(yè)提供了一種新的融資方式。那么，具體經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)有哪些呢?很多人對(duì)此不是很了解。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款,簡(jiǎn)單地說(shuō),是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物,并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款方式。接下來(lái)，就隨我一起來(lái)了解下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的相關(guān)知識(shí)。

隨著貸款產(chǎn)品的多樣化,如今企業(yè)又多了一種申貸產(chǎn)品,它就是——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，也間接給企業(yè)提供了一種新的融資方式。那么，具體經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)有哪些呢?很多人對(duì)此不是很了解。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款,簡(jiǎn)單地說(shuō),是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物,并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款方式。接下來(lái)，就隨我一起來(lái)了解下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的相關(guān)知識(shí)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)有哪些

1、貸款操作簡(jiǎn)單。與企業(yè)貸款方式相比，操作簡(jiǎn)單，且更易獲銀行貸款。

2、擔(dān)保方式靈活。除了能擔(dān)保外，還能提供財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押、第三方保證以及連帶責(zé)任保證等。

3、貸款期限較長(zhǎng)。貸款期限最長(zhǎng)10年。企業(yè)獲貸款后，能長(zhǎng)期使用錢(qián)。

4、還款方式獨(dú)特。銀行可考慮租金回收，有一定的期性。一般采取按季或按月結(jié)息、歸還貸款本息等方式。

5、貸款用途靈活。解決了貸款用途監(jiān)管難問(wèn)題，銀行對(duì)自有資金的監(jiān)管力度降低。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的9大審查要點(diǎn)

1.租金收入監(jiān)管是否可落實(shí)?

借款人須開(kāi)立資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行收支兩條線管理，建立收支明細(xì)臺(tái)賬，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)，如出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，銀行應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

2.資金用途是否合規(guī)?

資金可用于合法的需求，但不限于股東借款。

3.物業(yè)出租率情況

租金收入與貸款額度以及期限是否匹配;審查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給銀行時(shí)，承租人已一次性向借款人支付了長(zhǎng)期租金，或?qū)⒆饨鹋c出租人對(duì)于承租人的債務(wù)進(jìn)行了抵銷(xiāo)，導(dǎo)致銀行無(wú)法從租金中獲還款來(lái)源，以及無(wú)法處置抵押物。

4.掌握借款人真實(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)

從借款人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、背景、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、管理團(tuán)隊(duì)等方面分析借款人的經(jīng)營(yíng)能力。

5.經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流是否可以覆蓋貸款本息?

在銀行貸款期間，現(xiàn)金收入扣除大修、日常維護(hù)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)支出后，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流須能覆蓋銀行貸款本息。

6.關(guān)注租期

《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租，原租賃關(guān)系不受該影響。抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。因此在審查時(shí)注意，加強(qiáng)貸后管理，核實(shí)租戶(hù)，保障債權(quán)安全。

7.關(guān)注權(quán)屬情況

關(guān)注是否存在其他抵押權(quán)人，銀行是第一抵押權(quán)人;抵押人是否有獨(dú)立的處置權(quán);房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有無(wú)限制轉(zhuǎn)讓的條款;抵押物有無(wú)被查封;通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)提供抵押人是否欠稅的書(shū)面說(shuō)明，了解其欠稅情況，以防范帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);抵押物業(yè)是否有拖欠工程款;抵押物是否不完整或結(jié)構(gòu)特殊無(wú)法獨(dú)立處置。

8.關(guān)注評(píng)估價(jià)值是否真實(shí)有效?

評(píng)估方法包括：成本法，體現(xiàn)購(gòu)置成本;市場(chǎng)法與實(shí)際成交對(duì)比;估價(jià)條件不假設(shè)，須有文件依據(jù)，對(duì)用地性質(zhì)及規(guī)劃用途要有準(zhǔn)確的依據(jù)，不能將劃撥用地按出讓用地進(jìn)行評(píng)估，也不能將工業(yè)用地按商業(yè)住宅用地評(píng)估;評(píng)估重要條件容積率，提供合法依據(jù)。

9.關(guān)注抵押物變現(xiàn)能力

判斷抵押物的價(jià)值如何，變現(xiàn)能力如何。針對(duì)建造年限較久，評(píng)估的物價(jià)超建造成本的，要充分考慮在抵押物變現(xiàn)時(shí)應(yīng)繳稅費(fèi)對(duì)抵押物最終價(jià)值的影響。