第一種觀點(diǎn)：

《中華人民共和國物權(quán)法》第190條規(guī)定：“在訂立擔(dān)保合同之前，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)已經(jīng)租賃，原租賃關(guān)系不受該擔(dān)保權(quán)的影響。”

抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”

▌裁判要旨

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請求人民法院對依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判決 書

（2019）最高法民終1206號

上訴人（原審第三人）：蘇玉梅，女，漢族，1965年1月22日出生，住甘肅省玉門市新市區(qū)。

委托訴訟代理人：張衛(wèi)東，甘肅竭誠律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行。住所地：甘肅省酒泉市肅州區(qū)盤旋東路**。

負(fù)責(zé)人：史斌華，該行行長。

委托訴訟代理人：陳天彪，男，該行法律顧問。

被上訴人（原審被告）：玉門甘來礦業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門市玉門鎮(zhèn)河西。

法定代表人：付志，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：玉門賓館甘來金業(yè)有限公司。住所地：甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路**。

法定代表人：王璐，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：傅士霖，男，漢族，1956年8月8日出生，住遼寧省錦州市凌河區(qū)。

委托訴訟代理人：陸宗臣，甘肅銳鏑律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：康文平，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

上訴人蘇玉梅因與被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行（以下簡稱農(nóng)行酒泉分行）、玉門甘來礦業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱甘來礦業(yè)公司）、玉門賓館甘來金業(yè)有限公司（以下簡稱玉門賓館）、傅士霖金融借款合同糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2018）甘民初91號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月8日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

蘇玉梅上訴請求：1.撤銷一審法院（2018）甘民初91號民事判決第二項(xiàng)；2.確認(rèn)玉門賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書》無效；3.將本案發(fā)回重審或直接改判農(nóng)行酒泉分行對案涉出租房屋（即玉門賓館）的國有土地使用權(quán)和商業(yè)用房不享有優(yōu)先受償權(quán)。事實(shí)與理由：一、一審判決程序違法。（一）一審法院在農(nóng)行酒泉分行已當(dāng)庭撤回對蘇玉梅的訴訟并變更訴訟請求的情況下，僅因已通知蘇玉梅到庭且蘇玉梅主動(dòng)要求參加訴訟，就在判決中否定了蘇玉梅對案涉租賃房屋享有的在先租賃權(quán)對抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。一審判決超出訴訟請求，且判決結(jié)果嚴(yán)重失衡，損害了蘇玉梅的合法權(quán)益。（二）農(nóng)行酒泉分行和甘來礦業(yè)公司及擔(dān)保人的金融借款糾紛與農(nóng)行酒泉分行和蘇玉梅之間的抵押權(quán)糾紛，不屬于同一法律關(guān)系，一審判決將不屬于必要共同訴訟的訴合并審理，違背了相關(guān)法律規(guī)定。（三）農(nóng)行酒泉分行與蘇玉梅從未簽訂過租賃合同，農(nóng)行酒泉分行請求判決終止租賃合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系和客觀法律事實(shí)均不存在，其針對蘇玉梅的該項(xiàng)訴請不符合起訴條件，不應(yīng)受理。二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。案涉《承租人出租人承諾書》無效，農(nóng)行酒泉分行在后的抵押權(quán)不能對抗蘇玉梅在先的租賃權(quán)。首先，玉門賓館與農(nóng)行酒泉分行惡意串通，在貸款已經(jīng)實(shí)際發(fā)放的情況下，謊稱準(zhǔn)備發(fā)放貸款和設(shè)定抵押，誘騙蘇玉梅簽訂《承租人出租人承諾書》。蘇玉梅在錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)下做出錯(cuò)誤意思表示，應(yīng)依法認(rèn)定無效。其次，案涉抵押權(quán)設(shè)立于蘇玉梅租賃玉門賓館房屋以后，根據(jù)“抵押不破租賃”的原則，農(nóng)行酒泉分行在后的抵押權(quán)，不能對抗蘇玉梅在先的租賃權(quán)。再次，農(nóng)行酒泉分行的債權(quán)目前尚未確定，其實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件尚未成就。三、農(nóng)行酒泉分行曾以相同事由在甘肅省酒泉市中級人民法院提起同樣的訴訟，訴訟請求與本案除金額外完全一致，該案判決認(rèn)定傅士霖應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，本案一審卻未判決傅士霖承擔(dān)連帶責(zé)任，加重了蘇玉梅可能承擔(dān)的責(zé)任。

農(nóng)行酒泉分行辯稱：一、一審中農(nóng)行酒泉分行雖然申請撤回對蘇玉梅的起訴并變更訴訟請求，但因蘇玉梅堅(jiān)持參加訴訟，一審法院駁回了農(nóng)行酒泉分行對蘇玉梅的撤訴申請，相應(yīng)地訴訟請求亦未變更。二、玉門賓館房屋自2009年7月30日抵押給農(nóng)行酒泉分行后從未中止或間斷，農(nóng)行酒泉分行知曉玉門賓館房屋被出租后，要求甘來礦業(yè)公司和玉門賓館予以糾正。因此甘來礦業(yè)公司在2015年申請第一筆借新還舊貸款時(shí)，玉門賓館與蘇玉梅簽訂了由農(nóng)行酒泉分行提供的制式《承租人出租人承諾書》。如果蘇玉梅和玉門賓館不簽署承諾書，農(nóng)行酒泉分行不會再對該最高額抵押合同項(xiàng)下已經(jīng)形成的貸款辦理借新還舊手續(xù)。農(nóng)行酒泉分行的抵押權(quán)設(shè)立在先，蘇玉梅租賃在后。根據(jù)法律規(guī)定，蘇玉梅在后的租賃權(quán)不能對抗農(nóng)行酒泉分行在先的抵押權(quán)。三、蘇玉梅作為完全民事行為能力人，應(yīng)完全明白承諾書內(nèi)容所引起的法律后果。蘇玉梅所謂農(nóng)行酒泉分行與玉門賓館串通后使其在案涉承諾書所載錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)下作出錯(cuò)誤意思表示的抗辯理由不能成立。四、甘來礦業(yè)公司已無法清償貸款本息，農(nóng)行酒泉分行只有實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后才能收回貸款。但蘇玉梅拒絕簽收《貸款抵押權(quán)行使通知書》。本案中將蘇玉梅列為第三人參加訴訟，是為了節(jié)約訴訟成本，提示蘇玉梅及時(shí)解決與玉門賓館的租賃合同糾紛問題，同時(shí)也是農(nóng)行酒泉分行依法行使抵押權(quán)時(shí)對蘇玉梅的一種變相通知行為。

甘來礦業(yè)公司與玉門賓館共同辯稱：一、2013年3月9日玉門賓館與蘇玉梅簽訂《賓館租賃經(jīng)營合同》（以下簡稱《租賃合同》時(shí)，已明確告知蘇玉梅租賃標(biāo)的物已設(shè)定抵押的事實(shí)，對此蘇玉梅是知情的，該《租賃合同》中也有記載。不存在玉門賓館與農(nóng)行酒泉分行串通后誘騙蘇玉梅出具《承租人出租人承諾書》的事實(shí)。二、蘇玉梅被列為第三人系因其堅(jiān)持要求參加訴訟，一審判決的判項(xiàng)并未對蘇玉梅設(shè)定義務(wù)，一審法院未超出訴訟請求進(jìn)行判決。三、本案系金融借款糾紛，案涉《承租人出租人承諾書》是否有效，不應(yīng)當(dāng)在本案中處理，應(yīng)當(dāng)另案解決。

傅士霖辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，傅士霖在本案中不應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。應(yīng)駁回蘇玉梅的上訴請求，維持原判。

農(nóng)行酒泉分行向一審法院起訴請求：1.判令甘來礦業(yè)公司償還貸款本金3000萬元，截止2017年12月20日的利息、罰息及復(fù)利計(jì)926629.61元；2.判令甘來礦業(yè)公司承擔(dān)自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息；3.判令玉門賓館對前述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，如甘來礦業(yè)公司不履行還款義務(wù)，則農(nóng)行酒泉分行有權(quán)對玉門賓館抵押的位于甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路2號的玉房他項(xiàng)玉市字第××號7639㎡房產(chǎn)、玉他項(xiàng)（2013）第022號31418.86㎡土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償；4.判令農(nóng)行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》）自行終止；5.判令甘來礦業(yè)公司、玉門賓館實(shí)際控制人傅士霖承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6.判令甘來礦業(yè)公司、玉門賓館、傅士霖連帶承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)及律師費(fèi)。一審?fù)徶?，農(nóng)行酒泉分行確認(rèn)其前述訴訟請求第2項(xiàng)中的利息包含利息、罰息和復(fù)利三部分。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月9日、10月14日、12月15日，甘來礦業(yè)公司分別與農(nóng)行酒泉分行簽訂編號為62010120160001507、62010120160001722和62010120160002113的三份《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動(dòng)資金借款合同》（以下簡稱《借款合同》），約定甘來礦業(yè)公司向農(nóng)行酒泉分行借款300萬元、2000萬元和700萬元。借款期限均為一年，借款用途均為借新還舊，結(jié)息方式均為按月結(jié)息，結(jié)息日為每月20日。期限內(nèi)利率按每筆借款提款前一工作日央行發(fā)布的一年期貸款基礎(chǔ)利率LPR加179bp（1bp＝0.01％）執(zhí)行6.09％，逾期上浮50％，執(zhí)行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上調(diào)，罰息利率自一年期LPR調(diào)整后一個(gè)工作日起相應(yīng)調(diào)整。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同約定的借款利率計(jì)收復(fù)利，借款到期之日后按合同約定的逾期罰息利率計(jì)收復(fù)利。

2014年10月17日，玉門賓館與農(nóng)行酒泉分行簽訂《最高額抵押合同》并分別于2016年9月1日、10月12日、12月12日出具三份《抵押承諾書》，承諾以其位于甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路北側(cè)玉國用（2008）第Ａ新-0**號31418.86㎡國有土地使用權(quán)及位于甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路北側(cè)5幢1至6層玉房權(quán)證玉鎮(zhèn)新字第**49-××號7639㎡商業(yè)用房為甘來礦業(yè)公司前述貸款提供抵押擔(dān)保。

2017年9月11日，農(nóng)行酒泉分行向玉門賓館送達(dá)《擔(dān)保人履行責(zé)任通知書》，要求其履行擔(dān)保責(zé)任。該行另分別于2017年8月28日、9月11日、10月17日向甘來礦業(yè)公司送達(dá)《債務(wù)逾期催收通知書》《債務(wù)提前到期通知書》，要求甘來礦業(yè)公司立即履行還款義務(wù)，甘來礦業(yè)公司簽收并蓋章。

一審法院另查明，玉門賓館與蘇玉梅于2013年3月9日簽訂《租賃合同》，租賃期限十五年，自2013年4月18日至2028年4月17日止。2015年6月16日，玉門賓館與蘇玉梅共同向農(nóng)行酒泉分行出具《承租人出租人承諾書》，承諾在房屋租賃期間，如農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)處置承租房產(chǎn)，則房屋租賃合同于該行通知之日提前終止，因租賃合同履行或解除發(fā)生的爭議由租賃雙方自行協(xié)商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門賓館監(jiān)事董秀臣簽名，另加蓋時(shí)任玉門賓館法定代表人傅士霖的印章。后玉門賓館、蘇玉梅拒絕在農(nóng)行酒泉分行發(fā)送的《貸款抵押權(quán)行使通知書》上簽章。

一審法院認(rèn)為，金融借款合同是指借款人向金融機(jī)構(gòu)借款，到期返還借款并支付利息的合同。合同各方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案所涉《借款合同》《最高額抵押合同》《抵押承諾書》等均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認(rèn)。甘來礦業(yè)公司對其欠付農(nóng)行酒泉分行本金3000萬元至2017年12月20日的利息926629.61元及應(yīng)在借款本息清償完畢之日前支付利息所涉的基礎(chǔ)事實(shí)、相關(guān)擔(dān)保事項(xiàng)及相應(yīng)證據(jù)均予認(rèn)可，一審法院予以確認(rèn)。根據(jù)農(nóng)行酒泉分行提交的案涉三筆借款對應(yīng)的《欠息清單》，可確認(rèn)案涉借款至2017年12月20日正常息為494812.5元、罰息為422503.75元、復(fù)利9322.86元，合計(jì)926629.61元。

關(guān)于甘來礦業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)支付案涉借款罰息的問題。甘來礦業(yè)公司對案涉借款本金3000萬元及該借款至2017年12月20日的利息926629.61元無異議，但認(rèn)為該926629.61元利息中的罰息不應(yīng)予以計(jì)算。經(jīng)庭審詢問，農(nóng)行酒泉分行提起訴訟的截止2017年12月20日的利息926629.61元及自2017年12月21日起至借款清償之日期間的利息均為正常息、罰息和復(fù)利三部分。案涉《借款合同》載明:期限內(nèi)利率按每筆借款提款前一工作日的一年期LPR（央行發(fā)布的貸款基礎(chǔ)利率）加179bp（1bp＝0.01％）執(zhí)行6.09％，逾期上浮50％，執(zhí)行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上調(diào)，罰息利率自一年期LPR調(diào)整后一個(gè)工作日起相應(yīng)調(diào)整。案涉借款已分別于2017年9月9日、10月14日、12月15日到期，根據(jù)該條約定，甘來礦業(yè)公司應(yīng)按借期內(nèi)正常利率6.09％逾期上浮50％即9.135％支付案涉借款至2017年12月20日的罰息以及2017年12月21日至借款本息清償之日止的罰息。

關(guān)于甘來礦業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)支付案涉借款自2017年12月20日至清償之日止的復(fù)利的問題。案涉《借款合同》約定：借款到期之日后按合同約定的逾期罰息利率計(jì)收復(fù)利。故甘來礦業(yè)公司應(yīng)按逾期罰息9.135％以應(yīng)付利息494812.5元為基數(shù)支付2017年12月21日至借款本息清償之日止的復(fù)利。

關(guān)于傅士霖是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉借款連帶清償責(zé)任的問題。根據(jù)對證據(jù)的分析與認(rèn)定，因農(nóng)行酒泉分行提交的兩份《保證合同》不能證明傅士霖為案涉借款提供保證的事實(shí)，故其主張傅士霖應(yīng)作為案涉借款保證人承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴請不能成立，一審法院不予支持；農(nóng)行酒泉分行庭后另提交傅士霖曾為甘來礦業(yè)公司和玉門賓館實(shí)際控制人的工商資料以供法庭參考，但其并未提交傅士霖有違反公司法相關(guān)義務(wù)、侵害公司或嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的相關(guān)證據(jù)，故其僅以傅士霖為實(shí)際控制人為由要求傅士霖為案涉借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴請于法無據(jù)，一審法院不予支持。

關(guān)于農(nóng)行酒泉分行主張的抵押權(quán)與蘇玉梅的租賃權(quán)是否存在沖突的問題。因蘇玉梅在農(nóng)行酒泉分行撤回對其訴訟后堅(jiān)持要求以第三人身份參加訴訟，一審法院對其所提農(nóng)行酒泉分行將其列為第三人主體不適格的相關(guān)抗辯均不再予以審查。

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！北景钢?，蘇玉梅與玉門賓館訂立的《租賃合同》簽訂于2013年3月9日，租期十五年，早于農(nóng)行酒泉分行與甘來礦業(yè)公司所簽的《借款合同》和《最高額抵押合同》。2015年6月16日，玉門賓館與蘇玉梅共同出具《承租人出租人承諾書》載明：房屋租賃期間，如農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)處置承租房產(chǎn)，則房屋租賃合同于該行通知之日提前終止。因租賃合同履行或解除而發(fā)生的爭議，由租賃雙方自行協(xié)商解決。落款處分別有蘇玉梅和玉門賓館監(jiān)事董秀臣簽名，另加蓋時(shí)任該賓館法定代表人傅士霖的印章。蘇玉梅雖辯稱該承諾書系農(nóng)行酒泉分行與甘來礦業(yè)公司惡意串通，向其隱瞞案涉借款已發(fā)放并辦理抵押的事實(shí)，誘騙其簽字形成，但并未提交相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)。蘇玉梅庭審中認(rèn)可該承諾書中其簽名的真實(shí)性，但認(rèn)為該承諾書中“擬……”的表述應(yīng)指尚未實(shí)際發(fā)生的不確定事由，而案涉借款和抵押事實(shí)早已形成，故其簽名及該承諾書均應(yīng)無效。該抗辯恰恰表明蘇玉梅在對案涉借款及相關(guān)抵押事實(shí)尚處于未來不確定情形之時(shí)即簽字放棄其權(quán)利，則該承諾書所載其對自身實(shí)體權(quán)利的處分應(yīng)為其真實(shí)意思表示。根據(jù)該承諾書，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》應(yīng)在農(nóng)行酒泉分行行使抵押權(quán)時(shí)即行終止，蘇玉梅自此不再享有玉門賓館租賃權(quán)，其在承諾書上的簽字行為可視為其對法律賦予的“抵押不破租賃”的權(quán)利予以放棄。

綜上，農(nóng)行酒泉分行可對玉門賓館的相關(guān)抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)，蘇玉梅可在證據(jù)充分時(shí)對其與玉門賓館之間因《租賃合同》發(fā)生的爭議另行提起訴訟。但因農(nóng)行酒泉分行尚未實(shí)際處置案涉抵押財(cái)產(chǎn)，即承諾書所附條件尚未成就，故一審法院對農(nóng)行酒泉分行主張案涉抵押權(quán)行使時(shí)玉門賓館與蘇玉梅所簽《租賃合同》自行終止的訴訟請求不予處理。

關(guān)于農(nóng)行酒泉分行訴請的保全費(fèi)、律師費(fèi)是否應(yīng)予支持的問題。因甘肅省酒泉市中級人民法院已應(yīng)農(nóng)行酒泉分行申請進(jìn)行了相關(guān)財(cái)產(chǎn)保全，故對其主張的保全費(fèi)5000元予以支持；因農(nóng)行酒泉分行未對律師費(fèi)提出具體數(shù)額，亦未提交相關(guān)代理合同、代理費(fèi)票據(jù)或支付憑證，故對此訴請一審法院不予支持。

一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條、第四十六條、第五十三條、第五十七條、第五十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、甘來礦業(yè)公司于判決生效六十日內(nèi)向農(nóng)行酒泉分行償還借款本金3000萬元及截止2017年12月20日的利息926629.61元，并自2017年12月21日起至借款本息清償之日止，按年利率9.135％支付罰息并以應(yīng)付利息494812.5元為基數(shù)按年利率9.135％支付復(fù)利；二、如甘來礦業(yè)公司未履行前述第一項(xiàng)確定的義務(wù)，農(nóng)行酒泉分行可對玉門賓館位于甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路北側(cè)玉國用（2008）第Ａ新-0**號31418.86㎡國有土地使用權(quán)及位于甘肅省酒泉市玉門市新市區(qū)玉苑路北側(cè)5幢1至6層玉房權(quán)證玉鎮(zhèn)新字第**49-××號7639㎡商業(yè)用房折價(jià)、拍賣或變賣的價(jià)款在前述第一項(xiàng)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；三、玉門賓館在農(nóng)行酒泉分行實(shí)現(xiàn)前述第二項(xiàng)確定的優(yōu)先受償權(quán)后，有權(quán)向甘來礦業(yè)公司追償；四、傅士霖對案涉借款本息不承擔(dān)連帶清償責(zé)任；五、駁回農(nóng)行酒泉分行的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)196450元、保全費(fèi)5000元，合計(jì)201450元，由甘來礦業(yè)公司、玉門賓館負(fù)擔(dān)。

本院二審審理查明，農(nóng)行酒泉分行在一審中申請撤回對蘇玉梅的起訴，并申請撤回其訴訟請求第四項(xiàng)“判令農(nóng)行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”。因蘇玉梅堅(jiān)持作為第三人參加訴訟，一審法院未予準(zhǔn)許農(nóng)行酒泉分行撤回對蘇玉梅的起訴。一審?fù)徶?，農(nóng)行酒泉分行表示，鑒于其申請撤回對蘇玉梅的起訴未獲準(zhǔn)許，其堅(jiān)持原六項(xiàng)訴訟請求不變。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審一致，本院對此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案系金融借款合同糾紛，債權(quán)人農(nóng)行酒泉分行、債務(wù)人甘來礦業(yè)公司和擔(dān)保人玉門賓館對于一審判決確定的甘來礦業(yè)公司應(yīng)付主債務(wù)數(shù)額以及農(nóng)行酒泉分行對玉門賓館提供擔(dān)保的案涉房屋和土地使用權(quán)享有抵押權(quán)均無異議?，F(xiàn)作為抵押物承租人的蘇玉梅提出上訴，主張“抵押不破租賃”，以其租賃權(quán)否定農(nóng)行酒泉分行對案涉抵押物享有的抵押權(quán)。對此，本院評析如下：

農(nóng)行酒泉分行與玉門賓館于2014年10月17日簽訂的《最高額抵押合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不損害他人利益，合法有效。抵押合同簽訂后雙方進(jìn)行了抵押權(quán)登記，農(nóng)行酒泉分行取得他項(xiàng)權(quán)利證書，抵押權(quán)有效設(shè)立。在甘來礦業(yè)公司未能按期足額償還主債務(wù)時(shí)，農(nóng)行酒泉分行有權(quán)請求玉門賓館以案涉房屋和土地使用權(quán)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。

至于案涉抵押物上存在租賃權(quán)的問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：

“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”此條規(guī)定可以看出，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。

抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值；租賃權(quán)系債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。雖然在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物，但承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請求人民法院對依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

因此，一審法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，判決農(nóng)行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣價(jià)款在主債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償，有事實(shí)和法律依據(jù)。蘇玉梅請求撤銷一審判決該項(xiàng)判決內(nèi)容并確認(rèn)農(nóng)行酒泉分行對案涉房屋和土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣價(jià)款不享有優(yōu)先受償權(quán)的主張不能成立。

對于蘇玉梅認(rèn)為一審判決超出訴訟請求的問題，根據(jù)本院查明的事實(shí)，一審?fù)徶修r(nóng)行酒泉分行表示，鑒于其申請撤回對蘇玉梅的起訴未獲準(zhǔn)許，其堅(jiān)持原訴訟請求不變。因此，一審判決不存在超出農(nóng)行酒泉分行訴訟請求的情形。不過，就本案金融借款合同糾紛而言，基礎(chǔ)法律關(guān)系為金融借款合同關(guān)系及擔(dān)保合同關(guān)系。農(nóng)行酒泉分行請求甘來礦業(yè)公司歸還借款以及請求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，本案應(yīng)當(dāng)圍繞農(nóng)行酒泉分行主張的債權(quán)是否成立及具體金額，以及農(nóng)行酒泉分行主張的擔(dān)保責(zé)任能否成立及擔(dān)保范圍進(jìn)行審理。對于抵押權(quán)人的抵押權(quán)被確認(rèn)之后，在將來行使抵押權(quán)處置抵押物過程中可能面臨的與抵押物承租人之間沖突的處理，與本案糾紛不屬于同一法律關(guān)系調(diào)整。故農(nóng)行酒泉分行提出的“判令農(nóng)行酒泉分行對玉門賓館的前述抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)時(shí)，蘇玉梅與玉門賓館簽訂的《租賃合同》自行終止”的訴訟請求不應(yīng)屬于本案審理的范圍，一審法院對此進(jìn)行評述有所不當(dāng)，但其最終以抵押物尚未處置、案涉《承租人出租人承諾書》所附條件未成就為由，對農(nóng)行酒泉分行該項(xiàng)請求未予處理，判決結(jié)果并無不當(dāng)。

就蘇玉梅第二項(xiàng)“確認(rèn)玉門賓館與蘇玉梅2015年6月16日簽訂的《承租人出租人承諾書》無效”的上訴請求，系獨(dú)立于農(nóng)行酒泉分行的一審訴訟請求以外的新的請求，未經(jīng)一審法院審理，且與本案金融借款合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，本院依法不予審理，蘇玉梅可另行主張。同時(shí)，蘇玉梅未針對傅士霖責(zé)任承擔(dān)問題提出上訴請求，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理……”之規(guī)定，傅士霖的責(zé)任承擔(dān)問題不屬于本院二審審理范圍。

綜上所述，蘇玉梅的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元，由蘇玉梅負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長 胡 瑜

審 判 員 楊弘磊

審 判 員 丁廣宇

二〇一九年九月二十七日

法 官 助 理 李美紅

書 記 員 何 宇

來源：民事審判、法務(wù)之家

編輯：石慧 審核：傅德慧