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【<成都市業(yè)主大會活動規(guī)則>指導細則】專題失管業(yè)委會,成了“添堵會”:部分業(yè)委會運行亂象調查

成立時業(yè)主“代表”,私下與房地產公司續(xù)簽合同,負責人要求行賄。在接受半月潭記者采訪時發(fā)現(xiàn),由于缺乏有效的監(jiān)督和指導,不僅成立了產業(yè)委員會,一些產業(yè)委員會成立后規(guī)范運作也很困難。

業(yè)內人士呼吁,加快推進相關立法,有效施治業(yè)委會運行亂象。

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業(yè)委會,“被開發(fā)商買通了”

半月談記者調查發(fā)現(xiàn),當前一些業(yè)委會在成立、運行等環(huán)節(jié)存在諸多問題,由于處理不好同物業(yè)、開發(fā)商等主體之間的關系,近年來,業(yè)主關于業(yè)委會的投訴增長較快,問題焦點集中在以下幾個方面。

第一,違反法定程序,不召開業(yè)主大會即成立業(yè)委會。根據民法典和物業(yè)管理條例,同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主,應當成立業(yè)主大會,選舉產生業(yè)主委員會。但在重慶某小區(qū),業(yè)委會選舉籌備組自行修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約后,未經業(yè)主大會表決,就成立了新一屆業(yè)委會。業(yè)主對此提出異議,并多次向主管部門投訴要求重選。

此類事件并不鮮見。當前,各地對業(yè)委會成員的任期尚無明確規(guī)定,有的業(yè)委會換屆選舉流于形式,容易導致業(yè)委會被個別人長期把持。

第二,違背成立初衷,與物業(yè)、開發(fā)商等利益主體捆綁。2020年10月,歷經6個月維權,江西省資溪縣外灘國際小區(qū)業(yè)主等來一紙判決書:該小區(qū)業(yè)委會副主任鄧四平利用職務便利,非法收受、索取開發(fā)商240萬元,為該公司謀取利益,同時伙同他人將小區(qū)業(yè)委會管理的6萬元財產非法占為己有,犯非國家工作人員受賄罪和職務侵占罪,被判處有期徒刑5年。

“上一屆業(yè)委會成員與開發(fā)商里外勾結,表面答應替我們維權,實際上已被開發(fā)商買通了,合伙侵害業(yè)主利益。”外灘國際小區(qū)新一屆業(yè)委會成員告訴半月談記者。

基層干部表示,由于業(yè)委會擁有招標選聘、續(xù)聘及解聘物業(yè)公司的權力,一些物業(yè)公司為順利入駐小區(qū),往往會提前聯(lián)系業(yè)委會核心成員,先許諾一定好處,比如提供小區(qū)公共收益分成、免物業(yè)費等,再試圖奪取該小區(qū)物業(yè)服務市場?!敖鼛啄辏瑏碜詷I(yè)主們的投訴,主要是質疑業(yè)委會的合法性,以及檢舉業(yè)委會在履職過程中存在的利益輸送?!辟F州省一位基層干部說。

第三,業(yè)委會違法侵占資源,損害業(yè)主利益。半月談記者調查發(fā)現(xiàn),當前一些業(yè)委會侵占公共資源、牟取不當利益的做法,包括私自挪用業(yè)委會公共資金、將小區(qū)公共部位改造為商鋪牟利、非法占有電梯使用費等。重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)委會原主任江月勝任職期間,每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”,還將業(yè)委會管理的全體業(yè)主所有的28萬余元財物非法占為己有。

“他們把公共資源當成私人財產,把業(yè)主信任變成身份特權,既損害業(yè)主利益,又傷害業(yè)主感情。”朗晴廣場小區(qū)居民說。

2

規(guī)范運行難在哪?

業(yè)委會成立本來就難,如今成立后規(guī)范運行更難。由于監(jiān)管不足、保障不夠、居民參與度不高,部分小區(qū)業(yè)委會不作為亂作為問題突出。

北京大成(成都)律師事務所律師吳憂認為,目前各地制定的物業(yè)管理條例內容相對陳舊,有的地方多年未修訂,對業(yè)委會的監(jiān)管存在盲區(qū);一些規(guī)定雖有大的框架,但沒有實施細則,實踐中常出現(xiàn)無法可依的情況。例如,小區(qū)進行綠化改造,街道辦、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)委會等各方職責沒有細化,在改造工程的招投標、質檢、審計等方面也沒有具體規(guī)定。

受訪基層干部還反映,業(yè)委會目前普遍存在成員職責不明確和工作制度不規(guī)范等問題?!皹I(yè)委會的收支明細不規(guī)范、不公開,易遭到業(yè)主質疑?!辟F州省一位社區(qū)工作人員說。

廣州大學公共管理學院社會學系副教授李雙龍認為,業(yè)委會成員一般不拿工資,可處理的事情跟業(yè)主切身利益息息相關,且難免會傷害個別業(yè)主利益,以致吃力不討好,積極性難以持續(xù),容易出現(xiàn)找補心態(tài)。同時,業(yè)委會成員需要具備較強的物業(yè)管理和財務相關知識,才能熟練地與多方溝通協(xié)調,而相當數量的業(yè)委會成員缺乏專業(yè)素養(yǎng)。

此外,部分業(yè)主或因主人翁意識不強,或因時間精力有限,對小區(qū)公共事務參與度不高,放任業(yè)委會不作為、亂作為,惡性循環(huán)下,業(yè)主越發(fā)不信任業(yè)委會,降低社區(qū)治理參與意愿。

3

加強監(jiān)管,打造陽光業(yè)委會

業(yè)委會在小區(qū)治理中發(fā)揮著不可替代的作用,不能因存在亂象而否定其價值。受訪專家和基層干部呼吁,進一步完善業(yè)委會相關規(guī)章制度,加強監(jiān)督引導,提高居民參與積極性,充分發(fā)揮業(yè)委會促進基層自治的積極作用。

小區(qū)公共收益結余給業(yè)主“發(fā)紅包”

今年1月1日起,青海省西寧市開始實施新修訂的《西寧市物業(yè)管理條例》,新條例從提高任職條件、增設業(yè)委會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經濟責任審計制度等方面對業(yè)委會進行規(guī)范,細化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

這是值得肯定的嘗試。受訪專家建議,盡快修訂地方物業(yè)管理條例,明確細化業(yè)委會的法律地位、權責邊界、運作機制、監(jiān)督管理等內容,為業(yè)委會規(guī)范運行提供法律依據?;鶎诱拖嚓P部門應加強監(jiān)管,指導業(yè)委會逐步形成適合小區(qū)自身情況的決策、收支等重大事項公示制度,打造陽光業(yè)委會。

同時,社區(qū)治理不是獨角戲,而是大合唱,業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司等各主體都要發(fā)揮作用,理順基層治理各主體關系,動員居民積極參與社區(qū)治理,才能構建起共建共享、和諧有序的社區(qū)環(huán)境。

來源:半月談

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