時(shí)至今日，依然有不少房產(chǎn)學(xué)者孜孜以求地勸說“早點(diǎn)買房”，他們常見的理論支撐就是“城市化”。

例如北師大教授董某，每逢論壇或者交流會(huì)，總能拋出自己的“城市化促進(jìn)房市上漲”的觀點(diǎn)。董某認(rèn)為，比起發(fā)達(dá)國家75%以上的城市化率，我國現(xiàn)階段才63%而已，還有很廣闊的提升空間，而城市化就意味著越來越多的人口進(jìn)入城市，住房需求自然快速膨脹。

持有這種看法的，除了董之外，還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常，張五常經(jīng)常提出，房子價(jià)格漲得越高，百姓財(cái)富就越多，所以張五常提出不應(yīng)該限制房市上漲。

（知識擴(kuò)展：美國城市化率是82.06%；英國城市化率是83.14%；法國城市化率為80.18%；德國城市化率是77.26%；日本城市化率是91.54%；中國城市化率是63.89%。）

從純理論層面分析，董教授和張五常的看法不無道理?，F(xiàn)階段城市人口才8.82億人，如果要達(dá)到75%-80%的高度，那么城市人口就需要達(dá)10.5-11.2億人，缺口大約為1.68-2.23億人。

2億人進(jìn)城，那得需要多少房子才能解決住房需求問題？簡單而言，專家們“城市化”說法確實(shí)有道理，結(jié)論也只有一個(gè)：今后的樓市依然大有可為，買房應(yīng)該趕緊。

那么，事實(shí)真的會(huì)如專家們預(yù)判得如此簡單嗎？答案或許是否定的，因?yàn)檗r(nóng)村人進(jìn)城和城市住房需求增加或許是兩回事兒，并不具備“因果關(guān)系”，又或者說“即便是未來有2億人進(jìn)城，但是商品房一套也不增加，同樣能滿足居住需求?！庇袥]有這種可能性呢？從2個(gè)方面來看：

1、當(dāng)前的城市住房，總量足夠75%城市化人口居住使用。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在其“城市存量房產(chǎn)”報(bào)告中給出數(shù)據(jù)，截止2019年底，城市的所有存量住房加起來超過3.11億套，而且按照均值計(jì)算，戶均房產(chǎn)保有量達(dá)到了1.1套之多。

3億套房產(chǎn)是什么概念呢？咱們可以計(jì)算一下，平均每套房子90平米，可居住4口人，那么3億套房子可容納12億人居住。與此同時(shí)，任澤平的3億套住房僅僅是商品房，沒有囊括非商品房住宅，例如小產(chǎn)權(quán)房、集體用房、公共住房等產(chǎn)權(quán)形式的房產(chǎn)。而據(jù)機(jī)構(gòu)研究顯示，非商品房住宅（小產(chǎn)權(quán)房、集體房、公共房產(chǎn)等）數(shù)量是商品房的3倍左右，所以城市所有房子加起來，其實(shí)足夠12億+12億人*3=48億人居住。所以才說，即便是實(shí)現(xiàn)100%城市化，在一套房子不增加的情況下，也能完美解決住房需求。

2、“限制資金”的政策已經(jīng)到來，房市開始結(jié)束高漲期。房地產(chǎn)經(jīng)過20年發(fā)展之后，已經(jīng)形成了以高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債為基礎(chǔ)的運(yùn)營模式，現(xiàn)金流和巨額金融機(jī)構(gòu)貸款才是維持樓市“熱鍋”的柴火，一旦資金斷流，那么房產(chǎn)就如同釜底抽薪，2020年以來，大家都不愿見到的這一幕還是到來了。

2020年8月末，住建部與央行聯(lián)合組織多家龍頭房企座談會(huì)，第一次提出了“三根紅線”的資金限制要求，房企們需要在限定的時(shí)間內(nèi)完成降負(fù)債等三項(xiàng)目標(biāo)，不能實(shí)現(xiàn)則融資增幅受限。與此同時(shí)2021年以來，央行再度加碼“雙上限”，為各類金融機(jī)構(gòu)制定了向房企和購房者發(fā)放貸款的上限比例，由此我們才見到2021年4月份開始，超過20個(gè)城市出現(xiàn)房貸利率上浮，二手房停貸的情況。

總結(jié)一下：一方面商品房嚴(yán)重過剩，另一方面樓市資金收縮，未來的高房產(chǎn)價(jià)格從何談起呢？與此同時(shí)，房產(chǎn)市場一系列新的變化開始紛至沓來。10月“斷供房”到來？還有人手握5套房賣不掉。

案例一：手握5套房子，沒賣掉。一位朋友老張，長期居住在二線城市合肥，8年前老張看到了房產(chǎn)增值的契機(jī)，提前購置了5套房產(chǎn)，其中一套自己居住，位于市中心老城區(qū)，雖然現(xiàn)在經(jīng)常遭遇交通出行難問題，但是老城區(qū)的潛力依然很高，所以至今老張也舍不得賣掉這套房子。

另外的4套房子分別位于三縣地區(qū)，北邊縣城有2套，8年前提出的“南有湖泊，北有大城”的口號，老張誤以為北部城市發(fā)展?jié)摿芨?，所以趁?000多元就入手了2套。然而8年過去了，漲幅依然不如人意，從3000元增至到1.1萬元，在1.1萬元的高位就此停滯4年。還有2套房子位于西部縣城，與北部城市一樣，據(jù)房產(chǎn)中介和學(xué)者們評說，西部縣城具有撤縣劃區(qū)的可能性，一旦這些房產(chǎn)地段被劃為中心城區(qū)，那么房產(chǎn)自然要上浮一波。然而買入之后卻發(fā)現(xiàn)自己高位接盤了，4-5年來，新房的銷售價(jià)格確實(shí)在漲，但是二手房卻明顯過剩。

一方面北部城市和西部城市的就業(yè)崗位不足，另一方面這倆地段放眼望去，全部都是密密麻麻的高樓大廈，根本就不缺居住的房子，所以雖然新樓盤的價(jià)格一天一個(gè)樣的緩慢上升，然而在二手房遍地走的情況下，老張這幾套房子降價(jià)了幾次也沒能賣出去。

案例二：還有人開始棄房斷供。小王是一位軟件工程師，在大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，找了一份工作月薪8000元，經(jīng)過長期的摸爬滾打，小王已經(jīng)從一位初級軟件工程師成長為一名資深的軟工程師了，月薪也達(dá)到了可觀的1.5萬元/月。經(jīng)過6年的奮斗和晝夜寫代碼改BUG，小王成功積攢了30萬元錢，在即將結(jié)婚的關(guān)頭，他入手了一套價(jià)值100萬元的房子，月供5100元。

然而，2021年7月份之后，小王開始猶豫了，他為之奮斗和打拼了6-7年的軟件公司倒閉了，被另外一家軟件公司廉價(jià)收購，軟件公司收購之后，開啟一輪裁員行動(dòng)，不出意外他成為了“大白兔”被裁掉了。

現(xiàn)在找工作3個(gè)月，他依然沒能夠找到心儀的工作，讓其尷尬的其實(shí)是“房貸”這件事兒，由于去年剛買房子不久，而且買房之后便結(jié)婚了，這些事情把手中所有的錢花費(fèi)一空。現(xiàn)在手中根本沒有多余資金，連吃飯都成了問題。所以小王正在猶豫，如果下月還沒有工作的話，就干脆棄房斷供了。

（其實(shí)，這并非個(gè)例，根據(jù)某法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年法拍房9000套，2018年驟增至2萬套，隨后一年累加至50萬套，而到了2020年底，則增加到了200萬套。短短的幾年時(shí)間斷供房數(shù)量增長143倍。）

如何應(yīng)對這些難題？有專家給出了建議：取消房貸，以免買房人壓力大！

專家王強(qiáng)建議，銀行應(yīng)該取消房貸，這樣一來沒有資金買房的人，就打消了買房的念頭，同時(shí)也減輕了購房者的身上負(fù)擔(dān)和壓力。

什么意思呢？舉個(gè)例子，大明由于收入欠佳，購房時(shí)只能通過按揭貸款的方式買房，首付款40萬元，貸款80萬元。然而壓力接踵而至，那就是長達(dá)30年的月供負(fù)擔(dān)。在學(xué)者王強(qiáng)看來，這種情況其實(shí)不合理，大明根本沒有能力全款買房，說明他不具備購房標(biāo)準(zhǔn)，貸款無形之中其實(shí)是徒增負(fù)-擔(dān)，如果銀行全部停貸，一方面購房需求會(huì)減少，另一方面不會(huì)增加貸款買房者的壓力。

話分兩頭，取消房貸，真的可以減小壓力嗎？指聞君認(rèn)為未必，只要屬于正常人，那么就必然有住房需求，要么買房實(shí)現(xiàn)、要么租房實(shí)現(xiàn)，一旦買房市場的需求減少，所有的住房需求會(huì)被倒逼至租房市場，屆時(shí)租賃市場或遭遇“僧多粥少”的局面，在需求側(cè)的情況下，租金或有上漲可能性。

對于專家提出的“應(yīng)取消房貸，以免買房人壓力大”說法，你怎么看待？