買(mǎi)房不是容易事，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是人生大事。所以一定要三思后行，買(mǎi)房之前做足準(zhǔn)備工作，全面了解相關(guān)知識(shí)和買(mǎi)房流程。那么2015年最新買(mǎi)房流程有什么？二手房交易流程有哪些？下面讓我們一起來(lái)了解一下買(mǎi)房注意事項(xiàng)，希望能幫到大家。

買(mǎi)房流程10步走

一、明確目標(biāo)

買(mǎi)房做什么用途？這是買(mǎi)房時(shí)首先要明確的問(wèn)題。如果用來(lái)自住，要多關(guān)注周邊配套和出行成本等因素，優(yōu)先選擇靠近市區(qū)的住宅；如果用來(lái)投資，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的升值潛力。

二、新房PK二手房

買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房？小編認(rèn)為，這是對(duì)兩種不同生活方式的選擇。對(duì)生活便利度要求高的人，適合購(gòu)買(mǎi)市區(qū)二手房；對(duì)生活品質(zhì)要求高的人，不妨選擇郊區(qū)新房。此外，通常情況下新房首付比二手房低，首付壓力大的購(gòu)房者，可以?xún)?yōu)先考慮新房。

三、準(zhǔn)備資金

買(mǎi)房的時(shí)候，最少不了的就是錢(qián)。首付和月供的金額，將直接關(guān)系到未來(lái)數(shù)十年的生活品質(zhì)。因此建議大家買(mǎi)房時(shí)量力而為，根據(jù)家庭的收入情況來(lái)確定房?jī)r(jià)總額和還款年限。

四、選擇樓盤(pán)

通常情況下，有實(shí)力、口碑好的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，品質(zhì)相對(duì)更有保障。在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，也可以?xún)?yōu)先考慮，因?yàn)榇祟?lèi)樓盤(pán)通常資源整合度高，配套較完善。

五、考察配套

配套的完善與否直接影響著小區(qū)居民的生活品質(zhì)。一個(gè)配套完善的小區(qū)，在3公里內(nèi)應(yīng)該有滿(mǎn)足業(yè)主衣、食、住、行等日常生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施。如果有自建的幼兒園、會(huì)所等，生活將更為便捷。

六、劃定面積

確定樓盤(pán)后，可以根據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和家庭可承受的房屋總價(jià)來(lái)估算該買(mǎi)多大面積的房子。房屋面積應(yīng)結(jié)合家庭經(jīng)濟(jì)情況和實(shí)際需求來(lái)定，不宜過(guò)大，但也不能過(guò)小，適中為好。

溫馨提示：在劃定房屋面積時(shí)，稅費(fèi)也是一項(xiàng)重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)家規(guī)定，首次購(gòu)房面積90平米內(nèi)，需繳納總房款的1%；首次購(gòu)房面積90-144平米，需繳納總房款的1.5%；非首次購(gòu)房或首次購(gòu)房144平方以上，按總房款3%繳納。

七、選對(duì)樓層

高樓層就是好樓層？NO！樓層的挑選要結(jié)合家庭成員情況來(lái)定。一般情況下，家中有老人的，宜選低層；家中有小孩的，宜選中低層；年輕人居住的話(huà)，可根據(jù)個(gè)人喜好而定。

八、抉擇戶(hù)型

格局方正、南北通透、明廚明衛(wèi)、動(dòng)靜分明的戶(hù)型，是通常意義上的好戶(hù)型。戶(hù)型不規(guī)則、采光通風(fēng)差、動(dòng)靜功能區(qū)混雜的戶(hù)型，則是通常意義上的差戶(hù)型。

九、查驗(yàn)五證

五證是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，五證不全的房子，購(gòu)買(mǎi)起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。稍有不慎，就可能錢(qián)房?jī)煽铡Ｌ貏e提醒大家：查驗(yàn)五證時(shí)最好查原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易被做手腳；如果開(kāi)發(fā)商不同意查驗(yàn)五證，購(gòu)房者則至少要核實(shí)《商品房預(yù)售許可證》的真實(shí)性。

溫馨提示：“五證”是指開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)必須具備的五證證件，它們分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，如果開(kāi)發(fā)商五證不全，購(gòu)房者即使交了錢(qián)，也無(wú)法明確房屋的產(chǎn)權(quán)所屬。

十、簽訂合同

由于買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)房知識(shí)方面的不對(duì)等，使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，常常處于被動(dòng)地位。簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀、理解合同各項(xiàng)條款和補(bǔ)充協(xié)議，必要時(shí)可向律師和主管部門(mén)求助。

溫馨提示：簽合同時(shí)除了"五證"，還要查驗(yàn)"兩書(shū)"。"兩書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，其中《住宅質(zhì)量保證書(shū)》尤為重要。它相當(dāng)于房屋的保修卡，與合同具有同等效力。簽訂《住宅質(zhì)量保證書(shū)》后，開(kāi)發(fā)商需根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)管道堵塞、地面開(kāi)裂、電器開(kāi)關(guān)損毀等房屋質(zhì)量問(wèn)題提供2個(gè)月到一年不等的保修服務(wù)。

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購(gòu)房知識(shí)：詳解二手房交易流程

第一步，進(jìn)行購(gòu)房資質(zhì)審核。

第二步，認(rèn)購(gòu)。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金（購(gòu)房者應(yīng)該盡量避免與賣(mài)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護(hù)自己的利益）。與新房不同的是，二手房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)沒(méi)有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣(mài)房者手中。

第三步，與中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的協(xié)議。

如果買(mǎi)房人已經(jīng)確定購(gòu)買(mǎi)某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會(huì)要求與買(mǎi)房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會(huì)明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費(fèi)等重要信息。

強(qiáng)調(diào)：當(dāng)你與中介機(jī)構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一個(gè)條款，逐條與中介人員核實(shí)其含義。當(dāng)你有疑問(wèn)及感覺(jué)權(quán)益得不到足夠保障時(shí)，可以考慮在協(xié)議中增加補(bǔ)充條款。

第四步，中介方與買(mǎi)賣(mài)雙方一起到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行查詢(xún)。

到了買(mǎi)賣(mài)雙方有了明確的購(gòu)買(mǎi)意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊(cè)，查證該出賣(mài)的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認(rèn)的情況下，買(mǎi)房人才能與賣(mài)方簽署正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，在這之前簽署買(mǎi)賣(mài)合同，則可能存在風(fēng)險(xiǎn)。比如，賣(mài)方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無(wú)謂的損失。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對(duì)買(mǎi)家十分重要，所以買(mǎi)家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

這一步是在中介、買(mǎi)賣(mài)雙方親自到房管部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買(mǎi)房人的你，必須已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過(guò)什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，通常你要帶齊身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣(mài)方也同樣要帶齊這些資料，同時(shí)還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價(jià)與交稅。

這個(gè)流程分兩種情況，第一種情況是買(mǎi)方是做按揭貸款的，那么作為買(mǎi)房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買(mǎi)方是一次性支付房款的，那么這時(shí)候就是房款的全額支付。應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)簽署完正式的買(mǎi)賣(mài)合同后，無(wú)論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)完成。

支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。

第七步，到銀行申請(qǐng)按揭貸款。

如果是買(mǎi)房人一次性支付房款的，無(wú)須走這一步流程，直接進(jìn)入下一步。按揭貸款的申請(qǐng)，要準(zhǔn)備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心（國(guó)管）和深圳市住房公積金（市管）的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)。

具體來(lái)說(shuō)，你要準(zhǔn)備好身份證、正式的買(mǎi)賣(mài)合同、與銀行的貸款合同、申請(qǐng)書(shū)與委托書(shū)、完稅單，當(dāng)然，賣(mài)方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對(duì)于一次性支付房款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是不需要的。如果你是按揭貸款買(mǎi)房的，那么，當(dāng)你已經(jīng)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的申請(qǐng)，你拿到房產(chǎn)證時(shí)，同時(shí)也會(huì)拿到房產(chǎn)的他項(xiàng)抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項(xiàng)抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會(huì)發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購(gòu)房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來(lái)的，但會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報(bào)聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購(gòu)房者姓名和發(fā)票號(hào)碼等相關(guān)要件;然后，到開(kāi)發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說(shuō)明，并證明購(gòu)房人確實(shí)在公司購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房;最后再由房產(chǎn)部門(mén)核實(shí)丟失的真實(shí)情況。購(gòu)房者還需要到開(kāi)發(fā)商處查詢(xún)發(fā)票底聯(lián)，開(kāi)發(fā)商處會(huì)有存底，可以給購(gòu)房者出具購(gòu)房證據(jù)，購(gòu)房者可帶著購(gòu)房證據(jù)前往房產(chǎn)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，可能有的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上寫(xiě)的是“定金”，您要特別注意這個(gè)“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，請(qǐng)留意：盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。

在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確，在何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定金。

在深圳市場(chǎng)上購(gòu)房合同無(wú)論是新房還是二手房，使用的都是建委網(wǎng)站下載的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同。在這份合同上擬有固定格式的條款內(nèi)容，也就代表著除了需要填寫(xiě)的地方之外，其他合同的章節(jié)是不需要太過(guò)于計(jì)較的。包括購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，正規(guī)中介都會(huì)從網(wǎng)上下載標(biāo)準(zhǔn)的合同與您簽約，這點(diǎn)購(gòu)房者大可放心。這是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，購(gòu)房合同也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。主要的條款包括：

如果購(gòu)買(mǎi)新房，涉及到開(kāi)發(fā)商蓋章的問(wèn)題，購(gòu)房合同當(dāng)時(shí)是無(wú)法立即帶走的，您選擇的是分期貸款的方式，購(gòu)房合同還要給銀行一份，通常是一式四份，住建委一份，開(kāi)發(fā)商一份，銀行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，開(kāi)發(fā)商會(huì)給你蓋過(guò)章的復(fù)印件，這都無(wú)關(guān)緊要。在簽署購(gòu)房合同以外還需要簽署一個(gè)貸款合同。