北京房地產專業(yè)律師靳雙權專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領專業(yè)房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

李某風向本院提出訴訟請求：一、解除原告與被告于2006年8月19日簽訂的寶隆溫泉公寓商品房買賣合同的備忘錄及2009年8月19日簽訂的補充協(xié)議中關于01號、02號房屋的相關條款；二、被告返還原告購房款100000元及利息；三、被告賠償原告房屋差價4121728元；四、被告賠償原告租金損失及損失767672元。

事實與理由：2006年8月19日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告位于北京市豐臺區(qū)01號、02號，并向被告支付了100000元定金。2009年8月19日，原、被告達成補充協(xié)議，并約定于2010年4月18日付清購房余款767672元。但2007年5月19日，被告將涉案房屋再次賣給了案外人王某山，并辦理了過戶手續(xù)。

原告認為，原、被告所簽《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應嚴格遵守，被告在收取了原告購房定金后卻拒絕繼續(xù)履行合同，并將該房屋再次出賣給第三人，顯屬嚴重違約，故原告有權要求被告按合同約定支付違約金。且由于北京市房屋價格持續(xù)快速上漲，因被告的違約導致原告購房延遲，使得原告購房成本大大增加。為維護原告的合法權益，特向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決。

被告辯稱

B公司辯稱：對于第一項解除原告與被告于2006年8月19日簽訂的寶隆溫泉公寓商品房買賣合同的備忘錄及2009年8月19日簽訂的補充協(xié)議中關于01號、02號房屋的相關條款我方同意，但是我方認為解除時間應該為我方向原告發(fā)出解除合同通知的時間即2010年6月30日。第二項訴訟請求返還100000元，數(shù)額我方認可，但是我方認為該筆款項應該是訂金，起算時間應為2010年6月30日，利率應該按照存款利率計算。第三項訴訟請求我方不同意。對于第四項訴訟請求我方不同意，且在民事判決書中對該項訴訟請求已經(jīng)被駁回，屬于一事不再理。

對于備忘錄以及補充協(xié)議的性質，判決書中雖認定備忘錄及補充協(xié)議為買賣合同，但是民事判決書認定備忘錄及補充協(xié)議屬于訂金合同，且該判決已經(jīng)生效，本案的備忘錄及補充協(xié)議應屬訂金合同，我方僅承擔退還訂金及支付利息的責任，即使案涉的備忘錄及補充協(xié)議系買賣合同對于被告應向原告承擔的責任應該按照客觀情況來認定，在買賣合同履行過李某中原告有多次違約的情形，李某風沒有按照要求支付尾款。

從本案的事實來看原告僅支付了十萬元訂金，原告曾經(jīng)提交過一段錄音證明其曾經(jīng)想履約，但是原告并未實際支付，錄音無法證明原告具有履約能力。根據(jù)相關法律規(guī)定即使法院認定被告應該承擔原告的損失，應該僅承擔原告的合理損失，不應承擔原告自行擴大的損失。原告主張的維權費用并沒有提供證據(jù)證明其已經(jīng)實際發(fā)生，因此請求駁回原告不符合法律規(guī)定的訴訟請求。

本院查明

2006年8月19日，B公司（出賣人）與李某風（買受人）簽訂《寶隆溫泉公寓商品房買賣合同》，約定：B公司將其開發(fā)的北京市豐臺區(qū)01、02號房屋出售給李某風，總價款為1221402元，一次性付款。同日，雙方簽訂《備忘錄》，約定：買受人于2006年8月19日簽訂了購買01、02號房屋的商品房買賣合同，房屋單價為每建筑平方米7800元，簽約面積為156.59平方米，總房價款為1221402元。面積以辦理房產證面積為準，多退少補。

因為買受人資金周轉出現(xiàn)問題，經(jīng)雙方協(xié)商，買受人于2006年8月19日支付出賣人01號、02號房屋定金10萬元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款買受人應向出賣人按日支付3%的違約金，另還應向出賣人支付01、02號房屋租金每月4000元，買受人在2006年8月19日簽訂的01、02號房屋合同無效，買受人無條件退房。出賣人如數(shù)退還買受人支付01、02號房屋房款1221402元和01號、02號房屋定金100000元，退還房款無利息及其它經(jīng)濟說法。此備忘錄是在買受人交清以上房款的前提下方與合同同時生效。

2007年5月19日，B公司與王某山簽訂了《商品房買賣合同》、備忘錄各一份，載明：B公司將位于豐臺區(qū)01號、02號房屋出售給王某山，價款為每平方米7800元，合計867672元。

2009年8月19日，李某風與B公司又簽訂《補充協(xié)議》。

2010年12月20日，B公司與王某山簽訂了一份《補充協(xié)議》。

后，李某風與B公司對李某風未能如約在2010年4月18日前支付01號、02號房屋剩余房款767672元一事的原因產生爭議，數(shù)次訴至法院，具體情況如下：

2010年7月7日，B公司將李某風訴至本院，要求判令李某風向其支付違約金并判令定金不予返還。2010年12月20日，本院作出民事判決，駁回B公司的訴訟請求。該判決書在本院認為中闡明：B公司拒絕李某風簽合同、給付房款的正當要求，屬于違約。其違約在先，又無法定或約定解約事由，其無權要求解除與李某風的約定。

2010年7月21日，李某風將B公司訴至本院，要求判令B公司接受其關于01號、02號房屋的付款、交付房屋并賠償損失。2010年12月20日，本院作出民事判決書，認定雙方在備忘錄中相關條款系定金合同，B公司無正當理由拒絕履行該定金合同，拒絕李某風簽訂合同、給付房款的正當要求，屬于違約，應當根據(jù)定金罰則承擔責任。但雙方未就所涉房屋簽訂正式商品房銷售合同，李某風以商品房銷售合同糾紛為由，主張B公司接受其房款，無事實及法律依據(jù)為由，駁回了李某風的訴訟請求。

裁判結果

一、解除B公司與李某風于2006年8月19日簽訂的《備忘錄》及2009年8月19日簽訂的《補充協(xié)議》中關于01號、02號房屋的相關條款；

二、B公司于本判決生效后十日內返還李某風定金100000元及利息；

三、B公司于本判決生效后十日內支付李某風房屋差價300000元；

四、B公司于本判決生效后十日內支付李某風賠償款80000元。

五、駁回李某風的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

李某風與B公司因房屋買賣合同的履行產生爭議，所涉及的法律事實均發(fā)生在民法典施行前，因此應適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。解除權系形成權，不適用訴訟時效制度。

本案中，李某風要求解除與B公司于2006年8月19日簽訂的《備忘錄》及2009年8月19日簽訂的《補充協(xié)議》中關于01號、02號房屋的相關條款，不適用訴訟時效制度。同樣，李某風關于合同解除后果的訴訟請求，也未超過訴訟時效。根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。庭審中，B公司同意李某風提出的要求解除合同及返還10萬元的訴訟請求，對此不持異議，對于李某風的相應訴訟請求，予以支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。根據(jù)已查明的事實，雖然李某風未能按照雙方約定的時間支付01號、02號房屋的購房款，但原因系B公司拒絕李某風簽訂合同、給付房款的正當要求，且在未與李某風解除合同的情況下將房屋出售給案外人，導致涉案合同最終被解除，因此B公司應對李某風的損失承擔賠償責任。

同時，當事人應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。根據(jù)已查明的事實，民事判決書中已闡明：B公司已將訟爭房屋轉移登記至案外人名下，交付房屋已無法履行，在此種前提下，李某風要求B公司接受房款并交付房屋的訴訟請求，不能支持。因此在該生效判決書作出時，已確定涉案合同的目的已經(jīng)不實現(xiàn)，已具備當事人行使合同解除權的法定條件，可以認定因合同解除造成的損失在此時已經(jīng)確定，李某風應在此時采取適當措施防止損失擴大。

當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其主張的，承擔相應的不利后果。李某風關于要求支付利息的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。李某風關于租金損失、767672元損失及維權費用的請求，依據(jù)不足，難以支持。李某風關于房屋差價的請求，法院考慮涉案合同解除的責任、合同履行李某度，綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則把握損失節(jié)點等因素，參考李某風出售01、02號房屋的情況酌情確定房屋差價損失為300000元。李某風關于不高于已付購房款一倍的賠償款的訴訟請求，根據(jù)合同實際履行等情況酌情確定為80000元。