原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

近日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度(總第94次)例會(huì)在北京召開，會(huì)議指出：

“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?！?/em>

一石激起千層浪，地產(chǎn)股集體大漲。身處旋渦中的房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人對(duì)政策改變充滿想象。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)9月份預(yù)計(jì)成交量只有1.25萬套，比8月份下降21.6%。

同一天，在某公司債權(quán)人會(huì)議上，一位女債主句句粗口指責(zé)開發(fā)商：

“連4-500億都拿不出嗎？”

“香港的豪宅呢？”

“私人飛機(jī)呢？”

別說“4-500億”，現(xiàn)在讓旋渦中的任何一家大開發(fā)商的區(qū)域公司拿出1個(gè)億，估計(jì)都難。

某頭部開發(fā)商華北區(qū)域整個(gè)9月份的工程款只付了6000萬元，幾個(gè)往常有實(shí)力墊資的施工方，受其他幾家頭部房企爆雷的影響，虧了很多錢，已經(jīng)無力為工程墊款……

用一位開發(fā)商華北區(qū)總裁的話形容當(dāng)下的困境就是：“真想躺平??！躺平最舒服，不用每天一睜眼就是欠債還錢！”

旋渦中的地產(chǎn)人們都伸長(zhǎng)了脖子，期盼金融政策能調(diào)整，給緊繃的市場(chǎng)松一口氣。

申萬宏源證券的一份研究報(bào)告指出，上一次央行貨幣政策例會(huì)提及房地產(chǎn)還是2003年6月24日，距今已超18年！

由此可見，央行這次打破慣例提及房地產(chǎn)，是要及時(shí)表達(dá)一些重要的觀點(diǎn)。

什么觀點(diǎn)呢？

重點(diǎn)是深入分析文章開頭的兩句話：

1、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

這意味著央行已經(jīng)關(guān)注到目前房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)央行政策會(huì)致力于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免過嚴(yán)調(diào)控造成行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

例如，某房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)以來，多家研究機(jī)構(gòu)分析了這家房企如果爆雷會(huì)否形成類似“雷曼兄弟”的巨大影響。雖然最終結(jié)論是時(shí)間、地點(diǎn)、國(guó)情等因素不同，而且該房企貸款、有息債務(wù)、商票合計(jì)約1.7萬億元，一家違約不會(huì)帶來銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是要擔(dān)憂爆雷傳染問題。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)類貸款占銀行總貸款約32%，如果集中爆雷，會(huì)導(dǎo)致銀行類股票估值下降40%左右。這種極端情況是不能容忍的。

除此以外，假設(shè)開發(fā)商表內(nèi)表外負(fù)債的30%部分違約，預(yù)估約4萬億元，如果銀行損失一半即2萬億元，相當(dāng)于2020年銀行業(yè)一年的凈利潤(rùn)，沖擊很大。但考慮到5萬億元規(guī)模的撥備，不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)以上情況，對(duì)房地產(chǎn)信用違約進(jìn)行預(yù)期管理是必須的，不能出現(xiàn)爆雷傳染的問題。從這個(gè)角度去理解央行例會(huì)時(shí)隔18年再提房地產(chǎn)，以及“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，就不難堅(jiān)定未來金融政策會(huì)調(diào)整的方向。

2、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

上文說到了我們預(yù)期金融政策后續(xù)會(huì)調(diào)整，接下來要回答怎么調(diào)整的問題。答案其實(shí)就暗含于央行例會(huì)提及的“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”這句話中。

近期，央行在《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》中提出“實(shí)施差別化住房信貸政策，支持合理自住購(gòu)房需求”，這意味著央行后續(xù)將重視支持合理的自住購(gòu)房需求。

今年下半年以來，各地貸款緊張的新聞層出不窮。有購(gòu)房者因?yàn)橥艘惶追吭儋I房，被貸款記錄認(rèn)定為第二套房，不能享受首套房貸款政策，導(dǎo)致買不起房，憤而在政府熱線投訴。

有的地方首套房申請(qǐng)貸款要排隊(duì)半年，多地貸款利率上漲，首套房貸款利率不斷上漲增大了剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

針對(duì)這些問題，在近期召開的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)上，央行做出表態(tài)：“要繼續(xù)做好跨周期設(shè)計(jì)，銜接好今年下半年和明年上半年的信貸工作，明年上半年計(jì)劃投放的部分貸款或?qū)⑻崆暗浇衲晗掳肽晖斗乓源藢?duì)沖近期信貸增速下滑的趨勢(shì)……特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，此外也要防止政策調(diào)整，誤傷合理的市場(chǎng)需求?！?/p>

某央行前領(lǐng)導(dǎo)表示，中國(guó)最近在討論收入分配的問題，實(shí)際上，除了國(guó)家稅收方面體現(xiàn)的收入再分配政策之外，住房貸款可能也是一個(gè)非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。

由此可見，房貸緊張問題已經(jīng)被高層關(guān)注，保證合理的住房貸款得到滿足，是保證住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，也關(guān)系到共同富裕和收入分配。

無論是過去需求端的限貸限購(gòu)等政策，還是現(xiàn)在供給端的“三道紅線”、貸款集中度管理和集中供地等政策，都是希望通過提前拆雷避免爆雷。

但在調(diào)控政策的持續(xù)高壓下，7月份以后，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑，土地市場(chǎng)流拍率快速增高，開發(fā)商的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)也在快速提升。隨著房地產(chǎn)基本面不斷下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提升，政策設(shè)計(jì)需要提前關(guān)注，提前預(yù)判。

同時(shí)，我們也要看到房地產(chǎn)調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局所在，不要期望貨幣寬松再現(xiàn)，即便政策逆向修復(fù)性調(diào)整，也只可能是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，例如保剛需、繼續(xù)嚴(yán)控投資買房，挪用明年的貸款額度給今年使用，挪用二手房貸款給新房使用等等。