業(yè) 主 大 會 議 事 規(guī) 則

第一部分總則

第一條 （規(guī)則制定的目的和依據(jù)）

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，保障物權(quán)權(quán)益的規(guī)范行使，維護業(yè)主的合法權(quán)益和公共利益，促進社區(qū)建設(shè)和發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)業(yè)主自我管理的實際情況，制定本小區(qū)業(yè)主大會（以下簡稱業(yè)主大會）議事規(guī)則。

第二條 （業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立）

業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會依法作出的決定，依法履行業(yè)主大會賦予的職責。

第三條 （業(yè)主大會宗旨）

業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)建管理有序、環(huán)境整潔、安全舒適、文明和諧的居住社區(qū)。

第四條 （議事規(guī)則性質(zhì)）

本規(guī)則是記載業(yè)主對業(yè)主大會宗旨、運作機制、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進行約定的自律性文件，是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn)，是業(yè)主大會運作的基本準則和依據(jù)。

本規(guī)則就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五條 （業(yè)主大會與相關(guān)單位的關(guān)系）

業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受七寶鎮(zhèn)人民政府、閔行區(qū)房屋行政管理部門、漕寶路第二居民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法履行職責，規(guī)范運作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機關(guān)，與漕寶路第二居民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合漕寶路第二民委員會依法履行自治管理職責，支持漕寶路第二居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，及時告知漕寶路第二居民委員會，并認真聽取漕寶路第二居民委員會的建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運作中的矛盾糾紛，可以提交漕寶路第二居民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會協(xié)調(diào)解決。

第六條 （物業(yè)管理區(qū)域基本情況）

一、業(yè)主大會名稱：上海市閔行區(qū)宏明雅舍業(yè)主大會

二、業(yè)主委員會辦公地址：上海市閔行區(qū)漕寶路1755弄37號二樓（業(yè)主委員會辦公室）

三、物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至或附圖）：

東至小區(qū)圍墻；西至小區(qū)圍墻；南至漕寶路；北至顧家塘。

四、物業(yè)類型：住宅、商業(yè)用房。

五、物業(yè)管理區(qū)域概況：

占地面積：19651.3平方米，房屋總建筑面積：33891.42平方米。

房屋面積構(gòu)成：

住宅：33156.5平方米,396套；非住宅734.92平方米,20套。

,第二部分業(yè)主大會

第七條 （業(yè)主大會議事內(nèi)容）

業(yè)主大會依法履行以下職責：

（一）制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《專項維修資金管理規(guī)約》；

（二）決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案；

（四）決定業(yè)主大會訴訟事宜；

（五）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

（六）審議決定業(yè)主委員會和專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；

（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報告；

（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；

（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（十）改變和撤銷業(yè)主委員會、業(yè)主小組不當決定；

（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十二）改變共用部位用途、利用共用部位從事經(jīng)營性活動、處分共用部分；

（十三）審議決定委托專業(yè)中介服務(wù)機構(gòu)的代理事項和代理費用；

（十四）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。

前款規(guī)定的事項依法應(yīng)當取得行政許可或者備案的，業(yè)主大會作出的決定自行政機關(guān)作出行政許可或予以備案后方可實施。

第八條 （業(yè)主大會會議形式）

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主大會會議形式由業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議前確定。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。

第九條 (集體討論議事的方式)

采用集體討論形式議事的，本業(yè)主大會會議選擇以下方式:

由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;

第十條 （業(yè)主代表的職責）

業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十一條 （表決票的送達）

結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，業(yè)主同意采用下列方式之一的，均作為表決票已送達：

（一）業(yè)主本人當面領(lǐng)取，或?qū)Ｈ怂瓦_，交由業(yè)主簽收；

（二）按照業(yè)主最近一次提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送。若業(yè)主未提供聯(lián)系方式，則投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi)，并由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況。

第十二條 （業(yè)主大會表決形式）

業(yè)主同意業(yè)主大會采用以下第（一）或（二）或（三）或（四）的兩種形式進行表決：

（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆改選小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。

（二）專人回收意見：由業(yè)主委員會（換屆改選小組）組織有關(guān)人員回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆改選小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。

（三） 電話聯(lián)系詢問業(yè)主意見，并由2人 以上 見證，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆改選小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。

（四）以郵寄（掛號信）的方式。

已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按以下約定方式處理：

視為同意已表決的多數(shù)票意見。

第十三條 (參加業(yè)主大會會議業(yè)主人數(shù)的確定)

業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主以實到業(yè)主人數(shù)和接受書面委托參加會議的業(yè)主人數(shù)確定。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達的業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條（業(yè)主大會會議召開形式）

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議每年召開壹次，定期會議召開的時間為12月。

有下列情形之一的，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議；

（二）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足二分之一的；

（三）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形；

屬第一項情形的，應(yīng)符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；隨附提議人房地產(chǎn)權(quán)證和身份證復(fù)印件。業(yè)主委員會應(yīng)當在收到提議之日起30日內(nèi)對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應(yīng)說明事實、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應(yīng)當在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起15天內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起45天內(nèi)），召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。

屬第二項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)在90日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，補選缺額委員。業(yè)主委員會委員全體辭職的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處應(yīng)當會同區(qū)（縣）房屋行政管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組應(yīng)當自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

屬第三項情形的，參照上述第一、第二項情形 。

第十五條 （召開業(yè)主大會會議的程序）

業(yè)主大會會議按下列程序召開：

（一）籌備工作：業(yè)主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制作表決票、核實業(yè)主情況。

（二）發(fā)布公告：業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（換屆改選小組）將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主公告，同時邀請房屋行政管理部門和居（村）民委員會派員參加，并認真聽取意見和建議。

（三）投票表決：采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會（換屆改選小組）應(yīng)在投票日期15日前發(fā)放表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容在公告欄向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

（四）回收統(tǒng)計意見 ：業(yè)主委員會（換屆工作小組）根據(jù)第十一條的約定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。

（五）通報大會議事決定：業(yè)主委員會（換屆改選小組）在公告欄通報投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

業(yè)主委員會（換屆改選小組）根據(jù)投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會（換屆改選小組）應(yīng)當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。

第十六條 （業(yè)主委托代理人的約定事項）

業(yè)主可以書面委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者同住人或者物業(yè)使用人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求委托人的意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)符合下列約定：

（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者同住人或者物業(yè)使用人參加，但同一代理人所代理的份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的1%。

（二）業(yè)主是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會。

第十七條 （同一事項再次提議表決的限制）

業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)依法作出決定的，業(yè)主在6月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。

第三部分業(yè)主委員會

第十八條（業(yè)主委員會職責）

業(yè)主委員會除履行法定職責外，同時履行下列職責：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報業(yè)主大會決定;

（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定；

（八）處理違反管理規(guī)約的行為；

業(yè)主委員會應(yīng)當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

第十九條 （業(yè)主委員會委員條件）

業(yè)委會委員由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。

有下列情形之一且未改正的，不得擔任業(yè)委會委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

（三）破壞房屋外貌的；

（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；

（五）欠交物業(yè)服務(wù)費的；

（六）欠交或未續(xù)籌專項維修資金；

（七）違反《管理規(guī)約》有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的；

（八）《物權(quán)法》等法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為。

第二十條 （業(yè)主委員會組成和任期）

業(yè)主委員會設(shè)委員5名，其中主任1名，副主任1 名。主任、副主任由全體業(yè)委會委員推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會每屆任期4年，委員可以連選連任。

第二十一條 （業(yè)主委員會會議）

業(yè)主委員會會議應(yīng)當按下列規(guī)則召開：

（一）業(yè)主委員會每月召開一次例會，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。

（二）會議由主任負責召集，主任因故不能召集的，由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯(lián)合召集，也可以由居（村）民委員會指定一名委員召集。

（三）委員因故不能參加會議的，應(yīng)當提前1日向業(yè)主委員會召集人作出說明。

（四）業(yè)委會會議召集人應(yīng)當提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員。

（五）會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)過半數(shù)以上同意。

（六）做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當以書面形式向全體業(yè)主公告。

第二十二條 （業(yè)主委員會委員的資格終止）

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止：

（一）已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

（二）被司法部門認定有犯罪行為的；

（三）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

業(yè)委會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止：

（一）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的；

（三）欠交物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的；

（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌的；

（五）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋等情形且未改正的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）嚴重違反有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為。 ；

部分業(yè)委會委員提出書面辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補選委員。

業(yè)主委員會委員人數(shù)不足二分之一的或無法正常運作的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，由居（村）民委員會代為履行職責。

業(yè)主委員會委員全體書面辭職的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關(guān)責任人承擔。原業(yè)委會不履行職責的，由漕寶路第二民委員會代為履行職責。

第二十三條 （業(yè)主委員會主任、副主任不履行職責和資格終止的處理 ）

業(yè)主委員會主任或者副主任的委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。

業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。

第二十四條 （業(yè)主小組議事程序）

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以幢（幢/單元/樓層）為單位成立業(yè)主小組,業(yè)主小組由該 單元（幢/單元/樓層）的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責：

（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；

（二）推選本小組的業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿；

（三）決定本小組范圍內(nèi)涉及的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，按照業(yè)主大會表決規(guī)則進行表決，業(yè)主小組作出的決定不得與業(yè)主大會作出的決定相抵觸。業(yè)主小組依法作出的決定應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主應(yīng)當及時履行。

未經(jīng)業(yè)主小組成員同意，業(yè)主代表不得委托代理人代表本業(yè)主小組參加業(yè)主大會會議。

第二十五條 （印章的使用管理）

業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章分別由副主任，財務(wù)專管委員 ，主任保管，實行使用登記制度。經(jīng)業(yè)主委員會表決通過后，印章保管人方可蓋章，存檔保管。業(yè)主委員會的所有印章使用，均不得超越業(yè)主委員會的職責范圍。

第二十六條（信息公告）

下列事項應(yīng)當在10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：

（一）業(yè)主委員會的決定；

（二）業(yè)主大會會議的決定；

（三）業(yè)委會成員資格終止情況；

（四）公共收益收支情況（每季度的次月5號前）；

（五）重大及突發(fā)事件情況的公告。

第二十七條（業(yè)主大會檔案資料管理）

業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管。

第二十八條 （資料和財物移交）

業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆改選小組成立之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，房管辦事處應(yīng)當及時提供。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的物品移交給業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務(wù)的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。

第二十九條 （業(yè)務(wù)學習培訓(xùn)和聯(lián)系接待制度）

業(yè)主委員會委員應(yīng)當加強相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識學習，參加相關(guān)部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高依法履職的能力。

業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定建立聯(lián)系接待制度，安排值班人員定期接待業(yè)主，通過面對面、電話、網(wǎng)絡(luò)、信箱等多種途徑聽取業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理工作和業(yè)主自我管理的意見建議。

第三十條 （業(yè)主委員會活動經(jīng)費）

業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計6000元/年（最高額度，按實列支）；

（二）必要的日常辦公等費用，計500元/月（最高額度，按實列支）；

（三）有關(guān)人員津貼，共計費用0元/月，具體支付對象如下：

業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源采用下列第一 種籌集方式：

（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中；

（二）每戶業(yè)主每月交納 / 元；

經(jīng)費收支賬目由第三方中介機構(gòu)代為管理，經(jīng)費收支賬目每6個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四部分業(yè)主委員會的換屆改選

第三十一條 （換屆改選原則）

全體業(yè)主自覺接受七寶鎮(zhèn)人民政府、閔行區(qū)房屋行政管理部門、漕寶路第二居民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法有序開展業(yè)主委員會換屆改選工作。

第三十二條 （啟動換屆程序）

業(yè)主委員會任期屆滿前兩個月，應(yīng)當書面報告七寶鎮(zhèn)人民政府，并積極配合做好換屆改選工作。

換屆改選小組由業(yè)主代表，七寶鎮(zhèn)人民政府代表，七寶鎮(zhèn)房管辦事處代表，漕寶路第二居民委員會代表組成。

第三十三條 （業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生）

業(yè)主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議，直接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。

第三十四條 （業(yè)主委員會不能及時換屆改選的處理）

因客觀原因不能及時換屆改選的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行其職責。

第五部分附則

第三十五條業(yè)主大會議事規(guī)則的修改和補充

本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議進行修改。修改后的規(guī)約自2016年7月11日業(yè)主大會會議討論通過之日起生效。 原實施的業(yè)主大會議事規(guī)則同時廢止。

本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本議事規(guī)則的決定為本議事規(guī)則的組成部分。

管理規(guī)約

為了維護 宏明雅舍（以下簡稱本住宅小區(qū)）全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，經(jīng) 2016年7月11日業(yè)主大會會議討論通過，制定本規(guī)約。

第一部分 物業(yè)的使用

第一條（業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)）

業(yè)主是物業(yè)管理的責任主體。業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及本規(guī)約約定， 享受相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

本住宅小區(qū)內(nèi)屬于建設(shè)單位所有、未銷售的物業(yè)，其共用部分應(yīng)當納入統(tǒng)一管理。

第二條 （相鄰關(guān)系）

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和本規(guī)約約定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、噪音、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

第三條（物業(yè)使用原則）

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，應(yīng)當遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定以及本物業(yè)管理區(qū)域車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。

第四條（物業(yè)裝飾裝修）

業(yè)主、使用人應(yīng)當按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：

（一）裝飾裝修房屋應(yīng)當遵守國家、本市的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等裝飾裝修的禁止行為；

（二）裝飾裝修房屋前，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議。

（三）如實填寫《房屋裝飾裝修（零星施工）登記備案表》，隨附房地產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證復(fù)印件，交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)（小區(qū)管理處）；屬于使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證復(fù)印件和業(yè)主授權(quán)文書。同時，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對出入小區(qū)施工工具、裝飾裝修材料的查驗記載。

（四）在裝飾裝修房屋期間，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修房屋情況的現(xiàn)場巡查；

（五）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分，并做到日產(chǎn)日清；

（六）施工期間采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響， 每日18時至次日8時以及法定節(jié)假日（含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內(nèi)進行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修作業(yè)；在其他時間進行裝飾裝修作業(yè)的，應(yīng)當采取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活；

（七）合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自移裝、拆改；業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修；

（八）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用或物業(yè)維修以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益、公共利益的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)的賠償責任；

（九）發(fā)現(xiàn)裝飾裝修企業(yè)、施工人員或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強制裝飾裝修行為的，應(yīng)及時向公安機關(guān)或相關(guān)部門報告。

第五條 （物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃規(guī)范和違規(guī)行為的處置）

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守國家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，尊重社會公德，不得危及住宅物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行治安、消防、衛(wèi)生等方面的安全責任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當事人應(yīng)當于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況以及通訊方式向政府相關(guān)管理部門或本小區(qū)居民委員會備案，同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數(shù)限制等相關(guān)規(guī)定。業(yè)主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租；不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局；不得將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居??；不得將住宅房屋出租作為商業(yè)經(jīng)營、倉儲等非居住用途。

業(yè)主、使用人有上述違法違規(guī)行為，業(yè)主委員會可書面要求業(yè)主或承租人限期糾正。違法違規(guī)行為被有關(guān)管理部門責令改正的，業(yè)主應(yīng)當及時整改，或書面授權(quán)第三方機構(gòu)代為整改，并采取臨時性措施，確保出租房屋使用安全。違法違規(guī)行為危及相鄰業(yè)主或公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)可以再征得業(yè)主委員會、居民委員會同意后采取斷電、斷水等必要措施。

第六條 （擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的處置）

業(yè)主、使用人應(yīng)當按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；相關(guān)業(yè)主或使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門及其設(shè)立的服務(wù)熱線投訴舉報。

第七條 （違法搭建的處置）

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，不得封堵維修通道；不得將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間；不得改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計位置；不得改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的行為。

業(yè)主、使用人有上述違規(guī)行為的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取斷電、斷水，禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域等加以制止。相關(guān)業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門舉報。

第八條 (電梯的安全使用管理及安全隱患的處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)明確的電梯安全使用管理規(guī)定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行為：

（一）乘用明示處于非安全狀態(tài)的電梯；

（二）超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯；

（三）采用非正常手段開啟電梯層門或轎箱門；

（四）破壞電梯安全警示標志、報警裝置或電梯零部件；

（五）攜帶危險品乘用電梯；

（六）其他影響電梯安全運行的行為。

學齡前兒童應(yīng)當在成年人陪同下乘用電梯。

電梯故障或存在安全使用風險，經(jīng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門和特種設(shè)備檢測檢驗機構(gòu)檢測，需要進行安全評估和修理、改造、更新并由檢驗機構(gòu)或質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門發(fā)出整改通知的，由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主委托有資質(zhì)的專業(yè)單位實施安全評估和修理、改造、更新，相關(guān)費用由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主共同承擔，所需經(jīng)費可按相關(guān)規(guī)定在住宅專項維修資金中列支，也可由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主自行籌集。

第九條 (空調(diào)的安裝使用管理及安全隱患的處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當按住宅設(shè)計規(guī)范、住宅設(shè)計標準明確的要求安裝空調(diào)，安裝在統(tǒng)一專門用于安裝空調(diào)設(shè)備的座板和空調(diào)冷凝水排水管道或接納空調(diào)冷凝水的陽臺排水系統(tǒng)；不得在空調(diào)設(shè)備上增加其他負載，并定期對空調(diào)設(shè)備的安全進行檢查和維護。發(fā)生下列情況之一的，業(yè)主、使用人應(yīng)當及時采取措施消除安全隱患：

（一）空調(diào)設(shè)備超過設(shè)計使用期限的；

（二）空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴重銹蝕的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴重銹蝕的。

業(yè)主、使用人使用空調(diào)產(chǎn)生噪聲超過國家和本市有關(guān)環(huán)境噪聲標準的，應(yīng)當停止使用，并采取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。

第十條 (物業(yè)消防安全管理和隱患處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守國家和本市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，依法依規(guī)安全使用和維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備；不得占用或封閉消防應(yīng)急疏散通道、占用消防登高面；不得損壞消防設(shè)施設(shè)備，不得影響消防安全。業(yè)主有違反消防安全的行為被公安機關(guān)等部門責令整改的，應(yīng)當按照要求及時整改。

第十一條 (車輛停放管理)

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守本住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮，按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費用，如實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車管理服務(wù)單位提供有效的通訊聯(lián)系方式，為突發(fā)事件處置提供便利。

本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有的機動車停車位按照就近安排、住宅常住業(yè)主優(yōu)先及業(yè)主首輛車優(yōu)先的原則予以使用，業(yè)主大會代表全體業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租機動車停車位，業(yè)主應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證、車輛產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理機動車停車位租賃登記手續(xù)。

機動車停車位收費標準如下：

（一）長期停車：每個每月150元（地面），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車位承租人簽訂租賃合同。

（二）臨時停車：每次5元（限1小時以上-3小時內(nèi)），每次10元（限3小時以上-8小時內(nèi)），超過一天(過夜)，按20元/天計算。

有產(chǎn)權(quán)車位或與車位所有權(quán)人簽訂長期車位租賃合同（租賃期一年以上）且經(jīng)過其同意的新能源汽車用戶可以按照有關(guān)規(guī)定申請安裝自用充電設(shè)施。根據(jù)實際需求情況，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以在全體業(yè)主共有的機動車停車位上安裝適量充電設(shè)施為業(yè)主提供服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請安裝并實施管理。

車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道，不得妨礙消防設(shè)施的使用，不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。對車輛違反本規(guī)約擅自停放經(jīng)勸阻無效的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)強制拖離，因拖車產(chǎn)生的牽引車、臨時停放等相關(guān)費用，由違規(guī)擅自停車者承擔。

業(yè)主、使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的車位或道路上擅自設(shè)置地鎖。業(yè)主、使用人有擅自設(shè)置地鎖行為的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面要求其限期整改；逾期未整改的，由業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以處理。

第十二條 (垃圾分類管理)

業(yè)主、使用人、商戶經(jīng)營人應(yīng)當按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對其產(chǎn)生的生活垃圾和餐飲垃圾進行戶內(nèi)分類并分類投放；應(yīng)當愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備。

如有違反上款行為的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示。

第十三條 (物業(yè)使用的其它約定)

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：

（一）寵物飼養(yǎng)：文明養(yǎng)犬、養(yǎng)鴿子，遵守相關(guān)規(guī)定，不對他人造成損害；

（二）陽臺封閉：遵守相關(guān)規(guī)定，不對他人造成損害 ；

（三）曬衣架安裝：遵守相關(guān)規(guī)定，不對他人造成損害 ；

（四）禁止擅自安裝衛(wèi)星電視接收設(shè)施；

（五）在公共區(qū)域進行文娛活動： 遵守相關(guān)規(guī)定，不對他人造成損害 ；

第十四條 (文明居住管理)

全體業(yè)主（使用人）應(yīng)當自覺遵守《上海市民文明居住行為規(guī)范》，不得發(fā)生違反規(guī)范的不文明居住行為，違反規(guī)范的，業(yè)主委員會或居委會可以將相關(guān)行為人及其行為在小區(qū)公示欄內(nèi)予以公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)相關(guān)規(guī)定進行勸阻和制止，屬于公民物業(yè)使用領(lǐng)域征信范圍的，將被納入本市公共信用信息平臺。

第十五條 (物業(yè)的維修養(yǎng)護)

業(yè)主、使用人共同約定應(yīng)當按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：

（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負責修復(fù)并承擔賠償責任。

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請之日起 7 日內(nèi)作出是否同意的書面決定；逾期不作出決定的，視為同意。業(yè)主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當賠償。

（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應(yīng)當及時應(yīng)急維修；責任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安機關(guān)或者居委會到場見證下實施應(yīng)急維修，維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。

（五）建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設(shè)單位在約定時限內(nèi)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)等未按規(guī)定承擔保修責任的，業(yè)主、使用人向建設(shè)行政管理部門投訴，也可以按照物業(yè)保修金使用的相關(guān)規(guī)定進行修復(fù)。

第十六條 (未按規(guī)定交付有關(guān)費用的處置)

業(yè)主、使用人未按規(guī)定和約定支付物業(yè)服務(wù)費、停車費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不支付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布欠交情況、注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，并可以按照相關(guān)約定將相關(guān)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費信息報送市公共信用信息平臺。

第十七條 (業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù))

各業(yè)主應(yīng)當直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當及時向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式的，物業(yè)管理活動中相關(guān)資料按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達或投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)為有效送達方式。

第二部分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘

第十八條 (物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘一般規(guī)范)

業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理招標活動的相關(guān)事宜。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。

業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋業(yè)主大會印章。

第十九條 (選聘程序的啟動)

發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事宜，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面提出解除合同的。

第二十條 (選聘方案的制定和表決)

業(yè)主委員會應(yīng)當結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定具體選聘方案。選聘方案包括以下內(nèi)容：

（一）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績要求；

（二）物業(yè)服務(wù)標準；收費內(nèi)容及標準；計費方式（包干制或酬金制）；

（三）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（四）選聘方式；

（五）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款；

該方案應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公示 7日，聽取業(yè)主意見，修改完善后，提交業(yè)主大會會議表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公告。

第二十一條 (選聘工作的實施)

各業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會依照業(yè)主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出繼續(xù)為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)并符合續(xù)聘法定條件和約定條件的，且業(yè)主大會討論決定采用續(xù)聘方式的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會采取公開招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并授權(quán)業(yè)主委員會提前三個月通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)移交和撤離工作。

選聘工作完成后，業(yè)主委員會應(yīng)當將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主查詢。

第二十二條 (物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整)

物業(yè)服務(wù)合同履行期間，有下列情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；協(xié)商不成的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同指定社會中介機構(gòu)，根據(jù)其出具的書面評估意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費：

（一）政策規(guī)定的勞動力成本上調(diào)，客觀造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的；

（二）其他因政策調(diào)整因素客觀造成物業(yè)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的。

委托社會中介機構(gòu)的評估費用按如下約定承擔：

（一）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合理的，評估費用由全體業(yè)主承擔，并在小區(qū)公共收益中列支。

（二）經(jīng)評估業(yè)主委員會主張合理的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

（三）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會主張均有合理部分的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主按五五 比例分別承擔。

第二十三條 (無法及時選聘的處理)

經(jīng)各業(yè)主、使用人共同約定：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，授權(quán)業(yè)主委員會可以采取以下第(二)方式：

（一）臨時自行管理；

（二）請求七寶鎮(zhèn)人民政府推薦專業(yè)服務(wù)單位臨時代管，業(yè)主委員會與代管的專業(yè)服務(wù)單位簽訂臨時代管協(xié)議，明確臨時代管期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準。業(yè)主按臨時代管協(xié)議的約定支付物業(yè)服務(wù)費。

發(fā)生前款約定情形的3個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》和本規(guī)約約定，啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序，落實本住宅小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三部分 共用部分收益

第二十四條 (共用部分收益的來源)

本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分收益一般包括：占用業(yè)主共用的道路或者其他場地的停放車輛所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場地戶外廣告收益；屬于全體業(yè)主所有的游泳池等文體設(shè)施經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定所支付的違約金、賠償金等。

第二十五條 (共有部分收益歸屬和分配)

本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益歸業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

業(yè)主對共用部分享有權(quán)利，承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配。

第二十六條 (共用部分收益的使用規(guī)范)

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定后，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，其經(jīng)營收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本后，其收益屬于全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，并存入業(yè)主大會維修資金賬戶，?？顚Ｓ?。

第二十七條 (物業(yè)共有部分的公眾責任保險)

本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共有部分公眾責任保險，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小承擔投保費用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)投保的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四部分 附 則

第二十八條 (矛盾糾紛的調(diào)處)

各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由七寶鎮(zhèn)人民政府、漕寶路第二居民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理。

在業(yè)主委員會日常運作、換屆改選過程中遇有矛盾沖突時，各業(yè)主同意由七寶鎮(zhèn)人民政府住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、第三方中介機構(gòu)進行協(xié)調(diào)解決。

第二十九條 (違約處理)

（一）業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權(quán)責令行為人限期改正。違法、違約行為構(gòu)成相鄰妨害的，相鄰業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護自身權(quán)益。

（二）業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域。

第三十條 (連帶責任)

物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔連帶責任，但業(yè)主已經(jīng)采取積極措施的除外。

第三十一條 (生效和修改)

本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會會議通過之日起生效。原實施的管理規(guī)約同時廢止。

本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。