針對公寓，從投資角度而言，我們經(jīng)?？吹揭恍┕㈨?xiàng)目賣得十分紅火，而且公寓房價(jià)也確實(shí)比周邊住宅便宜得多，所以公寓投資留給大家的表面印象幾乎可以用良好一詞來形容。從自住角度來看，由于戶型小，總價(jià)低，而且“五臟俱全”，公寓也一直深受年輕人喜愛，不過，應(yīng)該明確的是，公寓公攤并不小，而且商用水電支出也是一個(gè)大頭，所以用來過渡居住的比較多。

相信很多購房者在看房時(shí)都看過公寓和住宅這兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，但大多數(shù)人都未必真實(shí)的知道這兩者間真正的差別在哪里。這也是很多購房看著公寓價(jià)格誘人卻猶豫不決的原因。為什么很多人不建議買公寓？當(dāng)你看完后你就能明白到底如何選擇了。

俯瞰圖

第一：產(chǎn)權(quán)年限

所有的我們在房產(chǎn)證看到的產(chǎn)權(quán)年限都是依據(jù)土地性質(zhì)來劃分的，住宅用地為70年，工業(yè)用地和綜合類非住宅用地為50年、商業(yè)用地為40年，因此住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般是70年（住宅用地或商?。?，而公寓的產(chǎn)權(quán)年限則因其批地性質(zhì)的不同而劃分為40年（商業(yè)用地）、50年（綜合用地）和70年（住宅用地）。住宅用地的產(chǎn)權(quán)到期是可以自動續(xù)期的沒有任何附加條件，自動續(xù)期是有償還是無償?shù)?，?shí)際情況依據(jù)政策情況而定，有些需要補(bǔ)交部分土地出讓。而非住宅用地產(chǎn)權(quán)到期政策上還沒有明確規(guī)定，但從以往經(jīng)驗(yàn)看基本上還是可以續(xù)期的。這里需要注意的是一類特殊的存在：70年產(chǎn)權(quán)的住宅性質(zhì)公寓，后文會單獨(dú)講述。

第二：購房條件和限制不同

購買住宅首付可以2.5到3成，貸款最長30年，可公積金貸款，而公寓則必須首付5成，貸款最長10年，且只能是商業(yè)貸款，從這方面看住宅購買條件和方式明顯比公寓好很多，但住宅受各地限購限貸政策影響家庭最多只能買3套而且首付比例從首套的3成到第三套則需要全款支付。而公寓則不受限購限貸的影響，只要有錢可以買多套而且都是首付5成。對于像北上廣深這些受限購政策影響較大的區(qū)域公寓也有其獨(dú)特的優(yōu)勢。

第三：物業(yè)管理及水電費(fèi)用不同

住宅是民用水電，而公寓則是商用水電，所以公寓的正常居住成本至少是住宅的一倍以上，公寓的物業(yè)管理費(fèi)一般也在住宅的2倍以上，但相對應(yīng)的公寓的物業(yè)管理會比住宅要好。另外公寓一般不帶燃?xì)夂完柵_，所以一般公寓都是沒有單獨(dú)的廚房的，其采光條件也明顯要比住宅差，長期居住舒適度上比住宅差，市面上偶爾會有通燃?xì)夂蛶ш柵_的公寓項(xiàng)目，這類項(xiàng)目要注意是否是開發(fā)商違規(guī)設(shè)計(jì)，后續(xù)交房能否得到保證。如果是有正規(guī)審批手續(xù)則其價(jià)格一般也要比其他公寓高些。

戶型

第四：落戶政策及學(xué)區(qū)劃分不同

住宅能落戶而公寓則不能落戶，住宅只要滿足基本當(dāng)?shù)鼗镜恼咭笫强梢詣澐謱W(xué)區(qū)甚至學(xué)位的，但公寓一般都是沒有學(xué)區(qū)的，極少部分帶學(xué)期的公寓一般也是有額外條件需要滿足的，所以對于那些考慮學(xué)區(qū)房的購房者來說一定要提前了解具體情形。

第五：實(shí)用面積不同

一般而言因?yàn)楣⑾鄬γ芗?，電梯及過道占用面積較大，往往是一層10幾甚至幾十戶，所以你戶均公攤面積反而會比住宅小，其得房率未必會比住宅差，尤其是市面上比較受歡迎的復(fù)式公寓因其實(shí)用率超高而大受客戶青睞，這類公寓一般層高4.5到5米之間，這種高度可以在內(nèi)部隔建2層，但需要注意的是4.5米層高建兩層會比較壓抑，所以在選擇時(shí)盡量選擇4.9米以上層高的復(fù)式房。

第六點(diǎn)：交易稅費(fèi)不同

住宅主要的交易稅費(fèi)一般有個(gè)稅、增值稅和契稅，滿足條件可免征和減免，公寓則按最高標(biāo)準(zhǔn)征收，以契稅為例，90平以下住宅為1個(gè)點(diǎn)征收而公寓則需要3個(gè)點(diǎn)，雖然其面積同為90以下。公寓總體的交易成本會高住宅不少。

最后要說說公寓中一種特殊的存在：70年產(chǎn)權(quán)住宅公寓

小區(qū)圖片

同樣是住宅用地為什么會有公寓和住宅之分？原因是因?yàn)椋@種房子日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的居住建筑，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓明確為“住宅公寓”。即：冬至日當(dāng)天日照數(shù)>2小時(shí)，則劃為普通住宅；冬至日當(dāng)天日照數(shù)<2小時(shí)，則劃為住宅公寓。其他方面跟住宅沒任何區(qū)別，這種類型的公寓可以帶學(xué)區(qū)（以教育局實(shí)際公布為準(zhǔn)）、可以帶燃?xì)?、可以有陽臺、可以正常首付按揭30年，可以按正常住宅標(biāo)準(zhǔn)征收稅費(fèi)及用民用水電，唯一和住宅的區(qū)別是不滿足日照標(biāo)準(zhǔn)和樓間距區(qū)別，所以如果市面上有此類型的公寓而價(jià)格又比正常住宅低的話是可以入手的。當(dāng)然你需要詳細(xì)確認(rèn)好以上可以有的購房者關(guān)心的事項(xiàng)，比如學(xué)區(qū)等。這里的可以有未必是一定有，如果想了解更多住宅公寓可以點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注或者加我好友，以上希望能幫助各位購房者。