LPR連續(xù)第15個(gè)月維持不變，加上“房住不炒”定位的繼續(xù)鞏固和落實(shí)，融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資規(guī)模不斷下降，表明房企融資供需兩端持續(xù)收緊，銀行房貸利率全面上調(diào)是大概率事件。

本刊特約作者?劉鏈／文

7月14日，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長11.9%，其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。7月20日，中指研究院發(fā)布的《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%，融資收緊態(tài)勢明顯。其中，信用債融資 3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式；海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資規(guī)模不斷下降，表明房企融資供需兩端持續(xù)收緊，“房住不炒”定位繼續(xù)鞏固和落實(shí)，LPR連續(xù)第15個(gè)月維持不變。近日，中國人民銀行表示，近年來，中國加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，“三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。

7 月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年7月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）如下：1年期 LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，已連續(xù)15個(gè)月保持不變。樓市因城施策，上海房貸利率上調(diào)，限購政策收嚴(yán)。7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。同日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等出臺(tái)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定，進(jìn)一步深化落實(shí)“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，強(qiáng)化市場監(jiān)管，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。新規(guī)明確，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，供應(yīng)端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?yàn)橹?，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策”會(huì)保持常態(tài)化。“因城施策”的常態(tài)化，導(dǎo)致政策穩(wěn)定性提高，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，三道紅線將在未來3年深刻改變房企經(jīng)營行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率下行，降檔房企債性價(jià)值提升、股性價(jià)值減弱，過去以高預(yù)期毛利率為主的強(qiáng)投資公司將弱于以低毛利率投資預(yù)期的強(qiáng)運(yùn)營公司。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。

房地產(chǎn)成交各項(xiàng)增速繼續(xù)回落，是2021年以來房企“三道紅線”、銀行“兩個(gè)占比”、嚴(yán)控經(jīng)營貸入樓市這“三重門”的效果顯現(xiàn)。雖然7月央行進(jìn)行了0.5個(gè)百分點(diǎn)的全面降準(zhǔn)，但降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性不一定能通過房地產(chǎn)融資管控的“三重門”。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)企業(yè)端收到的開發(fā)貸和按揭貸明顯收緊，增速分別降至-2.4%和23.9%；央行數(shù)據(jù)顯示，6月末個(gè)人住房貸款余額增速進(jìn)一步降低至13%。從房貸利率來看，自1月現(xiàn)拐點(diǎn)后，2月起首套和二套房貸利率連續(xù)上揚(yáng)。房地產(chǎn)融資環(huán)境已經(jīng)較嚴(yán)，疊加各地陸續(xù)強(qiáng)化調(diào)控，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限，后續(xù)市場成交仍將繼續(xù)降溫。

總體來看，房地產(chǎn)市場成交增速回落，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)影響有限、樓市成交繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)融資趨嚴(yán)的態(tài)勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。

上海房貸利率上調(diào)風(fēng)向標(biāo)

據(jù)報(bào)道，7月23日，人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。自7月24日起，上海首套房貸利率將從此前的4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，上升幅度分別為35BP和45BP。同日，國務(wù)院住建部、央行重申“房住不炒”，要加強(qiáng)住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

上海房貸利率上調(diào)，表明監(jiān)管繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的大政方針，實(shí)際上，2021年以來，全國房貸平均利率連續(xù)上漲。2月以來，全國房貸平均利率止跌回升，截至最新披露數(shù)據(jù)的5月，全國首套平均房貸利率為5.33%、全國二套房貸平均利率為5.61%，均已連續(xù)四個(gè)月處在穩(wěn)步上升通道。

根據(jù)天風(fēng)證券的判斷，房貸利率上行，一方面，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，房貸額度趨緊，上海、廣州等熱點(diǎn)城市房貸額度比較緊張，貸款周期較此前有所拉長；另一方面則源于商品房需求旺盛，2月以來銷售面積和銷售額的同比增速均處于歷史較高水平。

上海房貸利率長期處于全國各城市偏低水平，本次上漲具有風(fēng)向標(biāo)意義。作為中國一線城市，上海在房價(jià)調(diào)控上綜合采取了土地供應(yīng)、新區(qū)開發(fā)、限購等方面的一系列措施，取得了良好的調(diào)控效果。因此，在保持房市相對穩(wěn)定的情況下，房貸利率在全國范圍內(nèi)長期處于偏低水平。5月上海首套房貸平均利率為4.69%，已連續(xù)13個(gè)月持平，比同期深圳、北京、廣州分別低34BP、51BP和66BP。本次上調(diào)后，上海房貸利率仍然處于相對偏低的水平，但結(jié)合2021年以來廣州、深圳的首套房貸平均利率接連上調(diào)，以及上海住房限購政策進(jìn)一步趨嚴(yán)的勢頭，本次房貸利率調(diào)整具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

個(gè)人住房貸款利率上行，銀行凈息差改善可期。歷史數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，個(gè)人住房貸款的加權(quán)平均利率與商業(yè)銀行凈息差具有較強(qiáng)的相關(guān)性。從變化方向來看，前者可以作為后者的先行指標(biāo)，領(lǐng)先后者約半年左右。2021年一季度末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較去年底上升3BP至5.37%。此后，首套和二套房貸平均利率繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢。而一季末商業(yè)銀行凈息差環(huán)比下降3BP至2.07%，處于歷史底部區(qū)間。據(jù)此判斷，未來隨著房貸利率的繼續(xù)上行，加上逆周期政策的逐漸退出，商業(yè)銀行凈息差也將有望迎來底部反轉(zhuǎn)。

此前，貨幣政策二季度例會(huì)提出“推動(dòng)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步降低”、國常會(huì)強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，引發(fā)了市場對銀行貸款利率下行的擔(dān)憂。天風(fēng)證券認(rèn)為，考慮到銀行凈息差仍然處于歷史底部，內(nèi)源性資本補(bǔ)充訴求使銀行對盈利具備剛性需求，未來貸款利率整體下行的空間十分有限。疫情后中小企業(yè)恢復(fù)速度相對較慢，貸款利率下降或集中在中小微企業(yè)層面，未來將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化的特點(diǎn)。企業(yè)貸款利率一直是判斷“降成本”政策效果的主要指標(biāo)，對于企業(yè)貸款利率的管控并不會(huì)影響零售貸款定價(jià)。個(gè)人住房貸款是零售貸款的一種類型，其利率上行一定程度上證實(shí)了我們關(guān)于利率結(jié)構(gòu)化調(diào)控的判斷。

一般情況下，一般貸款利率高于個(gè)人住房貸款利率。疫情期間，監(jiān)管部門支持金融體系向?qū)嶓w企業(yè)讓利，包括經(jīng)營貸在內(nèi)的一般貸款利率在優(yōu)惠政策的指引下下行，與個(gè)人住房貸款利率倒掛，形成套利空間，促使經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房市。長期來看，套利空間及違規(guī)行為的存在，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，必須受到監(jiān)管遏制。當(dāng)前個(gè)人住房貸款利率上浮使監(jiān)管套利空間進(jìn)一步擴(kuò)大。由于一般貸款利率回升有利于消除套利空間，遏制經(jīng)營貸違規(guī)流入房市的政策目標(biāo)有望為一般貸款利率回歸正?；峁﹦?dòng)力。

為貫徹落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，2019年8月，央行發(fā)布《中國人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)》，規(guī)定自2019年10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，個(gè)人住房貸款利率=LPR+點(diǎn)差。首套房貸利率不低于同期限LPR，二套不低于LPR+60BP，各省可在全國基礎(chǔ)上“因城施策” 確定加點(diǎn)下限。同年12月，央行發(fā)布〔2019〕第30號(hào)公告，進(jìn)一步推動(dòng)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款換錨，并規(guī)定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平保持不變，重定價(jià)周期最短為1年。

LPR已連續(xù)15個(gè)月保持穩(wěn)定，房貸利率上調(diào)主要影響新增貸款。7月20日最新一期LPR出爐，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，均較上月持平。至此，LPR已15個(gè)月“按兵不動(dòng)”。由于LPR 基準(zhǔn)保持不變，存量個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年，且重定價(jià)日一般為每年的1月1日，所以從短期來看，房貸利率上調(diào)，主要是通過上調(diào)點(diǎn)差提升了新增個(gè)人住房貸款利率，而對存量部分的影響不大，利好個(gè)人住房貸款仍有較大提升空間，且增速相對較快的銀行。

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，本次上海房貸利率上行具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。房貸利率是商業(yè)銀行凈息差較好的先行性指標(biāo)，房貸利率提升有助于緩解息差下行壓力。2021年以來，政策環(huán)境對銀行較為友好。常熟銀行、張家港銀行和無錫銀行已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布半年度業(yè)績快報(bào)，業(yè)績增速創(chuàng)新高，資產(chǎn)質(zhì)量也出現(xiàn)改善，為行業(yè)基本面改善釋放出積極信號(hào)。

房貸增速下降不可避免

7月23日，上海地區(qū)上調(diào)房貸利率，首套房利率由目前的4.65%調(diào)整至5.00%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.70%，這使得市場對房貸額度、利率與政策導(dǎo)向等更加關(guān)注。

關(guān)于房貸額度，自1月1日起執(zhí)行房地產(chǎn)貸款新規(guī)以來，房貸額度持續(xù)收緊，下半年預(yù)計(jì)銀行額度將繼續(xù)受限。

2020年12月31日，央行及銀保監(jiān)會(huì)重磅發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，政策設(shè)定了銀行“個(gè)人住房貸款占比”和“房地產(chǎn)貸款占比”兩個(gè)指標(biāo)，上限按照不同銀行類型劃分為五檔。政策發(fā)布時(shí)，很多主流銀行的存量房貸占比已經(jīng)超標(biāo)，所以必須逐年壓降比例。雖然監(jiān)管層對超標(biāo)銀行給予了2年或4年的調(diào)整過渡期，但相關(guān)銀行仍需要降低每年新投放貸款中的房貸額度。

從居民購房端的感受來看，2021年按揭貸款雖然審批條件沒有變化，但實(shí)際放款的時(shí)間明顯拉長，有時(shí)達(dá)到3-6個(gè)月，部分銀行、部分熱點(diǎn)地區(qū)甚至沒有額度。展望下半年，房貸投放額度仍然會(huì)持續(xù)緊張。

關(guān)于政策導(dǎo)向，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)貸款增速仍將繼續(xù)下行，但部分區(qū)域會(huì)因地制宜、穩(wěn)定預(yù)期。在房地產(chǎn)貸款新規(guī)的約束下，房貸同比增速開始走低，在人民幣總貸款中的占比也會(huì)逐步降低。截至6月末，總?cè)嗣駧刨J款同比增速保持12.3%，但房地產(chǎn)總貸款同比增速已明顯降至9.5%，顯著低于總貸款增速，政策效果很明顯。房地產(chǎn)貸款中，主要是企業(yè)端的開發(fā)貸大幅降速，因?yàn)榫用穸说陌唇屹J款仍然同比增長13%，增速依然略高于總?cè)嗣駧刨J款，可能源于上半年房地產(chǎn)銷售火熱。但從趨勢來看，住房按揭貸款的增速也在不斷走低，6月末同比增速較3月末已明顯收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。從更直觀的存量貸款占比來看，6月末房地產(chǎn)總貸款占比已降至27.4%，比年初下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住房按揭貸款占比也比年初下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)至19.7%。

不過，在實(shí)際執(zhí)行過程中，監(jiān)管層也會(huì)考慮各地區(qū)實(shí)際情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展和消費(fèi)者預(yù)期，同時(shí)保證滿足剛需。例如，2021年廣東等地區(qū)就對轄區(qū)內(nèi)第三、第四檔地方法人銀行的房貸占比上限分別放寬了2個(gè)百分點(diǎn)、2.5個(gè)百分點(diǎn)。這不違背調(diào)控思路，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款新規(guī)本就明確，“可以結(jié)合區(qū)域發(fā)展情況，對三、四、五檔銀行的房貸占比上限增減2.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)”，且占比放松僅限于居民住房貸款，不包含房地產(chǎn)開發(fā)貸。

關(guān)于房貸利率，上海房貸利率上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸和熱點(diǎn)地區(qū)的居民按揭貸款利率都將繼續(xù)回升。由于這次利率調(diào)整是針對新投放按揭貸款的實(shí)際指導(dǎo)利率，而 5年期LPR利率并未調(diào)整，目前依然保持在4.65%的水平，因此，對已經(jīng)發(fā)放的存量按揭貸款利率沒有影響。

實(shí)際上，2021年上半年新投放的各類貸款利率都環(huán)比小幅回升，從2020年“非常態(tài)寬松”的低利率水平回升至相對正常的水平。目前，央行已披露的2021年3月新發(fā)放貸款中，企業(yè)貸款利率環(huán)比2020年12月小幅回升2BP至4.63%，而個(gè)人住房貸款回升3BP至 5.37%，這也可能受到房貸額度緊張的影響。未來，考慮“房住不炒”的監(jiān)管導(dǎo)向沒有變化，且銀行的房貸占比仍需繼續(xù)降低，據(jù)此判斷熱點(diǎn)地區(qū)的按揭貸款利率將繼續(xù)回升。對于企業(yè)端的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，考慮管控額度及銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的影響，預(yù)計(jì)利率也將繼續(xù)上升。

對商業(yè)銀行而言，新投放房貸利率上升對凈息差影響有限，優(yōu)質(zhì)銀行能保持凈息差穩(wěn)定。房貸利率回升，從邏輯上利好住房貸款業(yè)務(wù)占比高的商業(yè)銀行（如建設(shè)銀行、招商銀行等）。但考慮這次利率調(diào)整并不是上調(diào)5年期 LPR，對存量業(yè)務(wù)沒有影響，只對增量的新發(fā)放住房貸款利率有影響，而且只是局部區(qū)域調(diào)整，所以對銀行凈息差的影響有限。以招商銀行為例，我們在財(cái)務(wù)模型中將三季度起個(gè)人住房貸款的收益率假設(shè)上調(diào)5BP，則對 2021年凈息差沒有邊際影響，對2022年凈息差產(chǎn)生1-2BP的正面影響。

從銀行基本面角度來看，2021年上半年新發(fā)放的貸款利率小幅回升，但考慮7月“降準(zhǔn)”落地以及對貨幣政策導(dǎo)向的判斷，下半年新發(fā)放貸款利率難以繼續(xù)上行，預(yù)計(jì)保持當(dāng)前低位。對于商業(yè)銀行而言，2021年全年四個(gè)季度的凈息差可能處于“走平或微幅下行”的態(tài)勢 ，優(yōu)質(zhì)銀行對凈息差的管控能力將更加突出。

7月以來，超預(yù)期“降準(zhǔn)”等事件造成銀行股估值走低，而優(yōu)質(zhì)銀行股由于機(jī)構(gòu)持倉比例較高，估值普遍大幅回調(diào)。東吳證券認(rèn)為，本輪銀行股估值基本調(diào)整到位，而頭部銀行股在調(diào)整中被明顯“錯(cuò)殺”，當(dāng)前是較好的低位布局時(shí)點(diǎn)。

由點(diǎn)到面房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)

隨著房貸政策收緊力度的加大，抑制居民部門短期需求過快釋放。6月首套房貸和二套房貸平均利率較5月均上調(diào)4BP，部分重點(diǎn)城市紛紛上調(diào)利率，且數(shù)量擴(kuò)散增多，當(dāng)月上調(diào)首套房或二套房貸款利率的城市超過20個(gè)，包括廣州、深圳、寧波、杭州、合肥、南京、武漢等重點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)年內(nèi)各地房貸利率仍有上調(diào)空間，參考2014年、2016年下半年至2017年上半年兩個(gè)利率上行階段的經(jīng)驗(yàn)，此輪房貸利率上行可延續(xù)至2022年一季度末。6月貸款價(jià)值比（LTV）降至0.37，年內(nèi)仍有持續(xù)下降的空間。

在房貸利率上調(diào)力度加快的背景下，債券融資規(guī)模大增，利率水平上升。6月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增長23.5%，較5月回落6.5個(gè)百分點(diǎn)。截至6月底，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計(jì)發(fā)行3697億元，同比增長4.2%，較5月顯著增加。其中，6月當(dāng)月發(fā)行618 億元，環(huán)比增加89%，同比增長68.2%。不過，房企發(fā)債規(guī)模龐大導(dǎo)致整體債券發(fā)行利率水平中樞上移，期限上集中在1-3年以及3-5年的中期債券，利率上限達(dá)到8%-8.5%的區(qū)間水平，較5月5%-7%的區(qū)間水平上升不少，融資難度依舊不小。

此外，隨著總體住房金融環(huán)境趨嚴(yán)，土地成交處于下行通道，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。6 月，100大中城市土地成交面積累計(jì)同比下降0.8%，較5月回落8.7個(gè)百分點(diǎn)，全口徑成交面積大幅放緩。其中，一線城市同比增長15.1%，二線城市同比增長2%，三線城市同比下跌4.3%，三線城市土地成交率先負(fù)增長。近期，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，嚴(yán)防“經(jīng)營貸”、“消費(fèi)貸”違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，央行將房企商票納入監(jiān)控，“表外負(fù)債”監(jiān)管也在逐步加強(qiáng)，加之處于季末階段，部分房企還款壓力較大，因此房企拿地策略普遍相對謹(jǐn)慎，上半年土地購置同比下降11.8%，成交價(jià)款同比下降5.7%。

受到住房信貸見頂回落和土地成交下滑影響，6月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速為15%，兩年平均增速為8.2%，兩項(xiàng)指標(biāo)較5月份均有不同程度的回落。在行業(yè)景氣度持續(xù)回落的情況下，2021全年投資增速保持平穩(wěn)。綜上所述，考慮到下半年居民部門信貸擴(kuò)張將持續(xù)降速，而房企策略上以“注重銷售+謹(jǐn)慎拿地”為主，因此土地購置依舊面臨下行壓力。下半年房地產(chǎn)投資并不具備加速擴(kuò)張的條件；然而，房地產(chǎn)建安工程部分的投資保持強(qiáng)勁增長，因此，這一塊兩年平均增速在下半年仍有望維持在7.5%-8%的區(qū)間水平。預(yù)計(jì)7月名義房地產(chǎn)投資累計(jì)同比可能降至12.5%，兩年平均增速小幅回落至8%。房價(jià)總體可控，維持新建商品房房價(jià)增速可能在5%以內(nèi)，二手房價(jià)增長不超過4%。

此次監(jiān)管部門重申嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，并強(qiáng)調(diào)將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。未來，隨著疫情好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增速回升，經(jīng)營貸投放將在政策的引導(dǎo)下規(guī)范化發(fā)展。3月以來，廣東、北京、上海等地的銀保監(jiān)局陸續(xù)公布自查結(jié)果，涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款規(guī)模分別為2.77億元（含問題消費(fèi)貸，占經(jīng)營貸和消費(fèi)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.04%）、3.4億元（個(gè)人經(jīng)營性貸款，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的 0.35%）、3.39億元（含問題消費(fèi)貸），違規(guī)經(jīng)營貸規(guī)模有限，占比很小，預(yù)計(jì)從嚴(yán)監(jiān)管對經(jīng)營貸增速的影響較小。因?yàn)殂y行的經(jīng)營貸款投放與經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于向好發(fā)展趨勢中，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)將促使貸款需求提升，銀行經(jīng)營性貸款仍有望保持較快增長。

個(gè)人住房按揭貸款受到政策調(diào)控，經(jīng)營貸和消費(fèi)貸受益于經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)有望提升。個(gè)人貸款主要包括個(gè)人住房按揭貸款、消費(fèi)類貸款和經(jīng)營類貸款。2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，近期銀保監(jiān)會(huì)又提出對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，未來個(gè)人住房貸款增速將受到限制。根據(jù)上文分析，個(gè)人經(jīng)營貸款有望保持較快增長。而隨著疫情好轉(zhuǎn)，消費(fèi)需求將逐步提升，從而促使消費(fèi)類貸款快速提升。

基于此分析，天風(fēng)證券認(rèn)為，未來個(gè)人貸款結(jié)構(gòu)將向非住房按揭傾斜，看好貸款利率的正?；?。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)后，部分銀行面臨房貸額度緊張的局面，供給減少，但房貸需求旺盛，導(dǎo)致2021年一季度個(gè)人住房貸款利率上浮，與一般貸款利率的倒掛現(xiàn)象加劇，監(jiān)管套利空間變大。當(dāng)前一般貸款利率在讓利政策的影響下處于歷史較低水平，未來隨著特殊時(shí)期政策逐步退出，貸款利率有望回升。而且從政策目標(biāo)角度來看，一般貸款利率回升有利于消除套利空間，從而遏制經(jīng)營貸流入房市。

隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖，特殊時(shí)期的政策將逐步退出，貸款利率回升可期，利好銀行資產(chǎn)端定價(jià)。當(dāng)前銀行板塊估值較低，我們看好銀行股在基本面改善疊加估值修復(fù)的雙重邏輯下的行情，維持板塊強(qiáng)于大市的判斷。