西安樓市連續(xù)火熱57個月了。

平均房價由2014年的7124元/平米漲到13521元/平米(2020年平均房價)。

2014-2020西安商品房均價走勢圖

進(jìn)入2021年后，土拍“地王”接連被刷新：

1月30日西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)，在27家房企的激烈角逐下，誕生了今年第一個土地拍賣出讓的“地王”，樓面價16044元/平米。

2月19日曲江新區(qū)刷新土拍記錄，新的“地王”橫空出世，樓面價23552元/平米。僅僅相隔20天，“地王”記錄就被刷新了。

一邊是開發(fā)商的拿地?zé)岢?，另一邊則是剛需群眾搖號買房熱情不減，出現(xiàn)了“萬人搖”和“兩萬人搖”的火爆場面。

2月25日城南航天板塊山水美樹樓盤，424套房源，最低房價15368元/平米，登記搖號人數(shù)達(dá)23791人，可謂一房難求啊。

上次出現(xiàn)“萬人搖號”是2020年7月，紫薇東進(jìn)樓盤，登記人數(shù)首次破萬人。

進(jìn)入2021年，西安樓市不斷收緊，限價、限售、限購、限貸措施進(jìn)一步加強(qiáng)，反而促生了“地王”和“萬人搖號”的熱鬧場面。西安樓市的2021年注定是不會平凡的一年。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，能發(fā)現(xiàn)哪些深層次的變化？！

一、分化

1、房企開發(fā)商的分化

27家房企的激烈競爭，中鐵建和曲江置業(yè)聯(lián)合攜手成為新地王。這背后是拿地成本被拔高，凸顯了房企開發(fā)商的實(shí)力。中小開發(fā)商逐步被淘汰出局，央企國企的實(shí)力進(jìn)一步顯現(xiàn)，基金加速流向樓市。土地出讓量的減少、拿地成本被大幅增加，對房企來說壓力劇增。今后將是資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商的天下：規(guī)則已經(jīng)更新，中小開發(fā)商不再具有話語權(quán)，逐步被邊緣化甚至退出，留下的市場空白，很快會被現(xiàn)有品牌巨頭開發(fā)商和攜海量資金跨行進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)填平。2021年一定是品牌開發(fā)商的天下。

2021年，開發(fā)商一定是品牌大企業(yè)，要不綠城怎么能拍得地王。

2、購房人眾的分化

房市收緊、房源減少，拿地價格上溢、開發(fā)成本加高，直接的結(jié)果就是商品房單價上漲，總價居高不下。1130新政出臺后，限購、限貸、二套房首付提升，從資金上殘酷分割了買房人眾：剛需人群上車更難，投資房產(chǎn)者下沉直接與剛需者拼殺，這場面想想都覺得殘酷，不是一個難字能表述。

一部分剛需者將無緣買房，即使努力能達(dá)到上車的剛需者，面對實(shí)力投資者則壓力倍增。剛需還未成長就面臨實(shí)力對手的競爭，前景不容樂觀，剛需更要努力。

二：升級

1、房產(chǎn)品質(zhì)的升級

隨著社會經(jīng)濟(jì)的向好發(fā)展，物質(zhì)文化水平逐步提高。房子也是一種商品，滿足最基本的居住功能后，就朝向高品質(zhì)前進(jìn)。以前是能住，現(xiàn)在要住好。市場需求提高了，房子的品質(zhì)也跟著提升了。大戶型、大平層、花園洋房逐步進(jìn)入普及時代，已經(jīng)被大眾青睞。

2021年，各開發(fā)商樓盤品質(zhì)將會拉大差距，精品樓盤將會不斷面世。房子的品質(zhì)將會是購房者選房的重要因素：高品質(zhì)的好房子，才有市場；配套設(shè)施完善的小區(qū)，才有人搶購；交通便利，學(xué)區(qū)保障的樓盤，才會熱賣；位于好地段的戶型，才會被青睞。不是未來，現(xiàn)在已經(jīng)開始了，要不某商某觀府怎么會“流搖”：房源244套，登記人數(shù)220人。

品質(zhì)決定樓盤的話語權(quán)。

只買對的，哪怕是貴的！消費(fèi)已經(jīng)理性，品質(zhì)才是重點(diǎn)。

需求的排序：板塊——地段——小區(qū)——戶型。

2、購房人群心態(tài)的轉(zhuǎn)變

以前是擔(dān)心買不到房子，一窩蜂地?cái)D上去，樣板間也不看了，直接下單搶房。現(xiàn)在，有些人搖號搖中了，最終也放棄了，不買了。從2019年6月21日（入戶滿一年才能購房）以來，購房人群逐漸從浮躁走向了理性，學(xué)會了自己冷靜思考，不再盲從了，畢竟，房子總價越來越高了。買房，不光考慮居住，更在乎資產(chǎn)投資保值、將來置換的難易程度等諸多因素。

經(jīng)歷了由 浮躁——理性 的轉(zhuǎn)變，購房人群開始獨(dú)立思考、研究對比，一旦決定后果斷出手。購房進(jìn)入2.0時代，對開發(fā)商也是一種挑戰(zhàn)。只有群眾認(rèn)可的板塊+地段+樓盤+戶型，才是市場熱銷的房子。

購房人群心態(tài)的轉(zhuǎn)變，造成了西安樓市中各開發(fā)商樓盤的“冷熱不均”，被熱捧追買的樓盤更有話語權(quán)，將來上漲空間巨大，前景良好。

總結(jié)：2021年的西安樓市，

綜合實(shí)力雄厚的開發(fā)商處于主導(dǎo)地位，

更具實(shí)力的開發(fā)商將推出更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，

好板塊好地段優(yōu)質(zhì)的樓盤價格高，但更具競爭力，

留給剛需人群的時間不多了，剛需上車難度更大了，

投資者買房投資的壓力增大，但仍有較大的操作空間。

山雨欲來

前途空曠

希望仍在