由于公募基金等新品種，公募REITs一直是市長(zhǎng)/市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。(威廉莎士比亞，公開(kāi)募股，公開(kāi)募股，公開(kāi)募股，公開(kāi)募股，公開(kāi)募股)。

第二批公募REITs在11月29日迎來(lái)公開(kāi)發(fā)售，上演了一場(chǎng)熱度超越首批的戲碼——全部實(shí)現(xiàn)“一日售罄”，多倍超募現(xiàn)象超出市場(chǎng)預(yù)期。

11月29日，華夏和建信旗下公募REITs已經(jīng)官宣了提前募集結(jié)束。據(jù)基金君不完全統(tǒng)計(jì)，2只公募REITs一日吸金合計(jì)至少超過(guò)170億元。尤其是建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT公眾投資者獲配率只有2.58％、2.74％左右。

公開(kāi)認(rèn)購(gòu)結(jié)束之后，這些REITs將盡快啟動(dòng)上市流程，屆時(shí)有意向布局REITs產(chǎn)品的投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)布局。

建信中關(guān)村REIT一日大賣超百億

第二批公募REITs首日“吸金”超170億元

11月29日，第二批兩只公募REITs正式面向公眾投資者發(fā)售，與網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)超募多倍的現(xiàn)象相似，公募REITs此次公開(kāi)發(fā)售也火爆異常。

公募REITs發(fā)售中設(shè)有戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)，從此前公布的詢價(jià)情況看，機(jī)構(gòu)投資者參與詢價(jià)非常熱情，第二批公募REITs最新披露的平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)50倍。

經(jīng)過(guò)大比例戰(zhàn)略配售之后，公募REITs面向公眾投資者募集的份額均不多，根據(jù)認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算，2只公募REITs面向公眾投資者的初始發(fā)售金額合計(jì)不超過(guò)5億元，其中，華夏越秀高速REIT面向公眾投資者的銷售金額僅1.917億元、建信中關(guān)村REIT面向公眾投資者的銷售金額也不過(guò)只有2.58億元，因此，第二批公募REITs延續(xù)首批“一日售罄”的局面并無(wú)懸念。

11月29日上午開(kāi)盤，第二批公募REITs就陸續(xù)傳出售罄的消息，午間收盤，渠道就傳來(lái)華夏越秀高速REIT認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)面向公眾投資者初始發(fā)售金額的信息，截止下午收盤，華夏越秀高速REIT募集金額超過(guò)30億元，建信中關(guān)村REIT募集金額超過(guò)90億元。

隨著渠道數(shù)據(jù)陸續(xù)統(tǒng)計(jì)，截止18點(diǎn)，建信中關(guān)村REIT面向公眾投資者的認(rèn)購(gòu)部分已經(jīng)“吸金”超百億。到了18點(diǎn)40分，華夏越秀高速REIT合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)70億元。

根據(jù)初始發(fā)售金額計(jì)算，建信中關(guān)村REIT的公眾投資者獲配率只有2.58％左右，華夏越秀高速REIT的公眾投資者獲配率大致為2.74％，此后需看是否啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制。

“第二批公募REITs目前只有兩只開(kāi)售，總體供小于求，加上第一批公募REITs上市表現(xiàn)良好，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)也有打新傳統(tǒng)，無(wú)論是新股還是新發(fā)公募REITs打新仍有賺錢效應(yīng)，這也是市場(chǎng)繼續(xù)追捧公募REITs的原因。”一位基金公司人士分析第二批公募REITs延續(xù)火爆的原因。

另一位來(lái)自基金公司的人士表示，該公司的公募REITs面向公眾投資者的部分，今天晚上將公告提前結(jié)束募集，同時(shí)進(jìn)行末日比例配售，明天是網(wǎng)下投資者的認(rèn)購(gòu)和繳款日，公募REITs的發(fā)售將在明天全部截止。

11月29日晚間，華夏基金在深交所發(fā)布華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售的公告。

建信基金也對(duì)外發(fā)布建信中關(guān)村REIT一日售罄的海報(bào)。

成立后將盡快上市

上市首日漲跌幅為±30％

第二批公募REITs面向公眾獲得市場(chǎng)追捧，顯示出這類產(chǎn)品較大的投資價(jià)值。

此次認(rèn)購(gòu)結(jié)束之后還有不少流程。華夏越秀高速REIT的發(fā)售公告顯示，在認(rèn)購(gòu)結(jié)束之后，還將有回?fù)軝C(jī)制，將決定是否回?fù)?，?lái)確定最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售的基金份額及配售比例。隨后將發(fā)布《基金合同生效公告》，并在符合相關(guān)法律法規(guī)和基金上市條件后盡快辦理。

建信中關(guān)村REIT公告也顯示，在11月29日完成網(wǎng)下基金份額認(rèn)購(gòu)后， 12月1日將確定是否啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制及網(wǎng)下和公眾部分最終發(fā)售份額；如果有回?fù)軝C(jī)制，將在12月2日公告，12月3日將完成公眾投資者余款退款。

值得一提的是，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施REITs基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣出。也就是說(shuō)，公募REITs成立之后只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買賣。

如華夏高速公路REIT資料顯示，華夏高速公路REIT在基金合同存續(xù)期內(nèi)采取封閉式運(yùn)作并在證券交易所上市，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回。但后續(xù)會(huì)在交易所上市交易，投資者可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易，上市首日漲跌幅限制為30％，上市首日以后漲跌幅限制為10％。

個(gè)人投資者如果使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)公募REITs產(chǎn)品，是不能通過(guò)基金贖回的方式賣出的，需要轉(zhuǎn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行賣出，以滿足資產(chǎn)的流動(dòng)性需求。產(chǎn)品上市以后，基金管理人、資產(chǎn)支持證券發(fā)起人，將會(huì)采用邀請(qǐng)做市商進(jìn)行流動(dòng)性管理、邀請(qǐng)其他資管產(chǎn)品參與產(chǎn)品投資和提供場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性、利用公司內(nèi)部產(chǎn)品和自有資金提供流動(dòng)性等多種方式，維護(hù)產(chǎn)品流動(dòng)性。

首批公募REITs上市以來(lái)平均漲幅超過(guò)10％

業(yè)內(nèi)看好第二批公募REITs上市表現(xiàn)

尤記得6月末，首批公募REITs正式上市，成為當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)的重頭戲。上市首日開(kāi)盤就有產(chǎn)品大漲20％，9只產(chǎn)品全部收漲，給資本市場(chǎng)交出了一份亮眼答卷。

如今，公募REITs上市已超5個(gè)月，從過(guò)去幾個(gè)月走勢(shì)上看，可謂走出了與股市、債市關(guān)聯(lián)度較低的獨(dú)立行情，9只公募REITs上市以來(lái)平均漲幅超過(guò)10％，更有富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT兩只產(chǎn)品漲超20％，首發(fā)持有至今的投資者“收獲滿滿”。

分階段來(lái)看，6月21日，首批REITs產(chǎn)品上市首秀，首鋼綠能開(kāi)盤大漲20％，9只公募REITs收盤全線飄紅，蛇口產(chǎn)園收漲14％，首鋼綠能漲幅接近10％，也有2只漲幅不到1％。9只產(chǎn)品合計(jì)全天成交金額突破18億元，交投頗為活躍。

在此之后，公募REITs開(kāi)始消化首日漲幅，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)回落，從6月22日到7月底的這段時(shí)間里，更是有幾只公募REITs出現(xiàn)“破發(fā)”的現(xiàn)象。

不過(guò)，8月以來(lái)，公募REITs重拾升勢(shì)，9只公募REITs過(guò)去三個(gè)月持續(xù)上漲，平均漲幅從8月的4.37％，擴(kuò)大到9月的5.15％，10月份更是上升至7.88％，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT 10月份單月漲幅超過(guò)10％，11月公募REITs繼續(xù)回吐漲幅，9只產(chǎn)品平均下跌1.56％，僅富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT兩只產(chǎn)品在11月能夠維持漲勢(shì)。

公募REITs的市場(chǎng)流動(dòng)性也逐漸向好，Wind數(shù)據(jù)顯示，除了6月上市首月成交金額顯著放大之外，9只產(chǎn)品的成交金額從7月的14.13億元上升至10月的26.11億元，部分公募REITs的單日成交金額突破1億大關(guān)。

業(yè)內(nèi)人士也看好第二批REITs首日上市表現(xiàn)，“首批公募REITs上市5個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，且經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的上漲，目前首批公募REITs二級(jí)市場(chǎng)估值相比第二批產(chǎn)品估值高了不少，市場(chǎng)也會(huì)將第二批公募REITs的估值對(duì)標(biāo)首批產(chǎn)品，加上第二批項(xiàng)目數(shù)量有限，不排除出現(xiàn)上市一兩天時(shí)間，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格就漲到位的情況?！币晃换鸸救耸糠治觥?/p>

后續(xù)還有REITs產(chǎn)品出爐

實(shí)際上，后續(xù)還有不少REITs產(chǎn)品在路上。

從目前已經(jīng)公開(kāi)的產(chǎn)品來(lái)看，上交所已經(jīng)受理了兩只產(chǎn)品，為華夏中國(guó)交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，以及國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，前者是已受理，后者已經(jīng)反饋。

此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士了解，以中交投資為原始權(quán)益人，底層資產(chǎn)為湖北某高速公路，某大型基金公司擔(dān)任基金管理人的公募REITs擬申報(bào)項(xiàng)目也已經(jīng)準(zhǔn)備得較為充分，或?qū)⒃诓痪玫臅r(shí)間內(nèi)上報(bào)交易所。

最近幾個(gè)月，多家上市公司也陸續(xù)發(fā)布公告，披露公募REITs申報(bào)工作的進(jìn)展，其中不乏風(fēng)電、光伏發(fā)電等剛剛于今年6月納入試點(diǎn)的行業(yè)，其中金風(fēng)科技就發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作的公告》；而10月份山東高速集團(tuán)公司召開(kāi)公募REITs項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。

深圳能源也公告，公司擬以東部電廠（一期）項(xiàng)目申請(qǐng)參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。公告顯示，深圳能源旗下基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擬申報(bào)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)估值約人民幣34.89億元，鵬華基金將擔(dān)任公募基金管理人。

據(jù)基金君了解，因公募REITs業(yè)務(wù)所能帶來(lái)的空間巨大，萬(wàn)億級(jí)別讓各大基金公司對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)都非常積極，未來(lái)可能將有更多產(chǎn)品出爐。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀環(huán)境和資本市場(chǎng)條件下，擁有估值公允性強(qiáng)、穩(wěn)定性高等優(yōu)勢(shì)的公募REITs產(chǎn)品，正逐漸被廣大投資人認(rèn)可，未來(lái)市場(chǎng)活性有望進(jìn)一步激發(fā)，這個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)備受行業(yè)關(guān)注。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部公募REITs業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、建信中關(guān)村REIT擬任基金經(jīng)理張湜就表示，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)蓄力已久，未來(lái)將是一條萬(wàn)億級(jí)別的賽道。近年來(lái)，我國(guó)圍繞打通投融資渠道、解決租賃住房融資、盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺(tái)，REITs的發(fā)展受到社會(huì)各界的期待。就在今年，公募REITs正式推出，首批產(chǎn)品發(fā)行即受到投資者喜愛(ài)。若參考美國(guó)、日本等成熟REITs市場(chǎng)規(guī)模約占GDP總量5％-15％的比例測(cè)算，我國(guó)2020年GDP總量為101.6萬(wàn)億，未來(lái)中國(guó)公募REITs體量有望達(dá)到4-12萬(wàn)億，長(zhǎng)期發(fā)展前景值得看好。

REITs產(chǎn)品投資價(jià)值大

從長(zhǎng)期投資思路布局

業(yè)內(nèi)分析人士表示，公募REITs是除股票和債券外的第三大類資產(chǎn)，既有股性，又有債性，其投資邏輯與投資股票和債券不同，屬于風(fēng)險(xiǎn)適中、收益穩(wěn)定的一類資產(chǎn)。投資者布局這類產(chǎn)品也不可盲目，要從長(zhǎng)期投資思路布局。

而富榮基金資產(chǎn)配置部總監(jiān)王甲同曾表示，無(wú)論哪一個(gè)REITs項(xiàng)目，研究投資價(jià)值，都要從現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來(lái)成長(zhǎng)性方面考慮。其中，考量現(xiàn)金流穩(wěn)定性時(shí)，要在分析資產(chǎn)過(guò)往經(jīng)營(yíng)情況和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率合理性，以及折現(xiàn)率取值的合理性進(jìn)行判斷，主要考慮分紅率可實(shí)現(xiàn)度的高低。考量未來(lái)成長(zhǎng)性，就要根據(jù)資產(chǎn)不同類型，從資產(chǎn)所在行業(yè)發(fā)展、資產(chǎn)所在具體區(qū)域情況、資產(chǎn)所在產(chǎn)業(yè)鏈條特點(diǎn)等角度考慮，看資產(chǎn)有無(wú)可能創(chuàng)造出超過(guò)預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，從而分享增值收益。

鑒于公募REITs的特性，投資公募REITs都應(yīng)該以“長(zhǎng)期持有”為目的，分享資產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益，不能期待像股票一樣可以短期波段操作獲利。同時(shí)，投資時(shí)要認(rèn)真分析具體資產(chǎn)，因?yàn)闆](méi)有主體兜底，因此也不能期待像債券投資一樣綁定主體信用。

王甲同更細(xì)致表示，高速公路和產(chǎn)業(yè)園是屬于性質(zhì)不同的兩大類公募REITs底層資產(chǎn)。高速公路屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類，典型特點(diǎn)是公路有經(jīng)營(yíng)期限，到期時(shí)要被政府收回，因此投資期間產(chǎn)品價(jià)值是隨著時(shí)間推移遞減的，到期價(jià)值為0。產(chǎn)業(yè)園類屬于產(chǎn)權(quán)類，就像不動(dòng)產(chǎn)一樣，投資者購(gòu)買產(chǎn)品后，就相當(dāng)于擁有了產(chǎn)業(yè)園的所有權(quán)，基本上不存在產(chǎn)品到期后價(jià)值為0的情況，只要產(chǎn)業(yè)園在，投資者的權(quán)益就在。

投資者對(duì)這兩類資產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，要遵循不同的投資邏輯。對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，要計(jì)算整個(gè)投資期的內(nèi)部收益率（IRR），前提假設(shè)是“如果投資一條剩余期限20年的高速公路，整個(gè)20年持有期，收益率能達(dá)到多少”，這個(gè)投資邏輯更偏債性，更像買了一個(gè)“收益浮動(dòng)、期間還本、到期為0”的長(zhǎng)期債。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，要拿投資不動(dòng)產(chǎn)的邏輯來(lái)看，即考慮這個(gè)物業(yè)的地價(jià)估值是否合理，租金收入是否穩(wěn)定，未來(lái)增長(zhǎng)空間如何，這個(gè)投資邏輯更偏股性，投資時(shí)更應(yīng)該看重物業(yè)的資本化率和租金情況。

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目到期價(jià)值歸0，因此期間分紅率高，一般在7％-10％區(qū)間；產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目因底層資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)未來(lái)可能還會(huì)存在增值，因此分紅率偏低，一般在3.5％-4.5％區(qū)間。兩類資產(chǎn)投資邏輯不同，各有特點(diǎn)，因此投資人在選擇投資時(shí)，要結(jié)合投資預(yù)期、回報(bào)要求、資金屬性等方面，選擇適合自己的投資類別和標(biāo)的。如果自身沒(méi)有專業(yè)判斷水平和持續(xù)跟蹤能力，也可以委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。

本文源自中國(guó)基金報(bào)