進(jìn)入今年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲太多，很多人無(wú)法抑制。

大家覺(jué)得一方面美國(guó)狂印鈔，世界大放水，另一方面身邊幾乎所有的人都在蠢蠢欲動(dòng)，考慮要不要趁這個(gè)機(jī)會(huì)買(mǎi)個(gè)房子。有沒(méi)有可能你現(xiàn)在不買(mǎi)，未來(lái)房?jī)r(jià)要漲得更加離譜，所以有很多人最近都在看房，都在考慮需不需要來(lái)買(mǎi)套房。

這個(gè)時(shí)候剛涉入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的人發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇異的景象，什么呢，公寓的價(jià)格怎么這么低？今天在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，當(dāng)你要去買(mǎi)一套住房的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大概會(huì)有兩種產(chǎn)品提供給你，一種產(chǎn)品我們稱(chēng)之為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。還有一種產(chǎn)品我們稱(chēng)之為公寓，或者叫商住兩用公寓，40年產(chǎn)權(quán)。

而且還有一種開(kāi)發(fā)商特別不像話(huà)，他給你搞出一種70年產(chǎn)權(quán)的公寓，這個(gè)說(shuō)法很有迷惑性，很多人搞不清楚它到底算住宅還是算公寓。但實(shí)際上我們要跟大家講，只要這個(gè)房子它不標(biāo)明是住宅，那它就通通是公寓。為什么要做這么清楚的區(qū)分呢，因?yàn)榻裉煸诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，住宅和公寓的價(jià)格差得實(shí)在是太大了。甚至在某些城市，同一個(gè)開(kāi)發(fā)商，同一個(gè)住宅小區(qū)之內(nèi)，它都給你分70年的住宅和40年的公寓。

以往我們不是經(jīng)常講買(mǎi)房就看一個(gè)：Location，看地段，地段決定房子的價(jià)值?，F(xiàn)在好了，同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在同一個(gè)地段開(kāi)發(fā)的同一個(gè)小區(qū)，既有住宅又有公寓，那按道理講這個(gè)價(jià)格應(yīng)該一樣了吧，完全不一樣。很多剛剛開(kāi)始準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕朋友丈二和尚摸不到頭腦，憑什么同一開(kāi)發(fā)商同一小區(qū)同一地段，住宅賣(mài)3萬(wàn)一平，公寓賣(mài)1萬(wàn)一平，這個(gè)差價(jià)能差到這個(gè)狀態(tài)嗎？是的，真的就能差到這個(gè)狀態(tài)。

而且當(dāng)很多年輕人按捺不住自己的激動(dòng)，想用比較少的錢(qián)去買(mǎi)一套公寓的時(shí)候，很多有經(jīng)驗(yàn)的人就提醒他，你這個(gè)投資一定要謹(jǐn)慎，如果有可能的話(huà)，最好還是去買(mǎi)個(gè)住宅。哪怕它的單價(jià)高一點(diǎn)，如果你買(mǎi)了公寓的話(huà)，未來(lái)你會(huì)有非常多的苦惱?？墒亲≌凸⒌膬r(jià)格實(shí)在差得太大了，而且很多公寓還都是小戶(hù)型，三四十平一套，單價(jià)本來(lái)就低總價(jià)也不高，這是非常具有誘惑力的。

更關(guān)鍵的是有很多城市，現(xiàn)在有什么限購(gòu)政策、限貸政策，這些事兒都是只針對(duì)住宅的，公寓完全不在限制范圍之內(nèi)。所以很多人就理解不了為什么公寓有這么多優(yōu)勢(shì)，公寓的價(jià)格還這么低呢？如果用一句話(huà)來(lái)講述這個(gè)原因的話(huà)，那就是公寓價(jià)格它不漲。

今天雖然我們說(shuō)買(mǎi)房的原則應(yīng)當(dāng)是房住不炒，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒賣(mài)的。對(duì)于剛需來(lái)講我們短時(shí)間內(nèi)并不需要太在意你這個(gè)房子是上漲還是下跌，畢竟你買(mǎi)房子的目的是要住?？墒沁^(guò)往20年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中國(guó)的房地產(chǎn)是一定只會(huì)上漲不會(huì)下跌的，早些年間買(mǎi)房子的人，人家早就發(fā)達(dá)了。很多前幾年的大學(xué)畢業(yè)生都說(shuō)，決定我們未來(lái)財(cái)富階層的往往不是你的學(xué)習(xí)成績(jī)，你找的工作單位，你掙多少錢(qián)，找什么老婆，而是你什么時(shí)候買(mǎi)房。

對(duì)于很多中國(guó)人來(lái)講買(mǎi)房絕對(duì)是一個(gè)資產(chǎn)保值增值之路，所以我們買(mǎi)房的目的不只是要解決一個(gè)居住問(wèn)題，更要解決一個(gè)未來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)的問(wèn)題。哪怕在3年5年的短時(shí)間內(nèi)，這個(gè)房?jī)r(jià)不會(huì)漲，但我們也都堅(jiān)信未來(lái)10年未來(lái)20年，這個(gè)房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，然而會(huì)上漲的恐怕只是住宅而不是公寓。很多城市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀都告訴我們，在過(guò)去3年過(guò)去5年，可能當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)已經(jīng)翻了一番了，原來(lái)賣(mài)1萬(wàn)的住宅現(xiàn)在賣(mài)2萬(wàn)了，可是原來(lái)賣(mài)1萬(wàn)的公寓現(xiàn)在可能還賣(mài)1萬(wàn)，甚至連1萬(wàn)都賣(mài)不上了。

很多血淋淋的教訓(xùn)告訴大家，公寓不管它單價(jià)多低，地段多好，設(shè)施多齊全，公寓的房?jī)r(jià)它就是不漲。所以這個(gè)市場(chǎng)上沒(méi)有人是傻子，當(dāng)每個(gè)人都意識(shí)到了你今天去買(mǎi)一套住宅，未來(lái)三五年內(nèi)它一定是會(huì)上漲的，你的資產(chǎn)是可以保值增值的，所以?xún)r(jià)格高一點(diǎn)我們也可以買(mǎi)。而當(dāng)你買(mǎi)一套公寓，如果未來(lái)5年未來(lái)10年，它的價(jià)格根本不會(huì)上漲，大家就知道了我會(huì)錯(cuò)失買(mǎi)房的機(jī)會(huì)成本，我現(xiàn)在買(mǎi)3萬(wàn)一平的住宅，雖然它很貴，可是5年之后它有可能漲到4萬(wàn)。我現(xiàn)在買(mǎi)1萬(wàn)一平的公寓，雖然它很便宜，可是5年之后它可能才能賣(mài)8000，那你想想還會(huì)有多少人去買(mǎi)公寓？

如果用一句話(huà)總結(jié)，為什么公寓價(jià)格低，那就是公寓價(jià)格不會(huì)漲。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，如果預(yù)期到這套房屋在未來(lái)5年10年20年，它的價(jià)格不會(huì)上漲，那么即便我是剛需，我買(mǎi)房的目的是為了居住，恐怕大家也不會(huì)考慮這樣的房屋。

那么為什么公寓會(huì)有不上漲這個(gè)屬性，這說(shuō)起來(lái)話(huà)可就長(zhǎng)了。首先第一，有人講是不是因?yàn)檫@個(gè)土地的問(wèn)題，因?yàn)樽≌?0年產(chǎn)權(quán)，這個(gè)70年是因?yàn)樽≌旅娴耐恋厥褂脵?quán)。一開(kāi)始開(kāi)發(fā)商先買(mǎi)到了70年，而公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，比住宅少一半，當(dāng)然這個(gè)不是主要原因。因?yàn)閲?guó)家早就明確了雖然說(shuō)住宅產(chǎn)權(quán)70年，并不是說(shuō)你這套住房70年后國(guó)家就給你收走了，到了70年相應(yīng)性的交那么一點(diǎn)點(diǎn)土地出讓金就可以繼續(xù)居住下去，公寓也是這樣。所以咱們今天買(mǎi)賣(mài)二手房的時(shí)候，沒(méi)有人會(huì)跟你說(shuō)你這個(gè)產(chǎn)權(quán)就剩40年了，他那個(gè)產(chǎn)權(quán)剩50年，所以他應(yīng)該比你賣(mài)的貴一點(diǎn)，沒(méi)有這種說(shuō)法，跟土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)年限無(wú)關(guān)。

公寓不好賣(mài)很大一個(gè)原因恐怕是政策上的風(fēng)險(xiǎn)，有很多人買(mǎi)房是為了落戶(hù)，是為了獲得學(xué)區(qū)的資格，可是公寓是有這樣政策上的風(fēng)險(xiǎn)的。比如說(shuō)有的城市就規(guī)定，因?yàn)槊５某休d量是有限的，所以當(dāng)名校學(xué)位還有空余的時(shí)候，你這個(gè)公寓坐落在校區(qū)之內(nèi)，公寓里的孩子當(dāng)然可以入讀名校。可是如果名校的學(xué)位出現(xiàn)了緊張，那么就只能優(yōu)先考慮學(xué)區(qū)范圍內(nèi)住宅中的孩子，公寓的孩子就被排在第二波了。還有的城市干脆明確規(guī)定，你這個(gè)買(mǎi)公寓的時(shí)候你可以獲得學(xué)位，可是如果你這個(gè)公寓被二手轉(zhuǎn)賣(mài)了，后來(lái)接盤(pán)這個(gè)公寓的人他的孩子就沒(méi)有入讀這個(gè)學(xué)區(qū)的資格。也就是說(shuō)同樣是學(xué)區(qū)房，住宅就比公寓優(yōu)先很多。

不光是政策的影響，公寓還有一個(gè)先天的劣勢(shì)就是居住環(huán)境和居住成本。很多人一提起公寓，大家是個(gè)什么印象，特別高的大高樓，一梯有十幾戶(hù)。今天很多講究住宅品質(zhì)的小區(qū)動(dòng)輒給你搞的是兩梯兩戶(hù)，一梯一戶(hù)，居住密度相對(duì)比較低?？墒枪⑾忍炀蜎](méi)有這樣的屬性，公寓都是小戶(hù)型三四十平一戶(hù)，而公寓又基本都是大高層，所以往往一層就有十幾戶(hù)人家，你想想這個(gè)人多了，它這個(gè)居住品質(zhì)能上來(lái)嗎？

咱都甭說(shuō)什么隔音、垃圾的問(wèn)題，就是早晚高峰這個(gè)電梯都讓人受不了。短時(shí)間內(nèi)幾百戶(hù)家庭都要使用這僅有的兩三部電梯，所以公寓的居住品質(zhì)相對(duì)要差很多，而且有很多人一開(kāi)始買(mǎi)公寓就是抱著投資這個(gè)概念來(lái)的，我買(mǎi)了這個(gè)公寓不是我來(lái)住，我要通過(guò)出租賺得租金?？墒峭饬?年5年公寓之后，投資者突然發(fā)現(xiàn)，我這些年收這個(gè)租金還抵不上人家別的房子上漲賺的錢(qián)多，而且公寓的生活成本又相對(duì)比較高。

這里咱們就要講民水民電和商水商電的概念了，剛才咱不是說(shuō)嗎，在很多地方公寓直接就被叫成商住兩用公寓，雖然你是兩用的，但是你交錢(qián)都得按照商用來(lái)交。商用的水費(fèi)電費(fèi)往往是民用的兩三倍之多，經(jīng)年累月下來(lái)，這些錢(qián)也不是一筆小錢(qián)。關(guān)鍵的是公寓還有融資能力差，轉(zhuǎn)賣(mài)成本高的缺點(diǎn)。今天你去買(mǎi)一套住宅，你可以做3成首付，你可以貸款30年，銀行利息有的時(shí)候還能給你下浮一點(diǎn)。對(duì)于本來(lái)就沒(méi)多少錢(qián)的年輕人來(lái)講，那當(dāng)然是首付越少越好，還款時(shí)間越長(zhǎng)越好，這樣才能每月還貸壓力輕一點(diǎn)。

可是公寓不這樣，公寓因?yàn)槭巧逃玫?，所以銀行直接規(guī)定你要買(mǎi)公寓首付就得5成，而且最多給你貸10年。你想貸款30年和貸款10年，你每個(gè)月的月供壓力那能一樣嗎？所以當(dāng)有很多人圖便宜去買(mǎi)公寓的時(shí)候，算下賬來(lái)才發(fā)現(xiàn)，至少首付和前10年每月的還供并不比買(mǎi)住宅壓力低。更關(guān)鍵的是公寓的售賣(mài)成本也很高，普通住宅滿(mǎn)2年滿(mǎn)5年之后，很多稅費(fèi)都有了減免。而公寓不是這樣，公寓是商用的，本身就比普通住宅多交一個(gè)營(yíng)業(yè)稅，而且如果你賣(mài)的時(shí)候，這個(gè)公寓房?jī)r(jià)上漲了，你還得交所得稅。買(mǎi)了公寓10年后想賣(mài)掉，房?jī)r(jià)不漲，你感覺(jué)吃虧了，房?jī)r(jià)上漲，你稅費(fèi)要交很多。

而更關(guān)鍵的是作為二手房買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，如果你買(mǎi)的是套住宅的話(huà)，你也可以交3成首付，貸20年30年?？墒钱?dāng)你想轉(zhuǎn)賣(mài)一套二手公寓的時(shí)候，接盤(pán)的人他也得交5成首付，他也只能貸10年，這無(wú)形中增加了購(gòu)房者的成本，所以公寓在二手轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候也比住宅困難。

綜上這些缺點(diǎn)，讓這些年來(lái)的公寓市場(chǎng)發(fā)展得很不好，也讓很多有經(jīng)驗(yàn)的人提醒初次購(gòu)房者，如果你要買(mǎi)個(gè)公寓，你真得考慮清楚了。如果你不寄希望于未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，甚至你感覺(jué)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌不會(huì)漲，而你手中恰好又有一筆閑錢(qián)，你感覺(jué)放到銀行利息太低還真不如買(mǎi)個(gè)公寓出租。這個(gè)租金回報(bào)率可能比銀行存款還要高一點(diǎn)，你基本上打算用自己的錢(qián)來(lái)買(mǎi)套公寓，而不是向銀行貸款的話(huà)，那么你買(mǎi)套公寓還是合理的。

可是如果你準(zhǔn)備用銀行貸款，要知道全中國(guó)恐怕沒(méi)有任何一個(gè)城市公寓的租金回報(bào)率會(huì)高過(guò)當(dāng)?shù)氐你y行貸款利率。所以雖然全球都在大放水，雖然各城市房?jī)r(jià)都在上漲，可是剛剛進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的好朋友們，當(dāng)你準(zhǔn)備買(mǎi)房的時(shí)候，一定要擦亮雙眼，千萬(wàn)記住，區(qū)分好住宅和公寓。